Klage nr:
221/08
Avgjort:
04.03.2009
Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen
Foretakets navn:
Privatmegleren Tromsø
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mars 2009. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en tomt gjennom innklagede som eiendomsmegler. Klageren tok i budet forbehold om at byggesøknaden ble godkjent, og overtakelse ble avtalt til 1. juni 2007. Klageren mener innklagede er erstatningsansvarlig for klagerens økonomiske tap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren fikk aksept på sitt bud med forbehold om godkjent byggetillatelse. På kontraktsmøtet 18. mai 2007 ytret klageren ønske om å innta forbeholdet i kjøpekontrakten. Innklagede mente dette ikke var nødvendig så lenge forbeholdet sto i burdet. Innklagede tok kopi av budet og la det ved kjøpekontrakten. Overtakelsen ble satt til 1. juni 2007. Klageren syntes dette var tidlig da godkjennelse av byggetillatelse i kommunen tar flere måneder. Ifølge klageren sa innklagede at datoen bare var en symbolsk dato for «å ha en dato i kontrakten». Klageren hadde store smerter på grunn av røket akilles og skrev under for å bli ferdig.
Klageren skjønte etter hver at innklagedes forsikringer under kontraktsmøtet om at forbeholdet i budskjemaet skulle gjelde, ikke lenger var tema. Klageren sendte etter hvert en skriftlig forespørsel til innklagede vedrørende dette. I svarbrevet innrømmet innklagede at det ble stilt spørsmål om ikke forbeholdet skulle inn i kontrakten.
Klageren opplyser at ha aldrihar bygget hus før og at han tok kontakt med en profesjonell konsulent som skulle tegne boligen og byggemelde denne. Etter seks måneder forelå byggetillatelse. Klageren orienterte innklagede underveis om at han jobbet med saken og ba ham videreformidle dette til selgeren. Innklagede ba klageren ringe selgeren og formidle dette selv. Klageren mente det ikke var hans ansvar og ga beskjed om at innklagede måtte gjøre det.
Etter hvert kom det brev fra selgeren om at kjøpet ble hevet og det ble krevd renter og nye salgsomkostninger. Da klageren var blitt feiloperert og langtidssykemeldt, var han bortreist en lengre periode. Da klageren kom hjem, besvarte klageren brevet og imøtegikk hevingskravet.
Den 22. februar 2008 var byggesaken godkjent og byggelånet ble åpnet. Kjøpesummen ble straks overført. Innklagede ringte og fortalte at selgeren nektet for at handelen skulle gjennomføres. Innklagede sa at beløpet ville bli tilbakeført og at han hadde god rente, men ikke så god rente at den dekket byggelånsrenta.
Klageren ba innklagede om å holde et møte med selgeren for at partene kunne bli enige. Klageren forsto etter hvert at kjøpekontrakten innklagede utformet ikke i tilstrekkelig grad ivaretok hans interesser. Innklagede klarte ikke å få i stand et møte og klageren startet prosessen med å ta ut stevning mot selgeren. Underveis tok klageren kontakt med selgeren og de ble enige om at handelen kunne gjennomføres dersom selgeren fikk en rentekompensasjon. Under samtalen med selgeren skal denne ha sagt at han ikke hadde fått noen orientering av innklagede om forbeholdets betydning og at han derfor ikke forsto at prosessen kunne ta tid.
Klageren ga beskjed til banken om å overføre kjøpesummen og 50 000 kroner. Banken sa kjøpesummen ikke var kommet i retur og at det derfor var påløpt 51 976 kroner i renter i den tiden klageren trodde kjøpesummen var tilbakebetalt.
Etter at selgeren fikk sitt oppgjør forventet klageren å få tinglyst skjøte ganske raskt. Innklagede hadde imidlertid ikke ordet med egenerklæringen som kreves for ubebygd tomt. Det tok fire måneder før klageren fikk tinglyst skjøte selv om klageren purret flere ganger.
