RFE-2022-229

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. januar 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Sandefjord

 

Saken gjelder:               God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I november 2021 inngikk klagerne oppdragsavtale med innklagede om salg av sin enebolig. Boligen ble lagt ut med en prisantydning på 6 400 000 kroner. Partene er uenige i om det ble inngått avtale om en «no cure, no pay»-løsning. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, herunder meglerens salgsstrategi. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke-ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

I forkant av salgsprosessen hadde klagerne kontakt med flere ulike meglerforetak. Innklagede kom på banen med en «no cure, no pay»-løsning. Megleren ga utrykk for at han ville oppnå en mye bedre pris enn de andre meglerne, og at dette forsvarte hans høye provisjon. Klagerne valgte å bruke innklagede ene og alene for å oppnå en bedre pris, til tross for et vesentlig større vederlag. Andre meglere tilbød bedre betingelser, men da uten «garantert» pris. I tillegg har klagerne et langt kundeforhold til innklagede, og så det var derfor liten grunn til å betvile tilbudet. Utfallet ble likevel skuffende, da salgsprisen ikke matchet forventningene. Megleren mente at det ikke var mer å hente, og at klagerne burde akseptere budet. Klagerne tok da for gitt at det var tale om «no cure, no pay», ettersom innklagede ikke oppnådde en høyere pris enn hva andre meglere antydet. Likevel har innklagede fremmet et krav om full provisjon. Klagerne reagerer på dette og føler seg lurt.

 

Salgsstrategi og gjennomføring

Megleren tok full styring i salgsprosessen, også med tanke på utarbeidelse av salgsstrategi og salgsoppgave. Dette er ikke unaturlig med tanke på at «no cure, no pay» var avtalt, men klagerne var ikke på linje med megleren når det gjaldt disse forholdene. Klagerne opplevde at deres venner og bekjente ikke kjente seg igjen i beskrivelsen av boligen i salgsoppgaven og annonser. I likhet med klagerne, opplevde disse at flere kvaliteter ved boligen ikke kom frem. Klagerne unnlot å gjøre dette til en sak ovenfor megler i lys av salgsavtalens karakter.

Gjennom hele salgsperioden møtte det kun interessenter på et par av visningene. I tillegg var det svært liten respons på FINN-annonsen. Det skal riktignok bemerkes at FINN-annonsen var passiv i en periode som følge av lav aktivitet i markedet, nytt regelverk samt oppdatering av takst. Uansett har det totalt sett vært påfallende liten interesse.

Megleren har vist lite kreativitet og engasjement når det gjaldt å skape interesse for boligen, til tross for klagernes innspill.

 

Tekniske standarder, normer og krav
Takstmannen reagerte på formuleringer i salgstaksten fra da klagerne kjøpte boligen, og mente disse kunne skjule brudd på den gjeldende våtromsnormen. I en ny takst ville det fremkomme at det forelå alvorlig mangler som burde utbedres med kostbare tiltak. Slik klageren oppfattet det, var alternativet en kostbar ombygging. Dette ledet til en lang og vanskelig prosess som involverte tidligere selger, hans takstmann, ulike fagmyndigheter, mv. I et brev fra Direktoratet for Byggkvalitet ble det likevel åpnet for at våtrommet kunne være i tråd med normen. I et tilfeldig møte med en fagmann ble klagerne anbefalt montering av waterstop som et enkelt tiltak som ville løse problemet. Avviket var altså ikke et problem.

Klagerne reagerer på at de selv måtte gjennomføre hele utredningen til tross for det er megleren og takstmannen som er fagfolk. Dette kunne blitt en kostbar erfaring dersom klagerne ikke selv hadde tatt ansvar.

 

Kontraktsforlengelse og salg
Klagernes skepsis til meglerens arbeid ble kommunisert ved flere anledninger, og tydeligst i forbindelse med vurdering av en eventuell forlengelse av salgsoppdraget.

Den 22. april informerte klagerne om at de ville vurdere andre kanaler for salg dersom boligen ikke ble solgt innen medio mai. Dette ble også meddelt 29. april, men aldri besvart av megleren. Det er likevel klart at megleren så risikoen for å miste hele oppdraget. Dette bidro til salget skjedde «hals over hode». Ettersom klagerne på dette tidspunktet hadde kjøpt en ny leilighet, og følgelig ønsket å avslutte salgsprosessen, ble prisen akseptert.

