RFE-2022-234

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. januar 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Tommy Ravndal
Advokatfirmaet Nova DA

 

Innklaget:                      Meland Eiendomsmegling AS (tidligere Eie Grenland)

v/advokat Margit Himle

Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:               Meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I november 2020 kjøpte klageren en enebolig formidlet gjennom innklagede foretak for 4 350 000 kroner. Boligen var markedsført med fire soverom, hvorav to av disse befant seg i underetasjen. Senere viste det seg at underetasjen ikke var godkjent for varig opphold. Det var kun opplyst om den manglende godkjenningen i selgers egenerklæringsskjema og boligsalgsrapporten, som lå vedlagt salgsoppgaven. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin opplysningsplikt, herunder opptrådt i strid med god meglerskikk, ved å ikke opplyse om dette forholdet i selve salgsoppgaven. Videre om det gir klageren rett på erstatning, og krav på dekning av sakskostnader.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Meglerens opplysningsplikt – ansvarsgrunnlag

Boligen ble markedsført å passe for barnefamilier, hvorav det i både salgsoppgaven og annonsen på Finn.no fremgikk følgende:

 

«Velkommen til [adresse] i [by]!

Attraktiv og innholdsrik enebolig som ligger flott plassert på [sted]. Boligen holder en normalt god standard som applerer til barnefamilier. Boligen er gjennomgående lys og med god planløsning. Eiendommen gir et svært godt inntrykk med en pent opparbeidet uteplass som blant annet har sydvestvendt terrasse på 140 m2 og svømmebasseng. Dette er alt i alt en flott eiendommen som passer for mange!»

Boligen var også markedsført med et primærareal på 161 kvadratmeter og fire soverom. To av soverommene befant seg i underetasjen.

Etter overtakelsen oppdaget klageren at underetasjen ikke var godkjent for varig opphold, og at den heller ikke tilfredsstiller forskriftskravene for å kunne bli godkjent. Dette medfører at rommene omtalt som soverom i salgsoppgaven, ikke lovlig kan benyttes til dette formålet. Boligen har bare to soverom, og ikke fire slik som markedsført.

Salgsoppgaven inneholder ingen konkrete opplysninger om at underetasjen ikke kan benyttes til varig opphold. Megleren har tvert imot fremhevet at dette er en stor og innholdsrik bolig over to plan med fire soverom. Videre sto det at boligen appellerer til barnefamilier, noe som følgelig forutsetter at den har mer enn to soverom. Megleren har til og med opplyst at underetasjen ikke er godkjent for utleie, uten å spesifisere at den ikke kan benyttes til varig opphold.

Det er i underetasjen lav takhøyde og små vinduer med for lite lysinnslipp, i tillegg mangler det rømningsveier. Disse forholdene er synlige for en profesjonell aktør, og burde derfor ha vekket oppmerksomheten hos megleren. Dette til tross for at megleren ikke er bygningskyndig. Kravene til oppholdsrom er elementær kunnskap som megleren burde være godt kjent med. Han hadde også tilgang til selgers egenerklæringsskjema der det var krysset av nei på spørsmålet om innredning/endring av kjeller var godkjent. Megleren hadde således tilstrekkelige holdepunkter for å markedsføre boligen annerledes, og uansett sørge for at interessenter var innforstått med at underetasjen ikke lovlig kunne benyttes som varig oppholdsrom, herunder som soverom.

I august/september 2022 la klageren boligen sin ut for salg til en prisantydning på 5 190 000 kroner. Boligen ble til slutt solgt til en pris på 5 200 000 kroner. Prisantydningen reflekterer at man gjorde et ærlig forsøk på å oppnå en best mulig pris, og var ca. 20 prosent mer enn hva klageren betalte i 2020. Den gjennomsnittlige prisutviklingen i området har ifølge Eiendomsverdi.no vært på 21 prosent.

Den oppnådde prisen skyldes i stor grad at klageren har pusset opp, utbedret det elektriske anlegget, renovert bad og utbedret fuktskader. I tillegg har man oppgradert de fleste overflater, og laget et kinorom. Det er foretatt oppussingsarbeider til en kostnad på 250 000-300 000 kroner. Klageren har innhentet uttalelse fra en megler i et annet foretak om at eiendommen fremstår vesentlig bedre ved salget i 2022 enn ved kjøpet i 2020. Hvilket understreker at oppussingen og utbedringen har hatt betydning for den oppnådde salgssum.

