Klage nr:
224/08

Avgjort:
04.03.2009

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Flekkefjord Megleren AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mars 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes Forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede som eiendomsmegler ved aksept av bud 26. mars 2008. Kjøperen trakk seg fra kjøpet på bakgrunn av at bryggen på eiendommen (delvis) befant seg på naboens eiendom. Klageren mener innklagede burde oppdaget dette i salgsprosessen og krever reduksjon i innklagedes vederlagskrav.

Både klageren og innklagede er representert ved advokater i saken. I saksfremstillingen benyttes betegnelsene «klageren» og «innklagede».

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klageren opplyser at eiendommen ble arvet fra tanten og at klageren brukte denne noen år som fritidsbolig, uten å ha bodd fast på eiendommen.

Klageren mener innklagede tok for lett på å innhente informasjon om eiendommens utstrekning, tilhørende rettigheter og sørge for at relevant kunnskap om eiendommen «kom på bordet».

Kjøperen av eiendommen ble etter kjøpet informert av naboen at bryggen som man antok befant seg på klagerens eiendom, antagelig befant seg (delvis) på naboens eiendom. Dette førte til at kjøperentrakk seg fra handelen. Bryggen ble i sin tid på kart mottatt fra kommunen og var godkjent av kommunen.

Klageren mener at også innklagede kan klandres for, uten forutgående godkjenning av kontakt med naboen, å ha kontaktet naboen med forslag til minelig løsning av bryggetvisten. Etter klagerens oppfatning gjorde dette saken vanskeligere og etter klagerens oppfatning førte dette til at kjøperen trakk seg fra kjøpet.

Klageren har lidt et økonomisk tap som følge av dekningssalget, herunder merkostnader til innklagede for det andre salget.

Klageren mener han engasjerte innklagede for å avdekke viktige faktiske forhold ved eiendommen utover det han selv kjente til. Problemet ved bryggens plassering ble ikke avdekket gjennom innklagedes saksbehandling. Klageren mener innklagede må bringe på det rene de sentrale faktiske forholdene ved eiendommen, herunder å fremskaffe målebrev som angir bygningens plassering i forhold til eiendomsgrensene, jf. eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-6 og eiendomsmeglingsloven 2007 § 6-7. Dette gjelder ikke minst i strandområder der kjøpere betaler betydelige beløp for slike fasiliteter.

Klageren stiller spørsmål om innklagede ikke også burde sørget for en oppmåling av eiendommen ved å ha anbefalt en kartforretning over eiendommen, spesielt siden det gjaldt en såpass kostbar eiendom som ligger i strandsonen.

Klageren opplevde at innklagedes saksbehandler ikke tok initiativ eller medvirket til at problemet skulle finne sin løsning. Klageren måtte bruke mye tid og krefter for å forsøke å finne en løsning på saken. Klageren opplevde at innklagedes saksbehandler var kort med klageren da han tok opp forholdet med saksbehandleren. Klageren mener dette er kritikkverdig av innklagede og han legger til grunn at innklagedes saksbehandler forlot stillingen fordi han ikke fungerte godt i denne.

Som nevnt mener klageren også at fagansvarlig hos innklagedes gikk utenfor sitt mandat ved å igangsette forhandlinger med naboen, noe som ikke var klarert med oppdragsgiveren (klageren). Klageren mener dette også er et brudd på god meglerskikk og han viser til prinsippet i meglingsloven 2007 § 6-6 om at «(o)ppdragstakeren kan ikke binde oppdragsgiveren overfor en tredjepersonuten særskilt fullmakt». Etter klagerens oppfatning burde innklagede innhentet forhåndsgodkjenning fra ham i denne situasjonen.

Klageren mener dette berettiger en vederlagsjustering etter eiendomsmeglingsloven 2007 § 7-7 og viser til at det i odelstingsproposisjonen står at endringen i forhold til den gamle loven «innebærer en lavere terskel for når oppdragsgiver har rett til prisavslag enn etter gjeldende rett».

Så vidt klageren kan se, er det i rent vederlag betalt 172 733 kroner til innklagede. Klageren ber om at Nemnda foretar en avkortning etter eget skjønn.

Innklagede anfører:

Innklagede bestrider at det er grunnlag for avkortning i innklagedes vederlagskrav.

Innklagede bemerker innledningsvis at eiendommen først ble solgt for 4 100 000 kroner og at eiendommen ved dekningssalget ble solgt for 4 250 000 kroner. Etter fratrekk av samlede omkostninger med dekningssalget mottok klageren netto 75 574 kroner mer ved dekningssalget enn han ville gjort ved et ordinært salg (uten at det er hensyntatt rentetapet ved utsatt oppgjør).

Innklagede oppfatter at det er to klagepunkter. Ett på at innklagedes saksbehandler tok for lett på arbeidet og ett på at innklagedes fagansvarlig uten godkjenning intervenerte i saken på en slik måte at saken ble forverret.

