RFE-2022-218
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. desember 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS avd. Randaberg
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 9. mai 2022 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede foretak. Oppdraget gikk ut på salg av klagerens seksjon (seksjon 2) av en tomannsbolig. Under salgsprosessen var partene uenige om flere forhold i forbindelse med annonseringen. Etter salget oppstod i tillegg en uklarhet om eiendomsretten til kryploftet over klagerens garasje. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin omsorgs- og opplysningsplikt, ved håndteringen av oppdraget.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klagerens bolig var tidligere en del av et lagerlokale som ble ombygget til boliger mellom 2014 og 2016. Ved ferdigstillelse i 2016 ble eiendommen seksjonert til to seksjoner, herunder seksjon 1 og seksjon 2.
I mai 2022 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede foretak om salg av sin seksjon (seksjon 2). Klageren fremhever flere forhold ved meglerens håndtering av salget.
Salgsoppgaven
Før annonseringen ble megleren forelagt alle relevante opplysninger om boligen, herunder en energiattest som var utarbeidet etter totalrenoveringen. Attesten energimerket boligen som «oransje B» (lavenergibolig).
Da boligen ble annonsert, var det inntatt opplysninger i salgsoppgaven om at boligens byggeår var 1991 samt at den var energimerket som «E». Opplysningene ville fort få potensielle interessenter til å avskrive boligen, og på dette tidspunktet vurderte derfor klageren å avslutte salgsprosessen.
Selv om feilen nærmest var uopprettelig, valgte klageren å fortsette salgsprosessen. Etter å ha bedt megleren om å endre de groveste feilene, ble opplysningen om energimerket endret i salgsoppgaven. Det er innklagede som har bevisbyrden for å dokumentere innholdet i salgsoppgaven før og etter endringen.
Boligen var også totalrenovert. Alt av røropplegg og elektrikerinstallasjoner var byttet ut. Etter fullisolering av gulv og påforing av vegger, var takverket, sutak og panner, vinduer og veggkledning nytt. Megleren nektet likevel å annonsere boligen som renovert på bakgrunn av at dette var opplysninger som klageren måtte stå inne for. Dette til tross for at klageren har faglig erfaring i byggfaget, og dermed kunne stå inne for totalrenoveringen.
Salgspris
Megleren utarbeidet en e-takst hvor boligen ble taksert til 3 600 000 kroner. Dette var omkring 1 000 000 kroner under markedspris. Boligen ble til slutt solgt for 3 870 000 kroner til den eneste interessenten.
På bakgrunn av det ovennevnte har megleren ikke ivaretatt klagerens interesser hva gjelder salgspris. Videre skal megler være en nøytral mellommann som ivaretar både selgers og kjøpers interesser.
Klageren antar å ha lidt et tap på opptil 500 000 kroner, men kan vanskelig bevise dette. Likevel fremhever klageren at det på nåværende tidspunkt omtrent ikke er boliger til salgs i området. Dette til forskjell fra i fjor, da det var titalls boliger til slags.
Eiendomsretten til kryploft
Under visningen og på overtakelsen opplyste klageren både kjøperne og megleren om at hele kryploftet tilhørte seksjon 1. Kryploftet er et rom med en dør i møne som kun seksjon 1 har adgang til.
Etter at kjøperne, ut fra fasadetegningene, oppdaget at kryploftet over garasjen hadde samme farge som seksjon 2 sin garasje, bemerket de dette overfor innklagede. Megleren spurte klageren om en forklaring på dette, og klageren svarte at han hadde sendt seksjoneringspapirene til kommunen uten farger. Siden det var kommunen som hadde fargelagt tegningene før oversendelse til Kartverket, regnet klageren med at det var riktig.
Klageren viste til at kjøperne ikke kunne gjøre gjeldende som mangel noe de kjente til ved kontraktsigneringen. I ettertid har kjøperne dokumentert at også megleren var godt kjent med forholdet rundt kryploftet. Det var tydelig informert om at hele kryploftet tilhørte seksjon 1. Klageren har kontaktet kommunens saksbehandler som kan bekrefte dette. Klageren har i tillegg informert kjøperne om at alle opplysninger, med unntak av kommunens fargelegging, tilsa at hele kryploftet tilhørte seksjon 1. Etter kjøperne ba om ytterligere dokumentasjon, sendte klageren kopi av taksten fra 2016 som spesifiserte dette mer nøyaktig.
