Klage nr:
222/08

Avgjort:
12.02.2009

Saken gjelder:
Feil/ manglende opplysninger vedrørende mulighet for og kostnader ved tilknytning til gråvannsanlegg

Foretakets navn:
Foss ogamp; Co Drøbak AS Eiendomsmegling
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 12. februar 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte hytte gjennom innklagede som eiendomsmegler. Tvisten gjelder innklagedes erstatningsansvar for feil opplysning i salgsoppgaven.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne la inn bud på verdivurdering i forvisning om at det lå verdier i eiendommen som skulle realiseres. Nærmere bestemt skulle klagerne få tilknytte seg til gråvannsanlegget som Velet skulle anlegge.

I salgsoppgaven står det at man kan gjøre dette «omkostningsfritt». Både innklagede og takstmannen har bekreftet at de hadde kontrakten i hende før salgsoppgave og takst ble utarbeidet. I kontrakten står det at tilkoblingen skjer «på like vilkår som medlemmene i Z Vel». Klagerne påpeker at dette har blitt «omkostningsfritt» i salgsoppgaven.

Klagerne har mottatt tre fakturer, hver av dem pålydende 45 000 kroner.

Innklagedes forsikringsselskap har skrevet i e-post til klagerne at kjøpekontrakten er en sak mellom kjøper og selger.

Klagerne påpeker at opplysningene som er gitt fra innklagede er grunnlaget for budgivningen, og at dette er et forhold mellom klageren og innklagede.

I ettertid har klagerne forstått at det trolig dreier seg om en misforståelse mellom tidligere eier og Velet. Klagerne mener innklagede burde oppdaget dette ved å sette seg inn i avtalen, noe han hadde anledning til.

Klagerne krever en kompensasjon på 135 000 kroner.

Innklagede anfører:

Innklagede presiserer at den aktuelle avtalen er inkorporert i den trykte salgsoppgaven som klagerne fikk seg tildelt før budgivningen. Innklagede påpeker også at akseptbrev og kjøpekontrakt med alle vedlegg ble oversendt til klagerne som forberedelse til kontraktsmøtet. Den aktuelle avtalen fremgår på side 16 i salgsoppgaven.

Selgeren påpekte ikke dette forholdet ved godkjenningen av salgsoppgaven. Innklagede legger ved e-postkorrespondanse som innklagede mener viser at klagerne i kjøpsprosessen har fått informasjon om avtalen og innholdet av denne, også direkte fra selger.

Innklagede presiserer at han ikke er ansvarlig for det som står i taksten og at klagerne har bevisbyrden i saken.

Innklagedes viktigste kilde for opplysninger om eiendommen og dens kvaliteter er selgeren. Innklagede mener han i utgangspunktet kan legge til grunn de opplysningene selgeren gir om eiendommen, med mindre det foreligger forhold som gir ham foranledning eller oppfordring til å tro at disse opplysningene er unøyaktige eller feilaktige.

Innklagede mener han har opplyst at de opplysningene om forståelsen av avtalen som er gitt i salgsoppgaven er basert direkte på selgerens informasjon og at nevnte informasjon ikke fremstår som feilaktig sett hen til ordlyden i avtalen.

Innklagede hadde heller ingen grunn til å betvile riktigheten av det selgeren opplyste og gjorde derfor ingen ytterligere undersøkelser rundt dette. Innklagede påpeker at det er illustrerende at takstmannen har lagt samme informasjon til grunn, også dette etter informasjon fra selgeren og gjennomgang av avtalen.

Innklagede mener det ikke er grunnlag for å reise kritikk mot innklagedes håndtering av oppdraget hva gjelder opplysnings- og undersøkelsesplikt.

Innklagede viser til anførsler vedrørende ansvarsgrunnlag som fremkommer av tidligere korrespondanse i saken. Saken gjelder etter innklagedes syn forholdet mellom kjøperen (klagerne) ogselgeren.

Dersom saken tas til behandling mener innklagede at kravet ikke kan føre frem.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne mener innklagede som erfaren megler burde skjønne at «omkostningsfritt» ikke nødvendigvis betyr det samme som «på like vilkår». Klagerne mener det er relativt klart at verken innklagede eller takstmannen har lest avtalen.

Klagerne mener det ikke kan være samme bevisbyrderegler som om saken hadde vært ført for retten.

Klagerne ønsker en kvalifisert vurdering av om det er brudd på god meglerskikk å oppgi uriktige opplysninger i salgsoppgaven og om det forventes at innklagede har satt seg inn i relevante forhold om eiendommen. Den påførte kostnaden utgjør mer enn 10 prosent av kjøpesummen.

Klagerne viser også til saker ved arealsvikt hvor megler har blitt ansvarlig for feilopplysning til tross for at alle parter har handlet i god tro.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av feilaktige opplysninger i salgsoppgaven.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53 og ulovfestede erstatningsregler.

Reklamasjonsnemnda vurderer bare klage mot eiendomsmegler og ikke eventuelle krav mot selgeren av eiendommen eller mot takstmannen.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det på det rene at salgsoppgaven inneholder en feilopplysning om kostnadene ved tilknytning til vann- og avløpsnett. Spørsmålet er om innklagede er erstatningsansvarlig for feilopplysningen.

Avtalen mellom eier av den solgte eiendommen og Velet datert 25. september 2006 gjelder blant annet bruksrett til kjørbar adkomstvei og tilknytningsrettigheter til avløpsvannsystemet. I avtalens punkt 3 står det at «Eier av eiendom X’s bruksrett er vederlagsfri så vel for byggekostnader som for det senere driftsvedlikehold». Videre står det i punkt 5 at «Y kommune har ved godkjenningen av Z vels rammeplan for utslipp av avløpsvann pålagt vellet å etablere et felles avløpsvannsystem med felles rensing for sine medlemmer i mesteparten av området. Eier av eiendom X gis i denne sammenheng tilknytningsrettigheter og plikter på lik linje med medlemmer av Z Vel».

Reklamasjonsnemnda antar at feilopplysningen i salgsoppgaven skyldes en feiltolkning av avtalen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede sett at punktet om vederlagsfrihet i avtalen gjelder bruksretten som er omtalt i avtalen. Innklagede burde innhentet dokumenter fra Z Vel som omhandlet hvilke tilknytningsrettigheter og -plikter medlemmene av Velet hadde, før han ga opplysningen om kostnadene for tilknytningen i salgsoppgaven.

Innklagede har imidlertid inntatt selve avtalen i salgsoppgaven. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er dette imidlertid ikke tilstrekkelig til å rette feilopplysningen, men det kan tenkes å ha betydning ved fastsettelsen av erstatningens størrelse.

Innklagede har i prinsippet opptrådt erstatningsbetingende. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke forutsetning for å si hva som vil være det adekvate økonomiske tap som følger av innklagedes forsømmelse.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og må erstatte klageren det økonomiske tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse.