RFE-2022-270

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. januar 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Tønsberg

 

Saken gjelder:               Meglerens håndtering av oppdraget og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I juni 2022 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Klageren har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hennes mening er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag. Videre er det spørsmål om det er grunnlag for å tilkjenne klageren erstatning. Erstatningskravet er på 4 909 934 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Meglerens uavhengighet

Til tross for klagerens protester, ble boligen solgt til en person som er eiendomsmegler i et annet meglerforetak (heretter omtalt som kjøper). Megleren hevdet at kjøperen skulle bo i huset mens han og hans kone pusset opp sin egen bolig. Boligen ble kjøpt usett. Den ene kjøperen har senere innrømmet at boligen ble kjøpt med tanke på utleie, og at de kanskje bare skulle bo der imens de bygde på eget hus.

Under budrunden protesterte klageren på at en eiendomsmegler skulle få kjøpe boligen. Hun var tydelig på at hun ikke ønsket å selge til ham slik at han kunne spekulere eller oppnå økonomisk gevinst, noe hun hadde fått inntrykk av at han kom til å gjøre. Klageren visste ikke at det var mulig for henne som selger å stoppe budrunden, og var derfor svært fortvilet. Det var ingen hjelp å få fra megleren, som viste til at budet lå godt over prisantydning.

Klageren var blitt fortalt at hun ikke kunne nekte å godta bud på prisantydning, ettersom megleren da risikerte å bli anklaget for å markedsføre med lokkepris. Hun fikk ingen informasjon om at hun kunne avslå budet selv om det var høyere enn prisantydning.

 

Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Før oppdragsinngåelse forespeilet megleren en høyere markedspris enn det han var villig til å sette som prisantydning da denne skulle fastsettes. Han skrøt også av sin gode kjennskap til området. Dette for å få oppdraget med å selge klagerens bolig.

Prisantydningen ble satt til 5 800 000 kroner, lavere enn en annen bolig i nabolaget, som var prissatt til 5 850 000 kroner. Denne hadde lavere standard og ingen utleiemuligheter, og ble formidlet av personen som endte å kjøpe klagerens bolig. Den 27. juni 2022 ble den andre boligen solgt for 7 400 000 kroner. Da klageren viste til salget og igjen protesterte på prisantydningen, ga megleren inntrykk av å være helt uvitende. Dette må imidlertid ha vært godt kjent for ham, ettersom han i sin begrunnelse for å fastholde prisantydningen på klagerens bolig viste til detaljer om den andre eiendommen. Her skjultes det slett jobb og uærlighet fra meglerens side.

Klageren ble hverken før eller under budrunden informert om muligheten for å avbryte budrunden. Dette til tross for at klageren hadde vært tydelig på at hun ikke ønsket å selge til budgiveren som jobbet som eiendomsmegler, slik at han derigjennom kunne tjene penger på huset.

Megleren gjorde ingen eller dårlige undersøkelser knyttet til den potensielle kjøperens hensikt med å kjøpe eiendommen. Han burde i det minste ha reagert ved kontraktsignering, da kjøperen ikke ønsket å tegne boligkjøperforsikring. Både megleren og kjøperen visste at dersom en kjøper skal bruke boligen til næringsvirksomhet, er megleren forpliktet til å opplyse om dette til selger og de øvrige budgiverne. Kjøperen tilslørte det faktiske formålet ved kjøpet ved å påstå at de skulle bo der.

Megleren var ikke villig til å befare hele huset sammen med klageren, og med dette få et fullstendig bilde av boligen og hva den inneholdt. Som følge av dette inneholdt salgsoppgaven lite superlativer. Klageren foreslo å innta opplysninger om potensielle leieinntekter fra hybel, og at boligen hadde lagringsplass på loft og vakker hage, men ingen av forslagene ble tatt til følge.

 

Meglerens omsorgs- og rådgivningsplikt

Megleren har for det første gitt feil råd i forhold til prissetting av klagerens bolig. Han har ikke holdt seg oppdatert på priser i nabolaget i samtid.

Boligen ble ikke annonsert i avisen til tross for at dette var avtalt. Det var først klageren som oppdaget feilen, samme dag som boligen skulle vært annonsert, dagen før visning. Da hun ba megleren om å rette det opp, var tilbakemeldingen at dette ikke var mulig, men at hun skulle få en gratis annonse neste uke dersom det var nødvendig. Megleren skulle i en slik situasjon ha foreslått å utsette visningen samt tilby seg å dekke meromkostningene. I stedet ble feilen bagatellisert fra meglerens side.

Klageren har fått tilbakemeldinger fra interessenter som deltok på visning om at megleren var svært tilbakeholden. Han skal kun ha sittet i hagen og svart hvis noen stilte ham et spørsmål.

Megler har en plikt til å ivareta selgers interesse i å oppnå en best mulig pris. Klageren opplevde imidlertid at megleren var mer opptatt av å ivareta kjøperens interesser. E-postkorrespondanse mellom kjøperen og megleren vitner om en svært kameratslig tone.

