RFE-2022-257

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. januar 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Wenche Wiblemo

 

Innklaget:                      Privatmegleren Sædberg & Lian

v/advokat Truls Holm Olsen

Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:               Tvangssalg. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I 2018 var innklagede foretak oppnevnt som medhjelper i et tvangssalg av en enebolig. Klageren inngav et bud på 3 050 000 kroner som ble stadfestet ved kjennelse av Kristiansand tingrett 18. desember 2018. I tillegg til kjøpesummen betalte klageren tinglysningsgebyr tilsvarende 76 775 kroner. Etter kjøpet, ble klageren gjort kjent med at deler av eiendommens garasje, mur og levegg var oppført på naboens eiendom. Naboen fremmet krav mot klageren, og saken endte med forlik i jordskifteretten. Spørsmålet i denne saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, ved å tilbakeholde informasjon om grenseoverskridelsen.

Totalt utgjør klagerens erstatningskrav 206 707 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Til tross for at megleren visste at deler av garasjen, muren og leveggen var oppført på naboens eiendom, ble ikke klageren opplyst om dette under salgsprosessen. Da klageren ble gjort oppmerksom på grenseoverskridelsen, tok hun kontakt med megleren. Naboen tok saken til Jordskifteretten, og det medførte at klageren enten måtte rive garasjen eller betale naboen 200 000 kroner.

Innklagedes påstand om at klageren skulle påberopt seg foreldelse som avvisningsgrunnlag i jordskiftesaken, stemmer ikke. Siden det fremgår av jordskiftesaken at det foreligger grenseoverskridelse, kan ikke foreldelse anføres som grunnlag for å erverve eiendomsrett til deler av naboens eiendom. Grunnlaget måtte i så fall vært hevd, men det er utelukket i dette tilfellet.

I motsetning til megleren, fikk ikke klageren noe varsel om grenseoverskridelsen under salgsprosessen. Hun ble ikke informert om meglerens kontakt med naboen, og hun mottok ikke opplysninger fra kommunen om at takskjegget muligens lå over naboens eiendom. Dersom klageren hadde fått denne informasjonen, kunne hun selv foretatt undersøkelser eller avstått fra å kjøpe eiendommen.

Da naboen igangsatte jordskiftesaken, tok klageren kontakt med megleren som uttrykte at det ikke var noe å bry seg om, og at naboen ikke hadde noen sak. Klageren fikk først vite om kontakten mellom megleren og naboen etter jordskiftesaken var igangsatt. Naboen opplyste da om at han hadde gitt megleren beskjed om forholdet da eiendommen ble annonsert.

Ved et tvangssalg skal medhjelperen innhente og kontrollere de samme opplysningene som ved et frivillig salg. Selv om det er et tvangssalg, kan megler likevel ta kontakt med selger for å innhente opplysninger om eiendommen. I dette tilfellet oppgav ikke selgeren noen opplysninger, og det synes heller ikke som om megleren tok kontakt med ham. Hadde det vært salg av eiendom fra dødsbo, hadde man hatt forståelse for at det var en begrenset mulighet for innhenting av opplysninger.

Dersom tidligere eier ikke bidrar med opplysninger om eiendommen, er det viktig at megleren videreformidler all informasjon vedkommende har. Det er nærliggende å tro at naboen i dette tilfellet informerte megleren om grenseoverskridelsen slik at megleren kunne videreformidle det til potensielle kjøpere. Dersom naboen ikke hadde informert megleren om grenseoverskridelsen, hadde han akseptert den.

Naboen skulle komme tilbake til saken, og megleren burde fulgt opp dette. Det kan ikke legges til grunn at saken var løst da naboen ikke tok kontakt igjen. Det kan tenkes at naboen måtte vente med å reise sak for jordskifteretten frem til eiendommen hadde ny hjemmelshaver. Megleren har uansett plikt til å informere om forhold rundt salget som kan få betydning for kjøper.

Eiendommen var markedsført med dobbel garasje uten garasjeporter. Garasjeportene ble satt opp av klageren etter overtakelsen. Hun fikk ingen varsling om noen kommende tvist. Dersom klageren visste at hun risikerte å havne i en tvist, hadde hun aldri satt opp garasjeporter, og hun hadde tatt høyde for det ved budgivningen. Eiendommen ble markedsført på feilaktig vilkår, noe som igjen gav feilaktig grunnlag for budrunden.

Det foreligger ingen uavklarte forhold i saken. Megleren har ikke videreformidlet informasjon til klageren, og hun burde foretatt ytterligere undersøkelser om mulig tvist. Siden megleren ble informert, kunne hun tatt forbehold om mulig usikkerhet knyttet til grenseoverskridelsen.

Med bakgrunn i sakens dokumenter er vilkårene for å kreve erstatning oppfylt. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og det foreligger brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten.

Klageren har lidt et tap på 206 707 kroner som hun krever erstattet.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Avvisning

Klagerens nabo samtykket til tiltaket da kommunen gav tillatelse for bygging og igangsettelse av garasjen 16. juni 2009. Selv om det ikke fremkommer av saken, legges det til grunn at tiltaket ble ferdigstilt senest innen tre år etter at tillatelsen ble gitt, altså 16. juni 2012.

