RFE-2022-203

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. desember 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Mauritz Aarskog (Østby Aarskog Advokatfirma AS)

 

Innklaget:                      Tromsø Eiendomsmegling AS (EIE Eiendomsmegling Tromsø)

v/advokat Margit Himle (Tryg Forsikring)

 

Saken gjelder:               Konsesjonsplikt. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning for sakskostnader

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I september 2021 kjøpte klagerne en eiendom på 35 mål for 4 200 000 kroner gjennom innklagede foretak. Eiendommen hadde en prisantydning på 4 900 000 kroner, mens en takstmann hadde lagt til grunn at «normal markedsverdi» var 6 000 000 kroner. Eiendommen er fordelt på tre parseller og ligger mellom to eksisterende boligfelt. Omtrent åtte mål av eiendommen utgjør dyrkbar mark. Selgernes ønske/oppdrag var å selge eiendommen som et potensielt tomteareal. Etter kjøpet viste det seg imidlertid at handelen ikke lot seg gjennomføre da konsesjonstillatelse ikke ville bli gitt, og klagerne har hevet kjøpet. Klagerne krever erstattet sine advokatkostnader og tapt arbeidsinntekt, totalt 389 900 kroner.

Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder gitt uriktige opplysninger i forbindelse med normal markedsverdi, driftsenhetsproblematikk, samt fordeling av konsesjonsrisiko. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om klagerne kan gis medhold i sine erstatningskrav.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Uriktige opplysninger i forbindelse med «normal markedsverdi»
I salgsoppgaven inntok megleren en verditakst der «normal markedsverdi» for eiendommen var satt til 6 000 000 kroner. Takstmannen som utarbeidet verditaksten la feilaktig til grunn at eiendommen ikke var konsesjonspliktig. Antakeligvis er markedsverdien under 100 000 kroner. Megleren gjorde aldri klagerne oppmerksom på dette og forsøkte heller ikke å rydde opp i den sterkt villedende informasjonen i salgsoppgaven.

Hva som utgjør korrekt, normal markedsverdi, er åpenbart en sentral opplysning når det gjelder hvilke betingelser man ønsker å inngå en avtale på. Det vises til at nemndas avgjørelse i RFE-2015-55 hvor det ble lagt til grunn at det kan være misvisende å fremlegge en boligtakst på en konsesjonspliktig eiendom. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å sammenstille opplysningene på en villedende måte i salgsoppgaven og skape inntrykk av at eiendommen var verdt rundt 70 ganger mer enn det som var tilfelle.

Konsesjon og konsesjonsrisiko. Driftsenhetsproblematikk

Når det gjelder konsesjonsrisiko, var følgende formulering inntatt i salgsoppgaven:

«Kjøper bærer risikoen for om konsesjon blir gitt. Dersom søknaden avslås og kjøper nektes konsesjon, forplikter kjøper til å selge eiendommen til noen som kan få konsesjon eller som kan erverve eiendommen konsesjonsfritt. Kjøper bærer det fulle ansvar for et eventuelt økonomisk tap ved salg av eiendommen til lavere pris enn den opprinnelige kjøpesummen. Dersom årsaken til at konsesjon ikke gis er på bakgrunn av for høy kjøpesum, kan selger kreve at avtalen likevel skal gjelde, men til den høyeste pris landbruksmyndighetene kan godkjenne.»

Det er nærliggende å tolke formuleringene som at dersom konsesjon nektes på bakgrunn av andre omstendigheter enn for høy pris, ligger risikoen hos kjøper, og avtalen blir stående. Ved videresalg til en lavere pris enn kjøpesummen, må kjøper selv bære det økonomiske tapet. For det tilfelle at konsesjon heller nektes på bakgrunn av for høy pris, synes utgangspunktet å være at avtalen faller bort, jf. formuleringen om at selger kan «kreve at avtalen likevel skal gjelde». Det må altså innfortolkes et premiss om at utgangspunktet er at avtalen faller bort. I et slikt scenario ligger konsesjonsrisikoen i utgangspunktet hos selgeren. En slik forståelse har støtte i bransjepraksis. Det vises også til Norges Eiendomsmeglingsforbunds kontraktsmal for salg av landbrukseiendommer.

Avtale om kjøp ble inngått 24. september 2021 på bakgrunn av informasjonen i salgsoppgaven. Megleren tok aldri opp spørsmålet om man (senere) skulle justere avtalen, med hensyn til fordelingen av konsesjonsrisiko. Kjøpekontrakten ser imidlertid ut til å legge hele konsesjonsrisikoen på klagerne, i motsetning til det som fremgikk av salgsoppgaven. Megleren har på denne måten skapt en meget uklar situasjon rundt fordelingen av konsesjonsrisiko. Dette er svært kritikkverdig.

