RFE-2022-190
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. desember 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EIE Eiendomsmegling avd. Ski & Ås
Saken gjelder: Klage på håndtering av budrunden. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne var interessenter til eiendom formidlet gjennom innklagede foretak, sommeren 2022. Prisantydningen var satt til 8 950 000 kroner. Eiendommen ble lagt ut for salg første gang i mars 2022. Klagerne hadde lenge vist interesse for eiendommen og la i begynnelsen av juni 2022 inn bud med forbehold. Budet ble ikke videreformidlet til de andre interessentene, men avslått av selger da selger ikke ville godta bud med disse forbeholdene. Budet ble heller ikke ført inn i budjournalen. Senere valgte selger likevel å akseptere bud med tilsvarende forbehold, fra en annen budgiver og eiendommen ble solgt til vedkommende. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom sin håndtering av budrunden, og om klagerne har krav på erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klagerne var interessent på en eiendom formidlet gjennom innklagede foretak. De hadde fulgt med på eiendommen en stund og da de 1. juni 2022 ønsket å legge inn bud oppdaget de at boligen ikke lengre lå ute på FINN.no. De kontaktet derfor megler og fikk tilsendt budlink.
Klagerne hadde også tidligere vært i kontakt med megleren som gjentatte ganger hadde spurt om de ikke ville legge inn bud. Første gang klagerne ble oppmerksomme på eiendommen var prisantydningen på 9 500 000 kroner, men ettersom boligen hadde ligget ute en stund uten at det var kommet inn bud, ble prisantydningen nedjustert til 8 950 000 kroner. Klageren la inn bud på 7 900 000 kroner, fredag 3. juni med to forbehold. Budet ble avslått av selger dagen etter. Klagerne sendte samme kveld melding til megler og informerte om at de ville reise bort på en ukes ferie, men håpte at megleren ville holde dem orientert, dersom det kom inn bud på eiendommen mens de var borte.
Mandag 6. juni 2022 var det ny visning. Dagen etter, forventet klagerne at det skulle komme melding om at de var velkomne til å legge inn bud, uten at det skjedde noe. De sendte derfor melding til megleren med spørsmål om budrunden var i gang, men fikk ikke noe svar. Plutselig kl. 14:33 mottok de budvarsel. Budrunden var altså startet uten at de har fått beskjed.
Etter hvert opplyste megleren at selger vil ikke godta bud med forbehold. Klagerne sa da at de kunne droppe forbeholdet om radonmåling, men at forbehold om godkjent bruksendring fra kommunen stod ved lag. De økte budet sitt til 8 550 000 kroner med forbehold om at bruksendring måtte godkjennes av kommunen. Megler svarte på nytt at selger ikke ønsket bud med forbehold. Videre ble det informert om at:
«Selger er informert om det siste bud fra dere. Men da selger ikke ønsker å selge med dine forbehold er budet, blir ikke budet videreformidlet. Dette til informasjon.»
Klagerne forstod ikke hvorfor budet ikke ble videreformidlet til de andre interessentene. Etter dette hørte de ikke mer fra megleren. Plutselig kl. 21:15 kom det inn et nytt bud. Budet hadde samme forbehold som budet de hadde inngitt, som ikke ble videreformidlet. Klagerne sendte melding til megleren å spurte hva som foregikk og fikk til slutt svar. Huset var ikke solgt, og selger ville nå godta bud med forbeholdet de hadde inntatt fra begynnelsen av. Klagerne stiller seg spørrende til hvorfor de ikke ble informert om at huset fremdeles var for salg, og at selger nå ville godta bud med forbehold. Videre fikk de beskjed om at de kunne legge inn nytt bud, men på dette tidspunktet var det kun tre minutter til fristen gikk ut.
Megleren har bevisst holdt de unna budgivningen ved å først ikke informere om at budrunden var startet, og til slutt ved ikke å informere de om at selger ville godta forbeholdet deres. Klagerne føler seg diskriminert i måten budrunden ble gjennomført på, hvor huset endte med å bli solgt til en annen kjøper, med det samme forbehold som det de hadde kommet med.
Klagerne krever en formell unnskyldning og økonomisk kompensasjon for tort og svie. Manglende informasjon fra megler herunder det å ikke videreformidle budet deres, kan ha fratatt de muligheten til å kjøpe huset som de hadde veldig lyst på. Hele prosessen var rotete. Megleren har framstått partisk med selgeren og den andre budgiveren.
Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdraget ble inngått med selger 19. januar 2022. Prisantydningen var på 8 950 000 kroner. Eiendommen ble lagt ut for salg 1. mars 2022. Megler var i kontakt med klagerne første gang 5. mai 2022. De hadde flere spørsmål vedrørende boligen, som fortløpende ble besvart av megler.
Klagerne la inn bud på eiendommen fredag 3. juni 2022 kl. 21:05. Budet var på 7 900 000 kroner og hadde akseptfrist 7. juni 2022 kl. 12:00. Budet hadde følgende forbehold:
«1. Selger må få bruksendring av rommene i kjelleren skriftlig godkjent av kommunen. Selger har frist til 07.07.2022 med å få ordnet dette.
- Selger må få autorisert firma til å foreta radonmåling av kjelleretasjen og få skriftlig dokumentasjon på dette. Dette må være i orden før evt. Kjøp»
Budet ble avslått av selger lørdag 4. juni kl. 10:04.
Visning ble holdt mandag 6. juni 2022. Dagen etter kom det inn flere bud. Klokken 14:16 ble det lagt inn bud fra en annen budgiver på 8 450 000 kroner, uten forbehold. Akseptfristen var kl. 14.50. Dette budet ble formildet til interessentene kl. 14:33. Klagerne la deretter inn nytt bud kl. 14:52 på 8 500 000 kroner, med de samme forbeholdene som budet de hadde lagt inn første gang. Akseptfristen var kl. 15:25. Klagerne fikk SMS om at budet var registrert klokken 14:55, og budet ble formidlet til øvrige interessenter kl. 14:56.
Klokken 15:11 kom det inn et nytt bud fra den andre budgiveren på. 8 500 000 kroner, uten forbehold. Dette budet ble også formildet til interessentene, klokken 15:13. Akseptfristen var satt til klokken 15:40. Klokken 15:43 ga selgerne et motbud til denne budgiveren på 8 800 000 kroner, som ble avslått. Klokken 21:01 la den andre budgiveren i stedet inn et bud på 8 625 000 kroner, uten forbehold. Akseptfristen var kl. 21:35. Eiendomsmegler var i kontakt med budgiveren straks etter at budet var kommet inn, og budgiver ga da beskjed om at dette budet var feil – og at han skulle legge inn et nytt høyere bud. Dette budet ble derfor ikke formidlet til interessentene. Klokken 21:11 la samme budgiver inn et nytt og korrigert bud på 8 700 000 kroner, denne gangen med følgende forbehold;
«Kommunen godkjenner bruksendring av underetasje til varig opphold. Overtakelse: 1 uke etter godkjent bruksendring av underetasje, tidligst 1. juli».
Budet ble formidlet til øvrige interessenter kl. 21:14. Budet hadde akseptfrist klokken 21:45.
Som det fremgår av SMS dialogen med klagerne i etterkant, ønsket de å få vite om huset var solgt, og fikk opplyst at det ikke var solgt. Megler forklarte klagerne at de kunne legge inn bud med samme forbehold som den andre budgiveren, og forklarte videre at budet i så fall måtte inngis i noe tid før akseptfristen på det andre budet gikk ut. Klager svarte da kl. 21:37:
«Siste budet vårt står med forbehold. Det budet du ikke har eller villet videreformidle til andre som bød.»
Selger valgte å akseptere budet på 8 700 000 kroner fra den andre budgiveren klokken 21:43.
Megler er ikke forpliktet til å be budgiverne om å legge inn bud. Informasjon om budgivning står i salgsoppgaven, og budgiverne må selv ta kontakt, og legge inn bud på eiendommen dersom de ønsker det. Klagerne hadde jo faktisk også lagt inn bud før visning.
Budet som klager la inn fredag 3. juni ble ikke formidlet til noen andre enn selger. Budet hadde flere forbehold, som megler ønsket å avklare med selger før det ble formidlet til øvrige interessenter. Budet ble lagt inn sent fredag kveld, og da selger avslo budet allerede morgenen etter, fordi de ikke ønsket å godta et bud med slike forbehold, ble det ikke formidlet. Bud som er avslått, er megler ikke forpliktet til å orientere øvrige interessenter om. Det vises til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd.
Under budrunden den 7. juni la budgiver inn bud på 8 550 000 kroner, med akseptfrist kl. 15.50. Budet hadde samme forbehold som deres tidligere bud. Dette budet ble avslått av selger og ble derfor ikke videreformidlet til de øvrige interessentene. Et bud som allerede er avslått av selger er det ikke hensiktsmessig eller lovpålagt å formilde til øvrige interessentene. Megler gav beskjed til klagerne om at selger ikke ønsket å godta bud med disse forbeholdene, og at budet derfor ikke ville bli videreformidlet de øvrige budgiverne.
