RFE-2022-226
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. desember 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Revetal
Saken gjelder: Nybygg. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 19. mars 2021 kjøpte klageren en prosjektert enebolig for 7 500 000 kroner gjennom innklagede foretak. Før inngivelsen av bud stilte klageren flere spørsmål om blant annet hvor hovedveien til det nye boligfeltet ville gå, samt hvor mange nye boligenheter som ville komme. Megleren ga utrykk for at klageren ikke ville bli påvirket av hovedveien. I ettertid har det vist seg at hovedveien vil gå rett forbi klagerens eiendom, samt at det vil komme ytterligere 100 boliger mer enn det megleren informerte om. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. I tillegg er det et spørsmål om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 500 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Vei til boligfeltet
Den 11. mars 2021 stilte klageren megleren noen viktige spørsmål, deriblant om hovedveien til det nye boligfeltet. Ettersom noen i klagerens familie er sensitive til støy, var det uaktuelt å kjøpe eiendommen dersom hovedveien skulle gå rett utenfor huset. Megleren informerte blant annet om at hovedveien ville gå et stykke unna klagerens eiendom, og at veien inntil klagerens bolig kun ville brukt som avlastningsvei og derfor bli lite berørt av det nye boligfeltet.
Etter oppføring av boligen ble klageren tilfeldig informert om at den eneste innkjøringen til det nye boligfeltet vil gå rett utenfor hans bolig. Dette innebærer at all trafikk til de 350 boligene vil gå rett forbi klagerens eiendom.
I ettertid har klageren fått tak i reguleringsplanen som viser at planprogrammet ble vedtatt av kommunen 19. februar 2021. Dette var altså før klageren stilte megleren spørsmål om veien. Megleren har anført at han videreformidlet den informasjonen han hadde den 11. mars 2021. Dersom det er slik at megleren faktisk ikke hadde den oppdaterte informasjonen, har han ikke gjort jobben sin skikkelig. Megleren skulle oppdatert seg vedrørende reguleringsplanen da klageren spurte. Dette ville vært en enkel sak, og noe megleren er pliktig å gjøre.
Meglerens svar på klagerens spørsmål om veien har vist seg å være løgn. Før det oppdaterte planprogrammet 19. februar, var det ikke vedtatt hvor hovedveien til det nye boligfeltet skulle gå. Megleren hadde derfor ikke grunnlag for å svare at hovedveien skulle gå et stykke unna klagerens bolig. Dersom megleren hadde opplyst at han ikke visste hvor den nye hovedveien skulle gå, ville klageren aldri kjøpt eiendommen.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke innhente ferske opplysninger om hvor veien skulle gå. Dette gjelder særlig fordi innklagede må ha vært klar over at planprogrammet aldri hadde blitt vedtatt tidligere.
Antall boligenheter
I forbindelse med klagerens spørsmål om hvor mange flere hus som kunne bygges i området, svarte megleren «ca. 250 enheter». Denne opplysningen er imidlertid feil, da det i realiteten er tale om 350 boliger. Etableringen av det nye feltet er ikke påbegynt, men vil medføre enorme mengder bilkjøring, støy og støv, da alle i området benytter bil. Dette vil både forringe klagerens livssituasjon og trolig også boligens verdi. Det er beregnet at anleggsperioden vil vare i ti til tjue år med medfølgende støy og støv fra store kjøretøy. Det er usikkert når veien vil bli asfaltert. Støy- og støvproblematikken er en stor belastning for klageren.
Erstatningskrav
Megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Klageren må mest sannsynlig flytte på grunn av hovedveien som går rett ved huset. Dette vil koste penger og påføre klageren et stort tap. Klageren krever erstattet kostnadene for kjøp, salg, flytting samt verditap grunnet trafikk, i tillegg til belastningen han har blitt påført. Klageren krever 500 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Vei til boligfeltet
Da megleren innhentet informasjon i forbindelse med oppdraget, var veisituasjonen i samsvar med opplysningene klageren mottok fra megleren. Megleren var ikke kjent med at situasjonen svært kort tid før hadde endret seg noe. Megleren mottok heller ikke opplysninger fra den profesjonelle selgeren eller andre, om at det var nærliggende å tenke seg endringer vedrørende vei til boligfeltet.
Innklagede kan ikke se at det forelå forhold som skulle tilsi at megleren måtte gjøre ytterligere undersøkelser. Megleren hadde rimelig grunn til å forutsette at situasjonen var slik det fremgikk av detaljreguleringen. Dette forsterkes også av opplysningene i selgers egenerklæring. Selgeren har blant annet krysset av for «nei» på spørsmålet om det forelå regulering/forslag til regulering eller forhold som kunne påvirke eiendommen, og som det burde opplyses om i forbindelse med salget. Også dette peker i retning av at megleren hadde en berettiget forventning til at det ikke skulle skje endringer i forbindelse med vei.
