RFE-2022-141

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. desember 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Erik Årstad (Advokatfirmaet Bull Årstad DA)

 

Innklaget:                      Ryfylke Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling Ryfylke)

v/advokat Rønnaug Ringstad (Advokatfirmaet Ringstad AS)

 

Saken gjelder:               Brudd på opplysningsplikten og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede foretak i mars 2019. Kjøpers bud på 3 600 000 kroner ble akseptert 25. april 2019. Kjøpekontrakten ble signert 6. mai 2019, og overtakelsen gjennomført 27. mai 2019. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder i strid med god meglerskikk, gjennom ikke å opplyse om kommunens planer for utbygging av fergekai og innregulering av turvei over eiendommen. Videre om dette medfører at meglerforetaket blir erstatningsansvarlig for klagernes økonomiske tap. Klageren krever erstatning med inntil 2 346 829 kroner.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klagerne har anlagt sak mot selgerne og deres eierskifteselskap etter avhendingsloven, hovedsakelig grunnet sviktende opplysninger fra selgerne og megler i forbindelse med salget. Det ble krevet heving. Parallelt med at klageren gikk til sak mot selgerne la de eiendommen ut for salg med korrekte opplysninger. Før saken ble behandlet i første instans, ble eiendommen solgt 1 000 000 kroner under det klagerne kjøpte for. Saken har etter dette vært behandlet i tre rettsinstanser. Den er nå avgjort av Høyesterett uten at klagerne ble tilkjent prisavslag eller erstatning. Klagerne stiller seg helt uforstående til det utfallet saken har fått gjennom domstolsbehandlingen. Klagerne er påført et betydelig tap i form av påløpte saksomkostninger. Klagerne ønsker med sin klage å få belyst det arbeidet megleren gjorde forut for og i forbindelse med salget.

Forløpet for søksmålet var at klagerne aldri fikk opplysninger om allerede vedtatt reguleringsplan for anlegning av ny fergekai. En plan som allerede var vedtatt 13. desember 2018. Selgerne var kjent med planen og hadde oversendt denne 9. januar 2019 til megleren. Dette var i god tid før prospektet ble ferdigstilt, og eiendommen ble lagt ut for salg, i slutten av mars 2019.

Planens grense slutter ca. 40 meter fra eiendommens grenser, men planen inneholder i seg selv opplysninger av vesentlig betydning for eiendommen. Selve fergekaien skulle plasseres vesentlig nærmere eiendommen enn den tidligere hadde vært, med en pir flere meter høyere enn dagens kai. Både piren og fergene vil ta utsikt og sol fra eiendommen.

I samme plan var det spesifikke opplysninger om en planlagt tursti som ville gå tvers over eiendommen. Planen om tursti ble vedtatt kort etter at klagerne overtok eiendommen, uten at de var gjort kjent med dette.

På side 19 i salgsoppgaven ble det under avsnittet «Offentlige forhold» opplyst;

«Det opplyses fra eier at det er foreslått ny gangsti langs sjøen i regi av kommunen men at dette ikke har fått tilslag.»

Det er på det rene at en slik gangsti ville bli lagt over eiendommen mellom huset og strandlinjen. Under reguleringsmessig forhold på samme side i prospektet fremgikk følgende;

«Område er regulert til LNRF-område og sentrumsformål i kommuneplanen. Godkjent brukt til fritid.»

Under megleropplysninger fra kommunen datert 12. november 2018, som lå som vedlegg til salgsoppgaven, ble det under merknader nevnt;

«Det er under utarbeiding en ny reguleringsplan for ferjekaien på [stedsnavn], rett vest for eiendommen.»

På spørsmål om selgerne kjente til forslag eller vedtatte reguleringsplaner som kan medføre endring av bruken av eiendommen har selgerne svart nei i egenerklæringsskjemaet.

Forut for kjøpet av eiendommen tok klagerne opp spørsmålet om turveisopplysningene med megleren. Hun opplyste da at det ikke ville bli laget noen turvei, det var ingen planer om dette på det tidspunktet og heller ikke på mange år. Megleren sa også at eiendommen ikke ville bli berørt av planene om ny fergekai. Det ville bli noen gravearbeider og nødvendige tilpasninger borte på kaien, men dette ville over hode ikke ha noen betydning for eiendommen. Allerede i forslaget fremkommer det imidlertid at eiendommen er direkte berørt av planforslaget. Megleren oppfordret for øvrig ikke klagerne å kontakte kommunen for ytterligere informasjon om planer i området. Slik oppfordring fremkommer heller ikke av prospektet.

Opplysningene om gangsti i salgsoppgaven gjaldt et gammelt forslag som faktisk ikke ble vedtatt. I reguleringskartet som var lagt ved salgsoppgaven fremkom det at en del av eiendommen var regulert til lekeplass. Det fremkom imidlertid ingen opplysninger hverken fra selgerne eller megler om dette.

