RFE-2022-227

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. januar 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Inger Johanne Dehli

Advokatkontoret Nordenfjeldske AS

 

Innklaget:                      Trøndelag Eiendomsmegling AS avd. Namsos (DNB Eiendom avd. Namsos)

 

Saken gjelder:               Påstått brudd på god meglerskikk. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I oktober 2021 kjøpte klagerne en leilighet som innklagede formidlet for 4 600 000 kroner. Leiligheten ble solgt «off market». Klagerne er misfornøyde med meglerens håndtering av salget, og har særlig anført at megleren påstod at klagerne hadde inngitt et bindende bud før de i det hele tatt hadde sett leiligheten. I tillegg mener klagerne at megleren ikke har gitt tydelig nok informasjon og forsikret seg om at de forstod konsekvensene av valgene som ble tatt. For øvrig ble det heller ikke utarbeidet takstrapport, salgsoppgave eller prisantydning ved salget. Klagerne mener de har betalt overpris for leiligheten og krever 1 332 500 kroner i erstatning, samt 25 000 kroner i saksomkostninger. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin omsorgsplikt, samt om klagerne kan gis medhold i sine krav.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:

Brudd på god meglerskikk

Før kjøpet av den aktuelle leiligheten, deltok klagerne i budrunder på to andre leiligheter i komplekset. Den første leiligheten lå i byggets 3. etasje og hadde utsikt. Med hjelp fra sin datter innga klagerne et bud på 3 500 000 kroner. Leiligheten endte imidlertid med å bli solgt til en annen budgiver for 3 600 000 kroner. Klagerne var senere på visning på en annen leiligheten i 3. etasje som fremstod som svært pen, nyoppusset, med utsikt og gode solforhold. Ved hjelp fra sin familie deltok klagerne også i budrunden på denne leiligheten opp til 4 500 000 kroner. Leiligheten ble solgt for 5 100 000 kroner. Dette er en eksepsjonelt høy pris, selv om leiligheten fremstod meget pen. Innklagede var megler på begge objektene.

Senere ble klagerne kontaktet av megleren som fortalte at en beboer i 1. etasje var interessert i å selge leiligheten sin, men ikke ønsket å legge den ut i det åpne markedet. Megleren fortalte at leiligheten var nyoppusset med nye hvitevarer, slik at det bare var å flytte rett inn. På dette tidspunktet eksisterte det hverken salgsoppgave, takstrapport eller en uavhengig satt markedspris for leiligheten.

Innklagede fremstiller det som at megleren nesten hadde et kjøpsoppdrag for klagerne. I en slik situasjon måtte det imidlertid blitt inngått en oppdragsavtale.

Den 5. oktober 2021 ble det avholdt et møte hjemme hos klagerne. Megleren spurte blant annet om hva klagerne var villige til å gi for leiligheten. På dette tidspunktet hadde klagerne hverken blitt forelagt prisantydning, salgsoppgave, takst eller sett leiligheten. Klagerne tenkte tilbake på de to budrundene de hadde deltatt i, og nevnte at de hadde bydd 4 500 000 kroner på den ene leiligheten. Megleren avbrøt så klagerne og sa «4,6». Megleren fortalte i tillegg at hun skulle orientere selgeren om denne prisen. Klagerne syntes dette var merkelig, men visste ikke hva som var riktig, ettersom de kun hadde deltatt i to øvrige budrunder. Klagerne stolte på at megleren gjorde ting riktig, og oppfattet ikke at de hadde lagt inn et bud. Det faktum at megleren satt på den andre siden av bordet mens klagerne måtte «tenke høyt», kan ikke være lovlig. Det er videre i strid med god meglerskikk at megleren «høynet» klagernes antydede sum med 100 000 kroner.

