RFE-2022-221
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. januar 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Vestland Eiendomsmegling AS (Kaland & Partners Eiendomsmegling)
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. Vegrett
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 27. september 2021 kjøpte klagerne en enebolig formidlet gjennom innklagede foretak. Eiendommen hadde tinglyst veirett til vei (vei B). På visningen ble imidlertid en annen vei (vei A) benyttet. Under budgivningen tok klagerne forbehold om at selgeren skulle ordne en skriftlig avtale om veirett til vei A. Da selgeren gav klagerne et motbud, var ikke forbeholdet om veirett inntatt. Klagerne endte med å akseptere motbudet, og har i ettertid påpekt en rekke forhold ved meglerens opptreden som de anser kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av salget.
Klagerne krever at innklagede dekker utgifter knyttet til juridisk bistand.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Uriktig opplysninger om veirett
Under visningen 25. september 2021, spurte klagerne om veiretten til eiendommen var i orden. Megleren svarte at det eksisterte en avtale fra 1943, og at hun hadde bedt selgeren om å fornye den.
Det er to tilgjengelige veier opp til eiendommen, vei A i sør og vei B i nord. Vei A er lengre, men slakere enn vei B. På visningsdagen var visningsskiltet plassert i innkjørselen til vei A. Klagerne forutsatte dermed at avtalen fra 1943 gjaldt veirett til vei A. I ettertid har det imidlertid vist seg at eiendommen har tinglyst veirett til vei B. Megleren opplyste ikke om dette på visningen.
Da klagerne under visningen uttrykte at de var redde for å gjøre feil ved budgivningen, svarte megleren at hun skulle hjelpe dem. Ved slutten av budrunden 27. september mottok klagerne et motbud på 3 550 000 kroner fra selgeren. Klagerne aksepterte budet med hjelp fra megleren, men glemte imidlertid å angi forbeholdet som de hadde inntatt i sine tidligere bud. Forbeholdet gikk ut på at selgeren skulle sørge for veirett fra eiendommen til offentlig vei. Bakgrunnen for dette var å forsikre seg om at det var selgeren som skulle fornye veirettsavtalen. Det fremgikk av salgsoppgaven at det var tinglyst veirett til vei B, men tilstandsrapportens beskrivelse åpnet for å tolke dette som vei A. Det var uansett vei A som ble fremvist under visningen.
Megleren har pr. e-post bekreftet at det var selgeren som skulle ordne avtalen om veirett til vei A. Det var altså viktig for klagerne å formidle at de ikke ville overta eiendommen uten at veiretten var i orden.
I utgangspunktet var overtakelsesdatoen 1. november 2021, men etter avtale ble den fremskyndet til 31. oktober. Overtakelsen ble likevel ikke gjennomført på grunn av manglende dokumentasjon for vegretten. Den 1. november sendte selgeren en e-post til klagerne om utsettelse av overtakelsen inntil alle dokumentene om veiretten var i orden. Det ble avtalt ny overtakelse 5. november, men siden det fortsatt manglet dokumentasjon, ble heller ikke denne gjennomført. Klagerne fikk ikke hjelp av megleren i dette spørsmålet.
Klagerne har betalt mye for en eiendom som ikke har slik adkomst som forespeilet. Selgeren har selv uttrykt at vei B i beste fall er egnet som en sommervei fordi den er så bratt. Han har også bekreftet at han har brukt vei A siden faren overtok eiendommen i 1974. Siden selgeren ikke har brukt vei B de siste 30 årene, ønsket ikke klagerne å overta eiendommen uten veirett til vei A.
Den 16. november sendte selgeren en ny e-post til klagerne. Dersom overtakelsen og utbetaling til selgeren ikke ble gjennomført innen 30 dager fra sist avtalte overtakelse (5. november), ville han kreve forsinkelsesrenter og dekning for lavere bud gjennom et dekningssalg. Klagerne oppfattet det slik at megleren stod bak e-posten, og de følte at de ikke hadde noen annet valg enn å overta eiendommen.
Selv om megleren har omsorgsplikt for både selger og kjøper, stolte ikke klagerne på henne. Foruten en e-post fra 3. november om retten til tilbakehold, har megleren hverken forklart eller rådgitt klagerne.
