RFE-2022-206
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. desember 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Nidaros Eiendomsmegling AS (EIE Eiendomsmegling Trondheim)
Saken gjelder: Oppgjør. Meglerens opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mars 2022 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede om salg av sin leilighet. Leiligheten ble solgt for 3 3250 000 kroner i mai 2022. I den første oppgjørsoppstillingen var beløpet «saldo» høyere enn klageren forventet. Klageren ba derfor innklagede om avklaring på om dette stemte, noe megleren bekreftet. Klageren mottok senere en oppdatert oppgjørsoppstilling, der beløpet klageren skulle motta ved overtakelsen var 79 438 kroner lavere enn i den første oppgjørsoppstillingen. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin opplysningsplikt, ved å gi uriktige opplysninger om hvilket beløp klageren ville motta ved oppgjøret. I tillegg er det et spørsmål om klagerens krav om erstatning på 79 438 kroner kan føre frem.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I skrivet som fulgte med oppgjørsoppstillingen stod det klart og tydelig at dersom man ikke forstod innholdet eller hadde spørsmål, skulle man kontakte ansvarlig megler. Klageren merket seg at beløpet markert «saldo», var høyere enn han hadde forventet og syntes dette var merkelig. Klageren ville derfor forsikre seg om at han hadde forstått det riktig, slik at beregningen av hans egenkapital ville være korrekt før han gitt videre med søknad om nytt boliglån. Klageren gjorde som oppfordringen tilsa, og spurte megleren. Megleren bekreftet at beløpet som stod i oppgjørsoppstillingen stemte, altså en utbetaling til klageren etter salg på 3 308 009,50 kroner.
I oppgjørsoppstillingen klageren mottok ved overtakelsen, var beløpet 79 438 kroner mindre enn det megleren hadde bekreftet og inntatt i den opprinnelige oppgjørsoppstillingen. Beløpet var plassert i kolonnen «inn» i oppgjørsoppstillingen, noe klageren tolket dithen at det ville bidra positivt for ham i regnskapet. Klageren trodde på dette tidspunktet at det var tale om en sum han fikk fra sin andel i borettslaget, men ville uansett forsikre seg om at beløpet stemte.
Man bør kunne stole på opplysningene fra ansvarlig megler, særlig når man følger innklagedes egne oppfordring. Megleren hadde mulighet til å opplyse klageren dersom noe var feil, samt forklare ham hva de 79 438 kronene utgjorde. I stedet bekreftet han at beløpet klageren ville sitte igjen med etter salg og etter alle utgifter var betalt, var 3 308 009,50 kroner. Klageren nevnte i den samme e-postkorrespondansen at det var beløpet på 79 438 kroner han ikke forstod hva utgjorde. Også dette ga megleren mulighet til å informere om eventuelle feil i oppstillingen eller det beløpet som ble bekreftet.
Innklagede er profesjonell, og må forventes å ha kontroll på oppgjørsoppstillingen og eventuelle spørsmål knyttet til denne. Å avblåse det som har skjedd som en «misforståelse» er uprofesjonelt og en altfor enkel ansvarsfraskrivelse. Ettersom klageren fulgte oppfordringen, og spurte i stedet for å anta, må ansvaret for feilen i oppgjørsoppstillingen og den skriftlige bekreftelsen, bæres av innklagede.
Feilen har fått stor økonomisk konsekvens for klageren, ettersom han fikk innvilget boliglån basert på feilaktig informasjon. Dette har medført at klageren nå sitter med et mellomfinansieringslån han ikke kan betale ned. Det faktum at mellomfinansieringslånet ikke er innløst, og fortsatt eksisterer, er en direkte konsekvens av manglende utbetaling av det beløpet megleren skriftlig har bekreftet at klageren skal få utbetalt. Klageren kunne ikke finansiert og kjøpt en ny leilighet uten pengene som var lovet fra megleren.
Klageren har krav på det bekreftede beløpet, og krever følgelig 79 438 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerens vederlag forfaller til betaling når avtale er kommet i stand, men selger kan velge å utsette betalingen slik at vederlaget rent faktisk trekkes når oppgjøret gjennomføres. I forbindelse med oppdragsinngåelsen valgte klageren å benytte seg av tilbud om utsatt betaling av meglers vederlag gjennom factoring.
De totale kostnadene for salget av eiendommen utgjorde 96 428,50 kroner. Av dette beløpet knytter 79 438 kroner seg til meglerens vederlag, inkludert kostnader til blant annet markedsføring og innhenting av opplysninger. Oppgjørsoppstillingen datert 25. mai 2022 var en foreløpig oppstilling som klageren mottok sammen med akseptbrevet. Både den foreløpige og den endelige oppgjørsoppstillingen viser at meglerens avtalte vederlag som er dekket gjennom factoring, er 79 438 kroner. I den foreløpige oppgjørsoppstillingen fremkommer dette beløpet, av oppgjørstekniske grunner som «innbetalt» til klientkonto.
Den foreløpige oppgjørsoppstillingen viste et nettoproveny på 3 308 009,50 kroner. I denne var det, naturlig nok, ikke gjort fradrag for innfrielse av klagerens lån og forpliktelser, noe klageren var innforstått med at skulle skje senere i forbindelse med overtakelse og oppgjør.
Eiendommen ble overtatt av kjøper 1. august 2022. Etter overtakelsen ble oppgjøret gjennomført på vanlig måte. Det var først på dette tidspunktet megleren hadde korrekt lånesaldo å forholde seg til, og på dette tidspunktet kjøpesummen benyttes til innfrielse av klagers lån og meglerens vederlag i tråd med avtalen.