Den 6. oktober fikk klagerne se leiligheten. Til tross for at megleren hadde fortalt at leiligheten var nyoppusset sa hun ««Dere må ikke få sjokk– det fikk jeg da jeg kom inn hit», da klagerne kom inn døren. I realiteten er leiligheten mørk, lite tiltalende, uten utsikt, med flere skader/ødelagte hvitevarer. Megleren kan umulig ha vært i leiligheten før hun solgte den inn for klagerne. Etter å ha sett leiligheten, ønsket ikke klagerne lenger å legge inn et bud i den størrelsesorden som hadde blitt nevnt dagen før. Leiligheten var ikke verdt så mye. Megleren mente imidlertid at summen skissert dagen før var bindende, og la deretter inn et bud på 4 600 000 kroner på telefonen til den ene klageren. Klagerne gikk fra leiligheten med en følelse av å ha blitt lurt, men trodde på dette tidspunktet ikke at de hadde inngitt et bindende bud. Megleren forledet klagerne til å opprettholde budet, selv etter at de hadde vært på visning og funnet at leiligheten ikke svarte til meglerens beskrivelse.

Den 18. oktober tok klagernes datter kontakt med megleren for å høre hva som hadde skjedd. Megleren ga utrykk for at hun oppfattet klagerne som oppegående og ikke så noen problemer med gjennomføringen av salget. Datteren ba om å få oversendt salgsoppgave, egenerklæring og øvrige dokumenter. Salgsoppgave og takstrapport ble i utgangspunktet ikke mottatt, ettersom selgeren ikke ønsket å bruke penger på dette. Noen dager senere mottok klagerne en «sammenrasket» salgsoppgave, basert på en leilighet i 3. etasje. I salgsoppgaven fremgikk hverken størrelsen eller seksjonsnummeret til leiligheten. I tillegg inneholdt den uriktig informasjon om hvilken etasje leiligheten ligger i. Ting virker å være samlet sammen i all hast, uten noen kontroll fra innklagede. Dette kan ikke være lovlig. Når det gjelder selgerens egenerklæring, ble denne fylt ut dagen før klagerne var på visning i leiligheten. Klagerne fikk imidlertid ikke ta med seg denne hjem til gjennomgang.

Innklagedes kommentarer om at datterens involvering handler om fremtidig arv, er usaklig og uten relevans. Uansett er det legitimt å forsøke å forhindre at de man sannsynligvis vil arve, unngår å miste penger på denne måten.

På overtakelsen fikk klagerne hverken anledning til å se seg rundt eller hjelp til å gå over leiligheten. I ettertid har det vist seg at dørene på komfyren og vaskemaskinen var skeive. I tillegg var håndverksarbeidet på kjøkkenet slurvete utført. Det har senere vist seg at var selgeren selv som hadde utført dette arbeidet, uten å opplyse om det.

Innklagede utnyttet det at klagerne hadde inngitt bud på andre leiligheter i komplekset til å skru opp prisen på den aktuelle leiligheten. Innklagede illustrerte at klagerne var bundet av et bud før de i det hele tatt fikk se leiligheten. Budet på 4 600 000 kan ikke være bindende.

Megleren har ikke gitt tilstrekkelig klar informasjon og forsikret seg om at klagerne forstod konsekvensene av valgene som ble tatt. Hver gang klagerne hadde motforestillinger, reagerte megleren med irritasjon. Megleren har heller ikke fulgt opp klagerne tilstrekkelig når det gjelder digitale løsninger.

 

Erstatning

Klagerne har betalt overpris, og følgelig lidt et økonomisk tap, som følge av meglerens håndtering av oppdraget.

Etter innsendelse av klagen, har megleren forestått et ytterligere salg i leilighetskomplekset. Denne leiligheten hadde en prisantydning på 3 290 000 kroner, og er lik klagernes leilighet. I tillegg er den lys og tiltalende. Det faktum at innklagede la ut denne leiligheten til 1 300 000 kroner mindre enn klagerne betalte, viser at klagerne har betalt overpris. Det fremstår unaturlig at prisen har sunket så mye på ett år.