Siden klagerne ble stresset og glemte å innta forbeholdet i akseptmeldingen, endte de med å overta eiendommen uten veirett til vei A. Megleren burde forstått at klagerne glemte dette. Hun burde avklart forholdet ved å kontakte klagerne før hun meddelte aksepten til selgeren. Siden megleren hadde gitt uttrykk for at hun ville hjelpe klagerne i budgivningen, stolte klagerne på at hun faktisk ville gjøre dette.
På bakgrunn av det ovennevnte har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagedes påstand om klagernes korte akseptfrister stemmer ikke. Klagerne gav megleren tilstrekkelig tid etter hvert bud bortsett fra en gang, men da gikk megleren likevel over tiden.
At den ene klageren har bodd på naboeiendommen, betyr ikke at hun visste mer om eiendommen enn megleren. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt ble ikke mindre skjerpet av den grunn. Det er ikke vanlig at en nabo undersøker alt ved naboeiendommen sin. At selgeren og den ene klageren kjente hverandre, er ikke relevant.
Selgeren gav klagerne prisavslag på 250 000 kroner fordi veiretten til vei B ikke kunne brukes. Veien var både upraktisk og bratt. Beløpet var derfor øremerket forbedring av vei B og ikke en kompensasjon for manglende veirett til vei A.
Meglerens tilgjengelighet
I starten var megleren tilgjengelig pr. telefon, men når det ble for mange spørsmål om veirett og adkomst, sluttet hun å svare. Deretter svarte hun kun på meldinger og e-post fra klagerne.
Meglerens omsorgsplikt
Megleren ivaretok kun selgeren som betalte honoraret. Hun utviste ikke tilstrekkelig omsorg for klagerne, og de kunne hverken stole på henne eller søke råd hos henne. Klagerne fikk ikke råd om budgivning, og de ble ikke spurt om de hadde frafalt sitt tidligere forbehold om veirett.
Meglerens kunnskap om eiendommen
Megleren hadde svært liten kunnskap om eiendommen. Siden den ene klageren hadde vært nabo til eiendommen i 20 år, og klagerne hadde sett på eiendommen tidlig i mai 2021, gav megleren utrykk for at de visste mer om eiendommen enn henne. Dette stemmer ikke. Klagerne la vekt på opplysningene i salgsoppgaven.
For klagerne var veirett til vei A avgjørende for budgivningen. Da de glemte å angi forbeholdet i akseptmeldingen, gav megleren dem uriktige opplysninger. Hun uttrykte at avtalen om veirett var i orden, og at det uansett bare var en formalitet som selgeren skulle ordne før overtakelse.
Avtaler skal holdes og kun revideres eller settes til side hvis bristende forutsetninger, innholdsmangler eller urimelig materielt innhold tilsier det. Det er dermed vanskelig å forstå at en avtale må fornyes på grunn av alder. Det stiller seg annerledes der en ny avtale erstatter en tidligere avtale.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke tilegnet seg tilstrekkelig kunnskap om salgsobjektet. Det er ikke en unnskyldelig grunn at megleren hadde mange oppdrag.
Tilbakeføring av kjøpesum
Selgeren gav klagerne et prisavslag på 250 000 kroner. Dokumentavgiften skulle således blitt beregnet ut fra den egentlige kjøpesummen på 3 300 000 kroner. Prisavslaget ble imidlertid ikke nevnt i kjøpekontrakten, og dokumentavgiften ble beregnet ut fra opprinnelig kjøpesum på 3 550 000 kroner. Klagerne har med det betalt 6 250 kroner for mye i dokumentavgift.
Megleren har gitt uttrykk for at opprinnelig kjøpesum forblir den samme, selv om det er gitt et prisavslag. Dette er klart en uriktig forståelse av avhendingslovens regler om prisavslag ved mangelbeføyelser.
Meglerens manglende kontakt med banken
I ettertid har klagernes kontaktperson i banken informert om at megleren ikke kontaktet ham før klagerne aksepterte motbudet. Selv om klagerne har ansvar for egen finansiering, påhviler det også et ansvar for megleren. Før megleren formidlet budet til selgeren, skulle hun undersøkt og fått bekreftet klagernes finansiering.
