RFE-2022-168
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. desember 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Advokat Ane Hiller Fladvad (Advokathuset Helgeland DA, Mo i Rana)
Saken gjelder: Tvangssalg. Misnøye med saksbehandlingen. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Eiendommen ble begjært tvangssolgt i juli 2018, og innklagede ble oppnevnt som medhjelper ved tvangssalget. I desember 2019 kjøpte klagerne eiendommen, som består av en seksjon i en tomannsbolig, for 1 600 000 kroner. Klagerne er misfornøyd med meglerens (medhjelperens) håndtering av tvangssalget, og har særlig anført at megleren har gitt uriktige opplysninger om blant annet areal, sprekker i grunnmur og parkeringsmuligheter. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin opplysningsplikt, samt om klagerne kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 1 606 800 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Alder på verdi- og lånetakst
På salgstidspunktet var verdi- og lånetaksten eldre enn seks måneder. Dette forholdet har virket inn på kjøpet, all den tid flere av manglene kunne blitt oppdaget med oppdatert takst.
Arealavvik
I takstrapporten og salgsoppgaven var boligen opplyst å ha et BRA på 115 kvm, hvorav 65 kvm er P-rom og 50 kvm er S-rom. I ettertid har det imidlertid vist seg at boligen har et uegentlig arealavvik på 50 kvm, ettersom 50 kvm S-rom i kjelleren feilaktig er oppgitt som BRA. I tillegg er kjelleren kun 39 kvm, slik at 11 kvm utgjør et faktisk avvik. De tinglyste seksjoneringstegningene av kjelleren er ikke i samsvar med situasjonen før salget. Klageren mottok ingen informasjon om at halvparten av hans bod brukes som fellesgang til vaskerom.
I «Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling – 2014» (2.utg – Gjeldende fra 9. februar 2015) punkt 4.2 fremgår følgende:
«Det presiseres at boder som ligger utenfor hoveddelen skal måles, men ikke medtas i angivelse av bruksarealet. Dette gjelder f.eks. boder med inngang fra fellesareal på loft eller i kjeller. Rommets areal skal likevel opplyses i taksten, f.eks. i en kommentar til bruksarealet, eller i eget oppsett hvor det fremgår at dette arealet kommer i tillegg til bruksarealet.»
Ved utforming av takstrapporten, målte ikke takstmannen opp kjellerarealet, men baserte seg på oppgitt areal i eldre dokumenter. Reklamasjonsnemnda for takstmenn har konkludert med at takstmannen brøt god takseringsskikk ved å medta fellesarealer i oppmålingen av BRA, samt ved å medregne bod-areal utenfor bruksenheten i BRA. Ettersom innklagede var på befaring med takstmannen, må hun ha blitt kjent med hans adferd. Innklagede har tilbakeholdt informasjon om at takstmannen gjennomførte befaringen på en uprofesjonell måte.
Ved et tvangssalg må man som medhjelper forholde seg til offentlig tilgjengelige opplysninger, samt søke informasjon fra eier og kontrollere alle opplysninger før de inntas i salgsoppgaven. Innklagede har gitt mangelfulle opplysninger om arealet og romfordelingen i kjelleren som må antas å ha innvirket på kjøpet, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39 bokstav a. Innklagede har opptrådt grovt uaktsomt, om ikke forsettlig, og i strid med god meglerskikk.
De uriktige opplysningene om boligens areal, har gitt klagerne en berettiget forventning om at de kjøpte en bolig med 115 kvm BRA. Boligen har et faktisk arealavvik på omtrent ti prosent av boligens totale areal. Dette utgjør klart en mangel. Arealavviket har medført en verdireduksjon tilsvarende 566 800 kroner.
Setningsskader og utvasking av masse under grunnmur
Hverken i salgsoppgaven eller taksten var det opplyst om skader på grunnmuren og kjellergulvet. Det var kun skrevet at kjelleren fremstår med byggeårs standard. Da klagerne ryddet i kjelleren og inspiserte steder som tidligere hadde vært dekket av vinylbelegg og gulv, oppdaget de sprekker. Årsaken til dette er at masse under huset er vasket ut over lenger tid.