Klagerne søkte om konsesjon i januar 2022. På bakgrunn av meglerens opplysninger, regnet de med at dette ville være en ren formalitet. Den 13. januar mottok de imidlertid e-post fra kommunen der det ble antydet at konsesjon ikke ville gis, da prisen var høyere enn landbruksmyndighetene kunne akseptere. Kommunen antydet at høyeste pris som ville blitt godtatt var 85 000 kroner. Den 7. april avklarte kommunen at konsesjon mest sannsynlig ikke vil bli gitt, ettersom eiendommen var best egnet som tilleggsjord til landbrukseiendom i aktiv drift. Det er altså ikke bare den høye prisen som står i veien for konsesjon.

Selv om det ikke er noen matematisk sammenheng mellom «normal markedsverdi» og den høyeste prisen landbruksmyndighetene vil godta i priskontrollen, er det nærliggende at beløpene bør være omtrent sammenfallende. I dette tilfellet er normal markedsverdi satt rundt 70 ganger høyere enn prisen landbruksmyndighetene vil godta.

Megleren burde fremhevet at konsesjon sannsynligvis ikke ville bli gitt. At priskontrollen ville skape vanskeligheter, var helt åpenbart for enhver med kjennskap til instituttet. For det første er eiendommen best egnet som tilleggsjord til en landbrukseiendom i aktiv drift. For det andre var prisen man ble enige om altfor høy. At megleren ikke tok dette opp med klagerne, utgjør et klart brudd på god meglerskikk. Klagerne løp en uakseptabel risiko for å bli påført et betydelig økonomisk tap.

I salgsoppgaven ble det heller ikke opplyst at eiendommen sannsynligvis var å anse som en del av en landbruksmessig driftsenhet bestående av flere eiendommer. I e-posten fra kommunen 13. januar 2022 ble det opplyst at det kunne bli nødvendig å søke om deling av driftsenhet, jf. jordlova § 12. Kommunen la 28. januar 2022 til grunn at eiendommen utgjør en driftsenhet sammen med en 2/3-sameieandel i en annen eiendom. Det at megleren ikke informerte om at eiendommen kunne bli ansett for å være del av en landbruksmessig driftsenhet, er svært kritikkverdig. Det er i dag usikkert om det i det hele tatt var anledning til å selge eiendommen. At disse opplysningene ikke ble fremskaffet og formidlet, utgjør et klart brudd på god meglerskikk. Megleren burde fremhevet at det fantes risiko rundt spørsmålet.

Etter at klagerne ble klar over de uriktige opplysningene, reklamerte de ovenfor selgerne og fremmet krav om prisavslag. Det ble også varslet erstatningskrav mot innklagede og rapportansvarlig for verditaksten. Av hensyn til å unngå å havne i en situasjon der pengene på klientkontoen ble satt over til de reelle selgerne, som dels oppholdt seg i utlandet, begjærte klagerne arrest ovenfor tingretten. Arrestbegjæringen ble tatt til følge for halvparten av innestående på klientkontoen. Klagerne har i ettertid kommet til en minnelig ordning med selgerne om å heve kjøpet, samt at partene går hvert til sitt. Partene ble etter forhandlinger enige om å bære egne kostnader forbundet med arrestsaken. Dette var hensiktsmessig med tanke på den løsningen som ble oppnådd. Klagerne har ikke fått erstattet disse kostnadene tidligere.

Årsakssammenheng
Klagerne ville aldri kjøpt eiendommen dersom de hadde mottatt korrekte opplysninger.

Utgiftene til advokatbistand var nødvendige og rimelige, ettersom det var inngått en avtale som reiste en rekke uavklarte og kompliserte juridiske spørsmål. Videre var det åpenbart at klagerne måtte gjøre mangels- og erstatningskrav gjeldende, da avtalen var inngått i den tro at eiendommen var verdt rundt 70 ganger mer enn den i realiteten er. Dersom meglerens feil tenkes borte, ville klagerne ikke påtatt seg advokatutgifter. Kravet til årsakssammenheng er også oppfylt når det gjelder tapt inntekt.

Økonomisk tap
Det er tale om en svært komplisert sak, både faktisk og rettslig. Klagerne har ikke hatt noen annen utvei enn å engasjere advokat. Det har derfor påløpt et betydelig advokatsalær. Advokatkostnadene utgjør nå 344 715 kroner (inkl. mva). I tillegg er den ene av klagerne selvstendig næringsdrivende. Han har lidt en betydelig tap på 34 560 kroner i form av reduserte inntekter og fortjeneste grunnet saken. I tillegg krever klagerne erstattet advokatutgifter i forbindelse med klagen til nemnda, totalt 10 625 kroner.

