RFE-2022-102
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. januar 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Benum & Johansen AS
v/advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Påstått brudd på god meglerskikk. Krav om utbetaling av tilbakeholdt beløp og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede foretak i juli 2020 for 3 400 000 kroner. Prisantydning var 3 490 000 kroner. I salgsoppgaven var eiendommen markedsført som enebolig. Under punktet kvaliteter ved eiendommen ble det imidlertid nevnt at det var «mulighet for å gjøre om til en tomannsbolig». Klageren kjøpte eiendommen for å seksjonere og gjøre den om til to boenheter. På overtakelsen ble det oppdaget at tomtearealet var mindre enn det som var opplyst. Det korrekte tomtearealet er dermed for lite til at boligen lar seg seksjonere i henhold til gjeldende reguleringsplan. På denne bakgrunn ble det på overtakelsen holdt tilbake 100 000 kroner av kjøpesummen. I protokollen var det krysset av for at dette var et ensidig tilbakehold. Overtakelsen ble i tillegg gjennomført to måneder senere enn avtalt. Klageren krever at det tilbakeholdte beløpet utbetales til ham. I tillegg krever han erstatning for forsinket overtakelse. Spørsmålene for nemnda er for det første om det er grunnlag for å stille saken i bero inntil ny reguleringsplan er ferdigbehandlet. Videre om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om klageren kan gis medhold i sine krav.
Klagerens representant ble oppnevnt som verge for klageren med virkning fra 26. august 2021.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Berostillelse
Det foreligger ikke argumenter eller opplysninger som gir aksept for å stille saken i bero.
Utbetaling av tilbakeholdt beløp. Feilaktig opplysning om tomtens størrelse
På overtakelsen var det enighet om at det skulle holdes tilbake 100 000 kroner av kjøpesummen i forbindelse med uklarheter om tomtestørrelsen. I overtakelsesprotokollen var det krysset av på «Kjøper krever tilbakehold». I tillegg var det skrevet «Selger jobber med å få større tomt ovenfor kjøperne». Selgerens frist for utbedring ble satt til 1. februar 2021.
Innklagede har pekt på at de «kysset feil» i overtakelsesprotokollen. Eiendomsmeglere blir imidlertid engasjert for å gjennomføre en trygg handel for kjøper og selger. Det blir derfor søkt å vise til en avkrysningsfeil i ettertid.
Klagerens representant purret på megleren flere ganger i 2020 og 2021, samt tok telefonisk kontakt med ham i februar 2022. Klagerens representant fikk i denne forbindelse beskjed om at det tilbakeholdte beløpet stod på «meglerkonto», men at det ikke ville utbetales da det «jobbes med saken». Klagerens representant fikk ikke noe nærmere svar på hva megleren mente. Uansett ga megleren utrykk for at selgeren var uenig i en utbetaling av det tilbakeholdte beløpet til klageren.
I den første versjonen av salgsoppgaven fremgår det at tomten er under fradeling, men at den er beregnet til ca. 855 kvm av en arkitekt. I den nyeste versjonen er tomtestørrelsen redusert til 823 kvm.
Størrelsen på klagerens tomt har blitt redusert flere ganger, blant annet fordi en av naboeiendommene ble seksjonert til tremannsbolig og trengte større tomt for å få dette godkjent. Den arealmessige oppjusteringen fant sted i oktober 2020, og i denne forbindelse ble klagerens tomt redusert til dagens størrelse til fordel for naboeiendommen. Klageren mottok ikke nabovarsel i denne forbindelse.
Kommunen har opplyst om at klagerens tomt ifølge matrikkelen er på 751,5 kvm. Videre har tomten ifølge arealplanen en utnyttelsesgrad på 35%.