Takstmannen oppdaget ikke sprekkene i gulvet. Klagerne har på sin side blant annet oppdaget en stor sprekk ved den ene veggen, som takstmannen burde nevnt. Selv om grunnmurens alder kunne tilsi at det måtte påregnes tiltak, ble det uttrykkelig opplyst om noe annet. Klagerne kunne ikke påregne at grunnmuren var i så dårlig forfatning, selv om boligen var av eldre dato og ble solgt på tvangssalg.
Høyesterett har i HR-2017-345-A slått fast at skade som skjer i tidsrommet mellom salg og overtakelse er selgers ansvar, også i tilfeller der skaden hadde sammenheng med skjulte feil og svakheter som allerede forelå ved kjøpers besiktigelse.
Den tidligere eieren hadde risikoen for eiendommens tilstand ved overtakelsen i april 2020. Dersom skadene utviklet seg fra 2018 til 2020 er det selgeren som hadde risikoen for dette. Det er åpenbart at eiendommen hadde feil og mangler som ble oppdaget få dager etter overtakelse og reklamert på. Det er tale om omfattende sprekker, som har videreutviklet seg i tiden etter overtakelse, og som sannsynligvis vil fortsette å utvikle seg på grunn av utvasking og dårlige grunnforhold.
Setningsskadene er så omfattende at boligen må utbedres for å hindre ytterligere skader. Utbedringskostnadene er beregnet til 540 000 kroner inkl. mva.
Det foreligger en mangel i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39 første ledd bokstav c. Megleren har opptrådt grovt uaktsomt, om ikke forsettlig. Boligen er i vesentlig dårligere stand enn klagerne hadde grunn til å regne med.
Uriktige opplysninger om parkeringsrett og adgang til offentlig vei
I salgsoppgaven og i de muntlige opplysningene fremkom det at seksjonen hadde eksklusiv eierrett til betongfundamentet med to parkeringsplasser, samt at man i fremtiden kunne bygge en dobbelgarasje der fundamentet er plassert. Det var imidlertid ikke nevnt at plassene var ulovlige å bruke. Når innklagede valgte å markedsføre boligen med en betongplate som parkeringsplass for to biler, uten å undersøke forholdet nærmere, løp hun en risiko. Innklagede burde avdekket at det ikke fantes reelle muligheter for parkering, og endret sine formuleringer slik at de gjenspeilet de faktiske forhold. På et flyfoto fra 2016 ser man at avkjørselen og parkeringsplassen ikke ble benyttet av den forrige eieren.
I grunnboken er seksjoneringsbegjæringen som ga en tinglyst rett for dobbeltgarasje, slettet fra matrikkelen etter rivning av garasjen. Ved fjerning av garasjen, fjernet kommunen avkjørselen fra den offentlige veien til betongplaten. Eiendommen har ikke registrert avkjørsel fra den offentlige veien, og skulle ikke blitt solgt med parkeringsplass.
Innklagede har opptrådt grovt uaktsomt ved å ikke informere om at det manglet parkeringsplass på tomten. Dette er en type opplysning som ligger i kjernen av hva megleren skal innhente og informere om, og som vil kunne ha stor innvirkning på eiendommens verdi. Innklagedes uriktige opplysninger har medført problemer for klagerne etter kjøpet.
Klagerne hadde ingen grunn til å betvile innklagedes opplysninger, og kjøpte eiendommen under forutsetning av at opplysningene var korrekte. Slik parkeringsplassene ble omtalt i salgsoppgaven, hadde klagerne grunn til å tro at det kun var deres seksjon som hadde bruks- og eierrett til parkeringsplassene. Det at eiendommen ikke hadde to parkeringsplasser med lovlig avkjørsel, slik som markedsført, har medført en verdiforringelse på eiendommen.
