RFE-2022-200
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. januar 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/cand. jur Peter von Ubisch
Innklaget: Hallingmegleren AS (Aktiv Eiendomsmegling Hallingdal)
Saken gjelder: Tvangssalg. Påstått brudd på god meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I slutten av 2020 ble klagerens fritidsleilighet begjært tvangssolgt. Innklagede ble oppnevnt som medhjelper i tvangssalget. Den 26. januar 2022 oversendte megleren utkast til fordelingskjennelse til tingretten. Dette ble godkjent og oppgjørsdato ble satt til 26. april 2022. Utkastet inneholdt imidlertid en feil som én av kreditorene oppdaget. Tingretten foretok retting av kjennelsen 13. mai, og klageren fikk utbetalt oppgjøret 14. juni. Klageren krever erstatning med til 42 175 kroner, samt 6 250 kroner i saksomkostninger. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om klageren kan gis medhold i sine krav.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
For det første takserte innklagede eiendommen til 1 350 000 kroner. Klageren og hans representant mente at denne vurderingen var altfor lav sammenlignet med annen omsetning i området. Innklagede avviste imidlertid å gjennomføre en ny takst. Til slutt kom det inn et bud på 1 850 000 kroner som ble stadfestet av tingretten.
For det andre sendte megleren et utkast til fordelingskjennelse til tingretten 26. januar 2022. Dette ble godkjent av retten og oppgjørsdato ble satt til 26. april 2022. Utkastet inneholdt imidlertid en grov feil på 700 000 kroner vedrørende kravet fra en av bankene som hadde en utestående fordring på klageren. Feilen ble hverken oppdaget av megleren selv eller av retten, men av én av kreditorene. Tingretten foretok retting av sin kjennelse 13. mai, og klageren fikk først utbetalt oppgjøret 14. juni 2022. Det forsinkede oppgjøret førte til at kreditorenes krav økte. Klageren har dekket kreditorens renter i tidsrommet fra 26. april til 14. juni 2022. Disse rentene kreves erstattet av innklagede.
For det tredje har innklagede motsatt seg å utlevere en oppstilling som viser hva som er utbetalt til den enkelte kreditor i hovedstol og renter. Klageren trenger en slik oppstilling for å kunne fradragsføre renteutgiftene i sin skattemelding. Krav om oppgjørsoppstilling er regulert i eiendomsmeglingsforskriften § 3-13. Selgeren har krav på oppgjørsoppstilling enten når oppgjøret er gjennomført, eller når han ber om dette. I dette tilfellet er klageren selger, uansett om salget er gjennomført ved tingretten etter begjæring fra kreditorene. Uansett burde innklagede imøtekommet selgeres ønske. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å motsette seg oversendelse av oppgjørsoppstillingen.
Klageren skal ikke måtte lide økonomisk for meglerens feil. Det kreves at innklagede dekker renteutgiftene klageren ble påført fordi han ikke mottok oppgjør til fastsatt tid. Av tingrettens rettede kjennelse fremgår det at rettsgebyret økte fra 8 672 kroner til 26 416 kroner fordi meglerens utkast til fordelingskjennelse inneholdt en grov feil. Differansen på 17 774 kroner kreves erstattet.
Det fremgår videre av rettens kjennelse at Skatteetatens krav hadde økt fra 211 737 kroner til 222 862 kroner. Det antas at dette er påløpte renteutgifter for utsatt oppgjør grunnet meglerens feil. Differansen kreves erstattet. I tillegg har kravene til to øvrige kreditorer totalt økt med 2 649 kroner. Videre krever klageren forsinkelsesrenter på 7 493 kroner.
Totalt krever klageren 42 175 kroner i erstatning for det forsinkede oppgjøret. Vilkårene for erstatning er oppfylt.
Endelig krever klageren 6 250 kroner i erstatning for påløpte sakskostnader. Subsidiært bes det om klageren tilkjennes sakskostnader fastsatt etter nemndas skjønn.
Grunnen til at klagerens representant ikke er søkbar i Tilsynsrådets register for advokater, er at han avsluttet sin advokatpraksis i 2021. Fram til da drev han vanlig advokatpraksis, herunder flere år med eiendomsmegling. Fra 2021 har klagerens representant gitt juridisk bistand til noen få tidligere klienter.
Det kreves lovens forsinkelsesrenter fra forfall til betaling skjer.