Etter at klageren tok i bruk eiendom 31. mai 2019, hilste de på naboen som opplyste at arbeidet med ny sentrumsplan var kommet langt, og at denne ville bli lagt ut i løpet av noen få dager. Hun forventet at også turstien langs sjøen ville ligge inne i denne planen. Da klagerne kontaktet kommunen, viste det seg at reguleringsplanen for fergekaien ble endelig vedtatt av kommunestyre 13. desember 2018. Her gikk det også frem at det allerede var planlagt en gang og turvei som ville gå over eiendommen. Gang og turveien skulle knytte sammen området fra fergekaien østover mot sentrum langs sjøen.

Kommunen vedtok høsten 2019 at det skulle bygges gang og turvei rett over eiendommen.

 

Ansvarsgrunnlag

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og således opptrådt ansvarsbetingende uaktsomt, jf. eiendomsmeglingslovens §§ 6-3 og 6-7. Megleren har ikke sørget for at klagerne fikk nødvendige opplysninger av betydning for eiendommen.

Megleren fikk seg oversendt brevet med henvisning til den endelige vedtatte planen allerede i begynnelsen av januar 2019, uten at hun leste eller satte seg inn i den. Dette ble bekreftet av megleren selv i møte mellom partene i juni 2019.Hun hadde lett etter planen på kommunens hjemme side uten å ha funnet den der. Det at megleren fikk seg oversendt brev fra kommunen hvor det fremgikk at planen var endelig vedtatt med henvisning til hvor planen kunne leses, burde ledet til nærmere undersøkelser. Alternativt skulle hun ha gitt klagerne en skriftlig begrunnelse for hvorfor hun ikke innhentet og kontrollerte opplysningene hun fikk før handelen ble sluttet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd andre punktum.

Opplysningene i prospektet ble ikke endret heller ikke opplysningene i egenerklæringsskjemaet. Megler har plikt til å fremlegge endelige offentlige planer, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 10.

Dersom planen hadde vært vedlagt, ville det fremkommet at det var en plan som i seg selv medførte store endringer med betydning for eiendommen, Videre ville det også enkelt blitt avdekket at det faktisk var planlagt en gangsti over eiendommen. Det er også tydelig av plankartet at det er regulert inn begynnelsen på en turvei retning øst mot sentrum. Dette fremgår også av fergekaiplanen hvor henvisningen til den offentlige turveien er gjentatt flere ganger. Dette er opplysninger klagerne og enhver annen aktuell kjøper skulle hatt. Her har megleren forsømt seg.

 

Avvisningsspørsmålet

Nemnda skal vurdere de beviser som er fremlagt selvstendig og uten at det skal legges «blåkopi» på domstolenes vurderinger av bevis i ett og alt. Domstolene har tatt feil ved bevisvurderingen, noe nemnda må ta hensyn til i sin egen bevisbedømmelse. Den skriftlige fremstillingen er mer enn tilstrekkelig til å ta stilling til det rettslige spørsmålet som er reist, nemlig om megler i dette tilfelle har opptrådt i strid med god meglerskikk

 

Økonomisk tap

Klagerne har lidt et økonomiske tap blant annet som følge av det verdiminuset eiendommen viste seg å ha da den ble solgt med korrekte opplysninger for 1 000 000 kroner mindre enn det klagerne kjøpte den for. I tillegg krever klagerne erstattet sine direkte utgifter med til sammen 388 826 kroner. Etter behandling i tre rettsinstanser er klagerne videre blitt påført betydelige saksomkostninger med til sammen 958 004 kroner.

 

Årsakssammenheng

Det foreligger årsakssammenheng mellom meglerens uaktsomme håndtering av oppdraget ved at hun helt unnlot å opplyse klagerne om den vedtatte planen og det tap klagerne er påført i ettertid.

Opplysningene som fremkommer av planen var så vidt alarmerende og av stor betydning for eiendommen at dette skulle medført at megleren reagerte umiddelbart ved å legge de frem for klagerne, samt gjort nærmere undersøkelser gjennom kontakt med selgeren og kommunen. I dette tilfelle gjorde megleren det motsatte og gav uttrykk for at det ikke var noen negative konkrete opplysninger om reguleringsmessige forhold som ville ha negativ innvirkning på eiendommen.

I forbindelse med dekningssalget var det ingen markedsmessige forhold som skulle tilsi en verdireduksjon, snarere tvert imot. Pandemien hadde gjort nærmest enhver brukt fritidsbolig mer attraktiv enn tidligere

Sakens faktum har klare paralleller til tidligere sak avgjort i nemnda. Det vises til RFE-2016-003.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne krever erstatning med inntil 2 346 829 kroner.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Slik meglerforetaket forstår klagerne, ønsker de nemndas uttalelse på hvorvidt meglerens håndtering av salgsoppdraget utgjør erstatningsbetingende uaktsom opptreden, og at nemnda tar stilling til erstatningskravet på 2 346 829 kroner.