Meglerens utelatelse av opplysningene er dessuten i strid med markedsføringsloven § 8. Det er tale om vesentlige opplysninger som var egnet til å påvirke klagernes adferd. Dette er også i strid med god meglerskikk, herunder foreligger det brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Klagerne ville ikke kjøpt eiendommen dersom den hadde blitt markedsført med korrekte opplysninger. Megleren har opptrådt uaktsomt og er erstatningsansvarlig. Klagerne krever erstatning utmålt etter nemndas skjønn, begrenset oppad til 300 000 kroner.
Meglerpakkens alder og innhold
I forbindelse med salget i 2018 brukte innklagede megleropplysninger fra 2011. Megleropplysningene bestod av ferdigattest, festekontrakt, målebrev, reguleringsplaner og seksjoneringsplaner. I takstrapporten stod det at opplysningene om festekontrakten var gitt av den tidligere eieren. Klagerne innhentet ny meglerpakke fra kommunen i oktober 2022, som bestod av tjue dokumenter.
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi opplysninger som på salgstidspunktet var syv år gamle. Det foreligger en mangel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39 første ledd bokstav b. Innklagede har opptrådt grovt uaktsomt, om ikke forsettlig, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39 andre ledd. Klagerne krever erstatning utmålt etter nemndas skjønn, begrenset oppad til 200 000 kroner.
Opplysninger om eieren av seksjon nr. 2
Innklagede har gitt uriktige opplysninger om eieren av seksjon nr. 2. I følge innklagede var den andre seksjonseieren samarbeidsvillig og ønsket å starte med vedlikehold av huset. Vedkommende har imidlertid vist seg å være uenig i alt klagerne foreslår, og har verken ønsket å skifte kledning eller gjennomføre øvrig vedlikehold.
Erstatningskrav
Det følger av Rt. 1995 s. 1350 at det i utgangspunktet gjelder et strengt ulovfestet ansvar for profesjonsutøvere, men at det er et visst spillerom før adferd som kan kritiseres anses som erstatningsbetingende. Innklagede er her utenfor det spillerom som medfører ansvarsfrihet. Det dreier seg om meget sentrale opplysninger. Nemnda har tidligere slått fast at meglerens undersøkelsesplikt skjerpes ved tvangssalg, jf. RFE-2015-70. Det unnskylder ikke innklagede at den tidligere eieren har vært behjelpelig med å besvare spørsmål, men gitt feil informasjon. Tvert imot tilsier dette en skjerpet undersøkelsesplikt.
Erstatningskravet rettes mot innklagede ettersom hun var medhjelper ved tvangssalget, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39 annet ledd. Innklagede har gitt uriktige opplysninger og holdt tilbake informasjon, og følgelig opptrådt grovt uaktsomt ved tvangssalget. Det foreligger mangler etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39 første ledd bokstav a-c som innklagede er ansvarlig for. Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerens totale erstatningskrav er på 1 606 800 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Etter at innklagede ble oppnevnt som medhjelper ved tvangssalget, kontaktet hun den tidligere eieren som da bodde i boligen. Innklagede var på befaring med takstmannen som var engasjert til å foreta en verdi- og lånetakst. Innklagede var også flere ganger i kontakt med eieren av seksjon nr. 2 (den andre halvdelen av tomannsboligen).
I forbindelse med utarbeidelsen av taksten bestilte takstmannen en meglerpakke fra kommunen for å få nødvendige dokumenter om boligen. I tillegg utarbeidet takstmannen en takst kun basert på en visuell befaring uten inngrep i byggverket. En verdi- og lånetakst er ikke en tilstandsrapport som beskriver byggverkets tilstand. Dette fremkommer også uttrykkelig av verdi- og lånetaksten.
Basert på den innhentede dokumentasjonen om boligen, gjennomførte innklagede og takstmannen samtaler med eieren for å søke å avklare eventuelle uklarheter. Innklagede var også i kontakt med eieren underveis ved behov for avklaring etter visninger mv. Basert på innhentede opplysninger utarbeidet innklagede salgsoppgave og salgsannonse.
Ved tvangssalg tar det normalt en del tid å få innhentet nødvendige opplysninger, gjort avtaler med saksøkte om takstbefaring, fotografering, osv. Boligen ble annonsert så snart innklagede hadde alle nødvendige opplysninger. Boligen ble lagt ut på Finn.no den 17. januar 2019 med en salgspris på 2 100 000 kroner i henhold til antatt markedspris i takstrapporten. Som følge av lav interesse ble prisen deretter nedjustert tre ganger, endelig til 1 600 000 kroner i oktober 2021. Etter en budrunde som startet på 1 100 000 kroner, fikk klagerne tilslaget for sitt bud på 1 600 000 kroner i desember 2019. Klagerne overtok boligen 3. april 2020.
Kort tid etter overtakelsen ble innklagede kontaktet av klagerne med spørsmål om oppmåling av arealet i boligen. Klagerne ble oppfordret til å ta kontakt direkte med takstmannen, da det var han som hadde foretatt oppmålingen. Ettersom klagerne hadde utfordringer med å forstå hva takstmannen mente, tilbød innklagede seg å kontakte takstmannen for å videreføre noen av spørsmålene. Grunnlaget for klagernes spørsmål var seksjoneringstegningen, som var tilgjengelig for dem før de innga bud, samt deres egne målinger.
Den 28. mai 2022 mottok innklagede en e-post fra kommunen (saksøker i tvangssalget) der hun ble bedt om å gi informasjon begrunnet i at klagerne hadde varslet krav om prisavslag mot kommunen, som følge av i arealavvik og sprekker i grunnmuren. Kommunen sa at de ville komme tilbake til innklagede om de hadde behov for ytterligere informasjon. Innklagede hørte imidlertid ikke noe mer fra kommunen før i januar 2021, der de ba innklagede kontakte takstmannen og be han besvare kommunens brev. Kommunen ba deretter innklagede om hennes uttalelse som medhjelper i tvangssalget, om salgsprosessen, reklamasjonskravet og grunnlaget for dette. Innklagede ga sin uttalelse 12. januar 2021, og sa deriblant at hun ikke mente det forelå mangler ved boligen som følge av medhjelpers uaktsomhet. Innklagede har ikke hørt fra kommunen siden.
Manglende forsøk på minnelig løsning
Den 24. juni 2022 mottok innklagede for første gang reklamasjon fra klagerne. Den 19. august 2022 mottok innklagede varsel fra nemnda om klagen. Det stemmer derfor ikke at klagerne har forsøkt å løse saken i minnelighet før innsending av klagen. Klagene til innklagede og nemnda ble innsendt samtidig. De tidligere reklamasjoner og krav klagerne har vist til, er fremsatt mot kommunen, og ikke mot innklagede.
For sent fremsatt reklamasjon
Klagerens reklamasjon ble første gang fremmet mot innklagede i juni 2022. Dette er mer enn to år etter overtakelsen av boligen. Reklamasjonen er fremsatt for sent.
Rettslig grunnlag
Ved salg etter tvangsfullbyrdelsesloven er kjøperens adgang til å gjøre mangelansvar gjeldende begrenset i forhold til det som gjelder ved salg etter avhendingsloven. Ved tvangssalg foreligger det bare en mangel dersom eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med eller det foreligger opplysningssvik om vesentlige forhold som kan antas å ha virket inn på kjøpet, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39 første ledd bokstav c. Medhjelper kan kun bli erstatningsansvarlig dersom vedkommende har utvist skyld, eksempelvis ved å uaktsomt ha tilbakeholdt vesentlige opplysninger eller uaktsomt ha gitt uriktige opplysninger om vesentlige forhold ved eiendommen.
Alder på verdi- og lånetakst
På salgstidspunktet var verdi- og lånetaksten eldre enn seks måneder. Klagerne syntes å mene at dette utgjør en mangel og at den den har virket inn på kjøpet, all den tid en nyere takst ville avdekket sprekker i grunnmuren.
