RFE-2022-259
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. januar 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: OBOS Eiendomsmeglere AS avd. Lambertseter
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I august 2022 kjøpte klageren en andelsleilighet som innklagede formidlet for 3 970 000 kroner. Leiligheten hadde en prisantydning på 4 200 000 kroner, og var markedsført med tilhørende hvitevarer. Ved overtagelsen var det imidlertid kun ovnen som stod igjen. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å markedsføre boligen med medfølgende hvitevarer, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 5 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Under punktet «Informasjon om boligen» i salgsoppgaven, stod det at «Hvitevarer på kjøkken medfølger». På visningen var det en frittstående ovn, kjøleskap og fryser på kjøkkenet. I tillegg bekreftet megleren at hvitevarene avbildet i salgsoppgaven fulgte med. På overtakelsen var det imidlertid kun ovnen som stod igjen.
Klageren har forsøkt å klage, men megleren har ikke vist vilje til å løse problemet. Etter gjentatte henvendelser kom megleren med et tilbud om kompensasjon på 2 000 kroner. Dette beløpet kan ikke sies å dekke både fryser og kjøleskap. Klageren har bedt om enten
5 000 kroner i kompensasjon, eller at innklagede fremskaffer og leverer lignende hvitevarer til leiligheten. Det stemmer at det er tale om enkle, eldre hvitevarer, noe som er bakgrunnen for at megleren har fått tilbud om å anskaffe lignende og fungerende hvitevarer i stedet for en kompensasjon. Dette tilbudet har imidlertid blitt avslått.
Klageren fikk ikke tilsendt salgsoppgaven der det står at hvitevarene ikke medfølger, før etter at han hadde inngitt bud.
Megleren har opptrådt svært uprofesjonelt i forbindelse med salget. Klageren har blant annet blitt truet med at han aldri vil få kjøpt eller solgt bolig gjennom innklagede i fremtiden. Dette utgjør ikke noe selvstendig klagepunkt, men bidrar til at klageren ikke ønsker å godta et for dårlig kompensasjonstilbud.
Klageren krever 5 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Leiligheten ble annonsert på Finn.no og innklagedes hjemmesider 8. august 2022. I Finn-annonsen og salgsoppgaven var det opplyst at hvitevarene på kjøkkenet fulgte med. Salgsoppgaven var godkjent av selgeren. Den 11. august 2022 ble imidlertid megleren gjort oppmerksom på at selgeren hadde annonsert hvitevarene for salg, og at kjøleskapet og fryseren var solgt. Megleren oppdaterte derfor informasjonen i nettannonser og salgsoppgave til at kun komfyr på kjøkken fulgte med.
Klageren registrerte seg som interessent 9. august. Det ble gjennomført visning 14. august, og kjøperen innga bud 15. august. Det ble deretter gjennomført en ny visning 21. august før klagerens bud ble akseptert 22. august. Den 31. august fikk klageren tilsendt vedlegg til kjøpekontrakten pr. e-post. Her ble både den korrekte salgsoppgaven oversendt i egen e-post, samt den opprinnelige som inneholdt feil opplysning. Det er selvfølgelig uheldig at den opprinnelige salgsoppgaven ble oversendt, men det endrer ikke det faktum at klageren også fikk tilsendt den korrekte salgsoppgaven.
Klageren klager på bakgrunn av informasjon i den første salgsoppgaven som ble lagt ut. Det vil imidlertid alltid kunne skje endringer i løpet av en salgsprosess. Dersom det skjer endringer i salgsmateriellet, er standard rutine at informasjonen oppdateres og det sendes ut informasjon til registrerte interessenter om hva endringen består i. Innklagede kan ikke dokumentere at dette har blitt gjort i det konkrete tilfellet.
Den aktuelle endringen i salgsoppgaven gjelder løsøre og tilbehør av eldre type som er opplyst å medfølge. Boligen er solgt som et oppussingsobjekt. De to hvitevarene det er snakk om, er en mindre fryser og et mindre kjøleskap av eldre dato. Denne typen hvitevarer legges som regel ut under «gis bort», eller selges billig på Finn.no.
En kjøper har, uavhengig av megler opplysningsplikt, en selvstendig plikt til å holde seg oppdatert når det gjelder opplysninger om boligen og undersøke forhold i forkant av kjøpet. De korrekte opplysninger har her blitt rettet i god tid før kjøpet, og gjort tilgjengelige i alle kanaler, også i de nedlastbare dokumenter.
Megleren kan ikke lastes for at klageren ikke oppdaterte seg på boliginformasjonen på kjøpstidspunktet. Klageren har derfor i utgangspunktet ikke rett på erstatning. Innklagede strekker seg langt for å møte kunder som ikke er fornøyde, og valgte her å komme klageren i møte da de ikke kunne dokumentere at det er gått ut beskjed om rettelse i salgsoppgaven. Innklagedes tilbud om en kompensasjon på 2 000 kroner for eldre hvitevarer uten garanti for restlevetid, og i en situasjon der korrekte opplysninger er gitt i god tid, må anses som bra.
Klagerens krav om 5 000 kroner er udokumentert og uforholdsmessig høyt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Det er på det rene at leiligheten opprinnelig ble markedsført med at hvitevarer på kjøkkenet fulgte med, men at bare komfyren stod igjen. Salgsoppgaven ble riktignok på dette punkt senere endret, men megler informerte ikke klageren om at salgsoppgaven ble endret vedrørende hvitevarer. Klageren mottok både den opprinnelige og nye salgsoppgaven, men det kan ikke forventes at klageren skulle oppdage endringen som hadde skjedd vedrørende hvitevarer.
Nemnda har kommet til at megleren ikke har overholdt opplysningsplikten vedrørende hvitevarer, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Erstatning
Klageren har krevd 5 000 kroner i erstatning. Innklagede har tilbudt 2 000 kroner. Det dreier seg om brukte hvitevarer, og nemnda finner at innklagedes tilbud er passende. Klagerens krav er for øvrig ikke nærmere underbygget.
Konklusjon
Megleren til OBOS Eiendomsmegling AS avd. Lambertseter har ikke overholdt opplysningsplikten. Meglerforetaket må betale 2 000 kroner i erstatning til [klageren].