RFE-2022-176
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. desember 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Fana Sparebank Eiendom AS avd. Himla Eiendomsmegling Bergen
Saken gjelder: Meglerens håndtering av salgsoppdraget og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mai 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Oppdraget gikk ut på tid uten at boligen ble solgt. Meglerforetaket ønsket ikke å fornye oppdragsavtalen. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren krever erstatning med totalt 738 250 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren besluttet å selge sin enebolig, undersøkte han mulighetene hos flere meglerforetak. På hjemmesiden til innklagede foretak stod det beskrevet hva en oppdragsgiver kunne forvente dersom de fikk i oppdrag å formidle salget. Denne beskrivelsen var i tråd med klagerens ønsker og behov. Dermed falt valget på innklagede foretak, og oppdragsavtale ble inngått 11. mai 2021.
Klageren stolte på meglerforetakets markedsføring. På befaringsdagen kom det ingen erfaren megler, men en eiendomsmeglerfullmektig (heretter omtalt som fullmektig). Utover i salgsprosessen var det grunn til å betvile fullmektigen sitt engasjement for oppdraget. Fullmektigen har ved flere anledninger sagt at hun ikke har tid og er travel når klageren har snakket med henne på telefon. De gode rådene klageren ble lovet, skulle være noe annet og mer utfyllende enn en oppramsing av alternativer, for eksempel når det gjaldt presentasjon av boligen. Det skal gis råd tilpasset både boligen og markedet. Klageren ble bedt om å sende en oversikt over salgsfremmende sider ved boligen, men lite av dette ble gjenspeilet i annonsen på Finn.no. Klageren påpekte dette da han fikk tilsendt utkastet til annonsen. Det var dårlig språk og lite effektiv bruk av begrensningen på antall tegn i annonsen.
De av bildene som faktisk hadde bildetekst, omhandlet i stor grad manglende godkjenning av ombygging foretatt i 2012. Klageren har senere fått vite at dette har vært diskutert internt i meglerforetaket. Klageren var som eier av boligen og deres kunde, ekskludert fra den diskusjonen. Dette innebar også et brudd på det han var lovet.
Fullmektigen har nedtonet klagerens overraskelse og skuffelse over annonsen. Alt var godt og riktig ifølge henne. Med fullmektigens forsikringer, samt noen endringer, godkjente klageren annonsen. Andre boliger i nærområdet blir normalt solgt etter første visning. Det kom ingen interessenter på visning av klagerens bolig. Dette gjentok seg i mange uker. Fullmektigen håndterte salget for det meste uten oppsyn av ansvarlig megler. Dette var hverken lovlig eller i tråd med det meglerforetaket hadde lovet han som kunde. Klageren har aldri truffet eller pratet med ansvarlig megler. Først etter flere e-posthenvendelser fra klageren, har hun svart tilbake.
Tidlig i september foreslo fullmektigen tiltak som styling av boligen. Klageren var i en presset økonomisk situasjon, og kunne derfor ikke påta seg ekstra kostnader der og da. Han stilte seg også tvilende til om annonsen, som han synes var dårlig, ville bli mer attraktiv med styling og nye bilder av boligen. Boligen hadde ca. 100 daglige treff på Finn.no.
Mot slutten av september krevde klageren et møte med fullmektigen og fagansvarlig ved hovedkontoret. På dette tidspunkt hadde kun vært ett par på privatvisning siden annonseringen i juni. Etter tydelig motvilje ble møtet gjennomført, og klageren fikk bytte megler internt. Så vidt klageren vet, hadde meglerforetaket ikke gjort noen analyse av salgsprosessen frem til dette tidspunkt, eller lagt noen strategi for hvordan å bedre muligheten for salg i fortsettelsen.
Den nye megleren var erfaren, og det ble gjort noen justeringer av annonsen. Det møtte opp tre interessenter på visning, uten at det resulterte i noen bud. Potensielle interessenter har stilt spørsmål rundt hvorfor boligen har ligget lenge ute for salg. Megleren hadde en vanskelig oppgave med å selge boligen, med tanke på den skade som allerede var påført salget. Likevel stiller klageren spørsmål ved hvorvidt han fikk frem de positive sider og potensialet ved boligen.
Fagansvarlig hadde i et møte med klageren konkludert med at bildetekstene med fokus på manglende godkjenning skulle bestå. En annen enebolig i bydelen, som også manglet godkjennelse av ombyggingsarbeider, ble solgt av samme megler i samme tidsrom, uten at dette var nevnt i bildetekstene.
Det at boligen har blitt stående usolgt har vært en stor belastning for klageren både personlig og økonomisk. Han tok i desember initiativ til et møte for å få mer informasjon om hvordan salgsprosessen fremover kunne forbedres, og en avklaring når det gjaldt ansvarsforhold. Klageren fikk ulike tilbakemeldinger på dette. Megleren ga uttrykk for at dette også hadde vært deres plan, mens fagansvarlig avviste forslaget.
Klageren klaget skriftlig på prosessen og ble av direktøren i meglerforetakets eierbank satt i dialog med daglig leder på hovedkontoret. Da klageren sendte et noe forsinket svar 18. februar vedrørende eventuell bekreftelse på signering av sikringsobligasjon, fikk han ikke noe svar. Klageren fikk da en mistanke om at meglerforetaket hadde avsluttet oppdraget uten å informere han om dette. Da klageren stilte spørsmål om dette 27. februar, fikk han dagen etter bekreftelse på at han var sagt opp som kunde. Meglerforetaket har ekskludert klageren som kunde.