Klageren kjøpte boligen for å kunne gjøre den om til en tomannsbolig. Dette åpnet salgsoppgaven for, i tillegg til at både selgeren og naboer hadde endret andre boliger til to- og tremannsboliger. Til hver boenhet skal det være to parkeringsplasser på 18 kvm hver. Fire parkeringsplasser utgjør et areal på 72 kvm. Ettersom tomten i matrikkelen har krympet til 751,5 kvm, er den følgelig 29 kvm for liten for å få godkjent en seksjonering av boligen. Det at megler og selger i en slik sak skylder på klageren og kommunen er beklagelig. Megleren er den profesjonelle part og skal sørge for at profesjonelle utbyggere følger spillereglene. Både megleren og selgeren var kjent med at siste grensejustering resulterte i en tomtestørrelse på 751,5 kvm.
Innklagede har anført at tomtearealet var mindre enn forventet fordi det blant annet måtte settes av areal til snøopplag. Det erkjennes at snø kan være en utfordring, men det kan ikke være noe vektig moment ved eiendomsoverdragelser.
I overtakelsesprotokollen var det enighet om at 100 000 kroner skulle tilfalle klageren dersom selgeren ikke ordnet en større tomt. Uansett om det kommer i stand en løsning gjennom en reguleringsplan eller annen grensejustering, så er dette ikke i samsvar med betingelsene for kjøpet av eiendommen.
Klageren krever at det tilbakeholdte beløpet utbetales.
Forsinket overtakelse
Ifølge kjøpekontrakten skulle overtakelsen finne sted 1. september 2020. Denne ble imidlertid ikke gjennomført før to måneder senere. Klageren krever kompensasjon for forsinket overtakelse.
Innklagede har i korte trekk anført:
Berostillelse
Saken bør stilles i bero da klagen har sitt utspring i en tvist mellom klageren og selgeren om de samme forhold som klagen gjelder.
Selgeren forsøkte først å endre tomtegrensene, men fikk ikke aksept for dette fra kommunen. Deretter ble det på selgerens initiativ sendt inn et forslag om endring i utnyttelsesgraden til kommunen slik at boligen kan seksjoneres til tomannsbolig. Dette kom som en del av forslag til ny reguleringsplan for området. Eiendommen er i planverket benevnt som BKS 5 med forslag om utnyttelsesgrad på 45% og 2-3 boenheter. Denne planen forventes å bli ferdigbehandlet i første halvår 2023. Klageren har videre blitt oppfordret til å sende inn en søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, noe som vil ha kortere behandlingstid. Klageren har imidlertid ikke ønsket å sende inn en slik søknad. Det er så langt ingen signaler for at reguleringsplanen vil bli avslått.
Basert på det overnevnte vil det være hensiktsmessig at saken stilles i bero inntil reguleringsplanen er behandlet og forholdet mellom kjøper og selger er avklart.
Utbetaling av tilbakeholdt beløp. Feilaktig opplysning om tomtens størrelse
Subsidiært gitt at nemnda velger å behandle klagen, kan den ikke føre frem.
På overtakelsen ble det avklart at tomtearealet var mindre enn forventet, ettersom det måtte avsettes areal til blant annet snøopplag for kommunal vei. Klageren og selgeren ble derfor enige om at det skulle holdes tilbake 100 000 kroner til forholdene rundt dette var avklart. Megleren var til stede på overtakelsen og vitnet til dette. Megleren har videre forholdt seg til det avtalte tilbakeholdet og avventet en avklaring mellom partene.
Det bemerkes at det ble krysset av feil på dette punktet i overtakelsesprotokollen. Både megler og selger er imidlertid tydelig på at gjensidig tilbakehold ble avtalt. Dette understøttes av SMSer mellom klager og selger. Når klager og selger har inngått en avtale om gjensidig tilbakehold, kan ikke klageren alene instruere megleren om utbetaling av beløpet. En utbetaling forutsetter enighet mellom partene eller rettskraftig dom. Det vises til RFE-2013-25.
