Klage nr:
229/08

Avgjort:
04.03.2009

Saken gjelder:
Budgivning, falskt bud og feilaktige opplysninger om betingelser for fellesgjelden

Foretakets navn:
Fokus Krogsveen AS Grünerløkka
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mars 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en leilighet gjennom innklagede som megler. Klagerne påstår at det foreligger et falskt bud fordi budgiver 1 ikke kunne finansiere sitt bud og at innklagede har gitt manglende og/eller feilaktige opplysninger om fellesgjelden og betingelsene for denne.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne fremholder to forhold omtalt som «sak 1» og «sak 2».

«Sak 1» gjelder påstand om «falskt» bud. Klagerne fikk melding fra innklagede om at han hadde fått inn bud (fra budgiver 1) på eiendommen den 28. januar 2008 kl 12.20. Tidligere den dagen, kl 11.08 hadde innklagede fått beskjed om at lånesøknaden fra budgiver 1 ikke kunne innvilges. Klagerne påpeker at innklagede hadde kjennskap til dette over en time før meldingen ble sendt til klagerne.

Klagerne påpeker at det hadde vært lav interesse for eiendommen. Den ble lagt ut 1. september 2007. I løpet av denne perioden hadde det kun kommet inn to bud fra to andre budgivere. Klagerne hadde kjennskap til at det kun var to måneder til selgeren selv skulle overta ny bolig (den 1. april 2008). Klagerne mener de hadde en sterk forhandlingsposisjon som kjøper, og atdenne ble snudd på hodet da det andre budet dukket opp.

Klagerne fremholder også at budet fra budgiver 1 var basert på lån fra X bank. Klagerne har selv lån der, og vet at man da kun fyller ut et skjema på internett.

Klagerne mener at innklagede burde undersøkt budgiverens finansiering på bakgrunn av det enkle budskjemaet med henvisning til finansiering fra denne banken.

Klagerne ringte innklagede og spurte hvordan den første budgiveren hadde reagert på klagernes bud. Innklagede sa han ikke husket hva hun sa, så klagerne sjekket notatet i den detaljerte objektrapporten. Klagerne mener de fant noe avslørende, at innklagede hadde snakket med budgiver 1s finansieringskilde kl 11.08 og at budet ble ført opp kl 12.04. Innklagede har ingen forklaring på dette.

Klagerne ga 1 755 000 kroner for leiligheten. Klagerne mener det hadde vært naturlig for dem å by 1 600 000 kroner, da det siste budet som kom inn i desember var på denne summen og det nærmet seg innflytting. Klagerne visste de var de eneste som var interessert, de hadde finansieringen i orden og kunne vente til prisen falt.

Når det gjelder klagernes bud på 1 700 000 kroner med forbehold den 4. januar 2008, bemerker klagerne at situasjonen var en annen. Innklagede kontaktet klagerne før selgerne skulle legge eiendommen ut for salg igjen. Det var ifølge klagerne naturlig å legge på litt ekstra for å «komme foran i køen». Utgangspunktet for vurderingen var budet i desember på 1 600 000 kroner. Klagerne påpeker at de ikke hadde finansieringen i orden, det var fortsatt tre måneder til selgerne skulle overta ny leilighet og klagerne kunne ikke vite utfallet av eventuelle nye visninger fram til 1. april 2008. Klagerne mener disse grunnene ikke preget klagernes situasjon den 28. januar 2008.

Klagerne ble oppmerksomme på sak 1 den 21. september 2008 i forbindelse med «Sak 2» vedrørende manglende opplysninger om fellesgjelden.

«Sak 2» gjelder manglende opplysninger om fellesgjelden. I salgsoppgaven sto det at renter på månedlige fellesgjelden utgjorde 3 079 kroner. Ut over dette var lånet avdragsfritt frem til 2011. Den 15. oktober 2008 ble det avholdetstyremøte i borettslaget. Det fremkom at avdrag på fellesgjelden som skulle begynne å løpe i juni 2011, begynte å løpe allerede i februar 2008, altså to måneder før klagerne overtok leiligheten. Da klagerne konfronterte selgeren med dette, sa hun at hun skulle betale avdragene fra før klagerne overtok leiligheten. Selgeren har senere gått tilbake på dette.

Klagerne påpeker at de må betale 3 930,92 kroner i måneden istedenfor 3 079 kroner i måneden. I perioden fra februar 2008 til juni 2011 utgjør dette totalt 34 080 kroner.