Frem til årsskiftet 2021/2022 har medhjelpere i tvangssalg ved den aktuelle tingretten kun fått innhente verdi- og lånetakst, og ikke de mer detaljerte boligsalgsrapportene, grunnet kostnader. Det er videre svært vanlig at objekter som går på tvangssalg ligger ute for salg i mer enn seks måneder, gjerne i ett til to år. Det er hverken vanlig eller kostnadsforsvarlig å oppdatere eller innhente nye takstrapporter i et tvangssalg hver sjette måned.
Det er ikke et krav om at takstrapporter må være yngre enn seks måneder. Takstmenn har imidlertid ofte en setning i sin takstrapport om at disse bør oppdateres etter seks måneder. I tillegg kan banker stille krav om at taksten ikke kan være eldre enn seks måneder eller lignende. Sett i lys av alminnelige boligsalg, er det naturligvis uheldig at takstrapportene kan bli eldre enn seks måneder. Dette er imidlertid risikoen ved tvangssalg, og ikke noe en medhjelper kan bebreides for. I tvangssalg er det heller ikke tilgjengelig kostnadsdekning for å oppdatere eller innhente ny takstrapport jevnlig.
I dette tilfellet ville uansett ikke alderen på taksten hatt betydning for manglene klagerne påberoper. Både takstmannen og de senere takstrapportene har konkludert med at sprekkene er gamle og har oppstått over tid. Ifølge takstmannen er slike sprekker helt normalt. Klagerne har også presisert at de ikke oppdaget sprekkene før de begynte å rive gulv, mv. Omtalen om riss/sprekker ville ikke blitt annerledes om takstmannen skulle oppdatert rapporten underveis i tvangssalget. Det samme gjelder for oppmålt areal og angivelse av parkeringsplass.
Det kan ikke forventes at en medhjelper skal avdekke eller holdes ansvarlig for skjulte feil eller mangler som det ikke er opplyst om fra eier eller takstmann. Tvangssalg innebærer også en utvidet undersøkelsesplikt for kjøper, da det eksempelvis ikke fremlegges egenerklæringsskjema fra eieren. Klagerne ble gjort oppmerksom på den økte risikoen og den utvidende undersøkelsesplikten i tvangssalg.
Arealavvik
En medhjelper ved tvangssalg har ingen kompetanse om arealoppmåling. En takstmann med nødvendig kompetanse vil alltid engasjeres for å foreta nødvendige mål og undersøkelser.
På forespørsel fra kommunen har takstmannen uttalt at oppmålingen av kjellerarealet ble gjort med laser og «utført ihht. «takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger», slik det fremgår av oppdraget forutsetninger på takstens side 2». Dersom det likevel er slik at oppmålingen er gjort feil, fremstår dette ikke som et forhold som har virket inn på kjøpet eller redusert boligens verdi – kjelleren er en uinnredet råkjeller.
Takstmannens opplysninger gitt i taksten, brukes i salgsoppgaven. Med mindre noe fremstår som åpenbart feil, hverken kan eller vil medhjelper overprøve takstmannens vurderinger. Klagesaken i Reklamasjonsnemnda for takstmenn har liten eller ingen relevans for hvorvidt innklagede som medhjelper har holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger. Innklagede har ikke utvist uaktsomhet ved å gjengi takstmannens opplysninger om areal i salgsoppgaven.
Sprekker/riss i grunnmuren, setningsskader
Medhjelper forventes ikke å være bygningskyndig, og har ingen forutsetninger for å etterprøve takstmannens vurderinger. En verdi- og lånetakst er ikke en tilstandsrapport som beskriver byggets tekniske tilstand., men foretas basert på visuell befaring uten fysiske inngrep i byggverket. Dette er presisert i taksten. Det er ikke krav til boligsalgsrapport/tilstandsrapport i tvangssalg.