Klageren har også oppdaget at innklagedeinnkrevde 2 910 kroner i konsesjonsgebyr, noe han har fått tilbakebetalt etter skriftlig klage.
Klageren mener innklagedes dårlige håndverk har påført ham et tap på over 100 000 kroner. I tillegg har klageren fått økte utgifter til «vinterbygg». Ettersom boligen inneholder flere utleiemuligheter har han et tap på forventede leieinntekter på cirka 60 000 kroner.
Klageren mener innklagede har fått renteinntektene av kjøpesummen i nærmere fire måneder samt renter av dokumentavgift/tinglysingsgebyr/konsesjonsgebyr i nærmere åtte måneder. Klageren antar dette ikke kan være lovlig.
Klageren ber innklagede dekke hans tap.
Klageren har etter forespørsel fra Reklamasjonsnemndas sekretariat fortalt at formålet med kjøpet av tomta var å føre opp bolig til egen bruk med utleie av fire hybler i underetasjen.
Innklagede anfører:
I kjøpetilbudet hadde klageren inntatt forbehold om godkjenning av byggesøknad og i punktet om ønsket overtakelse krysset klageren av på «snarest etter avtale». Partenes felles ønske om snarlig overtakelse resulterte i avtale om oppgjør og overdragelse den 1. juni 2007.
På kontraktsmøtet den 18. mai 2007 ble forbeholdet om byggegodkjenning drøftet og kontraktene ble undertegnet under forutsetning av at byggesøknaden skulle innsendes umiddelbart etter avtaleinngåelsen. Klageren redegjorde for at det ikke ville være behov for dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, og at byggesøknaden og dermed forbeholdet, i beste fall ville bli avklart innen overtakelsen. Klageren orienterte om sine bekjentskaper i kommunen og sa at svar ville foreligge få uker etter innlevering. Partene avgjorde på denne bakgrunn at det ikke var nødvendig å gjenta forbeholdet i kjøpekontrakten.
Oppgjør og overtakelse skulle skje 1. juni 2007 og kjøperen bekreftet at eventuell forsinkelse med oppgjør ville kompenseres overfor selgeren tilsvarende lånerenter på kjøpesummen. Den avtalte overtakelsesdatoen ble derfor oppretthold selv om det varusikkert om godkjent byggesøknad ville foreligge.
Etter overtakelsesdato etterlyste både innklagede og selgeren oppgjør og en nærmere redegjørelse for progresjonen i byggesøknadsbehandlingen. Innklagede opplevde at det var svært vanskelig å få kontakt med klageren og at henvendelsen ikke ble besvart.
Selgeren sendte brev til klageren vedrørende heving datert 1. oktober 2007. Da klageren ikke betalte kjøpesummen innen gitt frist den 15. oktober, mente selgeren at han hadde rett til heving. Innklagede ble så orientert om innholdet i brevet og selgerens beslutning om å heve kjøpet.
Etter møte med selgeren den 5. november ba selgeren innklagede om å varsle heving og erstatning som følge av kontraktsbrudd. Brev fra innklagede ble sendt klageren den 7. november 2007.
I mellomtiden ble byggesøknaden innlevert den 1. november 2007 – over seks måneder etter avtaleinngåelsen. Da innklagede ble kjent med dette samt kjøpers tilsynelatende gode intensjoner om å gjennomføre handelen, tok innklagede initiativ til å avtale møte mellom partene.
Innklagede mottok brev fra klageren datert 16. november 2007 og innklagede gjennomførte flere møter med selgeren der innklagede anbefalte ham å gjennomføre handelen på tross av forsinkelsene. Det ble redegjort for kjøperens intensjon om å kompensere renter. Kjøperens intensjon om å betale renter fra avtalt overtakelsesdato fremkom i brevet datert 16. november 2007. Selgeren sto imidlertid fast på sitt standpunkt om å ikke gjennomføre handelen.
