RFE-2022-260
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. januar 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie/Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: NEM Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Endring av overtakelsesdato. God meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I august 2022 kjøpte klageren og hans samboer en enebolig som innklagede formidlet for 3 650 000 kroner. I sitt vinnende bud hadde klageren ønsket overtakelse 1. oktober 2022. Etter budaksept ble klageren oppringt av megleren som forklarte at det hadde oppstått uenighet mellom selger og megler rundt overtakelsesdatoen. Klageren oppfattet at selgeren ønsket å flytte overtakelsen til 20. oktober, noe han kunne akseptere. Megleren mener imidlertid at det i telefonsamtalen ble formidlet at selgeren ikke kunne garantere overtakelse før et sted mellom midten og slutten av november. Klageren mener at megleren burde sørget for notoritet over hva partene eventuelt har blitt enige om vedrørende overtakelse. For å fremskynde overtakelsen, inngikk klageren en privat avtale med selgeren om kjøp av innbo og løsøre for 35 000 kroner. Klageren krever at innklagede erstatter ham halvparten av dette beløpet. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 17 500 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Den 26. august 2022 klokken 11:31 innga klageren et bud på 3 650 000 kroner med frist til klokken 12:00 samme dag. Budet var uten forbehold, men med ønsket overtakelse 1. oktober. Til tross for at klageren var eneste budgiver, måtte budets frist forlenges til klokken 12:20 grunnet forhold mellom selger og megler. Klageren forlenget motvillig budfristen og budet ble akseptert klokken 12:19.
Samme dag klokken 13:46 ble klageren oppringt av megleren. Det hadde oppstått uenighet mellom selger og megler rundt overtakelsesdato. Slik klageren hørte det, ønsket selgeren å forskyve overtakelsesdatoen til 20. oktober. Klageren aksepterte dette.
I etterkant mottok klageren kjøpekontrakten. Overraskelsen var stor da det fremkom at overtakelsesdatoen var satt til 21. november – nesten tre måneder etter aksepten. Dette gjorde logistikken vanskelig og skapte mye merarbeid for klageren og hans familie, spesielt fordi de i denne perioden leide bolig. Klageren påpekte ovenfor megleren at hans bud med overtakelse 1. oktober må være bindende, og at en telefonsamtale, der klageren enten har hørt feil eller megleren har feilinformert, vanskelig kan overstyre dette. Klageren stiller seg spørrende til hvorfor han skulle skrevet e-post om overtakelse 21. oktober, dersom han uttrykkelig hadde fått beskjed om overtakelse tidligst 15. november.
Innklagedes påstand om at megleren uttrykkelig ga beskjed ved forlengelse av budet om at overtakelse 1. oktober ikke var mulig for selgeren, er direkte løgn. Det var her aldri snakk om overtakelse, kun om forlengelse av bud. Diskusjonen gikk ut på at klageren i utgangspunktet ikke ønsket å forlenge akseptfristen i frykt for å invitere eventuelle budgivere inn.
I SMS-en klageren mottok ved budaksept, stod det «Bekrefter med dette at følgende bud er akseptert innenfor oppgitt akseptfrist på [adresse]. […] Ønsket overtakelsesdato: 01.10.2022». Klageren ønsket altså en overtakelsesdato, og denne hadde blitt akseptert. Klageren stiller seg spørrende til hvordan man skal kunne forstå denne SMS-en annerledes enn at overtakelse skal skje 1. oktober. Det faktum at innklagede omtaler SMS-en som en «standard» SMS, underforstått at den ikke har noen betydning, fremstår helt meningsløst. Det at innklagede og selgeren ikke er omforent om overtakelsesdato kan ikke være klagerens problem.
Innklagedes praksis fremstår svært merkelig. Når et bud med tilhørende overtakelsesdato blir akseptert, må begge punkter være like bindende og ikke noe som kan endres på i etterkant, i alle fall ikke gjennom en telefonsamtale.
Megleren må som den profesjonelle part sørge for notoritet over hva partene eventuelt har blitt enige om. Telefonsamtaler gir ingen notoritet. Budaksept mottatt på SMS tilsier at overtakelse skulle skje 1. oktober 2022. Det kan ikke være slik at man gjennom telefonsamtaler kan endre på dette. Det er tross alt snakk om huskjøp.
For å fremskynde overtakelsen, og for å unngå å stå uten bolig i perioden oktober-november, inngikk klageren en privat avtale med selger om kjøp av innbo og løsøre for 35 000 kroner. På denne måten ble overtakelsen likevel gjennomført 27. september. Det er tale om en avtale som kun kom i stand fordi innklagede rotet det til.
Det at klageren og hans samboer leide hos samboerens onkel, har ingen betydning. Poenget er at innklagede satt klageren i en potensielt svært vanskelig situasjon. Klageren hadde blant annet gitt beskjed til utleier om at de hadde kjøpt hus, og nye leietakere var på vei inn. Det er svært arrogant at innklagede bruker klagerens leieforhold til hans samboers onkel til inntekt for at klageren ikke skulle være opptatt av overtakelsesdato.
Klageren har hatt merarbeid med å tømme huset før innflytting og betalt 35 000 kroner for innbo som for han har tilnærmet null verdi.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren 17 500 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klagerens bud ble mottatt 26. august klokken 11:31 med akseptfrist klokken 12:00 samme dag. Megleren tok kontakt med selgeren og øvrige interessenter for å formidle budet. Selgeren klarte ikke å ta stilling til budet innenfor tidsfristen satt av klageren, og megleren tok derfor kontakt med klageren med spørsmål om han kunne forlenge fristen til klokken 12:20. Budet ble forlenget til klokken 12:20 samme dag.