Spørsmål om avvisning

Saken reiser flere og til dels omfattende bevisspørsmål som ikke kan undergis en betryggende vurdering ut fra sakens skriftlige materiale. Saksanlegget for nemnda synes å være basert på et ønske om en slags «omkamp» hva gjelder domstolenes bedømmelse av sakens faktiske sider, og de beviser som der forelå. En eventuell ny bedømmelse er ikke egnet for skriftlig behandling i nemnda. Bedømmelsen av de spørsmål klager peker på i klagen, og som ikke fikk medhold i noen rettsinstans, kan ikke gjøres på en betryggende måte gjennom skriftlig nemndsbehandling, men må eventuelt undergis en ny bedømmelse ved alminnelig rettergang der bevisene blir ført muntlig og umiddelbart. Realitetsbehandling av saken må derfor avvises.

Salgsoppdraget er utført i tråd med god meglerskikk, det foreligger heller ikke erstatningsansvar. Når det gjelder erstatningskravet er heller ikke de øvrige betingelser for erstatningsansvar, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng, oppfylt.

Klagernes faktumfremstilling synes å basere seg på oppfatninger og påstander som ble fremført i stevning av 20. januar 2020 der klagerne var saksøker. Dette er et faktum som klart skiller seg fra det som har blitt lagt til grunn som bevisført gjennom sakens behandling i tre rettsinstanser. Nemnda må ved en eventuell realitetsbehandling av saken legge domstolenes bevisbedømmelse til grunn. Både lagmannsretten og Høyesterett har bedømt både selgerens og meglerens oppdragsutførelse dithen at det ikke foreligger kritikkverdige forhold.

Det forhold at klagerne ikke har fått medhold i en kostbar og langvarig rettsprosess mot selger av eiendommen, er ikke et forhold innklagde kan ha ansvar for. Dersom det er slik at klagerne mener at domstolene gjennom tre instanser har tatt feil ved bevisvurderingen hva gjelder faktum, er det temmelig åpenbart at også et saksanlegg med påstand om ansvarsbetingende opptreden mot innklagde vil være en ren bevissak der muntlig og umiddelbar bevisførsel er nødvendig.

 

Ansvarsgrunnlag

Innklagede kan ikke se at klagerne har sannsynliggjort at betingelsene for et erstatningsansvar for meglerforetaket er oppfylt. Det er klagerne som har bevisbyrden for at samtlige betingelser for erstatningsansvar foreligger. Denne bevisbyrden er ikke oppfylt. De vurderinger som er gjort av Høyesterett hva gjelder selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7 har overføringsverdi når det gjelder meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Dette betyr at en ny rettslig prøving av saken basert på eiendomsmeglers profesjonsansvar basert på det samme faktiske grunnlaget, sannsynligvis ville fått det samme utfall som prøvingen av selgeransvaret har hatt.

Når det gjelder det konkrete saksforholdet, utbygging av fergekaien og innregulering av turvei over eiendommen, var klagerne kjent med reguleringsplanen vedtatt 19. juni 2019 for fergekai og dens innhold før bud på eiendommen ble inngitt. En eventuell annen håndtering av dette forholdet fra meglers side ville således ikke ha hatt noen betydning for klagers beslutning om å inngi bud. Det fremstår som merkelig dersom klager i forhold til en ansvarssak mot megler skal kunne hevde et annet faktum enn det som var et omforent faktum for Høyesterett i saken mot selger. I forhold til turvei, vises til Høyesteretts dom i notene 12 flg., der det fremgår at kommunestyrets vedtak om turvei først ble fattet 2. oktober 2019. Klagerne fikk således en korrekt opplysning om at det forelå forslag om turvei under punktet «Offentlige forhold» i salgsprospektet. Ut fra Høyesteretts drøftelser i notene 56 flg. fremgår det at salgsoppgavens opplysning var de korrekt, og tilstrekkelig for å anse meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt oppfylt i dette konkrete tilfellet. Det er heller ikke holdepunkter i det faktum som er lagt til grunn av tre rettsinstanser for å hevde at megler hadde «informasjon fra annet hold» som gav en slik oppfordring eller foranledning til å foreta ytterligere undersøkelser som RFE-2016 -003 omhandler, og som klager har påberopt til støtte for sitt syn.