Før overtakelsen fikk klageren beskjed om at også megleren ville være til stede. Klageren regnet med at megleren deltok for å ivareta kjøperens interesser, og konfronterte daglig leder hos innklagede med dette. Svaret hun fikk var at det var vanlig praksis i de tilfellene megleren har anledning til det. Dette var helt motsatt av hva som sto opplyst i «Viktig informasjon til kjøper og selger» vedlagt kjøpekontrakten, og det hun ble fortalt av megleren, nemlig at det kun er kjøper og selger som skal være til stede. Det foreligger her et avvik fra innklagedes vanlige praksis. På selve overtakelsesdagen kom megleren samtidig med kjøperen, og ble igjen sammen med dem etterpå.

 

Klagerens krav

Klageren krever erstatning med 4 909 934 kroner, samt at meglerens vederlag bortfaller i sin helhet. Videre krever hun at innklagede pålegges å dekke avgifter til stat og andre offentlige etater som følge av erstatningskravet (ytterligere vederlag for boligen).

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Befaring, prisantydning og oppdragsinngåelse

Megler befarte eiendommen i 2019. Den 1. juni 2022 tok klageren på nytt kontakt med megleren med ønske om å selge eiendommen sin. Hun var godt fornøyd med meglerens innsats ved første møte.

Det ble gjennomført ny befaring av eiendommen 3. juni 2022, og i den forbindelse utarbeidet megler en verdivurdering etter at klageren hadde uttrykt ønske om et finansieringsbevis. Klageren mottok vurderingen samme dag, hvor boligens estimerte markedsverdi var på 5 500 000 kroner.

Megleren kjenner seg ikke igjen i klagerens beskrivelse av befaringen gjort i forbindelse med verdivurderingen. Det bestrides at megleren tok lett på gjennomgangen av eiendommen. Megleren gjorde seg fortløpende kjent med andre boliger i markedet, og var i dialog med klageren om dette underveis i salgsprosessen.

Prisantydningen var blant annet basert på øvrige salg i området, samt en objektiv vurdering av eiendommen, herunder opp mot hva megleren mente var en oppnåelig pris i markedet på gjeldende tidspunkt. Megleren har utført verdivurderingen grundig og i tråd med god meglerskikk.

Ved oppdragsinngåelsen så megler at verdivurderingen fremsto å være i nedre sjikt av det som senere virket å være oppnåelig. I samtaler med klageren, og ved signering av oppdragsavtalen, ble omkostningene beregnet ut ifra en mulig salgssum på 5 950 000 kroner. Megleren og klageren ble også enige om å se nærmere på prisantydningen når boligen skulle legges ut på markedet, da man på det tidspunkt også ville ha en tilstandsrapport å ta hensyn til.

Da boligen skulle legges ut på markedet, lå allerede en annen bolig i samme nabolag ute for salg til en prisantydning på 5 850 000 kroner. Dette var en enebolig med en betydelig større tomt, noe som utgjorde en stor verdi for en kjøpesterk interessentgruppe. Videre hadde den et større bruttoareal enn klagerens bolig. På grunn av blant annet dette, ble klageren rådet til å markedsføre boligen til en noe lavere pris enn tidligere estimert. Klageren fikk opplysninger om prisantydningen på 5 950 000 kroner samtidig med oversendelsen av markedsmateriellet. Etter at klagerens samtale med megleren, sendte hun en e-post der hun godkjente salgsoppgave og prisantydning på 5 800 000 kroner.

 

Avisannonsering
Eiendommen ble ved en feil ikke annonsert i boligavisen, noe innklagede beklager. Innklagede kan imidlertid ikke se at dette har hatt noen betydning for klageren, og i alle tilfeller er det ikke dokumentert eller sannsynliggjort på annen måte at hun har lidt et økonomisk tap som følge av dette. Etter at feilen ble oppdaget ble det avtalt mellom klageren og megleren at visningen skulle gjennomføres som planlagt. Det var allerede 13 påmeldte til visning, og en samlet vurdering tilsa at det ikke var grunn til å stoppe planen om visning. Den gode budrunden – som endte med et salg langt over prisantydning – underbygger også at vurderingen var riktig. Videre indikerer det at markedsføringen i alle tilfeller uansett traff svært godt.

Visning
Hvordan meglere holder visninger varierer, og hva interessentene foretrekker likeså. Det sistnevnte gjelder også i hvor stor grad megler skal være pågående, og hva som er «bra» beror i stor grad på subjektive forhold. Visningen ble uansett holdt i tråd med god meglerskikk, hvor megleren var både godt forberedt og tilgjengelig. Innklagede bestrider påstanden om at megleren har opptrådt passivt ved å sitte i hagen, og den er heller ikke dokumentert.