Før salgsoppgaven ble utferdiget, ble eiendommen besiktiget av innklagede og klageren. Eiendommen var ikke oppmålt, og dette fremgår tydelig i salgsoppgaven. Grensebeskrivelsene fulgte av en gammel delings- og skyldsætingsforretning fra 1874, samt påvisningen fra klageren. Det ble videre innhentet kartmateriale fra kommunene hvor de ulike parsellene fremkom. Under påvisningen ble det fra klagerens side vist at grensen gikk slik at bryggen lå på egen eiendom, hvilket virket naturlig siden bryggen var bygget for noen år siden. Klageren opplyste ikke om noen konflikt eller lignende med naboen vedrørende eierforholdet til grunnen under bryggen. Klageren oversendte et notat, to erklæringer, kartskisse med videre som underbygde rettsforholdene vedrørende bryggeområdet slik det fremkommer i salgsoppgaven.

Ettersom eiendommen var et eldre småbruk, var det ikke naturlig at grensene fulgte annet enn den opprinnelige skylddelingsforretningen og det ble ikke tatt initiativ forå få grensene fastlagt med jordskifte og/eller kartforretning avholdt av kommunen. Om dette hadde blitt gjort, ville salget blitt utsatt med et halvt år hvis kommunen skulle fastsette grensene og cirka to år hvis skifteretten skulle fastsatt grensene. Innklagede innhentet utskrift av skylddelingsforretningen fra 1874 og kartmateriale over eiendommen.

Innklagede mener han har forholdt seg innen rammen av god meglerskikk, hensyntatt de opplysningene klageren ga.

Når det gjelder innklagedes involvering i saken, opplyser han at bakgrunnen er noe annerledes slik han ser saken. Da problemstillingen med bryggen kom opp i april 2008, var det betydelig kontakt mellom klageren og innklagedes saksbehandler. Det var også kontakt med kjøperen. En del av problemstillingen var at klageren ikke forsto kjøperens bekymring i forhold til naboens anførsler og at kjøperen mente dette måtte løses før handelen kunne gjennomføres.

I en av samtalene mellom innklagede og kjøperen opplyste kjøperen at han hadde hatt en konstruktiv samtale med naboen vedrørende eierforholdet. Kjøperen orienterte fagansvarlig hos innklagedes om at han trodde saken med naboen var løst ut fra den enigheten som ble oppnådd og anmodet innklagede om å sette opp et avtaleutkast basert på den enigheten kjøperen formidlet innklagede. Kjøper informerte også om at han hadde direktekontakt med klageren og at klageren ønsket at det ble laget et slikt avtaleutkast. Avtaleutkastet ble satt opp og oversendt kjøperen 16. april 2008 med videre oppfølgning per e-mail 22. april 2008.

Den angivelige konflikten som avtaleutkastet skal ha skapt, er ukjent for innklagede. Innklagede beklager dersom dette har skapt problemer, men påpeker at det skjedde etter anmodning fra kjøperen og at kjøperen opplyste at dette var avklart med klageren. Videre påpeker innklagede at det var en bestrebelse for å løse konflikten med naboen slik at handelen kunne gjennomføres. I ettertid ser innklagede at han kunne sendt en kopi av avtaleutkastet til klageren.

Innklagede presiserer at han ikke handlet på vegne av klageren da han skrev avtaleutkastet. Innklagede påpeker at kjøperen, i sitt hevingsbrev, ikke har nevnt at innklagede opptreden bidro til at han ville trekke seg fra handelen. Etter innklagedes oppfatning hadde ikke kjøperen rettslig grunnlag for å trekke seg. Klageren valgte i samråd med sin advokat å gjennomføre dekningssalg fremfor å kreve fastsettelsesdom.

Innklagede orienterer om at hans saksbehandler sa opp sin stilling i januar 2008 og at han jobbet ut oppsigelsesperioden. Klagerens spekulasjon er urett, utidig og kanskje over grensen til det ærekrenkende. Innklagede påpeker at saksbehandleren har vært en særdeles dyktig medarbeider, men ønsket mer regulert arbeidstid.

Innklagede mener han har krav på vederlag både fra det første salget og dekningssalget. Innklagede bestrider han har opptrådt i strid med god meglerskikk og at det er grunnlag for vederlagsreduksjon.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om vederlagsjustering på bakgrunn av innklagedes manglende avklaring av tomtegrensen.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53 og lov om eiendomsmegling 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda vurderer ikke spørsmålet om første kjøpers hevningsrett. Dette er et kjøper-selger forhold som faller utenfor Reklamasjonsnemndas kompetanse.

Reklamasjonsnemnda forutsetter at oppdraget er regulert av en gyldig oppdragsavtale.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er de undersøkelser som er utført, tilstrekkelige til at innklagede har oppfylt sin undersøkelsesplikt. Innklagede innhentet kopi av skylddelingsforretning og kart fra kommunen. Klageren har i tillegg vært på befaring og gitt opplysninger om eiendomsgrensene på en måte som er sammenfallende med skylddelingsforretningen og kartet. Det forelå på det aktuelle tidspunktet ikke særlige forhold som tilsa at det skulle vært utført ytterligere undersøkelser. I salgsoppgaven var det for øvrig oppgitt at eiendommen ikke var nøyaktig oppmålt og besto av flere teiger.

Når det gjelder klagen over innklagedes forsøk på å finne frem til en minnelig løsning med naboen, kan ikke Reklamasjonsnemnda se at innklagede har opptrådt kritikkverdig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.