RFE-2022-222

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. desember 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Tromsø Eiendomsmegling AS (EIE Tromsø)

Saken gjelder:               Misnøye med meglerens håndtering av oppdraget og krav om vederlagsnedsettelse

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn
I august 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes fritidsbolig. Klagerne har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som etter deres mening er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Det var i oppdragsavtalen avtalt fastpris på 74 000 kroner. Ettersom eiendommen lå tre mil fra sentrum, regnet klagerne med at det måtte holdes flere visningsrunder før man fikk til et salg. Klagerne hadde likevel ikke forventet at de måtte holde flesteparten av visningene selv. Dersom det ved avtale om fastpris forventes at selger skal gjøre dette, må det fremgå av selve oppdragsavtalen. Klagerne ville aldri gitt megleren oppdraget dersom de hadde visst hvor mange arbeidstimer de måtte nedlegge i forbindelse med salget.

Klagerne endte med å holde ca. 20 visninger da megleren ikke hadde anledning til å gjøre det selv. Megleren hadde sjelden mulighet til å holde visning, uavhengig av om det var flo sjø eller ikke. Megleren har kun avholdt to visninger. Som følge av klagernes bidrag har megleren blitt spart for minst 20 timers arbeid.

Videre har megleren frarådet en interessent fra å komme på visning fordi hun mente klagernes fritidseiendom ikke passet vedkommende sitt behov. Interessenten ble anbefalt å se et annet salgsobjekt som megleren også var ansvarlig for å formidle.

Budrunden startet fredag 10. juni 2022. Megleren ringte til klagerne for å fortelle at hun planla å ta fri i helgen. Videre mente hun det var uheldig å holde budrunde i helgene. Hun foreslo derfor å sende SMS til alle interessenter om at budrunden ville bli satt på vent frem til kommende mandag. For klagerne som hadde sittet med høye lånekostnader i ett år, var det uaktuelt å stoppe budrunden. Det ble derfor besluttet at daglig leder skulle overta ansvaret. Hadde det ikke vært for at klagerne presset på for å få gjennomført budrunden, ville den blitt satt på vent.

Dagen før budrunden hadde budgiver 1 lagt inn et bud på 4 450 000 kroner kl. 19:49, men fordi megleren hadde fri, ble budet aldri publisert til de øvrige interessentene. Dagen etter forhøyet budgiveren budet sitt til 4 460 000 kroner, noe som bidro til at et annet par meldte sin interesse for eiendommen. Hadde det ikke vært for at budgiveren bød over seg selv, ville interessenten aldri inngitt bud, og derigjennom startet en budrunde. Det var ren og skjær flaks at det ble budrunde.

Etter salget viser det seg videre at megleren ikke har overført strømavtalen til kjøperne av eiendommen.

Klageren opplever at megleren hverken har hatt tid eller interesse for salgsoppdraget. Ettersom de var i en vanskelig økonomisk situasjon, var det umulig for dem å si opp oppdragsavtalen eller unnlate å forlenge oppdraget. De måtte derfor innfinne seg med å håndtere salget selv, for å unngå et dårlig forhold til megleren.

Klagerne krever at meglerens vederlag settes ned med 40 000 kroner.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Det er synd at klagerne er misfornøyde med meglerens håndtering av oppdraget. Megleren er av den oppfatning at samarbeidet fungerte godt under salgsprosessen.

Den 25. august 2021 ble det inngått oppdragsavtale om fastpris på 74 000 kroner, hvorav 34 800 kroner utgjorde provisjon. Visningshonoraret ble satt til null kroner, da selger skulle slippe å betale vederlag for visinger som megleren holdt. Det ble ikke gitt noen lovnad om at megleren skulle holde alle privatvisningene, hensikten var derimot at klagerne skulle ha en forutsigbar fastpris å forholde seg til. Megleren har under hele prosessen hatt kontakt med den ene klageren, og for ham har det har det vært viktig å holde visningene/privatvisningene kun ved flo sjø. Dette fordi fjæra ved eiendommen er meget langgrunn. Den ene klageren har dermed påtatt seg å holde flesteparten av visningene, uten å ha uttrykt misnøye med dette gjennom salgsprosessen. Det kan videre påpekes at det er svært vanlig at selger holder privatvisninger.