Klagerne har fremmet krav overfor selgerens eierskifteforsikringsselskap og fått avslag.

Innklagede anfører:

Leiligheten ble lagt ut for salg den 31. august 2007 med prisantydning på 1 900 000 kroner. Etter første visning var det syv interessenter på visningslisten. Innklagede var etter forholdene fornøyd med oppslutningen. Det kom inn et bud på 1 700 000 kroner som klagerne ble orientert om. Klagerne orienterte om at de ikke hadde finansieringen i orden da de var i salgsprosess på egen bolig. Selgerne avslo budet da de ikke ønsket å akseptere bud under prisantydning. Selgerne kom med motbud på 1 950 000 kroner, noe budgiveren ikke kunne gi. Budgiveren sa hun kunne gi
1 800 000 kroner, noe selgerne ikke fant å være av interesse. Dette er årsaken til at «budet» på 1 800 000 kroner ikke fremkommer av budjournalen eller av annen dokumentasjon.

Den 6. desember kom det inn et bud på 1 600 000 kroner. Klagerne ble presentert for budet, men kunne ikke legge inn bud grunnet finansiering. Budet ble avslått.

Den 12. desember ringte innklagede klagerne og fortalte at selgerne hadde kjøpt ny bolig med overtakelse den 1. april 2008. Klagerne ga inn bud på 1600 000 kroner og selgerne ga motbud på 1 750 000 kroner, på smertegrensen deres. Budgiveren hadde ikke anledning til å takke ja til tilbudet.

Klagerne uttrykte hele tiden interesse for leiligheten, men kunne ikke by grunnet manglende finansiering. Leiligheten ble tatt bort fra markedet i julen. Den 4. januar 2008 ga innklagede klagerne anledning til å legge inn bud før leiligheten ble lagt ut på markedet. Klagerne kom da med et bud på 1 70 0000 kroner med diverse forbehold og budet ble avslått. Etter visningene i helgen 26.-27. januar 2008 kom det inn et bud på 1 700 000 kroner, det klagerne kaller et «falskt» bud fra budgiveren som tidligere er omtalt som budgiver1. Kopi av budet er vedlagt klagen og innklagede presiserer at budet var uten noen form for forbehold. Budet ble gjennomgått og det fremgår av finansieringsplanen at budgiver 1 hadde en høy egenkapitalandel, ca 35 % av kjøpesummen, eller 22 % av kjøpesum medregnet fellesgjelden. Dette ga ikke innklagede noen grunn til å tvile på budgiver 1s økonomi. Innklagede fant likevel grunn til å sjekke finansieringen på grunn av den høye andelen fellesgjeld på objektet, samt at budgiver 1 var fransk og ikke norsktalende. Innklagede kontaktet budgiver 1s bankforbindelse kl 11.08 samme dag og det viste seg at budgiver 1 ikke hadde tatt høyde for den høye andelen fellesgjeld, slik at finansieringsbeviset ikke var gyldig på dette tidspunktet. Bankens rådgiver sa at søknaden måtte endres og behandles på nytt. Rådgiveren sa han ville kontakte budgiver 1 for å behandle saken på nytt. Utfallet var åpent og denne prosessen skjedde mens innklagede var i kontakt med klagerne.

Innklagede presiserer at budet var uten forbehold og at det var juridisk bindende overfor selgeren uavhengig av om finansieringen var kommet på plass.

Innklagede utførte sin undersøkelsesplikt og rådet selgerne til ikke å akseptere budet. Innklagede mener han har utført oppdraget i tråd med god meglerskikk.

Klagerne la inn bud på 1 750 000 kroner samme dag. Innklagede forsøkte å få tak i budgiver 1 for å informere om det nye budet og høre om hun har fått tilsagn på den nye lånesøknaden kl 14.39. Innklagede fikk ikke tak i budgiver før 15.30. Budgiver 1 fortalte da at hun ikke fikk tilsagn på den nye søknaden og valgte å ikke forhøye budet.

Klagernes bud hadde en akseptfrist kl 16.00. Selgerne valgte å ikke akseptere budet. Kl. 16.09 ringte innklagede klagerne og fortalte at budgiver 1 ikke forhøyet budet sitt. På dette tidspunktet var klagerne fri fra budet sitt og de kunne i utgangspunktet ha bydd på nytt og med lavere sum. Klagerne og selgerne var i en forhandlingssituasjon om pris. Innklagede mener det er upassende og utidig å kalle innklagede for frekk fordi han formidlet at selgerne ville ha en høyere pris for leiligheten. Innklagedes rolle er å være mellommann mellom partene og forsøke å få dem til å enes.