I ettertid informerte megleren kjøperne om at eiendomsretten til halve kryploftet med 100 prosent sikkerhet tilhørte seksjon 2. Kjøperne anså angivelig dette som en anbefaling av megleren til å ta kontakt med en tømrer som kunne etablere adgang til kryploftet fra seksjon 2. Arbeidet som ble påbegynt 18. november ble imidlertid stoppet av eieren av seksjon 1. Som følge av meglerens utsagn krevde også kjøperne rydding av kryploftet slik at de kunne ta det i bruk.
Megleren har ikke informert kjøperne om at han var bundet av kontrakten under de forutsetninger både han og kjøperne hadde fått. Klageren foreslo at kjøperne og megleren enkelt kunne løst problemet ved å fastslå i sameievedtektene at kommunens fargelegging skulle ignoreres. Alternativt kunne de tinglyst en servitutt om dette. Dette er for øvrig eierskifteforsikringsselskapet, som megleren anbefalte, enig i. I tillegg har forsikringsselskapet uttrykt overfor klageren at eiendomsretten ikke har endret seg siden seksjoneringen i 2016, samt at hele kryploftet tilhører seksjon 1.
Klageren krever at megleren tilbakekaller eiendomsoverdragelsen og forklarer dette tydelig for kjøperne. Dersom innklagede fortsatt bestrider eiendomsretten, bør overdragelse uansett utsettes til det foreligger en juridisk avgjørelse.
Forholdet bør ordnes slik at begge seksjonene i tomannsboligen kan underskrive i fellesskap. Som det framgår av seksjoneringstegningene, er dette bare en liten del av det som må rettes på dersom feil fargelegging skal være det avgjørende. Selv om man kan opprette en sak for kommunen, bør det kunne ordnes kostnadsfritt ved fastsettelse i sameievedtektene. Forutsetningen er at innklagede tilbakekaller sin uttalelse om eiendomsoverdragelsen.
Innklagede har i korte trekk anført:
Salgsoppgaven
For det første ble boligens byggeår diskutert med både klageren og innklagedes fagavdeling. Etter en vurdering kom innklagede frem til at man ikke kunne bruke renoveringstidspunktet som byggeår.
For det andre er totalrenovering et krevende ord i forhold til en kjøpers forventning til eiendommen. Det vises i den forbindelse til punkt 3.3.1 i Forbrukertilsynets veileder for markedsføring av boliger. Megleren veiledet klageren slik meglere skal gjøre, og partene ble enige om en formulering før eiendommen ble annonsert. Det vises i den forbindelse til klagerens e-post sendt 2. juni 2022 hvor han uttrykker at «Prospektet ser meget bedre ut nå!».
For det tredje ble energiattesten raskt oppdatert. Kjøperne var kun gjort kjent med den rette energiattesten.
Salgspris
Eiendommen ble solgt til markedspris på det åpne markedet. Det var to budgivere som deltok i budrunden, og eiendommen ble solgt for 170 000 kroner mer enn prisantydning.
Eiendomsretten til kryploft
Det stemmer ikke at megleren før salget ble gjort kjent med at kryploftet over klagerens seksjon tilhørte seksjon 1. Siden det er vanlig at kryploft over garasje følger med, er det ikke vanlig å diskutere dette forut for salg. Kryploftet var således ikke et tema under befaringen eller salgsprosessen for øvrig. Det ble heller ikke spesielt nevnt i salgsoppgaven. Det presiseres at det her er snakk om et enkelt kryploft og ikke et loft med full takhøyde. Megleren var ikke til stede under visningen og merket seg ikke tilgangen til det.
Etter budaksepten ble megleren gjort oppmerksom på at det forelå en uenighet om hvilken seksjon som eide loftet. Megleren informerte dermed kjøperne om at de da burde se hen til den tinglyste seksjoneringen. I etterkant kan det virke som kjøperne ikke lenger bestrider den manglende opplysningen. Dette må i så fall tas i betraktning i forhold til om kjøperne fortsatt er i god tro om å hevde eiendomsrett til kryploftet.