Som salgsoppgaven fra 2022 viser, ble boligen markedsført med to soverom i stedet for fire. Videre var det inntatt opplysninger vedrørende lovligheten av underetasjen. Klageren har også lojalt besvart spørsmålene i egenerklæringsskjemaet. Dette har åpenbart hatt betydning for hvilken pris har vært mulig å oppnå, men som det fremgår av en megleruttalelse innhentet av klageren, er det vanskelig å sette et konkret beløp.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 at megleren har en omsorgsplikt overfor både kjøper og selger. I dette tilfellet har selgerens interesse i å oppnå best mulig pris gått på bekostning av meglerens plikt til å gi potensielle kjøpere riktige opplysninger om eiendommen. Megleren har således brutt kravet til god meglerskikk

Videre er markedsføringen i strid med markedsføringsloven. Det er villedende å markedsføre underetasjen med to soverom og stue i både salgsoppgaven og annonsen på Finn.no. Det er også inntatt bilder, uten å presisere at rommene ikke er godkjent til den forutsatte bruken, jf. markedsføringsloven § 8. I den forbindelse vises det til RFE-2021-231.

Videre foreligger det brudd på meglerens opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Megleren er underlagt en streng opplysningsplikt. Det følger av denne at potensielle kjøpere skal få informasjon som har betydning for handelen før budgivning. Videre plikter megleren å gi opplysningen på en klar og tydelig måte, slik at kjøperen får opplysningen med seg og forstår innholdet av denne.

Det vises til LB-2015-132944 som gjaldt krav om prisavslag etter avhendingsloven etter kjøp av en bolig hvor kjelleretasjen var ominnredet til bolig uten godkjenning av plan- og bygningsmyndighetene. Sammenlignet med faktum i dommen, var det ikke gitt like klare og tydelige opplysninger til klageren. Klageren ble ikke gitt klare opplysninger som skulle tilsi at større deler av underetasjen ikke er godkjent for varig opphold og bruk som forespeilet gjennom bilder og opplysninger i salgsoppgaven. Det er kun opplyst at underetasjen ikke er godkjent for utleie. Denne opplysningen sett i sammenheng med at det ikke gis annen informasjon om bruken, blir følgelig misvisende overfor en kjøper som ikke skal leie ut underetasjen, men ha det til eget bruk.

Det vises til nemndas avgjørelse RFE-2010-155, som gjaldt meglerens opplysningsplikt hvor et kjellerrom var benyttet som soverom i strid med byggeforskriftene. Nemnda presiserte her at megleren har en selvstendig og skriftlig opplysningsplikt. I likhet med herværende sak hadde megleren en plikt til å formidle opplysningen om at kjellerrommet ikke var godkjent på en klar og utvetydig måte. For klagerens del dreier seg om store deler av underetasjen, som utgjør 43 prosent av boligens totale primærareal, noe som gjør det desto mer klanderverdig.

Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ikke fremheve opplysningen i salgsoppgaven. I tillegg skulle det vært opplyst om den manglende godkjenningen i både bildeteksten og planskissen, da dette gjøres i de fleste boligsalg der rom er markedsført med en bruk som ikke er godkjent.

 

Meglerens uavhengighet

Eiendommen befinner seg i en by hvor meglerforetaket ikke har sitt nedslagsfelt. Klageren har i etterkant av kjøpet fått et sterkt inntrykk av at megleren har en nær relasjon til selgeren av boligen. Dette kan underbygges ved at eiendommen ble solgt gjennom en megler som arbeider i et annet geografisk område. Klageren har fått med seg enkelte uttalelser som kan tyde på en familienær relasjon, som blant annet at megleren og selgeren skulle feire jul sammen. Det vises til eiendomsmeglingsloven § 5-3, hvor det fremgår at megleren ikke skal formidle eiendommer der det foreligger en relasjon som kan svekke tilliten til meglerens uavhengighet. Meglerforetaket har tilbakevist at megleren og selgeren er i familie, men det etterlater likevel et inntrykk av at prosessen ikke har vært så ryddig som man kan forvente.

 

Krav om erstatning – årsakssammenheng og økonomisk tap

Det foreligger et erstatningsmessig økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng. Klageren vil enten måtte gjennomføre utbedringstiltak for å få underetasjen godkjent for varig opphold, eller bli påført et økonomisk tap i form av verditap som følge av at underetasjen ikke er godkjent.