I taksten var det inntatt en oversikt over sammenlignbare omsetninger i området. Prismessig skiller klagernes leilighet seg klart fra de øvrige. Eksempelvis er kvadratmeterprisen for klagernes leilighet 56 790 kroner, mens den varierer mellom 50 649 kroner og 35 385 kroner for de sammenlignbare. Ett år etter klagernes kjøp, ble en helt lik naboleilighet solgt for 1 300 000 kroner mindre enn klagerne betalte. Det er åpenbart at klageren har betalt en markant overpris, og at årsaken til dette er meglers forledelse og manglende rådgivning. Dersom man legger gjennomsnittet til grunn, ville dagens markedspris for klagernes leilighet blitt 3 588 000 kroner.

Klagerne krever erstatning tilsvarende differansen på 1 300 000 kroner. I tillegg har klagerne betalt 32 500 kroner for mye i dokumentavgift som følge av overprisen. Endelig har klagerne pådratt seg advokatkostnader på 25 000 kroner som kreves dekket av innklagede.

Det er fremsatt følgende påstand:

1. Trøndelag Eiendomsmegling AS med org.nr. 914 150 558 skal betale erstatning til [klagerne] etter Nemndas skjønn.
2. Trøndelag Eiendomsmegling AS med org.nr. 914 150 558 skal dekke [klagerne) sine advokatutgifter med kr. 25 000 inkl. mva.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Megleren ble første gang kontaktet av klagerne fordi de ønsket bistand med salg og kjøpshjelp av ny bolig. Klagerne var tydelige på at grunnen til at de ønsket å flytte var rullatorbruk og øvrige helseproblemer som gjorde den daværende bosituasjonen til en belastning. Megleren ble orientert om at klagerne ønsket en leilighet med heis, parkeringskjeller og utsikt. Begge klagerne fremstod som ressurssterke og tydelige på hva de ønsket at megleren skulle bidra med i kjøpsprosessen. Megleren ordnet e-takst av klagernes bolig og satte de i kontakt med banken, slik at de fikk finansieringsbevis og var klare til å kjøpe.

I forbindelse med at megleren skulle selge en tre-romsleilighet med utsikt, heis og parkeringskjeller var klagerne de første hun tenkte på. Megleren tipset klagerne med en gang. Klagerne ba om en privatvisning grunnet egen helsetilstand og fordi de ønsket at datteren skulle være med. Megleren tilbød derfor å gi klagerne en privatvisning helgen før annonsert visning. Klagerne likte leiligheten og ga utrykk for at de ville inngi bud. Megleren foreslo for klagernes datter at hun burde bistå sine foreldre i budrunden, da det var 44 visningspåmeldte og den store interessen kunne medføre mange bud og korte budfrister. Etter visningen takket klagernes datter for at megleren hadde stilt opp i helgen og fortalte at hun var glad for at det var akkurat denne megleren som skulle bistå klagerne.

Etter dette la klagerne inn bud uten bistand fra sin datter. Klagerne hoppet imidlertid av før budrunden var avsluttet da de ikke syntes standarden stod i samsvar med prisen.

Neste mulighet til å kjøpe bød seg da megleren megleren var engasjert til å formilde naboleiligheten. Denne var av samme størrelse som den forrige, men hadde høyere standard og var helt strøken. Også denne gangen ønsket klagerne at datteren også skulle være med på visning, og da var det kun mulighet i helger. Megleren tilbød nok en gang å holde en privatvisning helgen før annonsert visning, slik at både klagerens datter og hennes mann kunne delta. Klagerne ønsket denne leiligheten uansett hva prisen ble. De deltok i budrunden helt frem til 5 000 000 kroner, og boligen ble solgt til 5 100 000 kroner. De deltok også denne gangen uten bistand av sin datter i en svært hektisk budrunde. Denne leiligheten gikk til 1 410 000 kroner over prisantydning.

Senere fikk megleren også i oppdrag å selge naboleiligheten. Denne leiligheten hadde samme størrelse som den forrige, men hadde høyere standard og var helt strøken. Klagerne innga bud og fikk tilslag på denne leiligheten. Klagerne virket svært fornøyde og ga utrykk for at de hadde fått en finere leilighet sammenlignet med de to som de hadde bydd på tidligere. I tillegg hadde denne enda større terrasse og samme utsikt som de to leilighetene i 3. etasje.