Tinglyst heftelse om borett
Den 16. mai 2022 ringte klagernes representant til Kartverket for å spørre om det var heftelser på klagernes eiendom. Kartverket svarte at det fortsatt var tinglyst en heftelse om borett tilknyttet selgeren og hans far. Heftelsen skulle i utgangspunktet vært slettet ved eierskifte, men ble slettet samme dag som samtalen.
På bakgrunn av dette stemmer det ikke at heftelsen ble slettet som en del av overtakelsen. Omkring seks måneder etter overtakelsen var heftelsen fortsatt gjeldene. Det var uansett ikke megleren, men klagernes representant som fikk heftelsen slettet.
Krav om dekning av juridisk bistand
Klagerne krever at innklagede betaler klagernes utgifter til juridisk bistand i saken. Kravets størrelse er ikke nærmere angitt.
Innklagede har i hovedsak anført:
Uriktige opplysninger om veirett
Informasjon om den tinglyste veiretten var inntatt i salgsoppgaven. Under visningen opplyste megleren om at det ikke forelå noen skriftlig avtale om veien som ble brukt, men at selgeren kunne forsøke å ordne en. Samtidig opplyste megleren at veien var blitt brukt i mange år av de som bodde i de tre husene som ligger langs den.
Klagerne deltok i budrunden og tok forbehold om skriftlig veirett. Til tross for meglerens gjentatte oppfordringer til lengre akseptfrister, viste klagerne lite samarbeidsvillighet ved å opprettholde svært korte akseptfrister.
Selgeren avslo klagernes bud, men gav de et motbud på 3 550 000 kroner uten forbehold. Klagerne aksepterte motbudet, og kjøpekontrakten ble deretter signert uten at forbeholdet om veirett ble nevnt.
Like før overtakelsen fikk megleren en e-post av klagerne som etterlyste en skriftlig avtale om veirett. Siden klagernes bud med forbehold ble avslått og selgerens motbud ble stilt uten et slikt forbehold, har ikke megleren hensyntatt fremleggelse av en skriftlig avtale om veirett. Dette var hverken en del av den sluttførte handelen eller den inngåtte avtalen.
I ettertid har megleren blitt kjent med at selgeren har vært i dialog med veieieren uten at dette har ført til noen skriftlig avtale om veirett.
Klagerne var usikre på om de ville gjennomføre overtakelsen eller ikke. Uten involvering av megleren har klagerne hatt mye direkte dialog med selgeren som de kjenner fra før. På bakgrunn av nevnte forhold knyttet til veien, ytret selgeren et ønske om god dialog med klagerne. Det er nærliggende å anta at dette springer ut av deres bekjentskap fra tidligere. Selgeren har kjent den ene klageren siden hun var liten.
Da selgeren ikke ordnet skriftlig avtale med veieieren, tilbød han å ordne veien som eiendommen har tinglyst veirett til. Klagerne avslo tilbudet, men partene ble til slutt enige om at klagerne skulle få 250 000 kroner i prisavslag dersom de overtok eiendommen.
For øvrig har megleren informert klagerne om adgangen til å holde tilbake deler av kjøpesummen. Hun har også gitt uttrykk for at ansvaret og bevisbyrden ville ligge på klagerne dersom tilbakeholdet var urimelig i forhold til den påståtte mangelen.
Meglerens tilgjengelighet
Megleren har besvart telefonhenvendelser, men i takt med sakens utvikling ønsket hun skriftlige henvendelser for å unngå misforståelser.
Meglerens omsorgsplikt
Megleren stiller seg uforstående til klagernes påstand. Både klagerne og selgeren har blitt fulgt opp fortløpende. De har blitt orientert, fått rådgivning, samt blitt informert om alle forhold i saken.
Meglerens kunnskap om eiendommen
Megleren hadde god kunnskap om eiendommen. Under visningen kommenterte megleren at klagerne antakeligvis kjente stedet og naboene bedre enn henne. Klagerne har tatt meglerens kommentar ut av sammenheng, og den har ingenting med meglerens kunnskap om eiendommen å gjøre.
