RFE-2022-224
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. januar 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS avd. Bergen
Saken gjelder: Misnøye med meglerens håndtering av budrunden. Brudd på god meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 28. juni 2022 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede foretak. Oppdraget gikk ut på salg av klagerens leilighet. Leiligheten ble annonsert for 3 290 000 kroner. Under budrunden 5. august 2022 aksepterte klageren til slutt et bud på 3 375 000 kroner med akseptfrist klokken 13:20. I etterkant av aksepten ble klageren gjort oppmerksom på at det var inngitt nytt bud på 3 400 000 kroner tre minutter før akseptfristen gikk ut. Budet ble ikke oppfattet og registrert av megleren. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom sin håndtering av budrunden. Videre om det foreligger en ikke-ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever at innklagede frafaller hele sitt vederlagskrav, samt at de dekker klagerens utgifter ved re-salget.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Etter inngåelsen av oppdragsavtalen, uttrykte megleren at leiligheten fremstod som ny og at den ville være lettsolgt. Deretter foreslo han å avholde visning 4. august med budrunde påfølgende dag.
Prisantydning
Leiligheten ligger i 6. etasje og har sjøutsikt. Ifølge takstrapporten, hadde den hverken vesentlige feil eller mangler. Prisantydningen ble satt til 3 290 000 kroner, men megleren gav uttrykk for at klageren kunne få opptil 3 500 000 kroner.
Ettersom tilsvarende leiligheter i området var blitt solgt for opptil 4 000 000 kroner, bemerket klageren at prisantydningen var for lav. Megleren var klar over dette, men svarte at lav pris ville medføre flere interessenter.
Den 19. august 2022 ble en tilsvarende leilighet annonsert med prisantydning på 3 390 000 kroner. Leiligheten ble solgt for 3 500 000 kroner. Dette gjenspeiler et realistisk anslag også for klagerens leilighet.
Selgers rett til å akseptere eller forkaste ethvert bud
Den 3. august ble det avholdt tre privatvisninger. Den 4. august ble det avholdt fellesvisning for syv deltakere. I tillegg mottok klageren en SMS fra en interessent som ikke kunne delta på visning, men som spurte om klageren var interessert i å selge før budrunde, noe klageren avslo. Interessenten (budgiver 3) valgte derfor å delta i budrunden.
Budrunden startet 5. august klokken 11:06 ved at budgiver 1 inngav bud på 3 100 000 kroner. Budet ble fulgt opp av bud på 3 150 000 fra budgiver 2. Klokken 12:59 inngav budgiver 4 (kjøperen) bud på 3 375 000 kroner med akseptfrist 13:20. Klokken 13:16 ringte megleren for å informere klageren om at han måtte akseptere kjøperens bud ettersom det ikke forelå andre bud. Megleren informerte videre om at han hadde vært i kontakt med samtlige budgivere, men at ingen ønsket å inngi nye bud.
På grunn av ferieavvikling ønsket klageren å avholde en visning til. Megleren svarte at dette ikke var lov, ettersom siste bud var inngitt på et beløp som oversteg prisantydning. Klageren hadde derfor ikke noe annet valg enn å akseptere. Samtidig som megleren snakket med klageren pr. telefon, sendte han en SMS klokken 13:19 for å få bekreftet aksepten. Klageren endte med å akseptere budet klokken 13:20.
I ettertid har klageren blitt oppmerksom på at meglerens påstand om visning ikke stemmer. Dersom megleren hadde nevnt at det ikke stred mot markedsføringslovens intensjon å ikke akseptere bud over prisantydning, hadde han ikke akseptert.
I punkt 3 under avsnittet «Viktige avtalerettslige forhold» i Forbrukertilsynets Forbrukerinformasjon om budgivning fremgår det følgende:
«Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.»
Megleren burde vært pålagt å opplyse klageren om dette. Under telefonsamtalen klokken 13:16 avkreftet megleren at det var inngitt andre bud, uten å undersøke dette nærmere.
Det uregistrerte budet
Klokken 13:51 ringte megleren og sa at budgiver 3 hadde inngitt bud på 3 400 000 kroner klokken 13:17. Megleren sa videre at budet ble inngitt sent, og at han ikke fikk gjort noe med det. Han påstod at han på det tidspunktet ikke kunne følge budgivningen pr. SMS siden han satt i telefonen med klageren. Megleren var således uoppmerksom i fire minutter under budrunden. Etter at klageren uttrykte misnøye overfor megleren, tok megleren det videre med sin fagansvarlig.