Påstand
På vegne av klagerne er det fremsatt følgende påstand:

1. [Megleren] har brutt god meglerskikk i forbindelse med salget av [eiendommen] til [klagerne].
2. [Innklagede] har brutt god meglerskikk i forbindelse med salget av [eiendommen] til [klagerne].
3. [Megleren] og [innklagede] – betaler NOK 379 275 til [klagerne]. [Megleren] og [innklagede] – er solidarisk ansvarlige for å betale nevnte beløp.
4. [Megleren] og [innklagede] – skal erstatte [klagerne] sine advokatkostnader pålydende NOK 10 625 ved å klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. [Megleren] og [innklagede] er solidarisk ansvarlige for å erstatte nevnte beløp.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Ansvarsgrunnlag
Megleren innhentet på vanlig måte opplysninger og dokumentasjon om eiendommen fra kommunen. På dette grunnlag ble eiendommen verdivurdert som en potensiell tomt til en verdi av 4 900 000 kroner. I verdivurderingen ble det blant annet sett hen til salg av lignende potensielle tomtearealer i LNF-områder i nærheten.

I salgsoppgaven ble det korrekt opplyst om at eiendommen var underlagt konsesjon. Det var videre opplyst om at eiendommen ligger i LNF- område slik at potensielle kjøpere var kjent med at benyttelse som tomteareal var avhengig av omregulering. Verdivurderingen ble satt under forutsetning av at eiendommen ble tillatt benyttet som tomt.

Før eiendommen ble markedsført ba selgerne om at taksten fra taksingeniøren ble vedlagt salgsoppgaven. Megleren påpekte de uriktige forutsetninger som var lagt til grunn i taksten, men aksepterte å ta den med som vedlegg, idet takstens feilopplysninger var korrigert i salgsoppgaven. I tillegg hadde megleren foretatt en egen verdivurdering uavhengig av taksten.

Eiendommen ble deretter solgt til klagerne for kr 4 200 000 kroner, hvoretter kommunen ved behandling av konsesjonssøknaden informerte om at eiendommen sannsynligvis var å anse som en driftsenhet sammen med en annen eiendom, og derfor ikke kunne selges separat. Under henvisning til at eiendommen var undergitt priskontroll, jf. jordlovens § 9 a, anså for øvrig kommunen salgssummen for å være altfor høy. Klagerne har i ettertid blitt enige med selgerne om å heve avtalen, og fått tilbakebetalt kjøpesummen.

Klagerne har anført at megleren ved sin markedsføring har skapt et inntrykk av at eiendommen var verdt rundt 70 ganger mer enn reell verdi. Denne påstanden tilbakevises. Meglerens verdivurdering var av eiendommen benyttet som tomt. I verdivurderingen ble det i det vesentlige sett hen til tidligere salg av lignende eiendommer i nærheten. Eksempelvis ble en tomt på totalt 432 mål regulert til landbruk, hvorav 60-70 mål skal brukes til boliger, solgt for 81 415 920 kroner.

I salgsoppgaven ble det uttrykkelig opplyst om at eiendommen er undergitt konsesjon, samt at den lå i et LNF- område slik at potensielle kjøpere var kjent med at eiendommen måtte omreguleres før den kunne benyttes som tomteareal. Det er i salgsoppgaven også opplyst om at det ikke var opparbeidet infrastruktur på eiendommen.

Megleren er ikke ansvarlig for takstmannens vurderinger, som for øvrig bygget på feilaktig grunnlag idet taksten opplyser om at eiendommen ikke var undergitt konsesjon, samt lå i et område regulert til boligområde. Megler aksepterte selgernes ønske om å vedlegge taksten under hensyntagen til at takstens feilaktige opplysning var uttrykkelig korrigert i salgsoppgavens tekst.

Idet kommunen signaliserte at det ikke var mulig å omsette eiendommen til annet enn landbruksformål, er det åpenbart at prisen ville ligge på et helt annet nivå enn som tomteareal. Det gir således ingen menig å sammenligne disse to prisnivåene. Det bestrides at megleren har gitt villedende opplysninger om eiendommens verdi som potensiell tomt.

Anførselen om at megleren har skapt uklarhet rundt fordelingen av konsesjonsrisikoen ved utformingen av salgsoppgave og kjøpekontrakt beror på en misforståelse. I salgsoppgaven er det uttrykkelig opplyst at kjøperen (klagerne) påtar seg all konsesjonsrisiko, med unntak av avslag på konsesjon på grunn av pris. Klagerne har inngitt sitt bud på grunnlag av de opplysningene som er gitt i salgsoppgaven, og salgsoppgavene er med det en del av avtalegrunnlaget mellom kjøperen og selger.

