Klage nr:
217/08

Avgjort:
12.02.2009

Saken gjelder:
Meglers krav på dekning av utlegg og vederlag

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Grefsen, Gabrielsen og Partners Grefsen AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 12. februar 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin leilighet. Eiendommen ble ikke solgt i oppdragstiden og innklagede har krevet dekket sine utlegg i saken.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren bestrider innklagedes krav.

Innklagede var på befaring hos klageren som en av flere eiendomsmeglere. Innklagedes saksbehandler sa han kunne tilby en pakke på 40 000 kroner ved salg og uttalte at dersom det ikke ble salg skulle det heller ikke belastes noe.

Innklagede oversendte en oppdragsavtale som klageren fant at stemte overens med det innklagedes saksbehandler hadde opplyst klageren om.

I pakkeprisen var det inkludert to visninger. Klageren påpeker at innklagede i realiteten kun avholdt en visning, mens klageren avholdt resten. Etter seks måneder var boligen fortsatt ikke solgt. Klageren fikk da en regning på nesten
10 000 kroner.

Regningen kom som et sjokk på klageren da hun trodde de hadde en avtale på at det ikke skulle belastes noe hvis leiligheten ikke ble solgt.

I oppdragsavtalens punkt 4 er det krysset av for at innklagede skal ha vederlag dersom handel ikke er kommet i stand, er det henvist til punkt 6b. Punkt 6 b omhandler oppsigelse av oppdraget. Klageren stusset ikke på dette punktet da innklagedes saksbehandler tydelig sa at det ikke skulle betales noe dersom boligen ikke ble solgt. Klageren forsto det slik at punktet om vederlag gjaldt i tilfelle oppsigelse, og ikke der boligen ikke ble solgt etter seks måneder.

Klageren viser til de mange reklamene om intet salg, ingen betaling. Klageren mener innklagede har forsømt sin opplysningsplikt og direkte villedet klageren som forbruker. Oppdragsavtalen har også et felt for at det kan krysses av for intet vederlag. I følge klageren er kontrakten uklar, men sett i sammenheng med innklagedes uttalelser trodde klageren ved signering at det var en pakkepris på 40 000 kroner ved salg og intet vederlag dersom eiendommen ikke ble solgt.

Klageren påpeker at innklagede ikke oversendte kontrakt i underskrevet tilstand slik det er vanlig å gjøre. Videre påpeker klageren at innklagedes faktura har åpenbare feil vedrørende spesifiseringen av merverdiavgift (MVA). I spesifiseringen av MVA på punktet om visninger med brutto beløp på 1860, står det at MVA er 1488 kroner. Klageren påpeker også at det er fakturert for to visninger, mens innklagede kun foresto en visning. Videre står det at to visninger er inkludert ved salg og ikke dersom det ikke blir noe salg.

Innklagede anfører:

Innklagede mener hans krav er hjemlet i oppdragsskjemaet som er signert av begge parter og utformet i samsvar med eiendomsmeglingsloven. Innklagede opprettholder sitt pengekrav mot klageren og innestår for sine motargumenter gitt i tidligere korrespondanse mellom partene.

Innklagede påpeker at klageren tidligere har argumentert med at det ikke forelå noen signert oppdragsavtale i utgangspunktet. Innklagede har tilbakevist dette. Innklagede har derfor vanskeligheter med å knytte troverdighet til klagerens øvrige påstander klageren har kommet med i denne forbindelse.

Innklagede har et åpenbart juridisk grunnlag for sitt krav og forholder seg til dette. Innklagede påpeker at klageren haddemulighet til å sette seg grundig inn i avtalen i forkant av signering. Innklagedes saksbehandler, som er jurist, tilbakeviser på det sterkeste klagerens påstand om at det er gitt muntlige opplysninger som fraviker oppdragsavtalens innhold. Innklagede påpeker også at innklagede aldri har hatt «no cure- no pay»-avtaler når det gjelder direkte kostnader innklagede legger ut for i prosessen. Innklagede mener det ikke foreligger holdepunkter for at innklagede har brutt god meglerskikk i forhold til sin opplysnings- og omsorgsplikt.

Innholdet i oppdragsavtalen er utformet i tråd med eiendomsmeglingsloven § 3-2. Innklagede har krav på dekning av påløpte utlegg etter punkt 5. Det fremgår hvilke av disse utleggene som er inkludert i pakkeprisen på 40 000 kroner, noe som gjør avtalen oversiktlig og ryddig å forholde seg til. Etter oppdragsavtalen har innklagede krav på 40 000 kroner hvis boligen blir solgt. Blir den ikke solgt, har han krav på at utlegg i punkt 5 dekkes og blir den sagt opp har innklagede i tillegg krav på spesifiserte utlegg etter punkt 4 og 6.