Byggetillatelsen forutsatte at garasjen skulle plasseres henholdsvis 0,25 og 0,5 meter fra nabogrensen, men mot naboens eiendom. Opplysninger fra kommunen viser imidlertid at garasjen ble plassert på grensen, og at takskjegget var plassert delvis over grensen.

Det er uvisst for innklagede om naboen reklamerte på grenseoverskridelsen overfor den tidligere eieren. Ut fra opplysningene i saken synes det imidlertid ikke tvilsomt at naboen var klar over at garasjen var feilplassert, og det må legges til grunn at han var kjent med det allerede på byggetidspunktet. Siden det hadde gått mer enn tre år siden garasjen ble oppført til naboen reklamerte, var kravet foreldet når saken ble forlikt i jordskifteretten. Naboens krav burde vært avvist av klageren, og hun kan således ikke bygge kravet mot megleren på et foreldet krav. Siden innklagede ikke har alle opplysningene i saken, understrekes det at foreldelsesvurderingen er basert på et noe begrenset faktagrunnlag. Innklagede har påpekt dette overfor klageren, men har ikke mottatt noe ytterligere informasjon om dette spørsmålet.

 

God meglerskikk

Innklagede har innhentet opplysninger fra kommunen i samsvar med god meglerskikk. Dokumentene ble vedlagt salgsoppgaven, og det fremgikk av disse at det forelå usikre grenser. Kartet, som også var vedlagt salgsoppgaven, viser at garasjen var plassert på grensen til naboeiendommen.

Underveis i salgsprosessen fikk megleren en henvendelse fra naboen angående plassering av garasjen. Megleren kontaktet kommunen som informerte om at garasjen stod på grensen i henhold til de godkjente tegningene. Videre uttrykte de at takskjegget derimot kunne ligge litt over på naboeiendommen. Etter megleren orienterte naboen om dette, uttrykte naboen at han skulle komme tilbake til saken. Dette gjorde han imidlertid ikke. Sett hen til tiden som var gått siden oppføringen av garasjen, la megleren til grunn at plasseringen av garasjen var avklart mellom klageren og naboen, samt at den var i samsvar med byggetillatelsen. Det påpekes at saken dreier seg om et tvangssalg, hvor selgeren ikke oppgav noen opplysninger om eiendommen.

Som følge av meglerens undersøkelser samt informasjonen i salgsoppgaven om usikre grenser, kan innklagede vanskelig se at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Når det gjelder det økonomiske tapet, omfattet forliket fra jordskifteretten flere forhold enn kun plasseringen av garasjen. Forliket omfatter blant annet plassering av leveggen og muren som delvis skal fjernes. Klageren har også fått anledning til å bruke naboeiendommen for å vedlikeholde garasjen, men dette var allerede inntatt som en forutsetning i byggetillatelsen fra 2009. Forliksavtalen og forlikssummen kan derfor ikke danne grunnlag for et eventuelt krav mot megleren.

Slik det fremgår av det ovennevnte, foreligger det noen uavklarte forhold i saken. Prinsipalt bør den avvises under henvisning til at den ikke lar seg behandle uten at det i særlig grad vil gå utover nemndas effektivitet.

 

Innklagedes påstand:

 

«1. Klagen avvises

2. Subsidiært megler har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

 

Spørsmålet om avvisning

Innklagede har gjort gjeldende at klagen avvises. Nemnda finner det klart at det ikke er grunnlag for å avvise saken fra behandling i nemnda ut fra klagerens håndtering av saken i jordskifteretten.

 

Meglers opplysningsplikt

Utgangspunktet er at megler ved et tvangssalg skal innhente og kontrollere opplysningen på samme måte som ved et frivillig salg. Nemnda legger også til grunn at megler på vanlig måte innhentet opplysninger fra kommunen.

I salgsoppgaven under punktet tomt står det at tomten er skylddelt, men ikke oppmålt. I eiendomsopplysninger fra kommunen punkt 6 er det opplyst under matrikkelbrev at det er «usikre grenser». Spørsmålet er om det var tilstrekkelig at disse eiendomsopplysningene var vedlagt salgsoppgaven, eller om dette også burde vært sagt uttrykkelig under punktet tomt. Nemnda har kommet til at megler skulle opplyst uttrykkelig i selve salgsoppgaven at tomtegrensen var usikker, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

 

Erstatningskravet

Spørsmålet er om klageren har lidt et økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse vedrørende opplysningen om at tomtegrensen var usikker. Klagerens erstatningskrav er i hovedsak knyttet til forliket med naboen i jordskifteretten. I realiteten krever klageren her regress av innklagede. I slike tilfeller må den som søker regress for inngått forlik, sikre etterprøvbarhet for at betingelsene for forliket var til stede. Dette har en side til klagerens tapsbegrensningsplikt.

Det fremgår ikke av saken at klageren var rettslig forpliktet til å betale 200 000 kroner. Klageren kan ikke da bare nå vende seg til innklagede og kreve at meglerforetaket skal refundere henne beløpet. Det samme gjelder rettsgebyret. Erstatningskravet fører derfor ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

 Megleren til Privatmegleren Sædberg & Lian har ikke overholdt opplysningsplikten vedrørende at tomtegrensen var usikker. Erstatningskravet fører ikke frem.