Kjøpekontrakten er nedfelt etter at avtalen inngått mellom partene og gjengir bare vesentlige forhold fra denne. I foreliggende sak har megleren valgt å gjenta kjøpers konsesjonsrisiko i kjøpekontrakten, mens selgers konsesjonsrisiko fortsatt bare er omtalt i salgsprospektet. I tillegg er det opplyst om blanco-skjøte og generalfullmakt ved kjøpernes eventuelle forpliktelse til videresalg. Selgerne har heller ikke oppfattet konsesjonsrisikoen på annen måte enn slik den er beskrevet i salgsoppgaven. Megleren har hverken endret avtalen eller skapt uklarhet om konsesjonsrisikoen.

Selgerne opplyste aldri megleren om at de også hadde deleie i en annen landbrukseiendom (skogsteig). Megleren mottok heller aldri opplysninger om dette fra kommunen, og var således helt ukjent med dette forholdet og den problemstillingen det skapte, frem til kommunens skriftlige vurdering i forbindelse med konsesjonssøknaden 28. januar 2022. Megleren var følgelig ukjent med dette forholdet da eiendommen ble markedsført og solgt.

Megleren har overholdt kravet til god meglerskikk. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag.

Årsakssammenheng og økonomisk tap
Gitt at nemnda mot formodning skulle konkludere med at det foreligger ansvarsgrunnlag, kan klagerne ha rett til juridisk bistand. Utgiftene skal i så fall ikke overstige det som er rimelig og nødvendige utgifter i saken, være adekvat årsakrelatert til sakens problemstillinger, og for øvrig pådratt under hensyntagen til den erstatningsmessige tapsbegrensningsplikten.

Klagerne har her påtatt seg advokatutgifter på 344 715 kroner, noe som langt overstiger det som kan anses som rimelig og nødvendige utgifter i saken. Kommunens uttalelse kom overraskende på alle parter, og viste umiddelbart at dette sannsynligvis var en ikke-gjennomførbar handel. Klagerne burde derfor på et langt tidligere tidspunkt påberopt uriktige forutsetninger som grunnlag for å få handelen omgjort. Dette var også noe selgerne åpnet for allerede ved sitt brev av 16. februar 2022. I stedet valgte klagerne å fastholde handelen mot å kreve prisavslag på over 4 000 000 kroner, ta arrest i kjøpesummen, m.m. Klagernes valg er uforståelige og oppfyller på ingen måte klagernes tapsbegrensningsplikt. Kravets omfang bestrides på dette grunnlag. Det er ikke adekvat årsakssammenheng mellom kravet og saken. Klagerens advokatutgifter er et resultat av klagernes valgte strategi, og ikke sakens nødvendighet for at klagerne kunne løse seg fra avtalen.

Kravet på 34 560 kroner for egeninnsats med saken i arbeidstiden bestrides. Dersom klagerens egeninnsats var påkrevd i tillegg til advokatens arbeid, tilsier tapsbegrensningsplikten at klageren burde benyttet fritiden til dette. Kravet er for øvrig ikke dokumentert.

Hva gjelder sakskostnader, vises det til at nemnda har praksis om å ikke tilkjenne sakskostnader tilknyttet klagesaken.

Påstand
«Innklagde vil på bakgrunn av ovennevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem.»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Kort om nemndas kompetanse og partsforhold
Det er meglerforetaket – og ikke den enkelte megler – som er formell part for nemnda, og som kan klages inn for nemnda. En megler kan formelt sett ikke innklages. En annen sak er at meglers håndtering av oppdraget normalt vil være et sentralt tema i klagesakene, og nemnda kan for eksempel ta stilling til om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det følger av nemndas kompetanse at megleren personlig ikke kan pålegges å betale erstatning, jf. klagerens påstand punkt 3 og 4. Megleren må her strykes, da klagen må avvises overfor megleren personlig. Dersom man ønsker å gjøre megleren personlig ansvarlig, må det eventuelt tas ordinære rettslige skritt (forliksklage).

Konsesjonsrisikoen
Selv om det var en feil i taksten om at eiendommen var konsesjonsfri, ble dette ble korrigert i salgsoppgaven, og kjøperne (klagerne) var klar over at det måtte søkes konsesjon og risikoen ved det. Verditaksten var basert på verdien av tomteareal til bolig.

Det springende punkt i saken er om megleren forut for salget var eller burde kjent med at eiendommen var å anse som en del av en landbruksmessig driftsenhet bestående av flere eiendommer. Kommunen la 28. januar 2022 til grunn at eiendommen utgjør en driftsenhet med 2/3 sameieandel i en annen eiendom, noe som ville kunne vanskeliggjøre salg av eiendommen. Dette skal vurderes ut fra forholdene på salgstidspunktet og ikke i ettertid når man har fasiten. Etterpåklokskap skal ikke virke inn på bedømmelsen.

Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at megler kan kritiseres for at han ikke var klar over disse landbruksmessige forhold.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

 [Klagerne] gis ikke medhold.