Det stemmer ikke at megleren har uttrykt at kryploftet med «100 prosent sikkerhet» tilhører seksjon 2. Det er i så fall noe kjøperne feilaktig har sitert i sin dialog med klageren. Det stemmer heller ikke at megleren har anbefalt kjøperne å engasjere tømrer for å etablere tilgang til kryploftet fra seksjon 2. Megleren informerte kjøperne og klageren om innklagedes vurdering på en saklig måte.
Uenigheten mellom kjøperne og klageren er ikke meglerens ansvar. Han var uansett ikke kjent med dette før budaksepten. Megleren fikk dermed hverken anledning til å avklare dette i salgsoppgaven eller på annen måte før budaksepten.
På salgstidspunktet var ikke megleren kjent med klagerens og kommunens dialog fra 2016. Det at kommunen ikke rettet opp fargeleggingen i 2016 kan ikke brukes som argument. Innklagede solgte eiendommen i 2022 uten å vite om dette. Kommunens saksbehandler hadde ikke forutsetning for å vite hva kjøperne og megleren var blitt gjort oppmerksomme på av klageren før budaksept. Saksbehandleren har gjentatte ganger i e-postkorrespondansen med klageren bekreftet at det ble begått en feil ved seksjoneringen (fargeleggingen) i 2016.
Innklagede er av den oppfatning at klageren og kjøperne egentlig har blitt enige om at loftet tilhører seksjon 1. Utfordringen er at klageren påstår at megleren skal rydde opp i situasjonen og ta arbeidet, samt kostnaden med dette. Innklagede kan vanskelig se at det er noe grunnlag for å pålegge megleren å gjøre dette når det er klageren sin manglende informasjon som er årsaken til situasjonen. Innklagede har rådgitt klageren til å få reseksjonert loftet, men klageren vil ikke ta kostnadene ved dette.
På bakgrunn av det ovennevnte kan klagen ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglerens omsorgs- og opplysningsplikt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken fører delvis frem.
Kort om nemndas kompetanse
Nemnda kan ta stilling til om megler har utført oppdraget i henhold til god meglerskikk, herunder om undersøkelses- og opplysningsplikten er overholdt. Videre kan nemnda ta stilling til om det er grunnlag for erstatning og/eller vederlagsnedsettelse. Klageren har krevd at megleren tilbakekaller eiendomsoverdragelsen, og at overdragelsen uansett utsettes til det foreligger en juridisk avgjørelse vedrørende eiendomsretten til kryploftet. Nemnda har under ingen omstendighet kompetanse til å pålegge meglerforetaket, som er formell part for nemnda, å tilbakekalle eiendomsoverdragelsen eller stille den i bero.
Opplysning om renovering
Klageren har anført at boligen skulle vært annonsert som fullt renovert. Innklagede har bestridt at det var grunnlag for dette. Det stilles strenge krav for å markedsføre en bolig som totalrenovert, herunder nødvendig dokumentasjon for det arbeidet som er utført. Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at megler kan kritiseres for ikke å benytte begrepet totalrenovering.
Energimerking
Her begikk megler i utgangspunktet en feil ved å ta inn feil energimerking i salgsoppgaven, noe som i dag med høye strømpriser er spesielt viktig for potensielle interessenter. Feilen ble raskt rettet opp. Nemnda legger til grunn at kjøperne kun var gjort kjent med den riktige energimerkingen, men det kan ikke utelukkes at det er interessenter som leste salgsoppgaven før feilopplysningen ble rettet, eller at noen ikke fikk salgsoppgaven ved søk på Finn.no. Nemnda finner at megler ikke overholdt opplysningsplikten her. Nemnda har ikke foranledning til å vurdere spørsmålet om vederlagsnedsettelse, da det ikke er gjort til tema i saken.
Salgspris
Når det gjelder salgsprisen, finner nemnda at megler ikke kan kritiseres her. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen.
Kryploftet
Når det gjelder kryploftet, står det påstand mot påstand. Saken reiser derfor bevisspørsmål som ikke kan avklares under nemndas skriftlige behandling.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS avd. Randaberg har ikke overholdt opplysningsplikten da han ga feil opplysning om energimerking i starten av oppdraget. For øvrig fører klagen ikke frem.