Dette budet ble ikke ført i budjournalen, noe som er en klar feil av megler. Denne feilen har dog ikke ført til at resultatet i budrunden ville blitt noe annerledes. Budet var avslått av selger og ville derfor uansett ikke blitt videreformidlet til øvrige budgivere.
Det er ikke riktig at megler har holdt klagerne utenfor budrunden og diskriminert dem. Klagerne ble orientert om innkomne bud på lik linje med de øvrige budgiverne/ interessentene. Megler var i løpende kontakt med klager i løpet av tirsdag 7. juni, og som SMS dialogen viser, forsøkte megler å avklare om klagerne var interessert i å legge inn et nytt bud eller ikke. Klager var da klar på at han ikke ønsket å legge inn høyere bud enn det som kom inn kl. 21:11.
At selger underveis i budrunden kan endre sitt opprinnelige ønske om å ikke godta forbehold, er ikke uvanlig. At selger tidligere har avslått bud med forbehold er ingen garanti for at selger på et senere tidspunkt ikke vil godta et slikt bud. Megler har heller ikke gitt utrykk for at et slikt forbehold ikke senere kunne bli akseptert, men det ble opplyst innledningsvis at selger ikke ønsket et slikt omfattende forbehold. Når den andre budgiveren la inn bud med forbehold som tilsvarte det ene av klagernes forbehold, ble det gitt beskjed om at også klagerne kunne legge inn bud med tilsvarende forbehold.
Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag som skulle gi klageren rett til erstatning, klagerne har uansett ikke krav på erstatning for tort og svie. Klagerne har heller ikke lidt noe økonomisk tap. Klagen kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk i forbindelse med håndtering av budrunden og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Kort om nemndas kompetanse
På bakgrunn av de krav klagerne har fremsatt, finner nemnda det riktig først å si noe kort om nemndas kompetanse.
Det følger av nemndas vedtekter at nemnda behandler saker mot meglerforetak. Dette innebærer at det er meglerforetaket som er part i saken og ikke den megler som hadde oppdraget. En annen sak er at når nemnda skal vurdere om meglerforetaket er ansvarlig, må man normalt vurdere meglers håndtering av megleroppdraget. Det at det er meglerforetaket som er part i saken, innebærer at et eventuelt erstatningsansvar for meglerforetaket må bygges på arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Arbeidsgiveransvaret pålegger arbeidsgiver (meglerforetaket) et objektivt ansvar for skader (økonomisk tap) voldt forsettlig eller uaktsomt av hans arbeidstagere (megler). Nemnda kan ikke under noen omstendighet pålegge meglerforetaket (innklagede) å betale erstatning for tort og svie (oppreisning), som er en form for ikke-økonomisk tap. Nemnda kan heller ikke pålegge meglerforetaket å gi klagerne en unnskyldning.
Nemnda nevner for ordens skyld at nemnda utover spørsmålet om erstatning, kan ta stilling til om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, eller har overtrådt andre bestemmelser i eiendomsmeglingsloven og eiendomsmeglingsforskriften. Nemnda kan også ta stilling til om en oppdragsgiver (normalt selger) har krav på vederlagsnedsettelse av meglers vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Innføring i budjournal
Det er på det rene at et av klagernes bud ikke ble innført i budjournalen. Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 at alle bud skal journalføres. Meglerforetaket har erkjent at dette var feil fra meglers side.
Videreformidling av bud
Alle bud skal i utgangspunktet videreformidles med unntak for hemmelige bud, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd tredje punktum. Megleren har da forsømt seg her da et av klagernes bud ikke ble formidlet.
Orientering om andre budgivere – budrunden
Når det gjelder om megler har holdt klagerne utenfor budrunden, står det til dels påstand mot påstand. Men det er ikke noe som tilsier at megler holdt klagerne utenfor i sluttfasen av budrunden, jf. SMS fra meglersystemet. Klagerne har ikke sannsynliggjort at megler her har forsømt seg i sluttfasen av budgivningen.
Klagerne har anført at de ikke ble tilstrekkelig fulgt opp i budrunden og diskriminert. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til dette under nemndas skriftlige behandling. Det er ikke holdepunkter for dette i sakens dokumenter.
Erstatning
Det er ikke grunnlag for erstatning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til EIE Eiendomsmegling avd. Ski & Ås har opptrådt i strid med god meglerskikk vedrørende unnlatelse av å innføre bud i budjournalen og manglende formidling av bud. For øvrig fører klagen ikke frem.