Klage nr:
214/08

Avgjort:
25.03.2009

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Privatmegleren Prestige, Prestige Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 29. april 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann
Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet.

Saksfremstilling:

Klageren skulle selge en fritidseiendom våren 2008 og inngikk oppdragsavtale med innklagede 4. april 2008. Innklagede ga en prisvurdering på 9 millioner og eiendommen ble ikke solgt i oppdragstiden. Tvisten gjelder hvem som skal betale for utlegg og utgiftene til arkitekt og rammetillatelse i forbindelse med salget.

Klageren er representert ved sin sønn i saken. I fremstillingen benyttes hovedsakelig betegnelsen «klageren».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kontaktet en lokal megler som ga en muntlig prisantydning på mellom fire og fem millioner kroner. I tillegg ønsket klageren en vurdering fra en megler i by X, da eiendommen kunne være aktuell som feriested for folk derfra. Innklagede ga en prisantydning på tolv millioner ut fra et foto og nedjusterte det til ni millioner etter befaringen. For å oppnå denne prisen, anbefalte han å selge eiendommen som prosjekt med ferdige tegninger og rammetillatelse.

Klageren syntes dette hørtes fornuftig ut og arkitekt ble hyret for å tegne nye hytter og gjennomføre rammesøknaden. Investeringen ble gjort på bakgrunn av den forventningen om å oppnå toppris som innklagede ga. Rammetillatelse ble gitt på vårparten med en sluttsum på 54 476 kroner.

Eiendommen ble lagt ut for salg siste uken i april med en prisantydning på ni millioner. Resultatet var noen få henvendelser som resulterte i utsendelse av et par prospekter. Det var ingen på den offisielle visningen.

Prisantydningen ble satt ned med ca 25 prosent til 6,9 millioner. Heller ikke dette ga resultater.

I samtale med innklagedes saksbehandler ble partene enige om at innklagede skulle ta alle kostnadene inntil en ny vurdering av salgsprosessen i slutten av oktober. Innklagede anbefalte å trekke eiendommen fra markedet før vinteren og legge den ut til våren.

Den 7. oktober mottok klageren et krav om innbetaling av utleggene for annonsene. Det viste seg at oppdraget hadde løpt ut og klageren ble bedt om å fornye det. Klageren ønsket at innklagede skulle fullføre oppdraget og bære kostnadene inntil eiendommen ble solgt. Dette ble formidlet innklagede samtidig som klageren tok opp det han mente var en feilvurdering av prisen fra innklagedes side.

Den 3. november mottok klageren et brev der innklagede meddelte at de ikke ønsket å fornye oppdraget til våren og ba klageren innbetale utleggene, til sammen 53744 kroner. Innklagede viste til oppdragsavtalen.

Klageren mener innklagede bommet grovt i sin prisvurdering. Ingen bud ble oppnådd. Klageren mener innklagede priset klageren ut av markedet. Ifølge klageren bommet innklagede beviselig med 25 prosent og klageren mener det er sannsynlig at innklagede kan ha bommet med så mye som 50 prosent siden klageren ikke fikk noe bud etter prisavslaget. Klageren viser til at den lokale megleren antydet halvparten av innklagedes prisvurdering.

Klageren viser også til en takst avholdt av kommunen sommeren 2008, uavhengig av salgsprosessen. Taksten ble utarbeidet på grunn av mulig innføring av eiendomsskatt i kommunen. Taksten skulle gjenspeile omsetningsverdien av eiendommen basertpå 2005-verdier og ble på 3,5 millioner.

Klageren påtok seg en stor utgift ved å hyre en arkitekt til å gjennomføre rammetillatelsen. Hun hadde ikke foretatt denne investeringen uten å ha blitt anbefalt det av innklagede for å oppnå salg på prisvurderingen.

Klageren mener innklagede må ta ansvar for at eiendommen ikke ble solgt og for at klageren har pådratt seg urimelig store utgifter i prosessen. Klageren mener hun ble forespeilet en pris som ikke var mulig å oppnå i markedet. Klageren mener feilvurderingen på 4-5 millioner må få konsekvenser. Klageren påpeker at innklagedes oppgave er å gjenspeile markedsverdien i prisvurderingen og at det ikke kan være godt meglerarbeid å «slenge ut tall som er helt det blå».

