Klage nr:
227/08

Avgjort:
04.03.2009

Saken gjelder:
Feil/ manglende opplysninger

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Bergen Bryggen
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mars 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Innklagede solgte klagernes eiendom. Klagerne trakk eiendommen fra markedet i oppdragstiden grunnet manglende ferdigattest og mener innklagede er erstatningsansvarlig.

Klagerne er representert ved advokat i saken. I fremstillingen benyttes hovedsakelig betegnelsen «klagerne».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I april 2008 påtok innklagede seg å selge klagernes eiendom. Oppdragsavtalen ble signert den 9. mai 2008.

Ifølge klagerne ble innklagede gjort oppmerksom på at det manglet ferdigattest og at denne måtte innhentes. Innklagede innhentet en midlertidig brukstillatelse, men overså at attesten hadde begrenset gyldighet og var opphevet den 8. november 1989. I salgsoppgaven ble det opplyst at det forelå midlertidig brukstillatelse. Da klagerne oppdaget dette, trakk de eiendommen fra markedet inntil gyldig attest forelå. Som følge av dette ble klagerne påført et økonomisk tap og dette kreves dekket av innklagede.

Klagerne mener innklagede harbrutt god meglerskikk ved ikke å fortelle klagerne at brukstillatelsen ikke var gyldig og ved å ha gitt feilaktige opplysninger i salgsoppgaven. I tillegg mener klagerne at innklagede har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke kunne gi kjøperne riktige opplysninger om dette forholdet. Klagerne mener det foreligger brudd på eiendomsmeglingslovens § 6-3 nr. 1 ved at innklagede ikke innhentet gyldig attest for ferdigstillelse før eiendommen ble lagt ut på markedet. Ifølge klagerne har innklagede ikke opptrådt med omsorg for klagernes interesse ved å utferdige en salgsoppgave der det fremgår at eiendommen som ble bygget i 1989 mangler ferdigattest.

Salgsprosessen ble forsinket med tre måneder. Denne forsinkelsen har medført merkostnad ved å betjene flere boliglån samtidig som nedgangen i markedet har gjort at eiendommen ble solgt til en lavere sum enn om den ble solgt på et tidligere tidspunkt. Videre mener klagerne at deres utgifter til takst har vært unødvendig da boligen ikke var klar for salg. Klagerne estimerer tapet til 258 500 kroner, herunder rentekostnader på 54 000 kroner, tap grunnet feil i boligmarkedet 200 000 kroner og unødig utgift til takst 4 500 kroner.

Innklagede anfører:

Innklagede opplyser at eiendommen først ble forsøkt gjennom et annet eiendomsmeglingsforetak. Innklagede har lagt ved oppdragsskjema og salgsoppgave. Innklagede har ikke kjøpekontrakten, da eiendommen ikke ble solgt gjennom ham.

Ifølge innklagede ble han ikke gjort oppmerksom på at ferdigattest ikke var utstedt. I egenerklæringsskjemaet inntatt i salgsoppgaven står det avkrysset «nei» på følgende spørsmål: «Ved midlertidig brukstillatelse, er det gjenstående arbeid i forhold til anmerkningene».

Innklagede bestilte ferdigattest hos kommunen i henhold til gjeldende rutiner og mottok en midlertidig ferdigattest. Dokumentet ble oversendt elektronisk og ble oversendt i et format som ikke viste hele dokumentet. Innklagede etterlyste fullstendig dokument og måtte purre flere ganger før dette ble mottatt.

Klagerne leste gjennom salgsoppgaven grundig før eiendommen ble lagt ut i markedet. Det ble tydelig opplyst at det forelå en midlertidig brukstillatelse. Ingen av interessentene stilte spørsmål vedrørende den midlertidige brukstillatelsen. Innklagede kan ikke se at opplysningen påvirket salget i negativ retning. Innklagede kan heller ikke se at opplysningen har forringet verdien av boligen.

Etter gjentatte annonser og visninger innså innklagede at det ville blivanskelig å oppnå en pris klagerne ville bli fornøyd med. Innklagede var tilgjengelig for klagerne og eiendommen ble diskutert på morgenmøter hos innklagede for å se om han kunne finne andre vinklinger i forhold til presentasjonen i markedet. Innklagede mente presentasjonen var optimal. Dette medførte at han anbefalte klagerne å kontakte en annen megler som kunne gi eiendommen en «ny» innpakning.

Oppdragsavtalen var inngått under forutsetningen no cure- no pay, slik at klagerne verken betalte for arbeidet eller utlegg.

Eiendommen ble ikke solgt gjennom innklagedes kontor og innklagede kan ikke se at den ufullstendige opplysningen har fått noen konsekvens.

Klagerens ytterligere anførsler:

Ifølge klagerne fikk de beskjed av innklagede om å krysse av for at samtlige dokumenter forelå fordi innklagede i etterkant kom til å innhente disse.

Klagerne fastholder at klagerne opplyste innklagede om at ferdigattest manglet. Om ønskelig kan dette muntlig og/eller skiftlig bekreftes av vitne som var til stede da dette ble sagt.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det medfører ikke riktighet at innklagede skal ha opplyst at selgerne skulle krysse av på noe uten at de vet om det foreligger eller ikke. I egenerklæringen i salgsoppgaven fra ny megler, er det krysset av på samme måte – at det foreligger ferdigattest. Innklagede opplyser for ordens skyld at skjemaet ble fylt ut i boligen, på terrassen, med kun begge klagerne (selgerne) og innklagedes saksbehandler til stede. Innklagede kan uansett ikke se at det ville hatt noen betydning for saken, da feilen i salgsoppgaven aldri har fått konsekvenser da boligen ikke ble solgt gjennom innklagedes kontor.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av innklagedes ufullstendige opplysninger i salgsoppgaven, og/eller manglende undersøkelse i forhold til ferdigattest.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av

29. juni 2007 nr. 73 og ulovfestede erstatningsregler.

Vederlagsjustering etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 er ikke aktuelt ettersom klagerne ikke har betalt vederlag til innklagede. Spørsmålet er om innklagede har handlet erstatningsbetingende uaktsomt og er erstatningsansvarlig overfor klagerne.

Partene forklarer seg ulikt om innklagede ble informert om det forelå ferdigattest på eiendommen. Uavhengig av hvorvidt innklagede ble informert om forholdet er det etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ikke innklagedes ansvar å sørge for/søke om ferdigattest. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr 8 skal salgsoppgaven innholde opplysninger om det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Innklagede har opplyst i salgsoppgaven at det forelå midlertidig brukstillatelse, og kunne etter Reklamasjonsnemndas oppfatning gitt opplysning om at den var utdatert. Reklamasjonsnemnda finner imidlertid ikke at den ufullstendige opplysningen i salgsoppgaven er erstatningsbetingende uaktsom overfor klagerne. Klagernes erstatningskrav kan derfor ikke føre frem.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.