RFE-2022-272
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. januar 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Haugesund
Saken gjelder: Meglerens håndtering av budrunden. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I oktober 2022 deltok klageren i en budrunde på et naust innklagede formidlet. Mot slutten av budrunden var det kun klageren og en annen budgiver igjen. Kort tid etter at klageren hadde inngitt bud på 740 000 kroner, innga den andre budgiveren bud på 750 000 kroner. Ingen av budene hadde forbehold om finansiering. Klageren ble spurt om han ville øke sitt bud ytterligere, men ønsket ikke det. Likevel fikk klageren beskjed om at han fikk tilslaget på
740 000 kroner. Bakgrunnen var at den andre budgiveren ikke hadde finansieringen i orden. Klageren finner budrunden mistenksom, og sår tvil om den andre budgiveren var reell. Klageren krever erstatning utmålt etter nemndas skjønn. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom sin håndtering av budrunden, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav. Det er krevet erstatning utmålt etter nemndas skjønn.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I forbindelse med en budrunde på et naust, var kun klageren og én annen budgiver med mot slutten. Klokken 13:08 innga klageren et bud på 740 000 kroner, mens den andre budgiveren innga et bud på 750 000 kroner klokken 13:11. Begge budene hadde akseptfrist frem til klokken 13:45. Hverken klageren eller den andre budgiveren hadde tatt noen forbehold. Klokken 13:28 mottok klageren en e-post fra megleren med spørsmål om han ville by over. Klageren ønsket ikke å gjøre dette. Klokken 13:39 ble klageren gratulert med å ha vunnet budrunden. Klageren stusset over hvorfor ikke den andre budgiveren med det høyere budet fikk tilslag. Megleren svarte at vedkommende ikke hadde finansieringen i orden. Klageren stusset, da det ikke tatt noe forbehold om finansiering.
Klageren stusset også over hvorfor megleren på e-post klokken 13:28 prøvde å få ham til å by over, for å så gi ham aksept rett før akseptfristen til begge budene løp ut. Det naturlige ville vært å kjøre budrunden helt ut. Dersom det i ettertid viste seg at budgiveren med det høyeste budet ikke kunne betale, burde klageren fått et valg om å overta til sitt bud. I et slikt tilfelle ville man unngått å havne i en situasjon der det kunne stilles spørsmålstegn ved budrunden. At innklagede ikke forstår at det virker mistenkelig å få spørsmål om å by over 750 000 kroner, for så å få tilslaget på 740 000 kroner rett etterpå, er merkelig.
På overtagelsen snakket klageren med selgeren som fortalte at hun ble anbefalt av megler å akseptere det høyeste budet. Dette skaper enda større grunn til å lure på om den andre budgiveren kun ble brukt for å dra prisen opp.
Måten megleren har gjennomført budrunden på er veldig mistenkelig, og kan fort ha vært benyttet i et taktisk avtalt spill. Man vil da kunne alliere seg med en bekjent og la vedkommende være med på å by opp prisen på eiendommen, for å så trekke seg ut rett før fristen og fristen til antatt høyeste bud går ut. Selgeren velger så å gi det til den med det antatte høyeste budet. En slik fremgangsmåte kan ikke være akseptabel, og kan medføre at det blir gjennomført falske budrunder. Klageren finner det merkelig at innklagede ikke ser en eneste betenkelighet rundt noe som helst i budrunden.
Klageren sitter igjen med en følelse av å ha betalt mer enn han egentlig skulle, og krever erstatning utmålt etter nemndas skjønn.
Innklagede har i korte trekk anført:
Budgiveren med budet på 750 000 kroner opplyste i budskjemaet, ved innlevering av sitt første bud, om bank, egenkapital og lånebeløp, kontaktperson i bank og kontaktinformasjon til vedkommende.
Megleren sjekket finansieringen ved jevne mellomrom under avviklingen av budrunden. Herunder ble finansiering sjekket ved budet på 700 000 kroner, hvor finansiering ble bekreftet av kontaktperson i budgivers bank, og ved bud på 750 000 kroner, hvor finansiering ikke ble bekreftet.
Megleren sjekket ikke finansiering ved budet på 730 000 kroner. Da megleren sendte e-post til klageren klokken 13:28 med spørsmål om han ville by over budet på 750 000 kroner, hadde megleren enda ikke mottatt tilbakemelding om at budgivers finansiering ikke kunne bekreftes. Megleren hadde altså ikke kunnskap om budgiverens manglende finansiering på dette tidspunktet. Da det kom frem at finansieringen ikke kunne bekreftes, valgte selgeren etter samtale med megleren, å akseptere klagerens bud. Selgeren ønsket ikke å akseptere et bud uten bekreftet finansiering, og det var kun 10 000 kroner som skilte budene.
Budgiveren har selv risikoen for at finansieringen er i orden, og tok ikke forbehold eller uttrykte at dette skulle være nødvendig. Megleren hadde ingen grunn til å mistenke at budgiveren ikke hadde finansieringen i orden. Det er ikke praksis for å sjekke finansiering for hvert eneste bud i en budrunde. Megleren har gjort en konkret vurdering av budene som kom inn med tanke på situasjonen, og hvor mye budgiveren høynet budet fra den finansieringen megler allerede hadde fått bekreftet.
Det er ingen lovbestemmelser som regulerer meglerens plikt til å undersøke kjøpers finansiering før bindende avtale inngås. Det er likevel sikker rett at megler skal kontrollere budgivers finansiering så langt det er mulig.
Megleren er ikke forpliktet til å sjekke finanseringen underveis i en budrunde, men bør sjekke finansiering ved første og siste bud. Ut over dette er det megler som ut ifra omstendighetene vurderer hvor hyppig finansieringen bør sjekkes. Det vises til LE-2015-7588. Her fremkommer det at megleren i alminnelighet ikke plikter å foreta løpende kontroll av de enkelte budgivernes oppgitte finansiering under en budgivningsprosess, og at dette i praksis innebærer at det megleren er forpliktet til å kontrollere er budgivers høyeste oppgitte finansiering etter avsluttet budrunde. Legges dette til grunn, har megleren foretatt finansieringssjekker utover hva som kan forventes.
Megleren har foretatt en forsvarlig avvikling av budrunden. Hun har foretatt jevnlige finansieringsjekker, og med dette overholdt sin omsorgsplikt overfor klager etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren har overholdt kravene til god meglerskikk.
Innklagede avviser ansvar i saken.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda finner ikke at megler har overtrådt reglene for god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden. Megler har ikke misligholdt sine plikter til å sjekke budgivers finansiering. Det er også en uholdbar påstand om at megler på en urettmessig måte skal ha forsøkt å drive prisen opp. Erstatningskravet kan heller ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.