Klageren ønsker prinsipalt at innklagede tar alle kostnadene forbundet med salgsoppdraget, til sammen
110 220 kroner. Klageren ønsker subsidiært at innklagede bærer utleggene i forbindelse med annonsering, visning og lignende på 53 774 kroner.

Innklagede anfører:

Prisvurderingen på ni millioner var basert på innklagedes saksbehandlers lange erfaring med salg av denne type eiendommer samt omsetning av to sammenlignbare eiendommer i nærheten av salgsobjektet. Den første eiendommen ble solgt for 7 950 000 kroner i februar 2007, en strandeiendom med brygge, boligstørrelse ca 140 m2 og tomt på 1,1 mål. Den andre eiendommen ble solgt for 7 000 000 kroner i juni 2007, holme på 1,1 mål, hyttestørrelse på ca 70m2 og ikke innlagt vann. Generelt sett var det en meget positiv utvikling for denne type eiendom på denne delen av kysten i 2006 og 2007.

Innklagede bekrefter at han anbefalte klageren å innhente rammetillatelse da det erfaringsmessig er positivt å synliggjøre utviklingspotensial og derved oppnå høyest mulig pris. Klagerens representant, som selv jobber med utvikling av eiendom og er å anse som profesjonell, var enig i dette. Innklagede mener det fortsatt er en fornuftlig til tross for at eiendommen ikke ennå er solgt. Eksisterende hytte er i dårlig forfatning, noe klageren ifølge innklagede var enig i.

Etter innklagedes oppfatning var det prisnedgangen i 2008 som var årsaken til at responsen på eiendommen var minimal. Innklagede viser til en rekke eksempler på fritidseiendommer som ble solgt ved innklagedes kontor under prisantydning i denne perioden, samt eiendommer som fremdeles ikke er solgt.

Klageren kom i følge innklagede innom hans kontor i august og ville vite hva hun skyldte i salgskostnader. De ble da enige om å fakturere for annonseutlegg når oppdraget utløp i oktober. Klagerens representant ga uttrykk for at dette var urimelig og sendte et brev til innklagede på vegne av klageren. Ifølge innklagede kom dette overraskende da klageren flere ganger hadde gitt uttykk for at hun var tilfreds med innklagedes saksbehandler. Innklagede valgte da å avslutte samarbeidet.

Innklagede stiller seg undrende til utsagnene om den lokale meglerens vurdering av markedsprisen og at dette er noe klageren legger stor vekt på. Klageren ga uttrykk for å ha lite tillit og at det ikke var aktuelt å benytte hans tjenester. Etter innklagedes erfaring ligger takster for fastsettelse av eiendomsskatt langt under markedspris.

Klageren har vært klar på at 6,9 millioner var den laveste salgssummen som ville bli akseptert. Dette viser i følge innklagede at klageren hadde tro på at det kunne være mulig å oppnå noe utover denne prisen.

Innklagede beklager at salgsprosessen ikke førte til det ønskede resultatet, men påpeker at det skyldtes markedet og ikke en feilvurdering fra innklagede. Innklagede viser til at han ikke har tatt noe vederlag for arbeidet utover visningshonoraret.

Klagerens påstander tilbakevises og innklagede krever utlegg dekket i henhold til deutsendte fakturaene.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren mener innklagede må ha et ansvar for å bomme på markedet med 25-50 prosent, noe som har ført til unødige kostnader og mangel på interessenter til eiendommen.

Klageren sitter igjen med følelsen av at innklagede har solgt inn en høyere pris for å sikre seg oppdraget og at innklagede manglet den nødvendige lokale kunnskapen.

Klageren mener at hun med en mer realistisk prisvurdering ikke ville tatt merkostnaden med rammetillatelse og dyr videoannonsering. Klageren mener innklagede har foretatt en grov feilvurdering og at dette må få konsekvenser for ham.

Klagerens representant bestrider at han jobber med utvikling av eiendom. På det aktuelle tidspunktet var klagerens representant deltidsstudent og selvstendig innenfor IT-bransjen. Det stemmer at klagerens representant har hatt noen mindre frilansoppdrag for et eiendomsselskap. Klagerens representant sier han aldri har solgt en hytte før og at dette kan bekreftes av partner i eiendomsselskapet.

Den aktuelle saksbehandleren har vært omtalt i pressen og klageren fant det derfor naturlig å kontakte ham da hytta skulle selges. Den lokale megleren er sønnen til en familievenn. Klageren valgte innklagedes foretak.