For at underetasjen skal bli godkjent, må all innredning fjernes, og det må pigges for å oppnå tilstrekkelig takhøyde. Takstmann har beregnet utbedringskostnaden til 1 239 907 kroner.

En megler fra et annet foretak har vurdert verditapet som følge av manglene ved eiendommen til mellom 1 350 000 og 1 550 000 kroner. Dette omfatter også andre avvik, utover det som danner grunnlag for kravet mot meglerforetaket, men hvor den ulovlige underetasjen er av stor betydning. Klageren ber nemnda om å foreta en skjønnsmessig fastsettelse av erstatningen med utgangspunkt i fremlagte reklamasjonsrapport og megleruttalelser.

Videre krever klageren erstatning for sine kostnader til juridisk og fagkyndig bistand i forbindelse med kravet.

Det nevnes for ordens skyld at klageren har inngått forlik med selgers boligselgerforsikringsselskap på 275 000 kroner for øvrige mangler ved eiendommen, som fuktskader og elektrisk m.v.

På vegne av klageren er det fremsatt følgende påstand:

«Meland Eiendomsmegling AS/[megleren] betaler in solidum erstatning til [klageren] etter nemndas skjønn, med tillegg av lovens forsinkelsesrente.»

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Ansvarsgrunnlag

Det er korrekt at det ikke ble opplyst i selve salgsoppgaven om at kjelleretasjen, herunder to av soverommene, ikke er godkjent for varig opphold. Dette kan gi grunnlag for kritikk mot megler. Det foreligger imidlertid ikke ansvarsgrunnlag for innklagde, ettersom forholdet er uttrykkelig opplyst i vedleggene til salgsoppgavens, samt opplyst om på visning.

I selgers egenerklæring punkt 16 var det opplyst at kjelleren er innredet /bruksendret uten at tiltaket er godkjent hos bygningsmyndighetene. Den samme opplysningen er gitt i boligsalgsrapporten, hvor det under avsnittet «Sjekkliste dokumentasjon» fremgikk følgende:

«Plantegninger og snitttegninger er fremlagt og vurdert. Ombygging av kjeller fra opprinnelig tilleggsdel og til dagens bruk som hoveddel er ikke byggemeldt og godkjent»

Det må legges til grunn at klageren har lest gjennom disse sentrale vedleggene før budet ble inngitt, og med det var kjent med forholdet. Manglende godkjenning av kjelleretasjen ble også opplyst om, og var et tema, på visning der selger også var til stede.

Klager var dermed informert om og innforstått med at kjelleretasjen manglet godkjenning. Når det gjelder klagerens anførsel om brudd på markedsføringsloven, er innklagde enig i at det med fordel kunne vært beskrevet i salgsoppgaven at to av soverommene ikke var godkjente for varig opphold. Markedsføringen var imidlertid ikke villedende, ettersom samme informasjon fremkom av vedleggene til salgsoppgaven.

 

Årsakssammenheng og økonomisk tap

Klageren er under enhver omstendighet ikke påført noe økonomisk tap. Boligen ble kjøpt av klageren i november 2020 for 4 350 000 kroner, og videresolgt den 27. september 2022 til en pris av 5 200 000 kroner. Dette viser at boligen har oppnådd en prisstigning på over 20 prosent, og med det har fulgt den gjennomsnittlige prisøkningen i markedet.

 

Påstand/avslutning

Det bestrides med dette at det foreligger erstatningsgrunnlag i saken. Prinsipalt bestrides ansvarsgrunnlag, subsidiært bestrides at klager er påført noe økonomisk tap.

Innklagde vil på bakgrunn av ovennevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre fram.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 Saken gjelder brudd på meglerens opplysningsplikt, herunder god meglerskikk, og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Meglerens opplysningsplikt – erstatningsansvar
Nemnda finner det klart at megler har misligholdt sin opplysningsplikt når det gjelder markedsføringen av boligen med fire soverom, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Innklagede har også erkjent at megler her kan kritiseres, men det bestrides at megler har vært uaktsom. Nemnda er ikke enig i det. Megler har vært erstatningsbetingende uaktsom, og meglerforetaket er erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret for det eventuelle økonomiske tapet klageren har lidt som følge av meglers forsømmelse.

 

Økonomisk tap

Nemnda finner ikke at klageren i tilstrekkelig grad har sannsynliggjort at han har lidt et økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren til Meland Eiendomsmegling AS (Eie Grenland) har vært erstatningsbetingende uaktsom. Erstatningskravet fører ikke frem.