Eiendommen lå ute på markedet fra 9. september 2021 og frem til nyttår. Salget ble deretter stilt i bero på grunn av manglende interesse i markedet, i tillegg hadde klagerne et ønske om å søke godkjenning av en tidligere bygget badstue og terrasse.

Salget ble gjenopptatt i starten av juni 2022. Den 9. juni kom det inn et bud som ble avslått av klagerne. Den samme budgiveren la kvelden etter inn et nytt bud, som også ble avslått. Lørdag 11. juni inngav budgiveren enda et nytt bud, og det blir en budrunde. Megleren var i dårlig form og ba daglig leder om hjelp til å håndtere budrunden. Daglig leder overtok håndteringen fra kl. 16:54 og utover til handel kom i stand kl. 21:25.

Megleren informerte klagerne om at hun var syk, men at hun skulle be om hjelp fra en kollega. Hva som ellers ble sagt mellom dem fra bud kom inn kl. 16:32 og frem til daglig leder overtok, er uvisst. Uansett er det ingen tvil om at budrunden ble gjennomført på en profesjonell måte.

Hverken meglernes håndtering av budrunden, eller det at klagerne har holdt privatvisninger selv, grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Når det gjelder klagernes anførsel knyttet til overføring av strømavtale, ble det på overtakelsesdagen sendt e-post til strømleverandøren med bestilling/oppsigelse av avtale. Da daglig leder mottok SMS fra klagerne 20. september 2022 om at strømavtalen ikke var overført på nye eiere, tok hun på nytt kontakt med strømleverandøren og fikk bekreftelse på at avtalen er overført.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

 

Visninger

Det ligger til megler, den profesjonelle parten, å klarlegge innholdet i oppdragsavtalen, herunder hvor mange visninger megler skal holde. Det fremgår ikke av oppdragsavtalen at dette er regulert på en tydelig måte utover at visningshonoraret ble satt til null kroner. Men det var ikke sagt noe om hvor mange visninger megler skulle ha. Det er uomtvistet at megler avholdt to visninger. Slik nemnda forstår saken, var ikke hvem skulle forestå visninger noe tema underveis.

Nemnda har kommet til at megler i oppdragsavtalen skulle klargjort hvor mange visninger megler var forpliktet å gjennomføre som en del av fastprisen. Da megler ikke gjorde det, har hun handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Frarådet interessent

Nemnda finner et klagen på dette punkt ikke kan føre frem. Det ligger innenfor meglers rådgivningsplikt å gi interessenter råd om salgsobjekter.

 

Strømavtale

Det fremgår av e-post 20. september 2022 fra Ishavskraft AS at strømavtalen var registrert på kjøper fra 22. august 2022. Overtakelsen fant sted samme dato. Megler kan ikke lastes for at det her eventuelt har skjedd forsinkelser hos strømleverandøren.

 

Manglende publisering av bud
Klagerne har anført at megler gjorde en feil ved ikke å publisere det første budet til interessentene, angivelig for at megleren hadde fri. Dette er ikke imøtegått av innklagede. Megler handlet her i strid med god meglerskikk.

 

Andre klagepunkter

Nemnda finner ikke grunn til å gå inn på de øvrige klagepunktene, da de ikke kan føre frem.

 

Vederlagsnedsettelse

Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda har kommet til at megler har forsømt seg når det gjelder å avklare hvem som skulle ta visninger. Megler har videre forsømt seg ved ikke å publisere budet mottatt 9. juni til interessentene. Samlet gir dette grunnlag for vederlagsnedsettelse. Beløpet fastsettes skjønnsmessig til 10 000 kroner.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

 Megleren til Tromsø Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket må kreditere [klagerne] 10 000 kroner av vederlaget.