RFE-2022-223
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. desember 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. 60 Lillestrøm
Saken gjelder: Meglerens verdivurdering. Brudd på god meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 1. april 2022 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede foretak. Oppdraget gikk ut på salg av klagerens borettslagsleilighet. Leiligheten ble først verdivurdert samt annonsert til 4 700 000 kroner. Etter hvert ble partene enige om å sette ned prisen til 4 490 000 kroner. Leiligheten ble til slutt solgt for 4 350 000 kroner. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av salget hva gjelder fastsettelse av prisantydning, herunder opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagerens erstatningskrav er på 450 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Før klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede foretak, annonserte han boligen selv med en prisantydning på 4 800 000 kroner. Klageren avholdt også visninger. Siden det er en del arbeid med salg av eiendom, ønsket han etter hvert å engasjere et meglerforetak. Klageren hadde flere alternative oppdragstakere, men etter å ha blitt overtalt til å velge innklagedes megler inngikk han oppdragsavtale med dem. Innklagede var i utgangspunktet enige i prisantydningen som klageren selv hadde satt.
Til tross for at megleren tok over salget på en overstyrende måte, og med en innstilling om å få solgt den fort, var klageren fornøyd med prosessen. Etter å ha vært i kontakt med kjøper etter budrunden, var klageren også fornøyd med oppnådd salgspris.
Det klageren imidlertid anser som kritikkverdig er prisantydningen megleren utarbeidet uten forbehold. Megleren ga uttrykk for at 4 800 000 kroner var en realistisk pris, og hun fikk klageren til å tro at han kunne oppnå tilsvarende salgspris ved at innklagede bistod i salget. Dette til tross for at klageren bare la ut leiligheten for å få en verdivurdering han kunne bruke ved et eventuelt salg.
Leiligheten ble solgt for 450 000 kroner under prisantydningen. Avviket mellom prisantydningen og oppnådd salgspris, tilsier at innklagede brukte verdivurderingen som en taktikk for å skaffe seg flere kunder. En megler skal ivareta selgers interesser hva gjelder pris, og ikke selge den så fort som mulig for å tilegne seg profitt for markedsføring og provisjon. Prisantydningen som blir gitt må være oppriktig.
Innklagedes daglige leder har uttrykt at klageren fikk en god pris for leiligheten. Dette tilsier at innklagede har tilgang til statistikk. Dersom salgsprisen på 4 350 000 kroner var god ut fra statistikken, var det ingen grunn til å starte med å annonsere leiligheten for 4 700 000 kroner. Innklagede har således brukt statistikken til å få klageren som kunde.
Megleren har tidligere vært omtalt i avisen for et lignende tilfelle hvor prisen ble satt betydelig ned etter inngått oppdragsavtale. Klageren har blitt lurt til å inngå oppdragsavtale samt selge leiligheten sin billig.
Klageren krever at innklagede erstatter avviket mellom prisantydningen og oppnådd salgspris, tilsvarende 450 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
I forkant av salgsprosessen utarbeidet megleren en e-takst for klagerens eiendom. Eiendommen ble deretter annonsert i samsvar med verdivurderingen på 4 700 000 kroner.
På den første oppsatte visningen møtte det én interessent. På den andre oppsatte visningen var det ingen påmeldte, og den ble således avlyst.
Etter en dialog mellom klageren og megleren, ble eiendommen satt ned i pris til 4 490 000 kroner. Deretter ble det inngitt et bud på 4 350 000 kroner. Klageren avslo først budet, men tok deretter kontakt med megleren for å be henne fremsette et motbud på 4 350 000 kroner til den tidligere budgiveren. Megleren videreformidlet motbudet, og det ble inngått avtale om kjøp.
Innklagede forstår klagen slik at det er avviket mellom første prisantydning og oppnådd pris som kreves erstattet.
Meglerens verdivurdering tok blant annet utgangspunkt i meglerens kjennskap til markedet, interesse for tilsvarende objekter og øvrige salg i nærområdet. Rett før utarbeidelsen av e-taksten ble det solgt en eiendom som var fire kvadratmeter større og syv år eldre enn klagerens eiendom. Eiendommene var for øvrig svært sammenlignbare i utforming og standard. Eiendommen ble solgt for 260 000 kroner mer enn verdivurderingen på klagerens eiendom.
Innklagede er av den oppfatning at verdivurderingen ble utarbeidet i tråd med god meglerskikk samt at den var treffende på tidspunktet. Likevel er det markedet som bestemmer prisen på et objekt, og meglerens verdivurdering er ingen garanti for oppnådd pris. Innklagede bemerker at det var klageren selv som kontaktet megleren med ønske om å fremsette motbud. Han ønsket ikke å forsøke flere visningsrunder.
Innklagede kan ikke se at det foreligger grunnlag for erstatning og påstår at klageren ikke kan gis medhold i klagen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Når der gjelder meglers prisantydning, er det meglers vurdering av forventet salgspris på et gitt tidspunkt. En prisantydning er ingen garanti for hva prisen vil bli. Prisen vil alltid være avhengig av hva markedet til enhver tid bestemmer. Megler har ikke opptrådt uaktsomt når det gjelder prisantydningen.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.