Basert på de senere innhentede vurderinger i saken, erkjenner klagerne at alle avdekkede sprekker/riss eksisterte før salget. Samtlige takstmenn bekrefter at sprekker/riss oppstår over tid og finnes i alle eldre grunnmurer. Takstmannen opplyste at riss/strekker alltid forekommer, at de var synlig under hans befaring, men ble vurdert som ufarlige. Klagerne har videre erkjent at flere riss/sprekker ikke var mulige å oppdage før vinylbelegg, mv. var fjernet. Ved en verdi- og lånetakst ville det aldri blitt fjernet belegg eller lignende for nærmere undersøkelser. Dette er det også tydelig tatt forbehold om. Heller ikke en oppdatering av taksten underveis i salgsperioden ville avdekket slike skjulte riss/sprekker.
De riss/sprekker som ikke var tildekket av belegg, mv. på visningen, var fullt synlige også for klagerne. Disse kan ikke i ettertid påberopes som mangler. Riss/sprekker som ikke var synlige fordi de var under belegg, mv., er medtatt i de siste rapportene fordi klagerne på dette tidspunktet hadde fjernet belegg, mv., slik at de ble synlige. Basert på takstmennenes vurderinger er det ingen grunn til å tro at sprekkene skal ha oppstått nylig.
Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-15 åpner for at medhjelper, etter begjæring fra saksøker eller av eget tiltak, kan beslutte å foreta tiltak som ikke kan utsettes uten fare for skade på formuesgodet, eller tiltak som er naturlig for å bedre prisen. Første setning gjør seg gjerne gjeldende i forbindelse med akutte vannlekkasjer eller lignende, der tiltak kan begrense en større verdiforringelse. Sistnevnte kategori er eksemplifisert med «rydding, rengjøring og enkelt vedlikehold». I denne sammenheng skal medhjelper også vurdere tiltaket opp mot kostnadene dette vil innebære, da medhjelper i en tvangssalgsprosess har helt begrenset adgang til å påføre salget kostnader.
Innklagede kan ikke se at man som medhjelper i tvangssalg, forutsatt at man var kjent med problematikken, har hjemmel til å gjøre tiltak i form av å foreta utbedringer av konstruksjon eller bygningsmassen.
Opplysninger om parkeringsplass
Under arbeidet med å annonsere et tvangssalg blir det innhentet opplysninger fra kommunen og eventuelt kartverket dersom det er tinglyste rettigheter på eiendommen som må avklares, i tillegg til at det innhentes opplysninger fra eieren.
I «meglerpakken» innklagede mottok fra kommunen, var kopi av seksjonsbegjæringen fra eierseksjonssameiet inntatt. Her fremgikk det at «SNR.1 har eks. eierrett til dobbelt garasje på eiendommen». Da det ikke var noen dobbeltgarasje på eiendommen, kun en støpt plate til dobbeltgarasje, snakket innklagede med eieren om parkeringsplass tilhørende eiendommen. Eieren bekreftet da at begge plassene på platen tilhørte seksjon nr. 1, da dette var informasjonen han hadde fått ved sitt kjøp, og slik det hadde vært praktisert i hans eiertid. Også eieren av seksjon nr. 2 bekreftet det samme.
Innklagede har ikke uttalt seg om mulighetene for å få offentlige myndigheters tillatelse til å føre opp en garasje. Dette ville hun ikke hatt forutsetninger for å mene noe om.
Informasjonen om parkeringsplass er gitt basert på innhentede offentlige og tinglyste opplysninger, samt informasjon fra den daværende eieren og den andre seksjonseieren. Det er ikke gitt uriktige opplysninger, og innklagede har ikke utvist skyld.
Adgang fra offentlig vei
Klagerne har først ved sitt dokument inngitt 6. oktober 2022 anført at avkjørselen fra offentlig vei og inn til eiendommen er slettet fra matrikkelen. Til tross for at klagerne har brukt plass på denne tematikken i dette prosesskrivet, fremstår det uklart om klagerne mener dette representerer et selvstendig mangelsgrunnlag. Dersom det er slik at dette anføres som et eget mangelsgrunnlag, anføres det at mangelen ikke er påberopt innen rimelig tid.