Det er vanlig kutyme at megleren spør visningsdeltakerne om de kjenner til hvordan budgiving fungerer. Samtidig er det vanlig å oppfordre budgivere til å ta kontakt dersom det er noe de lurer på i forbindelse med budgivningen.
Tilbakeføring av kjøpesum
Selgeren gav klagerne et prisavslag utenfor selve salget. Megleren har ikke korrigert avgiftsgrunnlaget, men forholdt seg til opprinnelig avtalt og kontraktsfestet kjøpesum på 3 550 000 kroner.
Meglerens manglende kontakt med banken
På grunn av klagernes korte akseptfrister og motbudet fra selgeren, fikk ikke megleren kontakt med klagernes finansieringsinstitusjon under budgivningen. Megleren sjekket imidlertid klagernes finansiering i etterkant av budrunden.
Manglende finansiering er uansett et forhold som selgeren må vurdere i sin risiko bundet opp mot bud og aksept. Klagerne var selv ansvarlige for finansieringen til å gjennomføre kjøpet, og innklagede stiller seg uforstående til påstanden.
Tinglyst heftelse om borett
En eiendom overdras til ny eier etter gjennomført overtakelse, oppgjør og tinglysning. I dette tilfellet ble overtakelse og oppgjør gjennomført, og heftelsen ble deretter slettet i september 2021.
Det fremgår av eiendommens historiske grunnboksutskrift at to bruksretter ble slettet 10. september 2021. Når det gjelder påtegning til hjemmel, fremgår det imidlertid av grunnboksutskriften at denne ikke ble slettet før 16. mai 2022. Kartverket skulle ha slettet påtegning til hjemmel senest i forbindelse med overskjøting og tinglysning av skjøte på ny hjemmelshaver. Årsaken til at påtegning til hjemmel heftet i eiendommen må derfor bero på en intern feil hos Kartverket.
På bakgrunn av det ovennevnte, kan ikke innklagede se at påstanden har relevans i saken.
Krav om dekning av juridisk bistand
Innklagede kan ikke se at det er grunnlag for mangelsansvar hvor megleren dekker klagernes utgifter til juridisk bistand. Det ligger en veirett på eiendommen, og selgeren har gitt klagerne prisavslag for å utbedre veien slik klagerne selv ønsker.
Innklagede bestrider klagernes krav og påstander om brudd på god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning for juridisk bistand.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det er fra klagernes side anført flere klagepunkter. Når det gjelder meglerens kunnskap om eiendommen og meglerens tilgjengelighet, reiser dette bevisspørsmål som ikke forsvarlig kan avklares under nemndas skriftlige saksbehandling. Nemnda finner heller ikke at megler kan kritiseres for kontakten med banken som følge av de korte akseptfristene. Megler kan for øvrig ikke ha noen ansvar for at klagerne eventuelt har betalt for mye i dokumentavgift.
Det sentrale spørsmålet i saken er om megler ikke har overholdt sin omsorgsplikt i forbindelse med at klagerne aksepterte motbudet uten forbehold om veirett. Det fremgår av budjournalen at klagerne flere ganger hadde inngitt bud med forbehold om veirett. Det viser at klagerne hadde et bevisst forhold til spørsmålet om veirett. Når de da aksepterer et motbud uten noen ting (forbehold) om veirett, må de selv ta ansvaret for det. Megler kan ikke kritiseres her og har overholdt omsorgsplikten. Det er heller ikke sannsynliggjort at megler ikke har overholdt omsorgsplikten for øvrig.
Når det gjelder sletting av tinglyst heftelse om borett, fremstår det som noe uklart om dette skyldes en feil hos Kartverket eller megler at dette ble forsinket. Uansett er det ordnet opp i dette nå, og det kan ikke sees at det har fått noen konsekvenser for klagerne hverken økonomisk eller praktisk.
Ut fra det resultat nemnda har kommet til er det ikke aktuelt å dekke utgifter til juridisk bistand. Nemnda har for øvrig fast praksis på at utgifter til juridisk bistand som hovedregel ikke dekkes selv om klagen fører frem, jf. nemndas vedtekter punkt 1.3 andre avsnitt.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klagerne] gis ikke medhold.