Budrunden
Innklagede bestrider samtlige av klagerens påstander knyttet til meglerens uavhengighet. Megler hadde heller ikke noen egeninteresse i at kjøperen skulle vinne budrunden. Megler har håndtert budrunden i samsvar med god meglerskikk. I forbindelse med budrunden fortalte kjøperen at de hadde tenkt å benytte huset til egen beboelse, og ga ved inngivelse av bud uttrykk for at det dreide seg om kjøp i forbrukerforhold. Hadde det vært tale om kjøp med bakgrunn i næring, hadde megleren lagt til rette for «as-is» -klausulen i avhendingsloven. Megleren kan ikke lastes for at kjøper eventuelt ser for seg en annen bruk senere, og det er heller ikke dokumentert at det er tilfellet.

Det bestrides at klageren har protestert på at boligen skulle bli solgt til kjøperen. Klageren var kjent med at kjøperen arbeider som megler i et annet meglerforetak. Megleren fikk ikke noe informasjon før budaksept som pekte i retning av at klageren ikke ønsket å selge. Det var derfor ikke naturlig å diskutere muligheter for å stoppe budrunden. Megleren fikk heller ikke informasjon om at klageren ønsket å unngå å selge til kjøper. Megleren hadde ikke oversikt over hvor mye hver enkelt hadde mulighet til å by, men han sjekket finansiering på budene for å gi selger tilbakemelding på at finansiering var i orden. Mot slutten av budrunden ga interessentene beskjed om at de ikke hadde mulighet til å by mer.

Oppnådd salgspris
Salgsprosessen ble gjennomført på vanlig måte med både visning og budrunde. Oppdraget ble utført i tråd med god meglerskikk, og samtlige av klagerens påstander om uregelmessigheter bestrides. Klageren godkjente både salgsoppgave og prisantydning før annonsering. Vider var det godt oppmøte på visningen, med totalt 14 interessenter. Det ble avholdt budrunde den påfølgende dagen, hvorav tre budgivere deltok. Det ble oppnådd markedspris for eiendommen

Overtakelsen
Kjøperen hadde et ønske om at megleren skulle være med på overtakelsen. En megler skal ivareta både selgers og kjøpers interesser, og opptrer i samsvar med god meglerskikk ved å stille på overtakelsen dersom en av partene har behov for dette. Megleren stilte opp som en mellommann for å sikre en ryddig prosess, og ikke som en representant for en av partene.

Innklagedes besvarelse av klagerens henvendelser
Det bestrides at henvendelser fra klageren er blitt ignorert eller lignende. Innklagede har gitt fortløpende tilbakemeldinger på klagerens henvendelser. Klagerens krav er tidligere avvist av innklagede, og innklagede opprettholder sitt standpunkt i klagesaken for nemnda.

Øvrige forhold
Klageren har i tillegg fremmet en rekke udokumenterte påstander.

Det hevdes blant annet at megleren tidligere skal ha gjort urett mot en annen selger til fordel for en kjøper som skal tjene penger på boligen. Påstanden bestrides.

Videre skal megleren ha sagt at det er greit for en eiendomsmegler å komme med en liten løgn, om det kunne lede til det vedkommende ønsket. Megleren bestrider å ha sagt dette eller noe som peker i denne retningen.

Videre anføres det at megleren har vært mest opptatt av sin egen agenda om å selge raskt og ivareta interessen til den han ønsket skulle kjøpe boligen. Innklagede bestrider at megleren hadde en slik agenda, han har tvert imot opptrådt i samsvar med god meglerskikk med omsorgsplikt for begge parters interesser.

Klageren hevder hun har oppnådd en lavere pris for boligen enn hun ellers ville gjort på grunn av meglerens mangelfulle arbeid, kjøperens forsøk på å skjule formålet med handelen, samt disse to sin støtte av hverandres agenda. Megleren har ikke hatt et samarbeid med kjøperen eller en slik agenda som klageren antyder.

Oppsummering. Klagerens krav
Megleren har tilrettelagt for en god salgsprosess med mål om å oppnå best mulig pris for eiendommen. Det ble gjennomført en visning med godt oppmøte, med en etterfølgende god budrunde som endte med en salgspris på 350 000 kroner over prisantydning.

Megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Uansett har megleren ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Videre er det ikke dokumentert at klageren har lidt et økonomisk tap.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Klagen gjelder en rekke forhold: Meglers uavhengighet, meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og meglers omsorgs- og rådgivningsplikt. Ut fra en totalvurdering av de forhold som klageren har anført, finner ikke nemnda at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk i salgsprosessen. Det står også dels påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling under sin skriftlige behandling.

Innklagede har riktignok erkjent og beklaget at eiendommen ved en feil ikke ble annonsert i boligavisen. Det er imidlertid ikke sannsynliggjort at dette har hatt noen økonomiske konsekvenser for klageren. Meglers feil her var ikke så alvorlig at det er i strid med god meglerskikk.

Det følger av det nemnda har kommet til, at erstatningskravet ikke kan føre frem, og at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

 [Klageren] gis ikke medhold.