RFE 2022-202

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 30. november 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Eivor Øen (Advokatfirmaet Campbell & Co AS)

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Gjøvik

 

Saken gjelder:               Meglerens e-takst i forbindelse med et skilsmisseoppgjør

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I forbindelse med et skilsmisseoppgjør gjorde megleren i samarbeid med takstmann en verdivurdering av boligen til klageren og eksmannen. De tidligere ektefellene hadde i anledning skifteoppgjøret inngått et rettsforlik hvor de var enige om at deres felles eiendom skulle verdivurderes av en takstmann og en megler i fellesskap, engasjert av dem begge. Verdien skulle settes til bruddtidspunktet, ca. seks måneder bak i tid. Spørsmålet er om verdivurderingen er riktig og gjenspeiler eiendommens reelle verdi.

 

Klager har klaget inn både megler og takstmann. Klagen mot takstmannen behandles hos Takstklagenemnda.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren inngikk rettsforlik etter skifteoppgjør med sin tidligere ektemann. I rettsforliket ble partene enige om at de sammen skulle finne megler og takstmann som skulle forestå taksering og verdifastsettelse av deres felles bolig.

 

Partene ble enige om takstmann og valgte megler hos innklagede meglerforetak. I slutten av mai 2021 utarbeidet takstmannen en verdi- og lånetakst og megleren en e-takst.

 

Oppdraget ble ikke gjennomført i henhold til mandatet og begge de to takstene led av mangler og stod i sterk kontrast til omsetningsverdien på tilsvarende eiendommer i området. I rettsforliket var det presisert at verdien skulle vurderes med utgangpunkt i bruddtidspunktet januar 2021. Dette ble heller ikke gjort.

 

Da de tidligere ektefellene var i møte med megleren i slutten av april 2021, ble det ikke nevnt noe om at han ikke kunne sette verdien i e-taksten tilbake i tid. I møtet hadde klageren stort fokus på at hun ikke hadde vært med på lignende tidligere, og var avhengig av en rettmessig takst. Da megleren senere gjorde klageren oppmerksom på at det ikke var mulig å tilbakestille verdien, ble det også vist til at det ved en tilbakestilling ut fra statistikker må brukes skjønn, Det ville da også være et forholdsvis stort slingringsmonn, som det må forhandles om i etterkant. For klageren var det taksten på huset ved skjæringspunktet som var interessant.

 

Verdien ble vurdert til 4 600 000 kroner, noe som virket å avvike sterkt fra både sammenlignbare eiendommer og øvrige verdivurderinger og tilstandsrapport. Det forelå ingen reell begrunnelse for det store avviket. Både taksten og e-taksten tilsvarte en kvadratmeterpris på 16 727 kroner (4 600 000 kroner /275 kvm) noe som var vesentlig under gjennomsnittlig pris for eneboliger i område. For å få verdien på bruddtidspunktet måtte verdien nedjusteres med 13% som var antatt prisstigning i perioden. Etter dette utgjorde kvadratmeterprisen 14 552 kroner pr 22. januar 2021. Dette er under halvparten av gjennomsnittlig kvadratmeterpris for tilsvarende eiendommer omsatt på samme tidspunkt.

 

Statistikk hentet fra hjemmesiden til en annen meglerkjede viser prisendring i prosent, samt gjennomsnittlig kvadratmeterpris, de siste 6 mnd. 1 år, 3 år og 5 år for postnummeret relatert til denne eiendommens beliggenhet. Oversikten viste en gjennomsnittlig kvadratmeterpris 5 år tilbake i tid på 28 732 kroner, 3 år tilbake i tid 29 200 kroner og det siste året på 32 343 kroner.

 

Til sammenligning fremstår det da lite realistisk at kvadratmeterprisen for klagerens eiendom skulle utgjøre 14 552 kroner pr. 22. januar 2021. Det er ingen reell begrunnelse for avviket all den tid det i henhold til takstene ikke var noe særskilt ved eiendommen som trakk omsetningsverdien ned.