På vegne av klageren er det fremsatt følgende påstand:
- Innklagd pålegges å gi klager en oppgjørsoppstilling som viser hovedstol og renter til hver enkelt kreditor.
- Økonomisk tap på kr. 42.175, kreves dekket
- Saksutgifter på kr. 6 250 kreves dekket
Innklagede har i korte trekk anført:
Megler nr. 1 (medhjelper på tidspunktet) forsøkte i en lenger periode å komme i kontakt med klageren. Da han ikke oppnådde kontakt, utarbeidet megler nr. 2 en begjæring om fravikelse med bistand fra namsmannen. Innklagede fikk til slutt kontakt med klageren, og i oktober 2021 kom klageren til innklagedes kontor med nøklene og informerte om at han klargjorde eiendommen for salg. Eiendommen ble lagt ut for salg i slutten av november 2021.
Det første budet innkom 7. desember og det siste budet innkom 22. desember 2021. Budet på 1 850 000 kroner ble fremlagt for klageren 14. januar 2022. På dette tidspunktet hadde alle interessenter fått mulighet til å gå på visning, og alle mulige budgivere var avklart. Budet ble begjært stadfestet av saksøker 18. januar 2022.
Stadfestelsen med utkast til fordelingskjennelse ble sendt til tingretten 26 januar 2022. Kjennelse om stadfestelse av bud kom den 22. februar 2022. En av saksøkerne i tvangssalget bemerket at det var en feil i fordelingskjennelsen ved at det var tatt utgangspunkt i tinglyste beløp, og ikke faktiske saldoer pr. oppgjørsdagen. Innklagede tok ansvar for feilen, og gikk inn i saken for å korrigere, samt sende inn nytt forslag til fordelingskjennelse. Det ble forsøkt å løse saken på best mulig måte.
Megler nr. 1 har ved en anledning gitt utrykk for at utbetalingen til klageren ble gjennomført i februar. Dette er beklagelig, og må ha berodd på en misforståelse mellom partene. Det er mulig at megleren her tenkte på overtakelsen, og ikke utbetalingen. Megler nr. 1 var syk i denne perioden, noe som medførte at enkelte dager var vanskelige for ham.
Klageren og hans representant har vært svært krevende i salgsprosessen. Det har påløpt mer tid enn normal for å svare på beskyldninger og anklager helt fra november 2021.
Prisantydning/verdi/takst
Det ble innhentet verdivurdering fra en lokal og uavhengig takstmann. Salgsobjektet var en liten leilighet med kun ett soverom. Leiligheten hadde utsyn mot et bygg, og hverken balkong eller uteplass. Takstmannens vurdering var i tråd med kvadratmeterpriser og markedet i området samt tidligere solgte objekter i sameiet. Innklagede har tillit til at takstmannen gjorde en profesjonell, objektiv og uavhengig vurdering, og kunne hverken påvirke eller forkaste hans vurdering etter ønske fra klageren. Til tross for at leiligheten ble solgt etter tvangsfullbyrdelsesloven, endte kvadratmeterprisen med å bli høyere enn ved tidligere solgte sammenlignbare leiligheter i sameiet.
Oppgjørsoppstilling
Når det gjelder oversendelse av oppgjørsoppstillingen, har klageren uriktig anført at megleren har motsatt seg dette. Det korrekte er at klageren har fått oversendt stadfestelsen med fordelingskjennelse som megleren måtte følge ved utbetaling av oppgjøret. Det blir ikke sendt ut oppgjørsoppstilling i tvangssalg.
Erstatningskrav
Megleren har utbetalt kreditorer og debitorer i henhold til fordelingskjennelsen. Til tross for at utbetaling ikke ble gjennomført før 14. juni 2022, har det ikke blitt pålagt renter for perioden i utbetalingen.
Klageren har fremmet krav om renter for beløpet på 1 850 000 kroner. Det kan imidlertid ikke kreves renter av hele dette beløpet. Beløpet er medregnet utgifter til meglerens honorar, rettsgebyr, kommunale utgifter, takst, mv. Megleren kan heller ikke bli ansvarlig for rentesrenter. Kravet må beregnes av hovedstol som for tinglyste krav, legalpant og fellesutgifter er på 870 701,36 kroner. I forslag til fordelingskjennelse innhentet innklagede saldo pr. 26. april 2022, som var oppgjørsdagen i henhold til rettens stadfestelse av bud.
