RFE-2022-269
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. januar 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Kongsberg Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Oppdragsavtalens gyldighet
Sakens spørsmål og bakgrunn
I september 2022 ble det avtalt besiktigelse av hytten som klagerens demente mor eide. Klagerens bror hadde fremtidsfullmakt fra moren. På besiktigelsen av eiendommen signerte klageren oppdragsavtale for salg av eiendommen. Klageren mener imidlertid at hun ikke fikk informasjon om hva slags dokument hun signerte. I tillegg mener hun at oppdragsavtalen er ugyldig fordi hun ikke hadde fullmakt til å signere denne. Kort tid etter besiktigelsen ble det besluttet at eiendommen likevel ikke skulle selges. Klageren har blitt fakturert for utført arbeid og utlegg, totalt 7 603 kroner. I oppdragsavtalen står det at ved oppsigelse av oppdraget betaler oppdragsgiver et vederlag på 21 500 kroner pluss mva. og utlegg.
Klageren mener at oppdraget ikke er gyldig inngått og bestrider fakturaen. Megleren ser ikke lenger grunn til å opprettholde tilbudet om kun betaling for utført arbeid og utlegg, og krever nå at klageren betaler 21 500 kroner pluss mva. og utlegg i samsvar med oppdragsavtalen.
Spørsmålet for nemnda er om oppdragsavtalen er gyldig inngått.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Det ble avtalt besiktigelse av hytta som klagerens mor eier. Det ble imidlertid aldri avtalt at innklagede skulle få oppdraget. På besiktigelsen ble det gått gjennom og rundt hytta. Etter dette ble klageren forelagt et dokument, og fikk beskjed om hvor hun måtte signere. Klageren ble imidlertid aldri informert om hva slags dokument det var tale om, eller innholdet i dette. Klageren fikk heller ingen tid til å lese gjennom dokumentet.
Klageren ga beskjed om at hun ikke hadde myndighet til å signere noe dokument, ettersom det kun var hennes bror som hadde myndighet etter fremtidsfullmakten. Klagerens signatur er derfor ugyldig. Klageren viste frem fremtidsfullmakten, slik at megleren kunne se at hun ikke hadde fullmakt. Megleren mente imidlertid at dette ikke var noe problem, og at han bare kunne få e-posten til klagerens bror. Klageren fikk beskjed om at «det ordner seg». Klageren har aldri hatt noen fullmakt fra sin bror på at hun kunne selge hytta.
Kort tid etter snakket klageren med sin bror som fortalte at han kunne tenke seg å overta hytta og kjøpe ut klageren. Kun 30-35 minutter etter avreise fra hytta meldte klageren fra til megleren om at hennes bror ville kjøpe henne ut, og at salg ikke var aktuelt.
I ettertid har klageren mottatt en faktura på 7 603 kroner. Klageren ble imidlertid aldri opplyst om at besiktigelsen ville koste noe. Klageren ga beskjed om at hun ikke ville betale fakturaen, ettersom oppdragsavtalen var ugyldig og det heller ikke var nevnt noe om at besiktigelsen kostet penger. I tillegg har klageren mottatt et inkassovarsel uten å først ha mottatt en purring.
Klageren mener at oppdragsavtalen er ugyldig og bestrider fakturaen.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede mottok henvendelse fra klageren om bistand til salg av hytteeiendommen. Det ble avtalt og gjennomført besiktigelse av eiendommen 2. september 2022. I forbindelse med befaringen gjennomgikk megleren eiendommen sammen med klageren og avklarte videre salgsprosess, herunder hva som måtte ordnes før salg, salgspris, fotografering, mv. På bakgrunn av dette ga megleren uttrykk for at han mente verdifastsettelsen i taksten som var innhentet var noe høy, og dette ble akseptert av klager. Klageren undertegnet deretter oppdragsavtalen. Det var ingenting i signeringssituasjonen som tilsa at klageren ikke var klar over hva hun signerte på. Klagerens begrunnelse om at hun ikke forsto hvilket dokument hun signerte, fremstår oppkonstruert i ettertid.
Det er riktig at det ved gjennomgang av salgsprossen ble opplyst om at klagerens bror hadde fremtidsfullmakt. Det ble opplyst at bindende aksept av bud for salg måtte stadfestes av broren med f.eks. en bekreftelse pr. e-post.
Omtrent to timer senere ringte klageren og ga beskjed om at hytta likevel ikke skulle selges på det åpne marked, da den skulle overdras til broren som ledd i et skifte. Megleren svarte at dette var greit, og at han kun ville fakturere for utført arbeid og utlegg til kjøring/bompenger. Dette hadde klageren ingen innsigelser mot.
Klageren har i ettertid fremsatt innsigelser mot tilsendt faktura, og mener at hun ikke er bundet av sin underskrift da det er hennes bror som hadde fremtidsfullmakt. Klageren har undertegnet oppdragsskjema i sitt navn etter fullmakt, og må selv innestå og være ansvarlig for at hun ikke hadde alle nødvendige fullmakter.
I oppdragsavtalens punkt 6 er oppsigelse av oppdraget regulert. Det er inngått en bindende avtale om gjennomføring av eiendomsmegleroppdrag. Det foreligger ikke noe som kan gi grunnlag for at denne er ugyldig. Etter oppdragsavtalen er klager forpliktet til å betale et vederlag på 21 500 kroner ved oppsigelse av oppdraget, med tillegg av dekning for utlegg. Ettersom oppdraget ble sagt opp rett etter befaring ønsket megleren å være rimelig mot klageren og varslet i deres telefonsamtale at han ville sende faktura som bare omfattet arbeid knyttet til lovpålagt befaring av eiendommen. Når klageren nå bestrider at det foreligger en bindende avtale, ser ikke innklagede lenger at det er grunnlag for å opprettholde dette tilbudet.
Innklagede ber om at den inngåtte oppdragsavtalen legger til grunn. Innklagede krever at klageren betaler 21 500 kroner pluss utlegg, i samsvar med det som fremgår av oppdragsavtalen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder oppdragsavtalens gyldighet.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Det er på det rene at hun som inngikk oppdragsfullmakten ikke hadde fremtidsfullmakt. Det var det kun broren som hadde. Megler var fullt klar over dette. Oppdragsavtalen var derfor ugyldig, og megleren har ikke krav på vederlag, jf. avtaleloven § 25 andre ledd andre punktum. Inkassokravet og eventuelle utgifter i den forbindelse må også frafalles.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Kongsberg Eiendomsmegling AS må kreditere [klageren] vederlaget i sin helhet.