Det bemerkes også at klagerne ikke har forhindret adkomst til sin eiendom som følge av at avkjørselen ikke lenger er påtegnet kommunens veistatuskart. Eiendommen grenser til offentlig vei, og det er således uproblematisk å benytte den opparbeidede avkjørsel. Uansett bestrides det at innklagede er ansvarlig for dette, eller har opptrådt uaktsomt.
Opplysninger om eieren av seksjon nr. 2
Innklagede kan ikke bebreides for at eieren av seksjon nr. 2 har endret oppfatning om de opplysninger hun ga innklagede under salgsprosessen. Innklagede videreformidlet kun det hun fikk vite fra eieren av seksjon nr. 2, med en klar presisering om at dette var vedkommende sine tilbakemeldinger. Innklagede har verken gitt uriktige eller holdt tilbake opplysninger om vesentlige forhold knyttet til informasjon fra eieren av seksjon nr. 2.
Det bemerkes at eieren av seksjon nr. 2 ringte innklagede kort tid etter at klagerne hadde overtatt boligen. Klagerne hadde ringt på hos henne, stilt spørsmål om vedlikehold og bruk av fellesareal, og opptrådt både sint og oppfarende, noe seksjonseieren opplevde som ubehagelig.
Meglerpakkens alder og innhold
Meglerpakken ble innhentet av takstmannen som del av hans oppdrag etter at tvangssalget ble besluttet i 2018. Innklagede har ingen kjennskap til, eller grunn til å tro, at takstmannen skulle hatt tilgjengelig en meglerpakke innhentet tidligere enn dette, eller at det skal være lagt til grunn en ikke-oppdatert meglerpakke ved utforming av verditaksten. I alle tilfeller kan innklagede ikke se at den fremlagte meglerpakken mangler dokumenter.
Klagerne har gitt uttrykk for at meglerpakken for eiendommen nå inneholder tjue dokumenter, og anfører at dette bekrefter at meglerpakken fremlagt i 2018 må ha vært hentet inn senest i 2011. Meglerpakken klagerne sikter til er hentet ut 3. oktober 2022, og innklagede kan ikke se at dette godtgjør at meglerpakken fra 2018 nødvendigvis ville hatt samme innhold. Her tilkommer blant annet at kommunen fikk en oppfordring til å ettergå dokumentasjonen knyttet til eiendommen i anledning klagesaken som også har vært rettet mot dem i tiden etter salget.
Innklagede kan ikke se at dette i noe tilfelle utgjør en mangel hun som medhjelper ved tvangssalget er ansvarlig for. Uansett er det ikke sannsynliggjort noen årsakssammenheng.
Erstatningskrav
Innklagede har innhentet opplysninger og fagkyndig kompetanse på de områder dette skal gjøres. Hun har ettergått opplysninger som har fremstått som uklare og videreformidlet dette i forbindelse med salget. Innklagede har ikke holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om forhold hun kjente eller burde kjenne til. Det bestrides at det foreligger mangler ved boligen og at innklagede har opptrådt uaktsomt. Klagernes krav og anførsler avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning i forbindelse med tvangssalg.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemndas kompetanse ved tvangssalg
Nemndas saksområde er regulert i «Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester» punkt 1.3, hvor første ledd lyder:
«Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler klager på foretak eller advokat som driver eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven § 2-1, jf. § 2-10, om de objekter foretaket/advokaten formidler og om oppdragstakers plikter etter eiendomsmeglingsloven.»
Tvangssalg reguleres av tvangsfullbyrdelsesloven (1992), spesielt tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11. Nemnda har likevel i praksis lagt til grunn at nemnda har kompetanse til å behandle klager som gjelder tvangssalg. Grunnen til dette er følgende:
Når meglere og advokater oppnevnes som medhjelpere ved tvangssalg, driver de eiendomsmegling. Tvangssalg ved medhjelper skal gjennomføres mest mulig likt et ordinært salg, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-24 første ledd og § 11-25 første ledd. Reglene i eiendomsmeglingsloven kapittel 6 om god meglerskikk, herunder omsorgsplikt og opplysnings- og undersøkelsesplikt gjelder fullt ut. Eiendomsmeglingsloven § 6-5 gjelder imidlertid ikke for tvangssalg, og det er derfor ikke noen lovbestemt lengste varighet på oppdraget.
