RFE-2022-107
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. desember 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Schala & Partners Eiendomsmegling avd. Carl Berner
Saken gjelder: Meglerens håndtering av oppdraget og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mars 2019 inngikk klageren oppdragsavtale om frivillig salg av sin eierseksjon som var begjært tvangssolgt. Tvangssalget ble stilt i bero i påvente av et frivillig salg i et forsøk på å oppnå en høyere salgspris. Prisantydningen ble avtalt til 3 160 000 kroner, og megleren hadde begrenset tid på å selge eiendommen. Megleren sa opp oppdraget da han forstod at det ikke var mulig å gjennomføre et salg før tidsfristen gikk ut. Det ble deretter gjennomført tvangssalg, hvor boligen ble solgt for 2 780 000 kroner. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder erstatningsbetingende uaktsomt, ved å si opp oppdraget. Klageren hevder å ha blitt påført et tap på 358 886 kroner som følge av megleren trakk seg fra oppdraget. Dette kreves erstattet av innklagede.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I november 2018 ble klagerens eierseksjon begjært tvangssolgt, og en advokat ble oppnevnt som medhjelper av tingretten. Klageren var sammen med sin sønn på kontoret til medhjelperen, hvor hun fikk tilbud om å gjennomføre et frivillig salg for å oppnå en høyere pris for leiligheten. Klageren takket ja til tilbudet, og begynte å lete etter eiendomsmeglere som kunne håndtere salgsoppdraget på en samvittighetsfull måte. Klagerens sønn la ut oppdraget på Meglersiden.no, hvor slagordet var «Få tilbud fra lokale meglere».
Da megleren til innklagede tok kontakt, ble han forklart klagerens situasjon, herunder at leiligheten var begjært tvangssolgt og alvorligheten ved dette. Megleren forstod klagerens situasjon, og samtykket til en befaring.
Etter at megleren hadde vært på befaring 12. februar 2019, ønsket klageren noe betenkningstid for å vurdere sine alternativer. Hun fortsatte imidlertid å holde kontakten med megleren. Da den oppnevnte medhjelperen ønsket en avklaring på hvilket meglerforetak som skulle formidle salget, falt valget på megleren hos innklagede. Partene signerte oppdragsavtale 7. mars 2019. Klageren ga sin sønn fullmakt til å opptre på hennes vegne. Det ble avtalt en prisantydning på 3 160 000 kroner, og en meglerprovisjon på 1,4 prosent som tilsvarte ca. 112 000 kroner. Begge parter var godt fornøyde med den omforente løsningen.
Megleren hadde seks dager tidligere sendt en e-post med lovnad om at leiligheten ville bli lagt ut på Finn.no til ønsket pris. Klageren hadde en beskjeden prisforventning, da Skatteetaten beregnet boligens markedsverdi til ca. 3 300 000 kroner.
Den 11. mars 2019 ble oppdragsavtalen oversendt medhjelperen for «formell godkjenning» før salgsarbeidet kunne starte. Samme dag ringte megleren til klagerens sønn med forespørsel om å redusere prisantydningen med 360 000 kroner, til 2 800 000 kroner. Megleren måtte klare å selge leiligheten innen utløpet av mars, og hadde dermed bare ett forsøk på å selge leiligheten, og det var den 24. mars 2019. Klagerens sønn gikk ikke med på å en slik prisreduksjon, og fastholdt den skriftlige oppdragsavtalen, jf. NL 5-1-2.
Dagen etter foreslo megleren å redusere prisantydningen til 2 900 000 kroner. Klagerens sønn fastholdt oppdragsavtalen atter en gang, men var villig til å fire noe på kravet. Boligen ble dermed lagt ut på markedet med en prisantydning på 3 000 000 kroner.
Klagerens sønn oppdaget senere at megleren hadde to muligheter for å selge boligen innenfor det tidsrom han hadde rådighet, den 24. mars og 31. mars. Da han ringte megleren for å opplyse om dette, ble megleren sint, og ga beskjed om at han trakk seg fra oppdraget. Da klagerens sønn uttrykte at han fastholdt oppdragsavtalen, la megleren på røret. Allerede neste morgen var det mottatt en e-post fra megleren med oppsigelse av oppdraget.
Megleren viste ingen empati for at klageren nå var satt i en vanskelig situasjon. Klageren forklarte situasjonen for tingrettens medhjelper og ba samtidig om lov til å finne en ny megler som kunne forestå et frivillig salg. Til dette fikk hun et negativt svar, og det ble gjennomført et tvangssalg. Boligen ble solgt for 2 780 000 kroner, hvor det måtte gjøres fratrekk for rettsgebyr på 12 543 kroner, provisjon til medhjelper på 70 070 kroner samt avsetning på 11 750 kroner. Klageren satt til slutt igjen med 2 689 114 kroner.