Innklagedes eksempler på salg er med på å underbygge klagerens påstand om at innklagede legger seg for høyt for å sikre oppdragene. Klageren mener innklagedes oppgave er å gjenspeile markedsverdien, noe han ikke klarer.

Klageren spør om det er lov å vurdere en eiendom ut fra magefølelsen. Så vidt klageren bekjent er det ikke omsatt en lignende eiendom i denne prisklassen i den aktuelle kommunen. Dette er tilfellet i nabokommunen, hvor prisnivået generelt er høyere.

Klageren bestrider å ha vært innom innklagedes kontor og blitt enig om fakturering av annonseutgiftene i oktober. Det opplyses at klageren «bor i nærheten av meglerforretningen, og stoppet tilfeldigvis opp, da hun så fotografiene av eiendommen i vinduet. Så kom hun i samtale med [NN] som var til stede».

Innklagede tok kontakt med klagerens representant mot slutten av sommerferien per telefon og ytret ønske om å få oppgjør for utleggene. De ble enige om å ta opp saken til ny vurdering i slutten av oktober, da eiendommen enten var solgt eller trukket for markedet etter sesongen. Innklagede valgte til slutt å ikke fornye oppdraget.

Klageren sier det var vanskelig å si nei til den lokale megleren som var en familievenn. Klageren trodde på innklagedes saksbehandler. For å oppnå den angitte prisen på ni millioner, måtte klageren søke om rammetillatelse for ny hytte og det var en liten investering i forhold til gevinsten. Med en prisvurdering på ni millioner var klageren enig i dette. Klageren ville ikke tatt denne kostnaden dersom hun trodde prisen ville bli fire-fem millioner kroner.

Klageren mener at taksten fra kommunen underbygger påstanden om at innklagede har foretatt en grov feilvurdering.

Klageren spør om et anerkjent meglerforetak kan slenge ut en prisantydning uten at det medfører ansvar eller forpliktelse.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede påpeker at klagerens representant ga til uttrykk for at han drev med eiendomsutvikling, blant annet med bygårder, tomter og lignende. Ifølge innklagede var han interessert i utviklingsprosjekter og han ga uttrykk for at han var klar over betydningen av og verdien av rammetillatelse.

I innklagedes første møte med klageren opplyste klageren at han hadde fulgt med på innklagedes saksbehandler gjennom lengre tid i pressen og at dette var årsaken til at han tok kontakt.

Innklagedes første prisindikasjon skjedde på bakgrunn av et bilde. Innklagede ga klart uttrykk for at verdivurderingen var høyst usikker.Innklagede opplyser at han ofte får forespørsler om verdivurdering av strandeiendommer basert på fotografier og områdebeskrivelse. Innklagede foretar slike vurderinger av praktiske årsaker og kun som innledning til et samarbeid. Innklagede presiserer at han tar et sterkt forbehold siden det i første omgang er basert på sparsomme opplysninger.

Ifølge innklagede ga klageren uttrykk for at det ikke var aktuelt å bruke den lokale megleren, da han var «særdeles slapp». Klageren mener det var vanskelig å si nei til den lokale megleren. Innklagedes saksbehandler har en annen virkelighetsoppfatning av dette og fikk inntrykk av at det aldri var aktuelt å benytte den lokale megleren.

Innklagede bestrider å ha «solgt seg inn» ved å gi kunstig høy verdi på eiendommen. I forbindelse med verdivurderingen konfererte innklagede med to erfarne takstmenn, begge medlemmer av Norges Takseringsforbund.

Markedet i 2008 ble utover året svært vanskelig. Prisingen skjedde forut og i starten av sesongen for strandeiendommer og markedet i 2007 ble lagt til grunn.

Innklagede baserer ikke sine prisvurderinger ut fra magefølelse. Prisvurderingen baseres på lokalkunnskap og kunnskap om solgte objekter i området. Innklagede viser til tidligere redegjørelse på dette punkt. Innklagede presiserer at det ofte er stor forskjell på strandforhold: solforhold, utsikt, vindforhold, om det ligger usjenert til eller ikke, tomtens beskaffenhet, bebyggelsens beskaffenhet, servitutter, avstand til byen, vann, kloakk og lignende. Det er dette innklagedes saksbehandler kaller «magefølelse», basert på erfaring.

