RFE-2022-194
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. desember 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Frontline Follo AS (PrivatMegleren Ski-Ås)
Saken gjelder: Uriktige opplysninger. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mars 2022 kjøpte klageren en enebolig som innklagede formidlet for 6 750 000 kroner. Eiendommen lå ute med en prisantydning på 6 900 000 kroner. Klageren inngikk også oppdragsavtale med den samme megleren om salg av sin bolig. På overtakelsen av klagerens nye bolig oppdaget han at selgerne hadde fjernet flere fastmonterte møbler og utstyr. Klageren reagerte på dette, men megleren sa at klageren også kunne gjøre det samme ved salget av sin bolig. Det har imidlertid vist seg at meglerens opplysninger er uriktige. I tillegg har klageren fått vite at «megleren» kun er eiendomsmeglerfullmektig. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om hvorvidt fastmonterte møbler skal medfølge, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 12 796 kroner.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Ved overtakelsen av sin nye bolig oppdaget klageren at flere fastmonterte møbler og utstyr var demontert. Klagerens samboer spurte megleren om ikke fastmontert utstyr skulle følge med, slik de hadde trodd. Megleren svarte at han ikke visste. Klageren spurte om han kunne gjøre det samme i sin bolig som også skulle selges, noe megleren bekreftet. Det at selgerne hadde tatt ned fastmontert utstyr var det første klageren kommenterte på visningen, men på bakgrunn av meglerens svar ble det ikke noe tema videre. Megleren burde sjekket opp regelverket i stedet for å svare at han ikke visste på spørsmålet om fastmonterte møbler skulle medføre, samt å svare ja på om klageren kunne gjøre det samme ved salget av sin bolig.
Under resten av befaringsrunden på overtakelsen, oppdaget klageren og hans samboer at flere ting manglet, men regnet med at det var riktig på bakgrunn av meglerens svar. For øvrig hadde klageren ingenting å utsette, og overtakelsesprotokollen ble derfor signert uten merknader.
Ettersom klageren og hans samboer oppfattet megleren som en trygg og oppegående megler, takket de ja til at han skulle foreta en vurdering og gi dem et tilbud på å selge deres hus. Klageren sa at de hadde fått prisantydning fra en megler i annet meglerforetak på 5 200 000 kroner, noe innklagedes megler syntes var altfor høy. Ettersom klageren også hadde samme inntrykk, forsterket dette hans tillit til megleren. Megleren mente heller at prisen burde ligge rundt 4 800 000 kroner. Oppdragsavtale ble signert, og huset ble solgt for 4 765 000 kroner.
Ved overleveringen av klagerens gamle bolig, hadde klageren og hans samboer tatt ned sine fastmonterte møbler, fordi megleren hadde sagt at dette var greit. Det nye eieren ga imidlertid klar beskjed om at dette ikke stemte. Fordi megleren var i permisjon på dette tidspunktet, måtte klageren høre med meglerforetaket. Den andre megleren klageren snakket med bekreftet at fastmonterte møbler følger med boligen. Klageren sa at det var rart at den første megleren hadde sagt noe annet, noe den andre megleren var enig i. Det var tydelig at klageren hadde fått uriktige opplysninger fra megleren.
Klageren og hans samboer endte med å måtte betale nyverdi for møblene de hadde tatt med fra sin gamle bolig, totalt 3 296 kroner. Klageren har derfor kjøpt disse møblene to ganger grunnet feil informasjon fra megleren.
Ettersom klageren hadde fått beskjed fra den andre megleren om at fastmonterte ting skal medfølge, tok han dette opp med den første megleren og selgeren av det nye huset. Megleren svarte at han skulle høre med selgerne, men kjente seg ikke igjen i klagerens beskrivelse av hva som skulle ha blitt sagt på visningen.
Klageren og hans samboer fikk til slutt tilbake hyllene og en ringeklokke fra selgerne, men ikke den elektroniske dørlåsen eller vannslangetrommelen. Selgerne mener at megleren har fått beskjed gjentatte ganger om at disse ikke medfølger. Det er for øvrig flere småting som mangler, men dette har klageren ikke orket å bruke tid på.
I salgsoppgaven står det kun at kameraer og et klesskap ikke følger med. Klageren og hans samboer har hatt god dialog med selgerne, og er av samme oppfatning om hva megleren sa på overtakelsen. Klageren tolerer ikke at megleren lyver om hva som skal ha blitt sagt.