Klokken 15:01 ringte innklagedes fagansvarlig og gav uttrykk for at budrunden hadde gått riktig for seg. Da klageren argumenterte for at det måtte være mulig å oppfatte et bud tre minutter før en akseptfrist, sa innklagedes fagansvarlig at man ikke kunne forvente at megleren skulle «multitaske». Innklagede kan ikke høres med dette. Klokken 13:19 sendte megleren en SMS til klageren uten å undersøke om det var inngitt nye bud. I dette øyeblikket «multitasket» megleren ved at han sendte SMS-en samtidig som han snakket med klageren pr. telefon. Da megleren videresendte akseptmeldingen til klageren, må han ha vært inne på meldinger. Han må uansett ha sett budet etter samtalen ble avsluttet.
Klokken 15:51 sendte megleren en e-post til klageren med budgiver 3 sitt bud. E-posten og budet dokumenterer at budet ble inngitt klokken 13:17. Klageren har ikke hatt kontakt med megleren etter denne e-posten.
Under en samtale med budgiver 3 klokken 12:59 informerte megleren om at det ble inngitt et bud samtidig som de snakket. Megleren har ikke vært i kontakt med budgiver 3 etter denne samtalen. Klageren har imidlertid vært i kontakt med budgiver 3 som oppfattet prisantydningen som lav sammenlignet med andre boliger i området. Siden hun ikke hadde mulighet til å delta på visning og budene startet lavt, var hun redd for at noe var galt med leiligheten. I telefonsamtalen med megleren klokken 12:59 sa hun til megleren at hun ville høre av seg. Hun gav imidlertid aldri utrykk for at hun ikke var interessert lenger. Meglerens påstand om at ingen andre var interessert lenger, stemmer dermed ikke.
Budgiver 3 er svært oppgitt over megleren, og har stilt spørsmål om hvorfor megleren brukte fire minutter i telefonen med klageren i stedet for å ringe andre potensielle budgivere. Selv om hun inngav budet sent, var det inngitt innen akseptfristen. Etter å ha inngitt budet klokken 13:17 sendte budgiver 3 først en SMS til megleren. Da hun ikke fikk svar, ringte hun megleren klokken 13:28 for å spørre om han hadde sett budet. Megleren svarte at det var for sent, og at kjøperen sitt bud på 3 375 000 kroner var akseptert.
Innklagedes påstand om at megleren ringte klageren etter å ha vært i kontakt med budgiver 3 klokken 13:28, stemmer ikke. Megleren ringte ikke før klokken 13:51, altså 20 minutter etter han snakket med budgiver 3. Klageren har vært i kontakt med flere meglere som alle er enige i at en megler skal følge budrunden til siste slutt.
Klageren har også vært i kontakt med en budgiver som inngav to bud i budrunden. Han hadde ikke kontakt med megleren etter klokken 12:17. Dette bekrefter at megleren ikke fulgte opp alle budgiverne før akseptfristen gikk ut.
Meglerens bekjentskap til kjøper
Etter salget har klageren blitt oppmerksom på at kjøperen var utdannet eiendomsmegler fra samme sted og tid som megleren. Det er usannsynlig at megleren ikke hadde kunnskap om dette. Megleren har selv bekreftet at kjøperen var på visning med ham. Siden generell lojalitet til en annen megler kan medføre at andre interessenter tilsidesettes, skjerpes meglerens aktsomhetsplikt når budgiver er eiendomsmegler.
Kjøpers akseptfrist
Meglerbransjen oppfordrer til akseptfrister over 30 minutter. Det er dermed merkverdig at kjøperen som selv var eiendomsmegler gav en frist på 21 minutter samt at megleren aksepterte dette.
Oppsummering. Klagerens krav om vederlagsnedsettelse
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk både ved å unnlate å informere om budet på 3 400 000 kroner, og ved å ikke oppfatte alle budene. Det er oppsiktsvekkende at megleren gjorde seg utilgjengelig de siste fire minuttene før akseptfristen. Siden det var en mulighet for at megleren kjente til kjøperens yrke, burde han utvist varsomhet. Megleren har bevisst feilinformert klageren om at det ikke var mulig å avholde flere visninger samt at klageren var forpliktet til å akseptere bud over prisantydning.
Klageren krever at meglerforetaket frafaller sitt krav om betaling på 79 872,19 kroner samt dekker utgifter til re-salg, tilsvarende 7 644 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Prisantydning
Klageren var enig med megleren om at prisantydningen var fornuftig. Han var også enig i å selge for annonsert pris dersom det ikke ble inngitt bud over prisantydning.
Boligen ble aldri verdivurdert til 3 500 000 kroner, og megleren har heller ikke uttrykt at dette var riktig pris. Megleren har kun uttrykt at klageren kunne få mellom 3 000 000 og 3 500 000 kroner.