En annen sak er at nemnda i sin behandling av klager som gjelder tvangssalg, må hensynta de særlige forhold som gjelder tvangssalg. Viktig her er at selger og oppdragsgiver ved tvangssalg ikke er eier (hjemmelshaver), men tingretten. Dette får blant annet betydning overfor hvem eventuelle erstatningskrav skal rettes mot. Et annet viktig forhold er at eiendomsmeglingsloven kapittel 7 om meglers krav på vederlag ikke gjelder ved tvangssalg, men er regulert av forskrift 4. desember 1992 nr. 895 om tvangssalg ved medhjelper kapittel 3.
Manglende forsøk på minnelig løsning
Innklagede har anført at klagerne ikke har forsøkt å løse saken i minnelighet, jf. nemndas vedtekter punkt 4.1 andre avsnitt. Dette er imidlertid en «kan»-regel, og nemnda finner ikke å avvise saken på dette grunnlaget.
Takstens alder
Klagerne har vist til at verdi- og lånetaksten er eldre enn seks måneder. Når det gjelder takster, er det ingen regel om hvor gamle takster man kan benytte. I dette tilfellet var det en vanlig verdi- og lånetakst og ikke en tilstandsrapport. Slik saken er opplyst, kan ikke nemnda se at det etter avholdelse av taksten forelå noen spesielle forhold som tilsa at taksten måtte fornyes. I tillegg kommer ved tvangssalg at megler har begrensede økonomiske ressurser, da tingretten er oppdragsgiver. Megler har derfor ikke forsømt seg her.
Areal
I utgangspunktet kan megler legge til grunn takstmannens arealangivelse med mindre det foreligger særlige forhold som tilsier at megler bør foreta nærmere undersøkelser. Nemnda legger til grunn at megleren var til stede da takstmannen befarte eiendommen, men det er ikke opplysninger om at megleren da diskuterte oppmålingen med takstmannen. Det er på det rene at takstmannen gjorde til dels alvorlige feil, men nemnda finner likevel under tvil at megler ikke kan kritiseres for å kontrollere takstens opplysning om arealet i kjelleren. For øvrig hadde megler ingen grunn til å reagere på takstens arealoppgave.
Setninger og sprekker i grunnmur
Boligen var bygget i 1953. Det dreide seg om skjulte mangler, og megler var ukjent med at det var setninger og sprekker i grunnmur. Nemnda finner ikke at megler har opptrådt uaktsomt. Nemnda har ikke, ut fra de foreliggende opplysninger, grunnlag for å ta stilling til om boligen var i vesentlig dårligere stand enn klagerne (kjøperne) hadde grunn til å regne med, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39 første ledd bokstav c.
Uriktige opplysninger om parkering, adgang til offentlig vei og meglerpakkens alder og innhold
Når det gjelder parkering, adgang til offentlig vei og meglerpakkens alder og innhold, reiser dette bevisspørsmål som ikke kan behandle forsvarlig under nemndas skriftlige saksbehandling. Denne delen av saken må derfor avvises. Nemnda har heller ikke grunnlag for å ta stilling til naboens samarbeidsvilje og hvilken relevans det eventuelt ville hatt.
Oppsummering
Det følger av det nemnda har kommet til over, at megler ikke har vært uaktsom ved gjennomføringen av sitt oppdrag som medhjelper ved tvangssalget. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem. Nemnda behøver da ikke å ta stilling til om klagerne har reklamert i tide overfor meglerforetaket.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Tvisten vedrørende uriktige opplysninger om parkering, adgang til offentlig vei og meglerpakkens alder og innhold avvises. [Klagerne] gis for øvrig ikke medhold.