Megleren ga klageren uttrykkelig beskjed pr. telefon ved forlengelse av budet, at overtakelsen som var lagt inn i budet den 1. oktober ikke var mulig for selger, fordi vedkommende skulle være bortreist i hele oktober. Megleren formidlet til klageren over telefon at selgeren ikke kunne garantere overtakelse før den 15. november og frem til slutten av november. Klageren svarte at dette ikke ville bli et problem, og at de skulle være fleksible på overtakelsesdato. Klageren aksepterte dermed at overtakelsen ikke kunne skje før tidligst 15. november.
Klagerens bud ble akseptert fredag 26. august klokken 12:19. Aksepten som ble sendt ut via SMS til klageren er en standard-SMS som går ut fra innklagedes system med budgivers innhold i budet. I SMS-en står ikke avtalt overtakelse, men ønsket overtakelse. Skriftlig akseptbrev med budjournal og forslag til kjøpekontrakt ble sendt ut mandag 29. august 2022 på e-post til klageren og selger med overtakelsesdato 21. november. Klageren skrev så en
e-post tilbake til klageren samme dag med følgende beskjed:
«Heihei, mulige skrivefeil her – 21. oktober skal det kanskje stå på overtakelsesdato?».
Dette viser at klageren godtok ny dato for overtakelse. Klageren bekreftet senere i e-post til megler at han har hørt feil/misforstått overtakelse avtalt fra midten til slutten av november.
Det er selvfølgelig beklagelig at klageren oppfattet feil overtakelsesdato. Det er helt vanlig at dato for overtakelse diskuteres mellom partene, og at dette gjøres muntlig pr. telefon. Megleren har så langt det lar seg gjøre vært behjelpelig med å få partene i en dialog rundt å eventuelt fremskynde overtakelsen.
Selgeren formidlet til megleren at han kunne flytte ut tidligere dersom klageren var interessert i å kjøpe møbler/inventar. Klageren velger å takke ja til dette, og ønsker selv å kontakte selger for å gjøre avtale rundt dette. Den 8. september mottok megleren en e-post fra klageren med følgende ordlyd:
«Heihei, Hvis vi kommer til enighet med [selger] om pris på møblement etc i morgen, forstod jeg det sånn at han ønsker overtakelse 27. september – noe vi i så fall vil være veldig fornøyd med».
Den 9. september 2022 mottok megleren en e-post fra klageren om at de hadde overført 35 000 kroner til selgeren og kommet til enighet om å overta møbler og annet utstyr. Både klager og selger kunne bekrefte at dato for ny overtakelse var avtalt til 27. september. Overtakelse ble gjennomført denne datoen.
Den 5. oktober mottok faglig leder hos innklagede en e-post fra klager med spørsmål om innklagede kan betale 50 % av 35 000 kroner i erstatning til klageren for kjøp av møbler/inventar fra selgeren. Faglig leder svarte i denne forbindelse at en avtale om kjøp av møbler etc. er en privat avtale mellom kjøper og selger. Kjøp av møbler er følgelig ikke noe økonomisk tap på kjøpers hånd, og kan således ikke erstattes av megler.
Det bemerkes at klageren hadde et leieforhold med nærmeste familie, og innklagede finner det lite sannsynlig at klageren ville «potensielt stått uten bolig i perioden oktober-november, og måtte foreslå alle mulige løsninger for å lande overtakelse innen 01. oktober».
Det er uriktig og uhørt at klageren fremstiller megler som en løgner.
Klagerens krav og anførsler bestrides.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Overtakelsesdato
Klageren (kjøperen) hadde i budet angitt ønsket overtakelse 1. oktober 2022. Det synes også å være på det rene at det var telefonisk kontakt mellom megler og budgiver om at dette tidspunktet ikke var mulig på grunn av selgers utenlandsopphold. Nemnda legger til grunn at klager var innforstått med at overtakelse ikke var mulig 1. oktober, og at han ifølge klagers egen oppfatning aksepterte i telefonsamtalen med megler for så vidt en forskyvning av overtakelsesdatoen til 20. oktober, mens megler mener at datoen var 21. november.
Nemnda nevner først at overtakelsesdato normalt er et vesentlig punkt i avtaler om salg av fast eiendom. Megler skulle derfor avklart dette før budaksept eller sikret notoritet da partene ønsket overtakelse på forskjellig tidspunkter.
Selv om overtakelsesdato ikke var avklart før budaksept, stod partene fritt til etterpå å avtale overtakelsestidspunkt, noe som også ble gjort her. Men det oppstod da en misforståelse mellom megler og klager om overtakelsesdatoen. Dette ble klageren kjent med da han mottok utkast til kontrakt kort tid etter telefonsamtalen.
Meglers unnlatelse av å sørge for notoritet vedrørende overtakelsesdato, er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Erstatningskrav
Etter nemndas syn kan erstatningskravet ikke føre frem. Klageren og selgeren inngikk en separat avtale om kjøp av innbo og løsøre for 35 000 kroner slik at overtakelse kunne skje tidligere. Det er ikke rettslig sett årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse, og det klageren måtte betale for løsøre og innbo.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til NEM Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.