Klagerens side mener at feilen som ble begått er «grov». Det synes imidlertid som at de har misforstått når de viser til rettens overstryking i fordelingskjennelse, og at forsinket oppgjør førte til økning av kreditorenes krav. Fordelingskjennelsen viser at megler nr. 2 i sitt opprinnelige forslag tok utgangspunkt i tinglyst beløp i grunnboken. Det vises til at [bankens] krav er opplyst å være på 1 000 000 kroner. Etter rettingen ble det klart at saldo på oppgjørstidspunktet var 282 272,64 kroner. Det skjedde med andre ord en vesentlig endring til fordel for klageren i korrigert fordelingskjennelse. For å beregne kravet kan man derfor ikke se på opprinnelig forslag til fordelingskjennelse og si at rentene har økt.
Ved siden av feilen for krav i fordelingskjennelsen, glemte megleren å sende inn søknad om godtgjørelse for tid utover normal arbeidsmengde. En slik søknad er på generelt grunnlag avtalt med dommer da tvangssalg er svært tidkrevende. Det ble utarbeidet en slik søknad, men denne ble avslått av megleren ettersom innklagede allerede hadde sendt inn forslag til fordelingskjennelse i januar. Dette tvangssalget var mer tidkrevende enn andre tvangssalg grunnet kontakt med klageren før en eventuell fravikelse, prosess knyttet til fravikelse og mye korrespondanse med klagerens representant.
Det er viktig å bemerke at klageren har blitt tilkjent renter på 4 670 kroner av innbetalt kjøpesum på klientkonto fra overtakelse den 22. februar til utbetaling av oppgjør den 14. juni 2022. Fra overtakelsen stod også kjøperen ansvarlig for betaling av fellesutgifter, kommunale avgifter strøm, o.l. Fellesutgifter og kommunale utgifter utgjorde alene 5 156 kroner, samt 1 016 kroner for perioden 22. februar til 26. april 2022.
Innklagede er fremdeles innstilt på å dekke de faktiske påløpte tap for renter. Dette kan imidlertid ikke gjøres uten dokumentasjon på hvilke tap klageren faktisk har lidt. Det kan nevnes at en representant for [banken] har bekreftet at saken var avsluttet hos dem pr. 26. april 2022. Klageren ble ikke belastet for ytterligere renter utover denne datoen. Med andre ord har klageren ikke lidt noe tap overfor denne kreditoren.
Innklagede kan heller ikke utbetale et krav om saksomkostninger uten dokumentasjon. Uansett har klagerens representant hverken advokat- eller rettshjelpbevilling.
Innklagede beklager feilen som har skjedd, og ønsker å gjøre opp for seg dersom klageren har blitt påført tap knyttet til renter og saksomkostninger. Det er imidlertid ikke dokumentert at klageren har lidt et økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk i forbindelse med tvangssalg og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Oppgjørsoppstilling
Klageren har fremsatt påstand om at innklagede skal gi klageren en oppgjørsoppstilling som viser hovedstol og renter til hver kreditor. Nemnda bemerker at det ikke blir sendt ut oppgjørsoppstilling ved tvangssalg. Klageren har fått oversendt tingrettens stadfestelse av fordelingskjennelsen. Han vil også ved henvendelse til kreditorene kunne få nærmere opplysninger.
Klagen på dette punkt kan ikke føre frem.
Erstatningskravet
Det første spørsmålet er om megler har opptrådt uaktsomt ved oppgjøret. Det er på det rene at megleren begikk en feil ved det opprinnelige utkastet til fordelingskjennelse, da megler la til grunn det som var tinglyst og ikke de reelle heftelsene. Meglers håndtering her var uaktsom. Dette førte til at oppgjøret ble forsinket.
Innklagede er derfor erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 for det økonomiske tapet klageren har lidt som følge av meglerens forsømmelse. Nemnda har ikke grunnlag for å beregne dette tapet. Flere forhold må tas i betraktning, blant annet økte renteinntekter og -utgifter, gebyrer, økt rettsgebyr og klagerens eventuelle skattefordel.
Saksomkostninger
Nemnda har fast praksis på ikke å tilkjenne saksomkostninger, jf. nemndas vedtekter punkt 1.3 andre avsnitt. Nemnda finner ikke grunn til å fravike dette i denne saken.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Hallingmegleren AS (Aktiv Eiendomsmegling AS) har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og meglerforetaket må erstatte [klagerens] økonomiske tap som følge av meglerens forsømmelse. Saksomkostninger tilkjennes ikke.