Klageren har anført at han trodde han skulle få utbetalt 79 438 kroner mer etter oppgjør. Dette er basert på den foreløpige oppgjørsoppstillingen hvor selgerens lån og meglerens vederlag ikke var gjort opp. Det er beklagelig at det har oppstått en misforståelse i forhold til den foreløpige og den endelige oppgjørsoppstillingen.
Om man legger klagerens oppfatning til grunn, vil realiteten bli at han ikke skulle betale vederlag til innklagede overhodet. Klageren ville i så fall kun betalt boligselgerforsikringen og gebyret for utsatt betaling (av et meglervederlag han ikke har betalt).
Det er riktig at klageren stilte spørsmål om den foreløpige oppgjørsoppstillingen, og ønsket å få bekreftet hva nettoprovenyet etter salget ville utgjøre. I e-post av 25. mai 2022 svarte innklagede «Kr. 3.308.009,50,- minus saldo på ditt boliglån = din EK». Det er hverken noen feil i den foreløpige eller den endelige oppgjørsoppstillingen. Den eneste feilen er at megleren i sitt svar kom i skade for å ikke presisere at også meglers vederlag må fratrekkes det beregnede beløpet for å se hva klageren vil «sitte igjen med». Megleren har hverken opplyst, og kunne på dette tidspunktet opplyse, eksakt hva klagerens egenkapital ville utgjøre.
E-postkorrespondansen mellom partene viser at megleren korrekt har opplyst hva de totale kostnadene utgjør. Deretter har innklagede kommet i skade for å ikke presisere at også meglers vederlag må fratrekkes det beregnede beløpet for å komme frem til hva klageren vil «sitte igjen med».
Det er dokumentert at kjøpesummen var 3 325 000 kroner, og at kostnadene ved salget utgjorde 96 428,50 kroner. Klagerens netto utgjorde etter dette 3 228 572 kroner som etter oppgjørsoppstillingen er benyttet – etter avtale med klageren – til å innfri et lån i Sparebank 1 og krav fra Nordea Finance som refererer til kravet på meglervederlag (factoring).
Innklagede beklager at klageren har misforstått oppstillingen siden factoringkravet blir fremstilt som «innbetalt» til klientkonto. Men det er likefult innklagedes oppfatning at klageren må ha forstått at det han sitter igjen med etter salget er avtalt kjøpesum minus meglerkostnader, altså 3 325 000 kroner minus 96 428,50 kroner.
Når det gjelder klagerens påståtte økonomiske tap, bemerkes det at størrelsen på en selgers egenkapital/lånebehold først og fremst er avhengig av salgssummen som oppnås. Størrelsen på et nettoproveny vil aldri være endelig før i forbindelse med selve oppgjøret, siden dette er avhengig av korrekt og oppdatert saldo på heftelsene som ligger i en eiendom. Oppgjøret fant sted 1. august 2022. Som oppgjørsoppstillingen viser, ble det i forbindelse med oppgjøret overført 494 489 kroner til DnB Bank ASA. Dokumentet som er fremlagt fra klageren viser at størrelsen på mellomfinansieringen er 55 511 kroner høyere enn nettoprovenyet som ble overført fra megleren. Klageren hevder at han er påført et økonomisk tap på 79 438 kroner, og krever dette erstatte. Dokumentasjonen på at det er tatt opp mellomfinansiering på 550 000 kroner er ikke dokumentasjon på at klageren er påført et slikt økonomisk tap.
Klageren har anført at det er gjort feil i forbindelse med utbetalingen av oppgjøret, og dette gir grunnlag for erstatning. Kravet som er fremsatt, er krav på et beløp klager aldri skulle motta. Det er derfor ikke gjort noen feil i forbindelse med utbetalingen, og klageren er ikke påført noe økonomisk tap. Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt.
Innklagede har fremsatt følgende påstand:
«Innklagede anfører at klagen ikke kan føre frem».
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brutt på meglerens opplysningsplikt i forbindelse med oppgjør og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Oppgjørsoppstillingen
Så vidt nemnda forstår, er det ikke uvanlig at meglerforetak inngår factoringavtaler vedrørende meglers vederlag og utlegg. Når det gjelder oppgjørsoppstillingen, skaper det en utfordring med hvordan meglers vederlag og utlegg bokføres ved factoring. Dette innebærer at megler, der de gir en foreløpig oppgjørsoppstilling før oppgjøret er gjennomført, må gi oppdragsgiver informasjon om hvordan meglers vederlag og utlegg fremkommer i oppgjørsoppstillingen. Ellers kan oppgjørsoppstillingen være vanskelig å forstå, da det ikke fremgår at meglers vederlag og utlegg ikke er fratrukket selgers tilgodehavende.
Da klageren etter innklagedes oppfordring spurte om hvordan den foreløpige oppgjørsoppstillingen var å forstå, var det feil at megler ikke opplyste at meglers vederlag og utlegg på 79 438 kroner kom til fradrag. Da megler unnlot å opplyse om dette, har megler opptrådt i strid med god meglerskikk.
Erstatningskravet
Erstatning forutsetter at flere vilkår er oppfylt. Klageren må blant annet ha lidt et økonomisk tap. Nemnda finner ikke at klageren har sannsynliggjort at han har lidt et økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse. Erstatningskravet fører derfor ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Nidaros Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi feil opplysning om [klagerens] tilgodehavende. Erstatningskravet fører ikke frem.