Klageren har ikke fått den tjenesten som er forespeilet på meglerforetakets hjemmesider. Markedsføringen her er villedende på de fleste punkter. Som en konsekvens har klageren lidt et betydelig økonomisk tap, som kreves erstattet av meglerforetaket. Erstatningskravet er på totalt 738 250 kroner, og er beregnet som følger:
- Påløpte kostnader ved å ha eiendommen usolgt i 9 måneder: 117 000 kroner.
- Kompensasjon for klageren og hans samboers tidsbruk: 281 250 kroner.
- Verditap knyttet til den lange tiden boligen lå ute på markedet: 340 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket tilbyr eiendomsmegling til en fast pris på 38 000 kroner. Videre har de dyktige, erfarne meglere, hvorav tre av meglerne har 15-20 års erfaring fra bransjen. En eiendomsmeglerfullmektig tok oppdraget, ettersom hun hadde solgt mest i området hvor eneboligen ligger. På dette tidspunktet hadde hun vært fullmektig i nærmere tre år og hadde mye erfaring. Ansvarlig megler gjennomgikk alle oppdragsavtaler og salgsoppgaver før eiendommer ble lagt ut for salg.
Klageren ønsket en høyere prisantydning enn det fullmektigen hadde anbefalt. Dette medførte liten interesse for boligen. Fullmektigen fulgte opp klageren ved å anbefale styling, nye bilder, digital markedsføringspakke og løfting på Finn.no.
Klageren ønsket et møte med fullmektigen og fagansvarlig ved hovedkontoret. Ettersom fullmektigen var i karantene, var det kun fagansvarlig og salgsleder/megler som stilte på møtet. Det ble her diskutert om det var nødvendig å opplyse i bildetekst at soverom i underetasjen ikke var godkjent for varig opphold. Megleren hadde blitt instruert av fagansvarlig om å sørge for at dette kom tydelig frem i både salgsoppgavetekst og i bildetekst. Klageren ble også anbefalt å søke kommunen om godkjenning av underetasjen.
Etter at en annen megler overtok oppdraget, ble det foretatt ny befaring av eiendommen. Det ble gjort en del endringer i salgsoppgaveteksten, og prisantydningen ble redusert til 4 900 000 kroner. Det kom flere interessenter på visning, men ingen ønsket å legge inn bud. Samarbeidet med megleren virket likevel å være bra.
Klageren ba om å få et møte med fagansvarlig og flere andre representanter i meglerforetaket. Fagansvarlig valgte å ikke etterkomme klagerens ønske, da det ble klart at han ville diskutere en erstatning han mente seg berettiget til. Klageren fikk tydelig beskjed om at megleren ikke er ansvarlig for tap ved at boligen ikke blir solgt. Klageren sendte e-post til fullmektigen som tidligere hadde hatt oppdraget, samt hennes ansvarlige megler, for å be om uttalelser med hensyn til salget. Klageren fikk da beskjed om å kun forholde seg til sin nye megler.
Etter at eiendommen var trukket fra markedet, sendte klageren e-post til direktøren, styret og representantskapet i meglerforetakets eierbank, samt klageportalen til banken. Alle disse kontaktpunktene videresendte klagen til daglig leder og fagansvarlig. Det var daglig leder som hadde mest kontakt med klageren mot slutten av oppdragsperioden, men dialogen var svært vanskelig, og klageren ønsket også svar fra direktør i banken.
Som følge av det utfordrende samarbeidsklimaet, ble oppdraget ikke fornyet fra meglerforetakets side. Klageren er ikke blitt fakturert for annet enn utlegg på totalt 12 600 kroner.
Godkjenning av underetasjen, herunder hvordan dette skal formidles i markedsføringen, har vært et tema både ved oppdragsinngåelsen, i et møte med den nye megleren og fagansvarlig 23. september 2021, og i den videre prosessen. Klageren kunne enten søke om godkjenning, eller så måtte det gis opplysninger om at underetasjen ikke var godkjent for varig opphold. Klageren er, og har hele veien vært, misfornøyd med at megleren måtte være tydelig på at soverom i underetasje ikke var godkjent.
Eiendommen er nå solgt gjennom et annet meglerforetak. Det registreres at klageren forut for salget har fulgt meglerens råd om å søke kommunen om godkjenning av alle forhold ved boligen som ikke var omsøkt. Dette kan ha vært avgjørende for at boligen ble solgt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Klageren har anført en rekke forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som klager mener er kritikkverdig. Sentralt her er meglerforetakets markedsføring, prisantydning og godkjenning av underetasjen.
Nemnda nevner først at en eiendomsmeglerfullmektig kan gjennomføre de fleste deler av et oppdrag. Ansvarlig megler må imidlertid signere oppdragsavtalen og føre tilsyn med fullmektigens arbeid.
Når det gjelder underetasjen, var soverommet der ikke godkjent til varig opphold. Nemnda bemerker at megler er forpliktet til å gi informasjon om at soverommet ikke var godkjent. Megler har følgelig ikke forsømt seg her.
En prisantydning er meglers vurdering av antatt salgspris på et visst tidspunkt, men ingen salgsgaranti. Slik saken fremstår, synes megleren å ha søkt å komme klageren i møte. Nemnda finner ikke at megler kan kritiseres her.
De øvrige forhold klageren har påberopt seg, kan heller ikke føre frem.
Det følger av det nemnda har kommet til over, fører til at erstatningskravet ikke kan føre frem. Nemnda bemerker at innklagede kun har fakturert klageren for utlegg og ikke vederlag.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.