Selgerne uttrykte at de kunne godta et bud på 1 755 000 kroner, innklagede formidlet dette og klagerne la inn et bud på 1 755 000 kroner. Dette ble akseptert.

Innklagede kan ikke se å ha opptrådt uaktsomt på noen måte. Klagerne hevder de kunne fått leiligheten for
1 600 000 kroner. Innklagede mener dette ikke hadde vært noen realitet da selgernes smertegrense var
1 750 000 kroner. Innklagede viser også til at selgernes far ville kjøpt leiligheten for denne summen og opplyser at dette kan bevitnes av selgerne. Klagerne velger også å bruke budet på 1 700 000 kroner som referanse for hvaselgerne var villige til å akseptere. Innklagede mener dette blir feil. Innklagede påpeker at man uansett må opp til det prisnivået selgeren Varme hilsener fra villige til å akseptere. I dette tilfellet gikk selgerne med på å akseptere et bud på 1 755 000 kroner.

Innklagede mener klagerne ikke har noe rettmessig krav i sak 1.

Hva gjelder sak 2, har klagerne fått feilaktige opplysninger om fellesgjelden og betingelsene for denne. Innklagede mener forholdet er beklagelig, men påpeker at verken innklagede eller selgerne var klar over at avdragene på det ene av borettslagets tre lån begynte å løpe allerede i februar 2008. Dette fremgår ikke av opplysningene fra forretningsfører, og det virker ikke som om styreleder har vært klar over dette.

Selgernes forsikringsselskap har konkludert med at det ikke foreligger grunnlag for prisavslag eller at det foreligger en rettslig mangel. Innklagede velger derfor å ikke gå nærmere inn på saken.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av «falskt» bud og feilaktige opplysninger om fellesgjeld.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53/29. juni 2007 nr. 73.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning foreligger det ikke et falskt bud. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det i dette tilfellet var kritikkverdig å videreformidle budet som forelå. Det var ikke bekreftet et endelig avslag fra bankens side på formidlingstidspunktet og budgiver 1 hadde blitt juridisk bundet av sitt bud dersom selgerne hadde akseptert dette. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk eller erstatningsbetingende uaktsomt.

I salgsoppgavens punkt om andel fellesgjeld står det «Borettslagets fellesgjeld er bundet på 3,7 % fastrente frem til 01.08.09. Dette gir svært gunstig finansiering. Fellesgjelden er avdragsfri frem til 2011. Mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjelden». Videre fremgår det i punktet om andel felleskostnader «Kr. 4.985,- som inkluderer Renter på andel fellesgjeld, varmtvann, kommunale avgifter, bygningsforsikring, trappevask, vedlikehold, forretningsførsel m.m. Fellesgjelden er bundet med 3,7 prosent rente. Av husleien er kr.1.906,- felleskostnader og 3.079,-renter på andel fellesgjeld». På styremøtet den 15. oktober 2008 kom det ifølge klageren frem at deler av avdrag på fellesgjelden som skulle begynne å løpe 2011, begynte å løpe februar 2008. Det er dokumentert ved brev fra styreleder at økningen i felleskostnadene skyldes at borettslaget hadde tre lån, hvor av to av dem var avdragsfrie til 2011, mens man på det tredje lånet må begynne å betale avdrag i februar 2008. Det fremgår også av brevet at «Styret har i flere år jobbet ut fra at fellesgjelden i Brl. var avdragsfritt frem til 2011. Dette har også undertegnede fått bekreftet fra (…) pr telefon».

Innklagede har basert opplysningene i salgsoppgaven på årsberetningen 2006, hvor det i punkt 8 om kostnadsutvikling for 2007 fremgår at lånet til husbanken på kroner 13 548 000 er avdragsfritt frem til 2011 og at renten er bundet på 3,7 prosent nominell rente frem til mai 2009. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt kritikkverdig ved å basere seg på disse opplysningene.

Reklamasjonsnemnda har for øvrig merket seg at opplysningene i salgsoppgaven er fastrente til 1. august 2009, mens i årsberetningen står det fastrente til mai 2009. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om denne feilen får noen betydning.

Hva gjelder avdragene som ble betalt i perioden før klagerne overtok leiligheten, er dette et forhold mellom kjøper og selger som ikke behandles av Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.