Videre er det på det rene at meglere ikke har en generell plikt til å fortløpende sjekke hvorvidt det finnes endringer i forhold til innhentet informasjon, særlig når det ikke foreligger noen grunn til mistanke om slike endringer. I denne saken var de nye opplysningene om vei meget ferske, slik at tidsaspektet i tillegg peker i retning av at megleren ikke måtte være kjent med endringen.
Samlet sett er det utvilsomt at megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk. Det er uansett et visst spillerom før atferd som eventuelt kan kritiseres må anses som erstatningsbetingende uaktsomt, jf. Rt. 1995 s. 1350. Det er ikke dokumentert at megleren har handlet utenfor dette spillerommet, og innklagede kan heller ikke se at det er tilfellet.
Antall boligenheter
Megleren var kjent med at det forelå et estimat på 300-350 boligenheter i det nye feltet. Megleren svarte «ca. 250 enheter» etter spørsmål fra klageren om hvor mange boliger som skulle bygges.
Den noe forskjellige måten å beskrive situasjonen på var ikke tilsiktet fra meglerens side, og innklagede ser at megleren kunne formulert seg noe annerledes. Likevel må meglerens bruk av ordet «ca.» innebære et så stort slingringsmonn fra hva estimatet betyr, at avviket må anses som nærmest fraværende. Det må i alle tilfeller anses som helt uten verdimessig betydning. Videre tilsier bruken av ordet «ca.» at klageren ikke kunne ha en berettiget forventning om at det dreide seg om en helt sikker beskrivelse av situasjonen. Konteksten beskrivelsen ble gitt i forsterker også dette. Det vises blant annet til at det dreide seg om et felt under utvikling, og at forholdets art dermed innebærer en usikkerhet når det gjelder antall boliger som til slutt vil være på feltet. Til og med et betydelig avvik fra det opplyste må sies å ha vært påregnelig for klageren, og innenfor en naturlig språklig forståelse av tillegget «ca.» i angivelsen av antall enheter.
Innklagede kan derfor ikke se at meglerens opplysning avviker spesielt fra den faktiske situasjonen eller den situasjonen megleren var kjent med. Og i alle tilfeller ikke på en måte som innebærer et verdiminus. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Erstatningskrav
Megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag, og klageren har følgelig heller ikke krav på erstatning.
Skulle nemnda være av en annen oppfatning er det ikke dokumentert noe økonomisk tap. Opplysningene gitt ved salget og eiendommens art, innebærer at klageren måtte påregne betydelig støy og trafikk i tilknytningen til eiendommen, herunder spesielt i perioden boligfeltet er under utvikling. Innklagede kan ikke se at det opplyste avviker fra den faktiske situasjonen på en måte som innebærer et verdiminus. Det er videre klageren som eventuelt må dokumentere dette, og det er på det rene at det ikke er gjort. Det foreligger ikke et dokumentert økonomisk tap, og klageren her dermed uansett ikke krav på erstatning.
Erstatningskravet avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Vei til boligen
Det sentrale spørsmålet er om megler da han ble spurt i mars 2021 om utbyggingen og veiplanene, kan kritiseres for hvordan han uttalte seg på bakgrunn av veiplanene som forelå i januar 2020. Etter nemndas syn var megler for absolutt i svarene. En megler bør være kjent med at når det foreligger et planforslag, må man ta høyde for at det kan skje endringer, og at den vedtatte planen kan endre planforslaget, noe som også skjedde her.
Megler utarbeidet salgsoppgaven i september 2020. Det gikk da et halvt år fra salgsoppgaven ble utarbeidet til klageren stilte spørsmål om veiplanene. I en slik situasjon skulle megler undersøkt med kommunen når det gjaldt status med veiplanene, eller i hvert fall opplyst at han ikke visste noe om status for veiplanene. Ved å undersøke i kommunen ville megleren blitt informert om at det var vedtatt en reguleringsplan 19. februar 2021. Da megler ikke gjorde dette, har han ikke overholdt opplysningsplikten.
Antall boliger
Nemnda legger til grunn at megleren var klar over at planene innebar et estimat på 300-350 boligenheter. Til tross for dette opplyste han at det ville komme ca. 250 boenheter. I «ca.» ligger det et slingringsmonn på +/- ti prosent, det vil si 225-275 enheter. Dette er et tall som ligger klart under det laveste estimatet på 300 enheter. Dette er i strid med god meglerskikk.
Erstatningskravet
Ut fra det nemnda har kommet til over, har megler opptrådt uaktsomt. Innklagede er derfor erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret for det økonomiske tapet klageren eventuelt har lidt som følge av meglers forsømmelse. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om klageren har lidt et økonomisk tap og eventuelt erstatningens størrelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Revetal har opptrådt i strid med god meglerskikk, og meglerforetaket er erstatningsansvarlig. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling om [klageren] har lidt noe økonomisk tap inklusive størrelsen på et eventuelt tap.