På tidspunktet for utarbeidelsen av salgsoppgaven, visning og budaksept var tomten angitt til 823 kvm. Dette arealet ble bekreftet fra kommunen i vedtak av 23. juli 2020. I forbindelse med etterfølgende oppmåling av tomten 29. september 2020 ble tomtearealet fastsatt til 751 kvm av kommunen. Grensemerking ble utført 1. oktober 2020, der to av naboeiendommene ble oppjustert arealmessig med avståelse fra en tredje eiendom, og ikke fra klagerens eiendom slik klageren hevder. Selger hadde dialog med kommunen etter oppmålingen, og spurte om muligheter for å kunne gjøre klagerens tomt større. Dette så ikke kommunen noen løsning på.
Bakgrunnen for endringen i tomtearealet var ifølge kommunen at deler av arealet er avsatt til veiformål. Det foreligger ingen dokumentasjon på at det ble overført areal fra klagerens eiendom til naboeiendommen.
Når det gjelder nabovarselet bemerkes det at klageren kjøpte eiendommen 3. juli 2022. Kjøpekontrakten ble signert 8. juli 2020, altså samme dag som nabovarsel ble sendt ut. Selgeren av eiendommen mottok varselet, men glemte å sende det videre. Megleren mottok først nabovarselet 24. juli 2020 og da var fristen for å komme med merknader utløpt. Selv om klageren burde fått nabovarselet fra selger på et tidligere tidspunkt, videresendte megleren på sin side dette så snart han mottok det. Innklagede kan derfor ikke se at det er grunnlag for å rette kritikk mot megler for dette. Det bemerkes at nabovarselet gjaldt tillatelse til å føre opp tremannsbolig og ikke oppmåling av tomten.
Salgsoppgaven inneholdt tydelig informasjon om at tomtens størrelse ikke ville bli endelig avklart før fradelingen av tomten var gjennomført, samt at kjøperen (klageren) ikke kunne gjøre krav gjeldende som følge av dette. Det sannsynlige arealet ble opplyst fra selger/arkitekt og inntatt i salgsoppgaven. Arealet angitt i salgsoppgaven var stort nok til at boligen kunne seksjoneres til tomannsbolig.
Til tross for at det på overtakelsen ble avklart at tomten var mindre enn forventet, kan det ikke sies å være kritikkverdig at megleren ikke forutså dette eller tok forbehold om at det kunne få en negativ innvirkning på mulighetene for utnyttelsen av eiendommen. Megleren har gitt en forsvarlig beskrivelse av boligen og dens potensiale. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.
Forsinket overtakelse
I salgsoppgaven fremkom det av overtakelsen skulle skje når eiendommen var fradelt og tinglyst. Denne prosessen tok lenger tid enn forventet, men når den først var gjennomført, ble overtagelsen umiddelbart berammet og gjennomført. Innklagede kan ikke se at megleren har håndtert dette på en kritikkverdig måte.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglerens opplysningsplikt, krav om utbetaling av tilbakeholdt beløp og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Om å stille saken i bero
Innklagede har anført at det er hensiktsmessig å stille saken i bero inntil reguleringsplanen er behandlet, og forholdet mellom kjøper og selger er avklart. Nemnda er ikke enig i det.
Utbetaling av tilbakeholdt beløp
Det fremgår av overtakelsesprotokollen at det er krysset av på ensidig tilbakehold. Overtakelsesprotokollen er et begivenhetsnært bevis. Det er for nemnda ikke tilstrekkelig sannsynliggjort at det er enighet mellom selger og kjøper (klager) at avkryssingen er feil, og at det dreier seg om avtalt tilbakehold.
Da det må legges til grunn at det dreier seg om et ensidig tilbakehold, har klageren disposisjonsretten over beløpet, og har krav på at megler utbetaler beløpet med tillegg av renter på klientkonto.
Forsinket overtakelse
Det at overtakelsen ble forsinket, er et selger-kjøper forhold og megler uvedkommende. Klageren har derfor ikke krav på noen kompensasjon fra meglerforetaket.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Benum & Johansen AS må utbetale tilbakeholdt beløp – 100 000 kroner – med tillegg av renter på klientkonto til [klageren]. For øvrig fører klagen ikke frem.