RFE-2022-133
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. januar 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Allé Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Allé)
Saken gjelder: Budgivning. God meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 8. september 2021 kjøpte klageren en leilighet formidlet gjennom innklagede foretak. Under budrunden inngav klageren et bud på 3 900 000 kroner med akseptfrist 12:40. Til tross for at hun trodde budet var akseptert, inngav en annen budgiver bud på 3 925 000 kroner. Klageren valgte da å forhøye budet sitt til 3 950 000 kroner, og mottok deretter skriftlig aksept. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden. Videre om det gir grunnlag for å tilkjenne klageren erstatning. Totalt utgjør erstatningskravet 50 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren deltok i budrunden onsdag 8. september 2021. Klokken 12:09 inngav hun bud på 3 900 000 kroner med akseptfrist 12:40.
Klokken 12:29 informerte megleren om at klageren foreløpig hadde det høyeste budet. Under samtalen gav klageren uttrykk for ønsket overtakelse 15. oktober. Megleren benyttet imidlertid anledningen til å forsøke å sikre seg oppdraget om salg av klagerens leilighet. Etter samtalen, som varte i omkring fem minutter, var det under seks minutter igjen til akseptfristen utløp.
Klokken 12:38 ringte megleren for å fortelle at selgeren aksepterte hennes bud på 3 900 000 kroner med overtakelse 15. oktober. Klageren ble også opplyst om at hun skulle motta skriftlig aksept.
Klokken 12:39 ringte imidlertid megleren på nytt for å si at en annen budgiver hadde inngitt bud på 3 925 000 kroner. I tillegg sa megleren at leiligheten ville bli solgt til den andre budgiveren dersom klageren ikke forhøyet budet sitt snarest. Siden samtalen med megleren varte til etter klokken 12:40, er det vanskelig å tro at megleren rakk å informere selgeren om budet på 3 925 000 kroner før budvarselet ble mottatt klokken 12:40:54. Likevel endte klageren med å inngi bud på 3 950 000 kroner fordi hun hverken hadde fått skriftlig aksept eller kunne bevise den muntlige aksepten hun fikk pr. telefon. Budet ble registrert klokken 12:42, og klageren mottok deretter skriftlig aksept.
Ifølge budjournalen ble klagerens bud på 3 900 000 kroner akseptert klokken 12:40, altså to minutter før hun inngav sitt siste bud. Da klageren tok opp dette med megleren, påstod megleren at aksepten ble gitt med forbehold om at det ikke ble inngitt høyere bud. Etter forespørsel fra klageren, oversendte megleren SMS-en hun mottok fra selgeren klokken 12:39:58. I SMS-en stod det følgende:
«Aksepterer bud på 3.900.000.- eller høyere med overtakelse 15.oktober»
Aksepten inneholder ikke forbehold om at den kun skulle videreformidles dersom det ikke ble inngitt høyere bud på et senere tidspunkt. Megleren har ikke kompetanse til å akseptere bud uten å ha mottatt aksept fra selgeren, og SMS-en kan ikke tolkes som en fullmakt til å akseptere eventuelle fremtidige bud på vegne av selgeren. Aksepten må derfor anses som en aksept av budet på 3 900 000 kroner, som var gjeldene på daværende tidspunkt. Siden beløpet og overtakelsesdatoen i aksepten samsvarer med klagerens nest siste bud, må det ha vært det høyeste budet selgeren kjente til på det tidspunktet. Innklagede bekrefter dette når de hevder at selgeren skrev akseptmeldingen i tilfelle det skulle komme inn et høyere bud innen fristens utløp.
I tillegg bemerkes det at budet på 3 925 000 kroner ikke inneholdt ønsket overtakelsesdato. Overtakelse skal imidlertid være avklart før aksept, og regnes som en vesentlig del av avtalen.
I Finanstilsynets rundskriv 9/2013 punkt 3 fremgår følgende:
«Dersom megler for eksempel skulle komme i en situasjon hvor selgers aksept ikke lar seg bekrefte skriftlig før akseptfristens utløp, må den muntlige aksepten formidles til budgiver.»
Siden megleren mottok den skriftlige aksepten fra selgeren klokken 12:39:58, hadde hun ikke rukket å videresende denne til klageren før akseptfristen gikk ut klokken 12:40. Når megleren nekter for å ha videreformidlet den muntlige aksepten pr. telefon klokken 12:38, må det anses som en tilståelse for å ha brutt sine plikter i henhold til rundskrivet. Selgeren var kun kjent med budet på 3 900 000 kroner, og dersom han ikke allerede hadde gitt muntlig aksept, ville han ikke ventet med å gi skriftlig aksept til to sekunder før akseptfristen.
Aksepten av klagerens bud på 3 900 000 kroner var bindende. Budjournalen og akseptmeldingen bekrefter at selgeren aksepterte nettopp dette budet. Megleren har for det første opptrådt i strid med god meglerskikk ved å presse klageren til å inngi høyere bud etter å ha mottatt aksept. For det andre har hun opptrådt i strid med god meglerskikk ved å bruke fem minutter av en hektisk budrunde på å forsøke å sikre seg et nytt oppdrag. Den gjenværende tiden frem til akseptfristens utløp ble da for kort til å avslutte budrunden på en forsvarlig måte i henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd.
