Klage nr:
230/08

Avgjort:
04.03.2009

Saken gjelder:
Nybygg – salg av kontraktsposisjon. Feil opplysninger om hage på nyoppført leilighet

Foretakets navn:
DnB NOR, avd. Bergen Prosjekt
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mars 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte i oktober 2007 en eierleilighet under oppføring gjennom innklagede som eiendomsmegler. Klagerne mener innklagede har gitt feil opplysninger i salgsoppgaven og at han er erstatningsansvarlig.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne mener de har betalt for en hage de ikke har fått og krever erstatning på 105 000 kroner fra innklagede som følge av de uriktige opplysningene.

Klagerne kjøpte en eierleilighet, som var et resalg av en leilighet under oppføring. Arealet i fronten av leiligheten var på 78 kvadratmeter. I salgsoppgaven var det opplyst at leiligheten hadde utgang til egen hage, noe som ved kartforretning datert 23. juni 2008 viste seg å være uriktig. Hageområdet foran leiligheten var fellesareal. Takst av leilighet med og uten hage utført 28. august 2008 ga en forskjell på 100 000 kroner.

Innklagede anfører:

Klagerne kjøpte en leilighet i et prosjekt med tolv leiligheter. En annen megler foresto salget av prosjektet. Innklagede mottok salgsoppdrag fra en av kjøperne i prospektet som ønsket å selge seg ut av dette. Oppdragsskjema ble signert6. juli 2007.

Da byggearbeidet knapt nok var i gang, ble det utarbeidet salgsoppgave for leiligheten med utgangspunkt i opplysningene innhentet fra prosjektets salgsoppgave og selgerens kjøpsdokumenter. Salgsoppgaven ble godkjent av selgeren.

Akseptbrevet ble sendt klagerne 30. juli 2007. Partene ble enige om at klagerne skulle tre inn i oppføringskontrakten kjøper 1 (selgeren) hadde inngått med utbyggeren. Utbygger krevde 30000 kroner for at klagerne skulle kunne tre inn i kontrakten og selgeren valgte å dekke dette gebyret. Transportavtalen mellom selgeren og klagerne ble signert 11. oktober 2007.

Bortsett fra koordinering med prosjektmegleren rundt oppgjør for selgerens gevinst som skjedde i forbindelse med overtakelse av eiendommen, er all videre oppfølgning av oppføringskontrakten skjedd fra utbyggeren og hans prosjektmegler, herunder overtakelse.

Da innklagede fikk oppdraget, var eiendommen som skulle utgjøre sameiets areal, ikke seksjonert eller fradelt hovedbruket.

Klagerne reklamerer på at arealet foran leiligheten ikke er deres, men fellesareal. I utbyggerens hovedprospekt ble det under punktet om tomten skrevet at «leilighetene i 1. etasje skal få private utoppholdsarealer direkte tilknyttet sin fasade». I salgsoppgaven innklagede laget ble det skrevet blant annet «leilighetene i 1. etg får private utoppholdsarealer direkte tilknyttet sin fasade». Under punktet om beliggenhet står det «Fra stue er det utgang til egen hage i front» og under punktet om innhold står det «Fra stue er det utgang til hage/terrasse i front.».

Innklagede påpeker det ikke er opplyst om arealet i noen av salgsoppgavene. Fellesarealer er i begge salgsoppgavene omtalt flere steder.

Innklagede har i forbindelse med reklamasjonen brakt på det rene at fradelingen av sameiets tomt skjedde ved midlertidig kartforretning tinglyst 6. desember 2007. Ved henvendelse til Kartverket har innklagede fått opplyst at seksjoneringsbegjæringen først ble tinglyst 23. januar 2008. Det ble også bekreftet at ingen av seksjonene ble tillagt tilleggsdel grunn i forbindelse med seksjoneringen. I følge brev fra prosjektmegleren til klagerne var overtakelsen 29. februar 2008.

Innklagede har forsøkt å få utbyggerens kommentar til hvordan klagernes uteareal er sikret og innklagede har tilbudt å bistå møte mellom partene. Så langt har ikke utbyggeren kommet med kommentarer.