Innklagede er ikke kjent med at det er solgt leiligheter i området for 4 000 000 kroner slik klageren påstår. Dersom klageren har funnet en leilighet som faktisk har blitt solgt til denne prisen, antar innklagede at boligen har annen beliggenhet og andre kvaliteter enn klagerens. Toromsleilighetene i klagerens bygg er, så langt innklagede er kjent med, omsatt for omkring det samme som klageren oppnådde i budrunden.
Leiligheten som klageren viser til, ble annonsert for 3 390 000 kroner i august. Dette samsvarer godt med hva klagerens leilighet ble solgt for et par uker tidligere og som på det tidspunktet var en kjent salgssum i markedet. Det er helt naturlig at megleren som solgte leiligheten først undersøkte hva den sist omsatte leiligheten ble solgt for, for deretter å annonsere leiligheten til et tilsvarende prisnivå.
Selgers rett til å akseptere eller forkaste ethvert bud
Mellom klokken 12:59 og 13:16 forsøkte megleren å ringe øvrige interessenter for å høre om noen fortsatt var interessert. Klokken 13:16 ringte megleren til klageren for å informere om at han burde vurdere å akseptere kjøperens bud på 3 375 000 kroner hvis det ikke ble inngitt flere bud. Etter samtalen skulle megleren, en siste gang, ta kontakt med budgiver 3 for å høre om hun var villig til å inngi et høyere bud. Klageren spurte imidlertid om han kunne holde en ekstra visning. Megleren brukte dermed tiden mellom klokken 13:16 og 13:20 på å forklare utgangspunktet knyttet til det å akseptere bud som overstiger prisantydning. I tillegg forklarte megleren at det ville være i strid med markedsføringslovens intensjon å unnlate å selge når man har oppnådd prisantydning. Selv om megleren anbefalte klageren å akseptere budet på
3 375 000 kroner, har han hverken uttrykt at klageren ikke hadde noe valg eller tvunget ham til å selge.
Det uregistrerte budet
Selv om megleren ikke fikk tid til å ringe budgiver 3 rett før akseptfristen, snakket han med henne da kjøperen inngav sitt siste bud. Under samtalen informerte megleren om budet og akseptfristen. På det tidspunktet var budgiver 3 usikker på om hun ville forhøye budet sitt, og hun sa til megleren at han ville høre fra henne. Innklagede tolker det slik at hun ville inngi nytt bud dersom det var aktuelt. Megleren oppfordret henne da til å inngi bud i god tid før akseptfristen klokken 13:20.
I tillegg til meglerens oppfordring, fremgikk det av salgsoppgaven en fraråding mot å inngi bud tett opptil akseptfristen. Det er da en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet mottas av megleren. Et bud tett opptil akseptfristen kan bli oppfattet av megleren, men det er likevel stor risiko for at det enten ikke når frem innen akseptfristen eller at megleren ikke får registrert det. Når det nærmer seg akseptfrist, kan megleren være opptatt med å akseptere gjeldende bud innen fristen. Til tross for det ovennevnte, ventet budgiver 3 med å forhøye budet sitt til det var tre minutter igjen til akseptfristen for kjøperens bud.
Megleren oppfattet ikke budgiver 3 sitt bud på 3 400 000 kroner da han snakket med klageren. Budet ble inngitt pr. SMS, ikke gjennom meglersystemet som megleren hadde foran seg. Han hadde telefonen inntil øret, og det kan dermed ikke anses som brudd på god meglerskikk å ikke ha full oversikt over innkomne SMS-er. Under samtalen med klageren hadde megleren PC-en foran seg, og det var fra denne han sendte klageren en akseptmelding gjennom meglersystemet. Megleren benyttet ikke telefonen sin, og han oppfattet derfor ikke budet på 3 400 000 kroner.
Klageren påstår at budgiver 3 inngav budet innen budfristen. Klageren har imidlertid blitt forklart at det ikke var snakk om en budfrist, men en akseptfrist.
Megleren oppfattet ikke budet på 3 400 000 kroner før etter at kjøperens bud var akseptert. Da megleren oppdaget det, ringte han avdelingslederen sin for å rådføre seg. Like etterpå ringte budgiver 3 til megleren som informerte henne om at kjøperens bud allerede var akseptert. Etter samtalen, rådførte megleren seg med kollegaene sine. Deretter ringte megleren til klageren for å informere ham om budet som ikke ble oppfattet og registrert.