I mail til selgeren datert 15. januar 2008 redegjorde innklagede for telefonsamtale med klageren som kunne informere om at byggesøknaden var godkjent og at kjøperen (klageren) fortsatt ønsket å gjennomføre handelen. Innklagede mottok en bestemt avvisning fra selgeren med forespørsel om å bidra til å forfølge kravet mot klageren. Dette ble videreformidlet klageren. På tross av dette mottok innklagede kjøpesummen på klientkonto den 25. februar 2008. Innklagede hevder det aldri ble gitt beskjed om at kjøpesummen skulle tilbakebetales til kjøperens byggelånsbank. Kjøperen ga derimot instruks om at pengene skulle stå på klientkonto til nærmere beskjed ble gitt eller at handelen var gjennomført.
Selgeren ombestemte seg under forutsetning av at klageren kompenserte for forsinkelsen. Innklagede påtok seg å lage en tilleggsavtale som avgjorde den endelige kompensasjonen for den forsinkede betalingen. Vanlige forsinkelsesrenter ble benyttet i avtalen, men for et kortere tidsrom. Partene vedtok at rentene på innestående klientkonto skulle tilfalle selgeren. Innklagede nevner for ordens skyld at rentene som ble opptjent på klientkonto ble overført i forbindelse medoppgjøret for eiendommen.
Når det gjelder gebyr for konsesjonsbehandlingen skal dette ikke innkreves når konsesjonssøknad ikke er nødvendig. Den manglende tilbakebetalingen til kjøperen skyldes uoppmerksomhet, og ikke underslag. Beløpet sto på klientkonto og ble utbetalt kjøperen straks innklagede ble klar over feilen.
Skjema «Egenerklæring om konsesjonsfrihet» ble utfylt i forbindelse med kontraktsmøtet den 18. mai 2007 men var forsvunnet da skjøtet skulle tinglyses, og ny erklæring måtte utstedes. Ytterligere forsinkelse med tinglysingen av skjøtet skyldtes problemer med å få de nødvendige underskriftene fra kjøperen og selgeren på erklæringen.
Innklagede viser til at klageren som gir inntrykk av å være uvitende «førstegangskjøper» har jobbet som eiendomsmegler i flere år og har den siste tiden arbeidet for seg selv som eiendomsutvikler med oppussing og salg av leiligheter. Innklagede stiller seg derfor uforstående til fremstillingen som gis i klagen.
Innklagede har vært sterkt medvirkende til at avtalen ble gjennomført i tråd med kjøpers ønsker og er overrasket over klagen som nå fremsettes. Innklagede har avvist klagerens krav om å kompensere byggelånsrenter for kjøpesummen.
Innklagede mener klagen er grunnløs og at den bør avvises og behandlingsgebyret tilbakebetales.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av innklagedes håndtering av kjøpeprosessen.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53 og ulovfestede erstatningsregler.
Reklamasjonsnemnda bemerker på generelt grunnlag at kjøpekontrakten bør avklare forholdet til forbehold gitt i bud. En kjøpekontrakt inngått før byggestart bør oppstille en realistisk overtakelsesdato dersom forbehold skal oppfylles før overtakelse.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning skyldes imidlertid det påståtte tapet i den foreliggende saken ikke innklagedes håndtering avsaken, herunder utelatelse av å innta forbeholdet om godkjenning av byggetillatelse i kontrakten, men derimot klagerens manglende betaling på overtakelsestidspunktet. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagedes opptreden gir grunnlag for et erstatningskrav mot innklagede.
Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til klagerens påstand om at innklagede skal ha uttalt at overtakelsesdatoen i kjøpekontrakten var en formalitet og at selgeren var innforstått med at det kunne bli forsinkelser da partene forklarer seg ulikt på dette punktet.
Reklamasjonsnemnda har merket seg at innklagede har erkjent at egenerklæring om konsesjonsfrihet er kommet bort, noe som har medført at nytt skjema måtte utstedes og underskrives før tinglysing. På generelt grunnlag må det kunne forventes at saksbehandlingen hos eiendomsmeglere holder slik kvalitet at dokumenter ikke kommer bort.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.