På bakgrunn av opplysningene som foreligger, kan innklagede ikke se at undersøkelsesplikten ikke er overholdt. Etter eiendomsmeglingsloven § 3-7 skal «megler så langt rimelig innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen». Innklagede fremholder at dette var en eiendom under oppføring og at innklagede på salgstidspunktet ikke kunne forutse at utbyggeren ikke kom til å levere eiendommen i tråd med det han skrev i sitt prospekt. Innklagede var i kontakt med utbyggeren på salgstidspunktet og det fremkom ikke annen informasjon som skulle tilsi at innklagede skulle gjøre ytterligere undersøkelser.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne mener det ikke ble forhandlet mellom partene angående transport av oppføringsavtalen. Klagerne ble kun informert av innklagede om at selgeren hadde en diskusjon med utbyggeren angående transportgebyret. Klagerne påpeker at de ikke fikk tilsendt prospektet som vedlegg til kjøpekontrakten og at det er første gang klagerne ser utbyggerens prospekt.

Klagerne påpeker at det i utbyggerens prospekt står «private uteoppholdsplasser direkte tilknyttet sin fasade» og at dette i det minste kan tolkes som terrasseplatting foran leiligheten. I innklagedes salgsoppgave står det «fra stue er det utgang til egen hage i front» og dette kan ikke tolkes som kun terrasseplatting foran leiligheten. Ifølge klagerne viser dette at kjøper 1 (selgeren) hadde kommet i en annen situasjon om han hadde gjennomført salget.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Klagerne har ved e-post av 18. september 2007 tilkjennegitt at de ønsket å tre inn i opprinnelig kjøpekontrakt. Når det gjelder klagernes anførsel om at de ikke har mottatt utbyggerens salgsprospekt, kan ikke innklagede bevise at de faktisk har fått det. Men i innklagedes brev til klagerne med oversendelse av kjøpekontrakt, fremgår det at kjøperens vedlegg fulgte med og at de ble bedt om å beholde disse. Opprinnelig prospekt er opplyst ål være vedlegg i utbyggerens opprinnelige kjøpekontrakt og vedlegget ble ikke etterlyst i forbindelse med oversendelsen.

Innklagede fastholder sitt synspunkt om at klagerne ikke ville kommet i en annen posisjon enn kjøper en. Uansett foreligger det ingen dokumentasjon som underbygger klagernes forventning om det areal de legger til grunn i sin reklamasjon.

Klagernes atter ytterligere anførsler:

Klagerne fremhever at de på det tidspunktet de la in bud på leiligheten gjorde dette på grunnlag av informasjon i innklagedes salgsoppgave («fra stue er detutgang til egen hage i front») og at verdien av denne hagen var inkludert i prisantydningen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av feilaktige opplysninger om uteareal.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53 og ulovfestede erstatningsregler.

Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at forholdet mellom klagerne og selgeren/utbyggeren ikke behandles.

Etter eiendomsmeglingsloven § 3-7 skal meglere «så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen».

Klagerne påstår at den private «hagen» utgjør 78 m2, men dette tallet fremgår verken av det opprinnelige prospekt eller innklagedes salgsoppgave. Derimot fremgår det av takst innhentet av klagerne i ettertid.

I prospektet fra prosjektmegleren står det at «Leilighetene i 1. etg. får private uteoppholdsarealer direkte tilknyttet sin fasade». I innklagedes salgsoppgave står det at «Fra stue er det utgang til egen hage i front, denne er vestvendt med gode solforhold». Videre står det «Fra stuen er det utgang til hage/terrasse i front».

Opplysningen i salgsoppgaven om «private» utearealer er basert på prosjektmeglerens prospekt. Innklagede hadde ingen mulighet for å avdekke at utearealene etter seksjoneringen ikke var private, og kan ikke kritiseres på dette punktet. Et eventuelt krav som følge av at arealet ikke var privat, må rettes mot selgeren.

Reklamasjonsnemnda har merket seg at innklagede har betegnet utearealene som «egen hage». En eiendomsmegler må i sin markedsføring overholde kravene i markedsføringsloven, herunder markedsføringsloven 1972 § 2, hvor det heter at

«Det er forbudt i næringsvirksomhet å anvende uriktig eller av annen grunn villedende framstilling som er egnet til å påvirke etterspørselen etter eller tilbudet av varer, tjenester eller andreytelser»

Salgsoppgavens bruk av betegnelsen «egen hage» på utearealene, som i det opprinnelige prospektet er beskrevet som «private uteoppholdsarealer», er neppe i overensstemmelse med markedsføringsloven § 2. Reklamasjonsnemnda oppfatter «egen hage» som noe annet enn «private uteoppholdsarealer». Innklagede har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-1. Den feilaktige bruken av ordet «egen hage» gir imidlertid ikke klageren noe krav på erstatning fra innklagede.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å bruke ordet «egen hage». Det foreligger ikke grunnlag for å ta stilling til klagerens erstatningskrav.