RFE-2022-182
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. desember 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Haferkamp & Partnere AS (PrivatMegleren Haferkamp & Partnere)
Saken gjelder: Manglende oppfølging av interessent – brudd på god meglerskikk
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juni 2022 formidlet innklagede salget av en enebolig. Klageren deltok ikke på fellesvisningen 14. juni, men hadde fem dager tidligere vært i kontakt med megleren og spurt om hun kunne føre ham opp som interessent. Dagen etter fellesvisningen oppdaget klageren at boligen var solgt uten at han hadde mottatt budvarsler. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt god meglerskikk ved å ikke sørge for at klageren ble satt opp på interessentlisten.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Før fellesvisning var klageren i kontakt med megleren som bekreftet at hun skulle føre ham opp på interessentlisten. Dagen etter visningen oppdaget klageren at eiendommen var blitt solgt uten at han hadde mottatt varsel om dette. Klageren sendte en SMS til megleren med spørsmål om hvorfor han ikke hadde mottatt noe budvarsel. Megleren svarte da at hun hadde glemt å føre ham opp på listen. Som følge av at megleren glemte å sende klageren budvarsler, ble boligen solgt uten at han fikk mulighet til å inngi bud.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke sørge for at klageren ble satt opp på interessentlisten.
Innklagede har i korte trekk anført:
Den 3. juni 2022 ble en bolig annonsert på Finn.no, med annonsert fellesvisning 14. juni. Klageren deltok hverken på fellesvisning eller privatvisninger.
Den 8. juni 2022 var klageren på visning på et annet salgsobjekt som innklagede formidlet. Klageren hadde i en bisetning spurt megleren om å føre ham opp på interessentlisten for boligen som saken knytter seg til.
Meglere skal «så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist, og legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg», jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-10.
I rundskriv 9/2013 under punkt 4 er dette nærmere presisert som følger:
«Det skal opplyses om budets størrelse, eventuelle forbehold og akseptfrist til oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter, men bare i den grad det er nødvendig og mulig.
Det er ikke gjort endringer i tidligere praksis på dette punktet. For eksempel vil det normalt bare være nødvendig å gi opplysninger til de interessenter som antas å ville delta i budrunden. Dette kan gjelde interessenter som allerede har lagt inn bud, samt personer som på ulike måter har tilkjennegitt slik interesse. Videre vil det som hovedregel bare nære nødvendig å opplyse om det høyeste budet, og ikke utløpte bud. Normalt vil det ikke være nødvendig å gi opplysninger om bud som åpenbart er for lave til å komme i betraktning. Endringen i forhold til tidligere er at dersom det gis opplysninger om bud til de involverte i budrunden, skal dette gis skriftlig.»
I Trygve Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010) på side 296-297 er det gitt følgende beskrivelse av meglerens plikt til å ivareta interessenter:
«Når salget skjer ved budgivning, krever god meglerskikk at eiendomsmegleren pleier kontakt med alle reelle interessenter med sikte på å oppnå en høyest mulig salgssum, og at alle reelle interessenter får anledning til å by, eventuelt komme med nytt og høyere bud, før budgivningen avsluttes. En annen sak er at det kan være vanskelig for eiendomsmegleren å vurdere hvilke interessenter som er reelle og seriøse, og hvilke som ikke er det.»
Videre uttrykker Bergsåker følgende om bevisvurderingen på side 297:
«Bevismessig kan det i ettertid være vanskelig å legge stor vekt på opplysning fra en angivelig interessent om at vedkommende ikke fikk anledning til å gi bud, eventuelt nytt og høyere bud, før det var for sent. At vedkommende ikke ga bud i tide, vil ofte ha sin forklaring i at han selv har meldt seg ut av budgivningen, eller at han aldri har meldt seg ordentlig på.»
Under visningen på det andre salgsobjektet, hadde megleren oppfattet klageren kun som nysgjerrig på den aktuelle boligen. På dette tidspunkt var det intet ved dialogen som tilsa at klageren var en reell interessent som kunne tenkes å delta i en budrunde.
Klageren har heller ikke vist noe ytterligere interesse for boligen. Han har hverken etterlyst salgsoppgave, bedt om privatvisning, meldt seg på annonsert fellesvisning eller deltatt på slik visning. Klageren har ikke tatt kontakt med megleren for spørsmål eller opplysninger rundt eiendommen, ei heller gitt uttrykk for at han vurderte å legge inn bud. Innklagede har dermed ikke fått noen signaler som skulle tilsi at klageren var en reell interessent eller potensiell budgiver.
Interessenter oppfordres i samtlige annonser på nett og salgsoppgaver til å lese gjennom all tilgjengelig informasjon om eiendommen før bud inngis, og ta kontakt med ansvarlig megler dersom noe er uklart. Videre må en forsikre seg om at man er registrert som interessent og har gitt de nødvendige samtykker til å bli kontaktet, slik at man får opplysninger om bud. I tillegg er forbrukerinformasjon om budgivning inntatt som vedlegg til salgsoppgaven.
Klageren har deltatt på en rekke visninger som innklagede har holdt. Klageren har noen ganger vært registrert som privatperson, andre ganger som aksjeselskapet hvor han var daglig leder. Selskapets formål er kjøp og salg av egen fast eiendom, samt det som naturlig står i forbindelse med dette. Klageren må derfor være vel kjent med hvem som kontaktes etter visning, og at reelle registrerte interessenter alltid kontaktes aktivt dagen etter visning. Typisk fra kl. 09:00 og frem mot tidligst tillatte akseptfrist kl. 12:00, og deretter frem til boligen er solgt. Likevel har klagerens kontakt med megleren begrenset seg til en bisetning under visning av en annen bolig, samt SMS-korrespondanse kl. 18:27 dagen etter fellesvisningen var avholdt.
På denne bakgrunn bestrides det at megleren har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-10 og forskrift om eiendomsmegling § 6-3 andre ledd.
Innklagede har fremlagt følgende påstand:
«Klageren gis ikke medhold i at Haferkamp & Partnere AS har opptrådt i strid med pliktene etter eiendomsmeglerloven med forskrift hva gjelder avholdelse av budrunden.»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Spørsmålet er om megleren har forsømt seg ved ikke å føre opp interessenten (klageren) på interessentlisten. Ved å bli oppført på den listen, ville klageren fått budvarsler. Han ville da kunne fulgt med og eventuelt lagt inn bud.
Nemnda legger til grunn at megler har erkjent at hun glemte å føre interessenten opp på interessentlisten, jf. meglers SMS til klageren samme dag eiendommen ble solgt. Nemnda finner at dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Konklusjon
Megleren til Haferkamp & Partnere AS (PrivatMegleren Haferkamp & Partnere) har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å føre opp [klageren] på interessentlisten.