Innklagede har ikke oppfattet at klageren har uttrykt misnøye i salgsprosessen.

Innklagede tar sterk avstand fra klagerens usakelige påstand om «å slenge ut en prisantydning» og fastholder sin konklusjon.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klagerens representant gjentar at han ikke er profesjonell eiendomsutvikler, men bekrefter å ha hatt mindre oppdrag for et eiendomsfirma som driver med utvikling av eiendommer. Arbeidet har bestått i visninger, befaringer og lignende. Klageren ser ikke at dette har relevans for spørsmålet om rammetillatelsen.

Klageren konstaterer at «millionene sitter løst» hos innklagede.

Det er ukjent for klageren at det har vært takstmenn inne i bildet. I følge klageren foreligger det ikke takst.

Klageren mener det er åpenbart at man ikke er fornøyd når det ikke kommer noen på visning eller noen bud.

Klageren opprettholder påstanden om at hun ikke hadde tatt ekstrakostnadene om hun hadde fått en realistisk prisantydning. Klageren sier at eiendommen fikk omtale i lokalavisene hvor det ble stilt spørsmål om prisen var realistisk.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om dekning av utlegg og utgifter i forbindelse med salgsforsøk av eiendom.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Klageren har bestridt innklagedes faktura vedrørende utlegg og honorar i forbindelse med oppdraget. Innklagede har krav på å få dekket utlegg i forbindelse med salget som spesifisert i oppdragsavtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-5. Etter oppdragsavtalens punkt om utlegg står det at utgifter til fotografering er 2875 kroner. I henhold til faktura datert 4. november 2008 er det krevd 4625 kroner for høydefoto med kjøregodtgjørelse. Under oversikten over utleggene står det «*Det tas forbehold om endringer i ovennevnte priser, avgifter og gebyrer».

Reklamasjonsnemnda bemerker at et forbehold vedrørende prisene generelt kan stride mot kravet om spesifisering av utlegg i oppdragsavtalen etter eiendomsmeglingsloven § 6-4 (1) nr. 4 jf. § 7-5. Etter Reklamasjonsnemndasoppfatning hjemler ikke forbeholdet krav på godtgjørelse utover de 2875 kronene til fotografering og kjøregodtgjørelse som er angitt i oppdragsavtalen. Innklagede har således trukket klageren 1750 kroner for mye. Klageren er også fakturert for en kjøregodtgjørelse pålydende 2000 kroner som ikke er spesifisert i oppdragsavtalen.

Hva gjelder utlegg for salgsoppgavene, står det i oppdragsavtalen 3357 kroner. På fakturaen er det oppført to poster vedrørende salgsoppgaver: en post pålydende 3494 kroner og en post «ex produksjon av salgsoppgave» pålydende 625 kroner. Innklagede har trukket 762 kroner for mye.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede trukket totalt 4 512 kroner i utlegg som ikke er hjemlet i oppdragsavtalen.

Klagen gjelder også krav om at innklagede skal dekke klagerens omkostninger til arkitekt og rammetillatelse i forbindelse med salget på grunn av påstått feilvurdering av eiendommens verdi. Disse kostnadene er i utgangspunktet noe selgeren påtar seg og må dekke, og således en risiko selger tar. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er kritikkverdig å anbefale å selge eiendommen med rammetillatelse med de kostnader dette medfører.

Klageren har innhentet en prisvurdering fra innklagede som avvek med ca. 4-5 millioner fra prisvurderingen den lokale megleren ga. Med et så stort avvik burde klageren forstått at han tok en risiko ved å tilrettelegge eiendommen for salg mot en mindre kjøpergruppe, eventuelt kunne klageren innhentet verdivurdering fra et tredje meglerforetak.

Ut fra den forelagte dokumentasjon kan Reklamasjonsnemnda ikke se at innklagede har handlet på en slik måte at han er erstatningsansvarlig overfor klageren.

Innklagede har krevd honorar for avholdte visninger i henholdt til oppdragsavtalen datert 4. april 2008. Spørsmålet er om det foreligger grunnlag for vederlagsjustering etter eiendomsmeglingslovens § 7-7. Innklagede har kun betinget seg honorar for en visning i forbindelse med oppdraget. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning foreligger det ikke grunnlag for reduksjon i dette honoraret.

Konklusjon:

Innklagede har ikke krav på 4 512 kroner som angitt i bemerkningene. For øvrig fører klagen ikke frem.