RFE-2022-212

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. februar 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Exbo Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Brudd på opplysnings- og undersøkelsesplikten – veirett for nabo, parkering

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Innklagede hadde i oppdrag å formidle salget av klagerens naboeiendom. Eiendommen ble solgt 30. mai 2022. Klageren har tinglyst veirett over den solgte eiendommen. Området er regulert til vei i godkjent reguleringsplan. Spørsmålet i saken er om megleren har overholdt sin opplysningsplikt knyttet til veiretten og muligheten for å benytte del av vei til parkering for den solgte eiendommen. Klageren hevder kjøpers parkering langs veien er til hinder for tilkomst til hans eiendom og krever at innklagede oppklarer feilinformasjonen og kompenserer klagerens utgifter til advokat.

 

Nemnda kom til at klagen avvises.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

I 2012 inngikk klageren avtale med selger om kjøp av veirett til boligen sin over hans eiendom. Et vilkår var at denne delen av veien skulle inngå i eventuell senere vei ned til to nye boliger på eiendommen som det var igangsatt reguleringsarbeidet med. Klageren opparbeidet veien ned til huset sitt og fikk etter hvert veiretten tinglyst i 2020. Reguleringsplanen ble vedtatt i 2020. Det fremgår hverken av avtalen om veirett, tinglysningen eller reguleringsplanen for området at eier av eiendommen kan benytte veien til parkering. Selger tok seg likevel til rette og parkerte langs veien, samt på en del av klagerens eiendom.

 

Når klageren oppdaget at eiendommen var lagt ut for salg tok han kontakt med selger for å få avsluttet ordningen med parkering av en båthenger han over lengre tid hadde hatt stående på klagerens eiendom. Selger krevde da at klageren måtte godta at ny eier fikk parkeringsrett på veien og ville merke opp et areal for slik parkering. Med bakgrunn i kravet fra selger ble klageren ved gjennomgang av salgsprospektet oppmerksom på at megleren i tillegg til å opplyse om klagerens veirett, opplyste at eiendommen hadde parkering på egen eiendom.

 

Megleren hadde altså lagt ut veiretten for salg under betegnelsen parkering på egen eiendom. I tillegg har megleren vist til at parkering kan skje på del av klagerens eiendom «mellom husene». Megleren har på denne måten bistått selgeren med å tilsidesette klagerens rettigheter gjennom å selge en større rett enn det selger hadde. Klageren ønsket ikke å komme i noen konflikt med ny eier og tok derfor kontakt med advokat for å sikre sine rettigheter ovenfor ny eier. Etter overtakelsen var det klageren som måtte rydde opp i meglerens feilinformasjon, noe det hadde vært naturlig at megleren gjorde selv, slik at klageren slapp å ende opp som den vriene og vanskelige naboen.

 

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever at meglerforetaket oppklarer feilinformasjon som er gitt til kjøper av eiendommen knyttet til hans veirett, samt kompenserer utgiftene hans til advokat.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Eiendommen ble markedsført på det åpne markedet 13. mai 2022, med annonsert visning 24. mai 2022. Eiendommen ble solgt den 30. mai 2022. Ifølge selger var naboen/klageren i kontakt med han dagen eller en av dagene før eiendommen ble solgt. I denne samtalen var ikke dagens parkeringsløsning et tema.

 

Megler mottok aldri noen informasjon verken fra selger eller naboen om konflikten rundt parkering. Da megleren skulle utarbeide salgsoppgaven ga selgeren informasjon om at han pleide å parkere inn på siden langs med veien. Ettersom naboens veirett ligger på selgers grunn blir selgers parkering på siden av veien å betegne som parkering på egen eiendom.

 

Meglerne ble ikke kontaktet av naboen mellom markedsføring og salg med informasjon om feil bruk av selgers parkering. Megleren ble først oppmerksom på konflikten i et brev fra naboens advokat 17. juni 2022. Da hadde det gått 18 dager siden budaksept.

 

Ifølge selger hadde han parkert på dette området av veien i flere år. Selger informerte megleren om en muntlig avtale med naboen knyttet til hva partene var enige om vedrørende parkering. Utover denne avtalen var heller ikke selger informert om øvrig misnøye/konflikt rundt parkeringen.

 

Megler hadde ingen mulighet til å informere potensielle interessenter om naboens tanker rundt parkeringen, da disse ikke var opplyst til megleren. Kjøperne ble ikke informert om annen parkering langs med veien inne på selgers grunn. Megleren var ikke til stede under overtakelsen og er ikke kjent med hvorfor kjøper parkerte på naboens eiendom under overtakelsen. Ifølge selger ble kjøperne gjort oppmerksomme på at de hadde parkert feil og innforstått med at de ikke skal parkere slik igjen. Misforståelsen ble ryddet opp i samme dag.

 

Eiendommen har svært begrensede muligheter for parkering. Uten mulighet for parkering langs veien ville eiendommen ikke hatt parkering overhode. Selger har ikke forstått at avtalen knyttet til veiretten ville frata han muligheten for parkering på egen eiendom. Tvert imot ble muligheten for å parkere langs veien ansett som en praktisk løsning for at naboen skulle få vei inn til sin eiendom og selger fortsatt fikk parkere bilen sin.

 

Megler har ikke opptrådt klanderverdig og i strid med god meglerskikk. Dersom naboen mener selger har solgt en større rett enn hva han eide, må klagen eventuelt rettes mot selger. Megler hadde ikke grunn til å tvile på selgers informasjon om parkering. Informasjonen fra klageren kom i etterkant av budaksept. Megleren kunne ikke ha informert kjøperen om parkeringsuenigheten i forkant av salget. Megler har ikke opplyst om noen annen form for parkering enn på egen eiendom, langs veien, noe som korresponderer med naboens tanker rundt løsninger på parkeringsproblematikken.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at saken avvises.

 

Det følger av nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) at en sak kan avvises fra nemndsbehandling dersom «saken ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går utover klageorganets effektivitet». Nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) svarer til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015-2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål.» Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget.

 

Saken reiser bevisspørsmål som ikke på en forsvarlig måte kan avgjøres under nemndas skriftlige behandling hvor klageren, megleren og eventuelle vitner ikke forklarer seg. Det kan også være nødvendig med befaring av eiendommen. Nemnda nevner for ordens skyld at nemnda under ingen omstendighet kunne pålagt innklagede å «oppklare» eventuell feilinformasjon.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Saken avvises.