Klagerne tok det for gitt at vederlaget skulle reflektere graden av måloppnåelse. Det var jo megleren som konkluderte med hva som var mulig, og kommuniserte at salgsmålet/prisen var utenfor rekkevidde. Klagernes forståelse av at dette måtte få konsekvenser for vederlaget, ble tidlig tatt opp, men avvist av megleren med henvisning til «loven».

Klagerne etterlyste i mai/juni oppgjørsoppstillingen, men mottok ikke denne før i starten av august.

Krav om vederlagsnedsettelse
Det er ikke samsvar mellom meglerens tidsbruk og vederlaget innklagede har beregnet seg. Klageren krever at vederlaget settes ned.

 

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerens verdivurdering er kun et estimat, og ikke en garanti for hva eiendommen blir solgt for. Megleren har utført verdivurderingen i tråd med god meglerskikk, og det fremstår heller ikke bestridt.

Klagerne fikk grundig informasjon om salgsgarantien «Garantert solgt» i forkant av avtaleinngåelsen. Det vises spesielt til informasjonen som fremgikk som en del av oppdragsavtalen, da denne er signert av klagerne. Det bestrides at megleren har gitt annen informasjon enn det som fremgår av salgsgarantien.

«Garantert solgt» innebærer at oppdragsgiver betaler avtalt vederlag og utlegg dersom handel kommer i stand i løpet av oppdragsperioden. Det er på det rene at handelen kom i stand i oppdragsperioden, og derfor ble også klagerne fakturert i tråd med oppdragsavtalen.

Klagerne omtaler «Garantert solgt» som «Garantert resultat». Klagerne nevner også at andre meglere tilbød bedre betingelser, men da «uten «garantert pris». Innklagede har ikke garantert et konkret resultat, og megleren ga heller ingen garanti om pris. Det bestrides at megleren eller innklagede skal ha gitt utrykk for at salg under prisantydning innebærer revisjon/endring av det avtalte vederlaget slik det er satt opp i oppdragsavtalen.

Oppdragsavtalen ble forhandlet og gjennomgått med klageren i forkant av oppdragsinngåelsen. Dermed må klageren anses som fullt klar over avtalevilkårene for oppdraget. Avtalen ble for øvrig oversendt til klageren pr. e-post straks etter avtaleinngåelse, og det kom ingen innvendinger til denne. Videre er heller ikke provisjonen i strid med innklagedes prisliste, og den er innenfor det en megler har anledning til å ta.

Når det gjelder salgsprosessen, er det riktig at megleren tok styring over prosessen og ga best mulig råd til selgeren, på bakgrunn av hans erfaring og som den profesjonelle part. Klagerne fikk oversendt dokumenter for godkjenning i forkant av videre arbeid og publisering av eiendommen. Det ble ikke fremmet noen klager på dette underveis.

Det er ikke et krav at meglere skal ha den type kompetanse som klageren sikter til under punktet «tekniske standarder, normer og krav». Dette må i hovedsak anses å være et forhold mellom takstmannen og klageren. Megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk og det er uansett ikke dokumentert et økonomisk tap.

Når det gjelder kontraktsforlengelse og salget, er det helt vanlig praksis at en megler forlenger et oppdrag. Klagerne valgte selv at eiendommen skulle trekkes fra markedet etter kort tid, ettersom interessen etter første visning var lavere enn man skulle ønske. Det at megleren forlenget oppdraget for å gjøre et nytt forsøk er ikke uvanlig. Innklagede bestrider at dette på noen som helst måte påvirket meglerens vurderinger om bud som forelå og at det hastet med gjennomføring av salg. I dette tilfellet hadde klagerne forsøkt markedet ved to anledninger. Klagerne hadde tatt over ny bolig og budet på 6 000 000 kroner var det beste man kunne oppnå på daværende tidspunkt.

Provisjonssatsen er i tråd med hva megleren ofte tar fra øvrige oppdragsgivere, og kan dermed ikke anses som urimelig høyt. Megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk og i henhold til det avtalte. Det er ikke grunnlag for revisjon av vederlaget.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Når det gjelder vederlaget, var dette regulert i oppdragsavtalen. Selv om det avtalte vederlaget kan fremstå som høyt, er det avtalefrihet. Det at klagerne synes at de fikk en for lav pris sammenholdt med de forventninger megler hadde gitt dem, gir ikke grunnlag for prisavslag. Det er ikke sannsynliggjort at megler rettslig sett hadde forpliktet seg til å oppnå en viss salgssum for eiendommen. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen.

Nemnda finner heller ikke at megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse for øvrig som kan gi grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

 [Klagerne] gis ikke medhold.