Hadde seksjonen blitt solgt i henhold til oppdragsavtalen, ville klageren ha tjent 3 048 000 kroner, etter at salgssum på 3 160 000 kroner var fratrukket meglerprovisjonen på 112 000 kroner. Klageren har med dette lidt et tap på 358 886 kroner.
Megleren gikk fra avtalen med klageren på en svært uredelig måte, og har med dette opptrådt i strid med god meglerskikk. Dette medførte at boligen ble solgt ved tvangssalg. Det ble i den forbindelse satt en svært lav prisantydning, i tillegg var det ikke mulig for klageren å tegne eierskifteforsikring. Klageren ble også eksponert for uberettigede krav fra kjøperen i fordelingskjennelsen etter gjennomføringen av tvangssalget.
Megleren hadde en økonomisk gunstig avtale med klageren, og hadde derfor ingen grunn til å trekke seg fra denne. Klageren hadde all grunn til å tro at hun hadde funnet en redelig og samvittighetsfull megler som ville sluttføre salgsprosessen for å unngå tvangssalg. Megleren har gitt skriftlig lovnad om å legge leiligheten ut på markedet til ønsket pris. Dette er partene også blitt enige om i oppdragsavtalen. Det at megleren ikke har gjort et eneste forsøk, må anses som kontraktsbrudd
Megleren valgte å trekke seg fra oppdraget selv om han hadde vært i kontakt med klageren og hennes sønn i over én måned og forstod tvangssalgets alvor. Megleren har her opptrådt grovt uaktsomt. Det gjelder en lojalitetsplikt i kontraktsforhold, jf. avtaleloven § 33. Klageren har overholdt sin del av avtalen, og har til enhver tid vært ærlig med megleren. Megleren valgte imidlertid å trekke seg fra oppdraget, selv om han visste hvilke konsekvenser dette ville få for klageren.
Klageren krever erstatning med 358 886 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
I oppdragsavtalen punkt 8 fremgår følgende hva gjelder oppsigelse av oppdraget:
«Denne avtalen kan sies opp, med umiddelbar virkning, av begge parter.»
Det var enighet mellom partene om at megleren benyttet oppsigelsesretten. Megleren valgte å si opp oppdraget fordi det var gitt en tidsramme på under én måned for å unngå tvangssalg av leiligheten. Oppdragsgiver/oppdragsgiverens fullmektig ønsket en vesentlig høyere prisantydning enn det megleren mente var markedspris. Videre var boligen ikke ryddet og tømt for selgers eiendeler slik som avtalt, og det var derfor ikke mulig å gjennomføre fotografering og takst i midten av mars. Megleren konkluderte med at det ikke var mulig å gjennomføre et salg i løpet av tiden som gjensto.
Megleren kunne i henhold til oppdragsavtalen fakturere klageren for 12 500 kroner i forbindelse med oppsigelsen, men valgte å ikke gjøre dette for å få avsluttet saken. En oppsigelse av salgsoppdraget utgjør hverken «kontraktsbrudd» eller grov uaktsomhet, slik klageren hevder. Dette er tvert imot en rett som kan gjøres gjeldende av begge parter.
Den 13. februar 2019 sendte megleren e-post til oppdragsgiverens fullmektig, hvor det ble redegjort for tidsbruk, og hva som måtte gjøres for å oppnå best mulig pris for eiendommen. Vedlagt e-posten lå også det originale pristilbudet med et prisgrunnlag på 3 000 000 kroner.
Når det gjelder innklagedes pristilbud med prisantydning på 3 160 000 kroner, ble dette oppjustert etter ønske fra fullmektigen.
Erstatningskravet avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
God meglerskikk
Spørsmålet er om megler handlet i strid med god meglerskikk ved å si opp oppdraget på grunn av tidsrammen for oppdraget.
Oppdragsavtalen ble inngått 7. mars 2019, og det var gitt en tidsramme på under én måned for å unngå tvangssalg. Det var mellom oppdragsgiver og megler for det første uenighet om hva prisantydningen skulle være. Oppdragsgiver hadde heller ikke tømt/ryddet boligen for salg i midten av mars, noe som vanskeliggjorde salget. Det var da ikke i strid med god meglerskikk å si opp oppdraget.
Erstatningskravet
Ut fra det nemnda har kommet til over, følger det at megler ikke har opptrådt uaktsomt slik at erstatningskravet ikke kan føre frem. Nemnda behøver da ikke å ta stilling om de øvrige vilkår for erstatning er oppfylt.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.