Innklagede viser til tidligere korrespondanse i saken, som er vedlagt klagen. I det ene vedlegget påstår klageren at oppdraget ble sagt opp i januar 2008. Innklagede påpeker at klageren først påsto at avtale ikke var inngått, deretter at den ble sagt opp og til slutt at den utløp etter seks måneder. Eneste konsekvens av eventuell oppsigelse er at innklagede har hjemmel til å kreve ytterligere honorarer i tråd med punkt 4 og 6 i oppdragsavtalen.

Det faktum at innklagede først sendte fakturaen i oktober 2008, fem måneder etter utløp av oppdragsavtalen, er heller ikke et holdbart argument for at kravet skulle bortfalle. Innklagede viser til den alminnelige foreldelsesfristen på tre år.

Innklagede har forståelse for at regningen kom som et sjokk dersom klageren aldri har vært innstilt på å betale noe som helst i forbindelse med salgsforsøket. Innklagede mener imidlertid at han ikke kan ta hele sluttkostnaden fordi klageren ikke vil holde seg til oppdragsavtalen og sakens realiteter.

Når det gjelder betalingen for visningene, ville dette vært raskt avklart om klageren hadde kommet med innsigelsene på et tidligere tidspunkt. Innklagede har registrert fire visninger, hvor klageren har blitt fakturert for to av dem. Innklagede kan ikke dokumentere at innklagedes saksbehandler har vært til stede på to visninger og har ikke problemer med å trekke visninger fra fakturaen. Innklagede har i ettertid oppdaget en faktureringsfeil til gunst for klageren. Klageren har ikke blitt fakturert for taksten. Innklagede mener klageren kommer bedre ut enn det de reelle forholdene skulle tilsi og innklagede tar dette på sin kappe.

Innklagede opprettholder kravet med fratrekk for fakturerte visninger.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren presiserer at hun ikke mottok en oppdragsavtale som var signert av begge parter før over et år etter at hun oversendte signert oppdragsavtale. Dette var bakgrunnen for at klageren lurte på om det faktisk forelå en bindende avtale. Klageren reagerer på at innklagedes saksbehandler ikke er mer nøye enn at de unnlater å gi kunden en avtalekopi med begge parters signatur på avtaletidspunktet.

Klageren var ikke klar over at innklagede ikke hadde «no cure- no pay» avtaler og viser til at flere reklamerer med slike avtaler.

Klageren viser til at innklagede mener de har registrert fire visninger og bare fakturert for to av dem og at dette er en fordel for klageren. Klageren mener hun kan bevise at innklagede kun var på en visning. Klageren mener den påpekte MVA-feilen viser at innklagede ikke har opptrådt så profesjonelt som han anfører.

Bakgrunnen for at klageren i første omgang lurte på om det forelå en bindende avtale var for å påpeke useriøsitet frainnklagedes side ved kontraktsinngåelse for salg av leilighet på over to millioner kroner. Det var ikke ment som en grunn for å ikke betale.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede mener sakens realitet er at klageren nekter å forholde seg til en bindende avtale.

Innklagede påpeker at hva andre firmaer har annonsert med er ikke noe innklagede bærer risikoen for. Det er ikke avtalt «no cure- no pay»-avtale med innklagede verken muntlig eller skriftlig.

Når det gjelder forholdene rundt fakturering for visning og en beviselig feil i MVA, har innklagede tatt dette på sin kappe. Innklagede mener at feil både kan være beklagelige og kritikkverdige, men mener at feil av denne art ikke innebærer at det foreligger brudd på god meglerskikk eller at innklagedes pengekrav bortfaller.

Innklagede opprettholder kravet med fradrag for fakturerte visninger.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmål om berettigelse av innklagedes krav mot klageren.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Det foreligger en gyldig oppdragsavtale, undertegnet den 5. oktober 2007. Innklagede er berettiget til å fremme krav i samsvar med denne. Innklagede har i prosessen frasagt seg kravet på betaling for visningene.

Ifølge oppdragsavtalens tekst har innklagede krav på «et rimelig honorar» stort kr 4 340 inklusive mva. samt tilretteleggingshonorar kr 8 000 inkl. mva., som ikke er fakturert oppdragsgiveren, jf. punkt 6 B. Oppgjørsoppstillingen er for øvrig i det alt vesentlige i tråd med oppdragsavtalen.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.