Klageren har lidt et tap på 50 000 kroner som følge av at megleren presset henne til å inngi høyere bud etter å ha mottatt aksept. Klageren krever at innklagede erstatter tapet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klokken 12:38 ringte megleren til klageren for å oppdatere om at budet hennes på
3 900 000 kroner foreløpig var det høyeste. På det tidspunktet hadde ikke selgeren akseptert budet, og dette ble heller ikke forespeilet klageren. Meglere har ikke kompetanse til å akseptere bud uten å ha mottatt skriftlig aksept fra selger.
Finanstilsynets rundskriv 9/2013 gjelder tilfellene hvor megler mottar en muntlig budaksept fra selgeren som ikke lar seg formidle skriftlig innenfor akseptfristen. Hverken megleren eller selgeren gav muntlig aksept til klageren, og rundskrivet kan derfor ikke legges til grunn.
Rett etter samtalen inngav en annen budgiver et bud på 3 925 000 kroner med akseptfrist klokken 13:10. Budet ble registrert klokken 12:39:17, og megleren ringte klageren med én gang for å informere om det.
Klokken 12:39:58 mottok megleren akseptmelding fra selgeren. I tilfelle det ble inngitt høyere bud innen akseptfristen, skrev selgeren at han ville akseptere bud på 3 900 000 kroner eller høyere. Siden flere budgivere ønsket overtakelse 15. oktober, ble også dette spesifisert i SMS-en. Det er ikke uvanlig at selgere, av praktiske årsaker, forhåndsaksepterer bud av en viss størrelse. Forhåndsaksepten gav i dette tilfellet megleren fullmakt til å akseptere bud på 3 900 000 kroner eller høyere innenfor akseptfristen. Da megleren mottok SMS-en, var ikke klagerens bud det høyeste. Så lenge selgeren ikke ønsket noe annet, eller det forelå et høyere bud innenfor rammene av akseptmeldingen, ville megleren derfor akseptere budet på 3 925 000 kroner. Det ville vært kritikkverdig av megleren å tolke akseptmeldingen slik at hun skulle videreformidle aksepten til klageren, som da hadde det laveste budet.
Umiddelbart etter at klageren fikk vite om budet på 3 925 000 kroner, forhøyet hun sitt eget bud til 3 950 000 kroner med akseptfrist klokken 13:10. Budet ble registrert 12:42, og siden det ikke ble inngitt flere bud, valgte selgeren å akseptere det. Klageren mottok aksepten klokken 13:08, og da megleren ringte henne virket hun fornøyd med både tilslaget og prosessen.
Klageren har påpekt at megleren brukte fem minutter på en unødvendig samtale. Som megler ønsker man å snakke mest mulig med selgere, kjøpere, interessenter og budgivere. Dette øker tryggheten i en situasjon som ikke alle føler seg komfortabel med. Det kan ikke anses å være i strid med god meglerskikk å ta seg tid til dette under en budrunde. På samme måte som innklagede alltid oppfordrer selger til å akseptere bud i god tid før akseptfristen, oppfordrer de budgivere til å unngå for korte frister eller vente for lenge med å inngi budforhøyelser.
Innklagede kan ikke se at megleren har begått feil i saken, og avviser kravet om erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Om budet på 3 900 000 kroner var akseptert
Klageren har gjort gjeldene at budet på 3 900 000 kroner ble akseptert muntlig pr. telefon, noe innklagede har bestridt. Det er klageren som her har bevisbyrden, og nemnda finner at hun ikke har sannsynliggjort at budet ble akseptert slik at det kan legges til grunn at det var inngått en bindende avtale. En megler har heller ikke kompetanse til å akseptere et bud uten å ha mottatt skriftlig aksept fra selger, noe som for øvrig her ikke var tilfellet.
Nemnda nevner for ordens skyld at faktum og rettens premisser i Høyesteretts dom 30. juni 2022 -HR-2022-1316-A – ikke har overføringsverdi til vår sak.
Erstatningskravet
Det følger av det nemnda har kommet til over, at erstatningskravet ikke kan føre frem.
Budjournal
Det fremgår av forskriften om eiendomsmegling (FOR-2007-11-23-1318) § 3-5 at hvert bud som eiendomsmeglingsforetaket mottar, skal snarest mulig innføres i en budjournal. Journalen skal blant annet inneholde opplysning om når budet er mottatt og tidspunktet for avslag eller aksept. Budjournalen er viktig slik at budprosessen kan ettergås og kontrolleres.
I dette tilfellet er aksepten av budet på 3 950 000 kroner tidsmessig ført før budet ble mottatt. Dette er uheldig selv om det sannsynligvis bare er en feilføring. En megler bør unngå slike feil med henblikk på viktigheten av budjournalen. En annen sak er at nemnda finner ikke at denne feilen har hatt noen betydning for klageren.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.