Meglerens bekjentskap til kjøper
Klageren påstår at megleren måtte vite hvem kjøperen var. Dette stemmer ikke. Megleren kjenner hverken kjøperen fra studietiden eller privat. De er ikke venner på Facebook, og det er irrelevant om de har felles venner der. Siden megleren ikke spør hva budgivere arbeider med, visste han heller ikke at hun var eiendomsmeglerfullmektig.
Kjøpers akseptfrist
Megleren tenkte ikke over at kjøperens akseptfrist var kortere enn 30 minutter. Det var to aktuelle budgivere igjen og dermed god kapasitet til å behandle alle henvendelser. Fristen var forsvarlig og gav megleren tid til å informere alle interessenter om budet. Omkring 15 minutter før megleren ringte klageren, snakket han med budgiver 3, og på det tidspunktet var det dermed ingen andre aktuelle budgivere å kontakte.
Oppsummering. Krav om vederlagsnedsettelse
Megleren kan ikke klandres for å ikke ha oppfattet budet på 3 400 000 kroner. Innklagede har tidligere uttrykt at budgivningen var forsvarlig, men ikke optimal. Dette er ikke en innrømmelse av slett arbeid, men en erkjennelse av at situasjonen ble uheldig ved at det ble inngitt et nytt bud på meglerens telefon samtidig som han snakket med klageren.
For å imøtekomme klageren, tilbød innklagede seg å redusere vederlaget med 25 000 kroner.
Klageren benyttet sin vedtektsfestede forkjøpsrett for å kjøpe leiligheten tilbake. Innklagede er forundret over at klageren ikke videresolgte leiligheten til budgiver 3 umiddelbart etter kjøpet. I etterkant av budrunden har budgiver 3 påstått at hun var villig til å betale opptil 3 600 000 kroner for boligen. Dersom klageren ville selge til budgiver 3 etter å ha kjøpt leiligheten tilbake, tilbød innklagede å gjennomføre salget uten ekstra kostand.
Innklagede erkjenner ikke ansvar i saken. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, særlig ved avvikling av budrunden, og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Klageren (selgeren) har anført flere forhold ved meglers håndtering av salget som er kritikkverdig.
Meglers kjennskap til kjøper
Klageren har anført at megler kjente kjøper og visste hun var eiendomsmegler, noe innklagede har bestridt. Men det er uansett ikke noe som tilsier at megler har forsømt seg her.
Prisantydning
Når det gjelder prisantydningen, er det ord mot ord som nemnda ikke kan ta stilling til under sin skriftlige saksbehandling. En prisantydning er for øvrig en meglers prisvurdering på et gitt tidspunkt, men er ingen garanti for hva som er markedsprisen.
Selgers rett til å akseptere eller forkaste ethvert bud
Slik saken er opplyst, er det dels ord mot ord. Men nemnda finner ikke at megler har forsømt seg her.
Kjøpers akseptfrist
Det er riktig som anført av klager, at meglerbransjen oppfordrer til akseptfrister på over 30 minutter. Men det er opp til den enkelte budgiver å fastsette akseptfristen. I dette tilfellet har for øvrig innklagede vist til at det var to aktuelle budgivere igjen, og at fristen var forsvarlig slik at megleren hadde tid til å informere alle interessenter om budet. Nemnda finner ikke at megler har forsømt seg her.
Det uregistrerte budet
Et sentralt tvistepunkt i saken er meglers håndtering av budet på 3 400 000 kroner, som megler ikke fikk behandlet før klageren hadde akseptert budet på 3 375 000 kroner.
Spørsmålet er om megleren i sluttfasen av budrunden har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Helt sentralt ved denne vurderingen er om megleren ved utføringen av megleroppdraget har opptrådt i samsvar med de krav som kan utledes av eiendomsmeglingsloven med tilhørende forskrifter, samt gjeldende bransjenormer for eiendomsmeglingsbransjen, jf. HR-2022-1316-A avsnitt 35. Det må foretas en konkret vurdering av meglerens opptreden i den aktuelle situasjonen, og det er et visst rom for kritikkverdig adferd. Det må også vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet, og etterpåklokskap når man sitter med «fasiten», skal ikke virke inn på bedømmelsen.
Det er i forskrift om eiendomsmegling § 6-3 gitt regler om eiendomsmeglerens plikter ved gjennomføringen av handelen. I første ledd første punktum heter det:
«Oppdragstaker skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg.»
For å sikre kontroll med at budrunden avvikles forsvarlig, skal opplysningene dokumenteres skriftlig i en budjournal. Journalen skal inneholde opplysninger om budet, eventuelle forbehold, akseptfrist og tidspunkt for avslag eller aksept, jf. forskriften § 3-5.