 

Verdivurderingen i taksten og e-taksten inneholder feil og mangler og markedsverdien som er satt, gjenspeiler ikke eiendommens reelle verdi.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Megler ble kontaktet på bakgrunn av et rettsforlik i forbindelse med skilsmisse og fikk i oppdrag å verdivurdere de fraskilte ektefellenes felles boligeiendom i samarbeid med en takstmann. Det var enighet om at dette skulle utføres i form av en e-takst.

 

En e-takst er et digitalt verktøy og en bransjestandard for verdifastsettelse av boliger/eiendommer. E-taksten vil gi eiendommen en verdi basert på statistiske data for blant annet standard, beliggenhet og salgspris for tilsvarende boliger i nærområdet. Sammen med meglers erfaring og kunnskap om boligmarkedet, vil dette lede fram til en verdivurdering som indikerer hva eiendommen ville kunne bli solgt for i dagens marked.

 

Megler er forpliktet til å besiktige eiendommen. Megler hensyntar også blant annet:

 

• Byggeår og når eventuelle oppgraderinger av eiendommen er blitt utført
• Standard og fasiliteter
• Areal og tomtestørrelse
• Faste utgifter

 

Ved utarbeidelse av verdivurderingen vil megler hensynta alle innhentede opplysninger som kan ha innvirkning på verdien. Meglers verdivurdering skal baseres på fagkunnskap og kjennskap til markedet, og aldri settes høyere eller lavere enn meglers objektive vurdering skulle tilsi.

 

Eiendommen ble besiktiget og megler gjorde sin vurdering sammen med takstmannen. Vurderingen ble gjort ut ifra tidspunktet for meglers besiktigelse, da megler må ta utgangspunkt i det han ser og har dokumentasjon for der og da. Megler informerte muntlig om at han ikke kunne gå tilbake til bruddtidspunktet i vurderingen. Derfor har ikke megler vurdert eiendommens verdi tilbake i tid.

 

At oppdragsgiver ikke er fornøyd med verdivurderingen og sår tvil om meglers arbeid, kan megler ikke råde over. Meglers rolle er å være uavhengig, og sette en objektiv verdi som megler kan stå inne for. Eiendommen er sammenlignet med tidligere salg av tilsvarende eiendommer i området. Hvilke eiendommer det bør sammenlignes med for at sammenligningsgrunnlaget skal bli riktig, beror på en skjønnsmessig vurdering megleren må foreta i det enkelte tilfellet. Vi kan ikke se at det utvalget megler har valgt på noen måte skulle være uheldig eller galt.

 

Det er uklart for innklagede hva klager ønsker å oppnå med sin klage. Det er ikke inngått et salgsoppdrag på eiendommen, og megler fastholder at verdivurderingen er riktig.

 

Megler har utført oppdraget i samsvar med god meglerskikk, og står ved at e-taksten er korrekt. Megler vil selvsagt ikke sette integritet og uavhengighet på spill ved å gi en verdivurdering han ikke kan stå inne for.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder utarbeidelse av e-takst i forbindelse med skrifteoppgjør etter skilsmisse.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

En e-takst (elektronisktakst) er et verktøy og en bransjestandard for verdifastsettelse av boligeiendommer. E-taksten vil gi eiendommen en verdi basert på statistiske data for blant annet standard, beliggenhet og salgspris for tilsvarende boliger i nærområdet.

 

En verdivurdering er meglerens syn på hva en bolig kan bli solgt for på et gitt tidspunkt. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og dette kan avhenge av flere forhold. E-taksten er ingen «garanti» for hva boligen vil bli solgt for på det åpne markedet.

 

Nemnda har ikke forutsetninger for å etterprøve meglers skjønn. Slik saken er opplyst, kan ikke megleren kritiseres for sin vurdering av verdien ved utarbeidelsen av e-taksten. Det er heller ikke grunnlag for å kritisere megler for ikke å ha vurdert eiendommens verdi tilbake i tid. Klageren ble orientert om at dette ikke lot seg gjøre, noe også klageren bekrefter å ha fått informasjon om.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.