Klagerne har vist til utdrag av et møtereferat av 27. juni 2019 der megleren har gitt opplysninger om sine undersøkelser overfor kommunen vedrørende reguleringsplan. Det fremstår som noe spesielt å vise kun til løsrevne deler av et slikt referat som grunnlag og støtte for et megleransvar. Dette gjelder særlig all den tid det av samme referat i avsnittet under fremgår opplysninger fra kommunens side om at megler, uansett grad av undersøkelser, ikke ville ha fått tilgang til reguleringsplanen på det aktuelle tidspunktet. Det er dermed vanskelig å se hva mer eller annet megleren skulle ha opplyst om i salgsoppgaven. Følgende siteres fra referatet:

«Kommunen forklarte at då dei leverte meklaropplysninger i november 2018, låg det ikkje føre eit konkret forslag til ny kommuneplan i [stedsnavn] sentrum. I prinsippet var ikkje det klart før 19. juni 2019 då kommunestyret vedtok eit høyringsutkast. Kommunen er klare på at dei berre kan levere opplysningar som anten har bakgrunn i kommunale vedtak, eller er såpass konkrete at dei kjem til å bli vedtekne. Det er stor risiko for å levere ut feil eller mangelfulle opplysningar viss ein ikkje held seg til det.»

Det fremgår for øvrig også at hovedtemaet i møtet var forholdene rundt gangstien. Klagerne synes på dette punkt også å overse det faktum at klager hadde kunnskap om vedtatt reguleringsplan forut for budgivning, noe som heller ikke synes bestridt av klagerne selv når man leser klagernes advokats anførsler for de enkelte rettsinstansene. Dette faktum er da også gjennomgående lagt til grunn i rettsprosessen mot selger.

 

Økonomisk tap/årsakssammenheng

Ifølge lagmannsrettens dom var klagerne klar over planene for omlegging av fergekaien og innholdet i disse før det ble lagt inn bud på eiendommen. Ut fra dette sluttet lagmannsretten at reguleringsplanen slik den ble vedtatt ikke hadde noen betydning for klagernes kjøpsbeslutning. Det vil derfor heller ikke foreligge nødvendig årsakssammenheng mellom en eventuell manglende utdypende opplysning om planarbeidet og det tap som kreves dekket.

Kravet knyttet til verdiminus er ikke sannsynliggjort. Videre omfatter kravet for en stor del egne og idømte sakskostnader for tre rettsinstanser. Klagerne valgte å anke dommen fra lagmannsretten, som gav dem 750 00 kroner i prisavslag, videre til Høyesterett. Klagerne må selv bære risikoen for de kostnader saksanlegget har generert. Hverken reglene om adekvat årsakssammenheng eller den alminnelige tapsbegrensningsplikten som påhviler en kravstiller. tilsier at dette tapet kan veltes over på meglerforetaket.

 

Avslutning/Påstand

Meglerforetaket vil på bakgrunn av ovennevnte prinsipalt påstå at klagen skal avvises. Subsidiært påstås at klagen ikke kan føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises.

 

Turveien

Når det gjelder turveien, uttalte Høyesterett i HR-2022-418-A avsnitt 58 følgende:

«På bakgrunn av lagmannsrettens bevisvurdering legger jeg til grunn at verken selgerne ved [navn] eller eiendomsmegleren kjente til at en turvei over eiendommen nok en gang var et tema i kommunens planarbeid. Ingen av dem hadde fanget opp signalene i den retning i reguleringsplanen for fergekaien. Grunnen til at opplysningene ble inkludert i salgsprospektet, var at [navn] som nevnt var kjent med at dette hadde vært et spørsmål tidligere, blant annet i 2005. Kommunen gikk den gang ikke videre med planene som følge av protester fra grunneierne.»

Ut fra behandlingen i rettsvesenet og Høyesteretts uttalelse over, kan nemnda ikke ved sin skriftlige saksbehandling overprøve domstolenes bevisvurdering.

 

Fergekai

Reguleringsplanen for ny fergekai ble vedtatt 13. desember 2018. Selgerne av eiendommen var angivelig kjent med planen, og skal ha oversendt den 9. januar 2019 til megleren, det vil si før salgsoppgaven ble ferdigstilt. Men det heter i høyesterettsdommen avsnitt 10:

«[Navn] og [navn] – også kalt «kjøperne» – var interessert i eiendommen og deltok på visning. Megleren gjorde dem oppmerksom på reguleringsplanen for fergekaien som nå var vedtatt, og kjøperne fant selv frem til mer informasjon på nettet.»

Det siterte er fra sakens bakgrunn og spørsmål. Selv om det eventuelt skulle være en misforståelse her om klagerne deltok på visningen, og fikk informasjon om reguleringsplanen, kan ikke nemnda ved en skriftlig saksbehandling overprøve dette.

 

Oppsummering

Det følger av det nemnda har kommet til at saken må avvises fra nemndsbehandling, jf. vedtektene punkt 5.1 bokstav e. Nemnda nevner i den forbindelse at klagerne har ett år på seg til å bringe saken inn for domstolene, jf. foreldelsesloven § § 22 nr. 1.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

Saken avvises.