Når det gjelder den konkrete vurderingen av om eiendomsmegleren har forsømt seg ved at han ikke fanget opp det uregistrerte budet, har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall.
Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentant Berdal, har kommet til at det ikke kan legges til grunn at megler har forsømt seg når det gjelder det uregistrerte budet. I avslutningen av en budrunde er det ofte snakk om få minutters margin. For en megler er det da viktig å få selgers aksept og videreformidle denne til budgiveren innen akseptfristen for ikke å risikere å «miste» budgiveren. I dette tilfellet ble budet inngitt pr. SMS og ikke gjennom meglersystemet megleren hadde foran seg. Akseptfristen på budet på 3 375 000 kroner var kl. 13:20, det nye (uregistrerte) budet på 3 400 000 kroner kom kl. 13:17, og megler sendte aksept til kjøper kl. 13:19. Med de tidsrammer man hadde her, og det forhold at megler satt i telefon med selger (klager) da budet kom på SMS, kan det ikke forventes at megler skulle greie å fange opp det nye budet og behandle det på forsvarlig måte. Flertallet vil for øvrig understreke at det her ikke kan opereres med noen eksakte tidsfrister, da det alltid må foretas en konkret vurdering av saken. Men en megler må naturlig nok være forberedt på at det kan komme nye bud i sluttfasen av budrunden. Som nevnt over vil det for øvrig også være et visst rom for kritikkverdig adferd før megler har handlet i strid med god meglerskikk.
Mindretallet, Forbrukerrådets representant Sandvik, har kommet til at megler har brutt god meglerskikk ved å unnlate å videreformidle budet som ble gitt kl. 13:17. Mindretallet er enig med flertallet i at meglere har en plikt til å legge til rette for en forsvarlig gjennomføring av budrunden, og bør sørge for å innhente selgers aksept i tide slik at det ikke oppstår fare for at akseptfrister blir oversittet. Sakens reelle problemstilling er imidlertid først og fremst om megleren under kontakten med selgeren burde ha fanget opp budet.
Innklagede har vist til at budet kom inn så sent, slik at det inntraff samtidig som megler hadde kontakt med selger for å avklare om selger ønsket å akseptere budet hvor akseptfrist snart utløp. Da budet kom inn på SMS fanget ikke megleren det opp, da han satt på telefon med selgeren. Mindretallet kan ikke se at det forhold at budet ble sendt per SMS er en usedvanlig måte å formidle et bud, og dermed at det burde komme overraskende på megler. Selv om det alminnelig innkommer bud noe tidligere før fristen for budaksept, kan mindretallet heller ikke se at det ikke var påregnelig for megler at det kunne komme inn et nytt bud et par minutter før fristen for budaksept. Særlig må dette sies å være tilfellet der budet er inngitt med kort frist for budaksept, i dette tilfellet 19 minutter. Mindretallet har forståelse for at det kan være krevende for megler å administrere budrunden der frister er i ferd med å løpe ut. Imidlertid kunne og burde megler ha sørget for å ha satt på varsel ved nye innkommende meldinger, f.eks med tilstrekkelig høy lyd. Slik mindretallet ser det ville megleren med et slikt varsel ha fanget opp budet kl. 13.17. I en slik situasjon hvor det er inngitt et høyere bud, er det mye som taler for at budrunden bare ville ha fortsatt, slik at det ikke ville vært behov for å fortsette innhenting og formalisering av selgers budaksept.
Klageren har videre påpekt at de under telefonsamtalen med megleren, samt rett før de innga sin budaksept, eksplisitt spurte megler om det ikke var innkommet et nytt bud. Megleren skal ifølge klageren ha besvart dette benektende. Påstanden er ikke imøtegått av innklagede og legges derfor til grunn. Etter mindretallets syn burde megler ha sjekket sin mobiltelefon når klager spesifikt spurte om det i mellomtiden hadde innkommet et høyere bud. Dersom dette var gjort, ville budet ha blitt oppdaget. Selv om det på dette tidspunktet var et visst tidspress, kan ikke en megler besvare en selgers oppfordring til å forsikre seg om at det ikke var innkommet nye bud, uten å sjekke om så er tilfellet. Meglerens håndtering av budrunden på disse punkter utgjør brudd på god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Da det ikke får betydning for utfallet av saken, går mindretallet ikke inn på spørsmålet om erstatning og vederlagsnedsettelse.
Krav om vederlagsnedsettelse og dekning av utgifter til re-salg
Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved sin håndtering av salgsoppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Ut fra det resultat flertallet har kommet til, er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren har heller ikke krav på å få erstattet utgiftene til re-salget.
Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.