RFE-2022-215
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. januar 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Komplett Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Gamle Oslo)
Saken gjelder: Meglerens håndtering av budrunden. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I august 2022 deltok klageren i en budrunde på en leilighet innklagede formidlet. Eiendommen lå ute med en prisantydning på 7 990 000 kroner. Tre minutter etter utløpet av klagerens bud på 8 030 000 kroner, kom det inn et bud på 8 035 000 kroner fra en annen budgiver. Klageren måtte da øke sitt bud, og fikk skriftlig aksept på sitt bud på
8 045 000 kroner. Klageren mener imidlertid at megleren burde lukket budrunden etter at selgeren muntlig hadde sagt seg fornøyd med budet på 8 030 000 kroner med overtakelsesdato 1. oktober 2022. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med budrunden, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 15 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Etter flere bud fra forskjellige budgivere, innga klageren et bud på 8 030 000 kroner med akseptfrist til klokken 13:07. Tre minutter etter utløpet av klagerens akseptfrist kom det inn et bud fra en annen budgiver på 8 035 000 kroner. På dette tidspunktet hadde imidlertid klageren allerede kommet til enighet med selgeren om overtakelse 1. oktober. På bakgrunn av samtaler med selgeren forventet klageren at han hadde fått aksept for sitt bud på 8 030 000 kroner.
Megleren har bevisst valgt å ikke skaffe skriftlig bekreftelse av klagerens enighet med selger, for å kunne hale ut tiden og bruke den på andre budgivere. Resultatet ble at klagerens bud gikk ut på tid, og megleren overtalte en annen budgiver til å inngi et nytt bud tre minutter etter klagerens akseptfrist. Klageren bød så over den andre budgiveren, og innga et bud på 15 000 kroner mer enn budet han skulle vunnet med.
Det er vanskelig å bevise at selgeren muntlig bekreftet overtakelsesdato, spesielt fordi selgeren husker samtalen annerledes enn klageren. Derimot har selgeren bekreftet at klageren tilbød hennes ønskede overtakelsesdato 1. oktober, samt at klageren la til at de eventuelt kunne bli enige underveis om en tidligere dato. Det må kunne sies å være tilstrekkelig bevist at selgeren bekreftet at overtakelse 1. oktober ble tilbudt.
Innklagede tok en risiko på selgerens vegne for å få interessentene til å legge inn høyere bud. For det første stod selgeren klokken 12:39 med aktive bud fra ulike budgivere, herunder et på 8 000 000 kroner med akseptfrist klokken 12:40, et på 8 020 000 kroner med forbehold om finansiering, samt klagerens bud på 8 030 000 kroner. Ifølge selgers e-post, var budet uten finansiering uaktuelt. Dersom megleren ikke var kjent med at klageren ville matche overtakelsesdatoen, tok han en risiko ved å la budet på 8 000 000 kroner løpe ut på tid. Uansett ble klageren ikke opplyst om at budet klokken 12:34 hadde forbehold om finansiering, og dermed ikke ville være aktuelt for selgeren å vurdere.
For det andre tok megleren en ny risiko ved å la klagerens bud på 8 030 000 kroner løpe ut på tid. Til tross for at klageren hadde blitt enig med selgeren, arbeidet megleren for å få budgiveren med finansieringsforbehold til å legge inn et bud uten forbehold.
Megler burde lukket budrunden etter at selgeren muntlig hadde sagt seg fornøyd med budet på 8 030 000 kroner og kommet til enighet med klageren om overtakelsesdato. Megleren burde innhentet den nødvendige bekreftelsen i stedet for å jobbe med andre budgivere. Det er i strid med god meglerskikk å la byrden av å lukke budrunden og fremskaffe skriftlig dokumentasjon falle på kjøper og selger.
Klageren krever 15 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren ytret et ønske om å prate med selgeren. Megleren la til rette for dette slik at selgeren skulle få belyse viktigheten av en senere overtakelse. Megleren har ikke overlatt ansvaret for å «lukke budrunden» til klager og selger. Budet ble både gitt til og formidlet av megleren.
Det er riktig at klagerens bud ikke hadde noe forbehold. Klageren hadde imidlertid et ønske om overtagelse 10. august. Dette fremkommer av hans elektroniske budmelding på
7 810 000 kroner. Megleren mottok budforhøyelser fra klageren pr. SMS, der det stod «samme ønskede overtagelse som tidligere». Dette var en dato som ikke passet selger, og hun var derfor villig til å akseptere et lavere bud med en dato som passet henne bedre.
Selgeren står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og kan velge hvilket bud hun ønsker å akseptere innen utløpet av akseptfristen. Som megler vil man alltid jobbe for å finne den beste løsningen/totalpakken for selgeren. I de tilfeller jobber alltid megler med øvrige interessenter, parallelt med avklaring av øvrige bud. Så lenge det ikke foreligger en skriftlig aksept fra selger, er megleren nødt til å avklare med øvrige interessenter.
Klagerens krav kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Klageren har ikke sannsynliggjort at selger muntlig hadde akseptert budet på 8 030 000 kroner. Selger har for øvrig bestridt at budet ble akseptert. Det kan i denne forbindelse ikke være avgjørende at klageren har hatt en dialog med selgeren om mulig overtakelse. Det var heller ingen foranledning for megler å lukke budrunden.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.