Klageren har også fått vite at megleren kun er eiendomsmeglerfullmektig, men ikke fått beskjed om hva dette innebærer. Etter det klageren forstår, virker det som vedkommende ikke hadde lov til å inngå avtaler, komme med råd eller selge alene. Både klageren og de tidligere eierne har kun hatt kontakt med denne megleren (eiendomsmeglerfullmektigen) i forbindelse med salget, med unntak av når klageren sjekket reglene for fastmontert utstyr med den andre megleren. Både selgerne og klager som kjøper, burde blitt opplyst om hva «eiendomsmeglerfullmektig» betyr.
Klageren har tatt kontakt med sitt forsikringsselskap, men summen av tingene som mangler er for lav. Dessuten dekker ikke forsikringen de møbler klageren og har måtte betale for to ganger. Innklagede må stå for det som har blitt sagt og erstatte klageren kostnadene for en elektronisk dørlås, vannslangetrommel samt for møblene han måtte «kjøpe tilbake». Totalt kreves 12 796 kroner i erstatning, samt en beklagelse.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede avklarer alltid med selger i forkant av salget hvilket løsøre/tilbehør som skal eller ikke skal følge handelen. I denne saken opplyste selgeren kun om et skap og noen overvåkningskameraer som ikke skulle følge med. Dette ble inntatt i salgsoppgaven.
Klageren har hevdet at megleren skal ha gitt utrykk for at det var adgang til å ta med seg fastmonterte gjenstander fra boligen. Dette er ikke riktig. Det stemmer at selger har demontert, og tatt med seg utrusting fra boligen som skulle følge med boligen før overtakelsen, men dette var ikke noe tema på overtakelsen mellom kjøper og selger, og megleren har derfor lagt til grunn at dette var avtalt mellom partene. Det avvises at megleren skal ha gitt villedende informasjon om reglene som gjelder for hva som følger eiendommen. Det presiseres uansett at partene står fritt til avtale noe annet, også på overtakelsen. Slik situasjonen fremsto for megler, hadde han ingen grunn til å stille spørsmål eller gi råd i denne situasjonen. Det er heller ikke uvanlig at kjøpere og selgere gjør avtaler seg imellom om løsøre og tilbehør.
For å unngå slike situasjoner har innklagede inntatt tilbehørslisten til Norges Eiendomsmeglingsforbud i sine salgsoppgaver. Innklagede følger bransjestandarden og opplyser sine selgere og interessenter om løsøre og tilbehør, slik at alle får mulighet til å sette seg inn i dette.
Da megleren ble gjort oppmerksom på at klageren ikke hadde samtykket til at selger kunne ta med seg de fastmonterte gjenstandene, var han raskt på selger for å forsøke å løse saken. Innklagede har også veiledet klageren på hvordan han kan rette kravet mot selger.
Klageren krever at megleren erstatter verdien av de gjenstander selgeren har tatt med seg. Klageren har imidlertid ikke valgt å fremme krav mot selger om å tilbakelevere gjenstander som han hevder de i strid med avtalen har tatt med seg. Dersom klageren fastholder at det ikke forelå en enighet mellom partene om at disse gjenstandene fulgte eiendommen må et slikt krav rettes mot selger, ikke megler.
Det avvises at megleren har gitt uriktig informasjon, eller hadde oppfordring til å opptre på annen måte ved overtakelsen. Erstatningskravet avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen avvises.
Det følger av nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) at en sak kan avvises fra nemndsbehandling dersom «saken ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går utover klageorganets effektivitet». Nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) svarer til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015-2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål.» Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget.
I denne saken er det uenighet om hva som ble sagt på overtakelsen om fastmontert inventar, og hvilke råd eiendomsmeglerfullmektigen eventuelt har gitt i den forbindelse. Slik bevissituasjonen er i denne saken, finner nemnda at saken må avvises i medhold av vedtektene punkt 5.1 bokstav e).
Når det gjelder eiendomsmeglerfullmektigens kompetanse, bemerker nemnda at fullmektigen kan gjennomføre alle sider ved et megleroppdrag med unntak av å signere oppdragsavtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2 tredje ledd. Fullmektigen skal være under tilsyn av ansvarlig megler. Det var i denne saken opplyst i oppdragsavtalen hvilken eiendomsmeglerfullmektig som kunne arbeide med oppdraget, jf. § 6-4 første ledd nr. 11.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.