Det faktum at klagernes datter sier at kjøpet av denne leiligheten har medført sorg og forvirring, høres helt merkelig ut. Det var klagerne som selv tok kontakt med megleren for å prøve å få i stand en avtale. Det var videre klagerne som presenterte en sum for megleren som de ba henne videreformidle til selgeren. Klagerne hadde kontaktet megleren flere dager i forveien og invitert henne på kaffebesøk uten at megleren visste hva klagernes planer med invitasjonen var. Det tilbudet de presenterte og senere la inn bud på, virket veloverveid, uten at det er av juridisk betydning.

Etter at klagerne hadde fått aksept, ble megleren oppringt av datteren som mente at megleren burde tenke over at hun hadde med gamle folk og gjøre, og at hennes far ikke hadde noen anelse om at de hadde lagt inn bud på de to forestående leilighetene. Datteren mente at megleren burde forstått at hennes far var utilregnelig. Det å stille diagnoser på budgivere faller imidlertid ikke innenfor meglerens ansvarsområde. Det finnes heller ingen lovhjemmel som forbyr folk over en viss alder å kjøpe og selge bolig.

Megleren oppfattet klagerne som oppegående og ressurssterke folk. Dersom det stemmer at den ene klageren er utilregnelig, burde et av barna tatt kontroll tidligere. Heller ikke klagernes finansrådgiver, som hadde hatt tre fysiske møter med klagerne, ga utrykk for at klagerne ikke var i stand til å ivareta egne interesser. Det at megleren foreslo at klagernes datter burde bistå dem i budrundene, var ikke fordi hun hadde mistanke om at klagerne ikke visste hva de gjorde, men fordi de aldri hadde kjøpt bolig før.

Det var først etter at klagernes datter fikk høre at foreldrene hadde kjøpt leilighet off-market, at hun ringte og fortalte at prosessen hadde gått alt for fort og at hennes far ikke var klar over at han hadde kjøpt leilighet. Meglerens inntrykk av klagerne tydet imidlertid på det motsatte.

Klagen kan ikke føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Når det gjelder prosessen vedrørende kjøpet av leiligheten, er det mye påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta forsvarlig stilling til under sin skriftlige saksbehandling. Det samme gjelder om klagerne var normalt oppegående og ressurssterke personer.

Klagerne har anført at det ikke forelå salgsoppgave før bindende avtale om kjøp, og at dette er i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7. Avtale ble inngått 6. oktober 2021 da klagernes bud ble akseptert av selger, kontrakt ble inngått 12. oktober og salgsoppgave utarbeidet 14. oktober. Det følger av dette at megler her har begått en formell feil. Det kan ikke være avgjørende at klagerne hadde vært budgivere på to leiligheter i samme oppgang, og følgelig må antas å ha informasjon om sameiet. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Spørsmålet er hvilke konsekvenser denne feilen eventuelt kan få.

Nemnda nevner først at det ikke kan gjøres noe med kjøpet som sådan. Bindende avtale mellom klagerne og selger ble inngått, og avtalen kan ikke reverseres. For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1, må flere vilkår være oppfylt. For det første må megler ha vært uaktsom, klagerne må ha lidt et økonomisk tap og det må være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagernes eventuelle tap. Nemnda har kommet til erstatningskravet ikke kan føre frem. Klagerne har ikke i tilstrekkelig grad sannsynliggjort at de har lidt et økonomisk tap som følge av at megler ikke utarbeidet salgsoppgave i tide. Når det gjelder de andre klagepunkter mot meglers håndtering av dette salget, står det ord mot ord som nemnda ikke kan ta stilling til.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren hos Trøndelag Eiendomsmegling AS avd. Namsos (DNB Eiendom avd. Namsos) har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å ha utarbeidet salgsoppgave før budet ble akseptert. For øvrig fører klagen ikke frem.