Klage nr:
23/08

Avgjort:
30.05.2008

Saken gjelder:
Feil/ manglende opplysninger

Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling Maridalsveien, Akershus Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte leilighet under oppføring gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakten ble signert 20. juni 2007. Byggetegningene er bekreftet mottatt hos innklagede 26. mars 2007 med påskrift om revidering 23. mars 2007.

Fagansvarlig er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I forkant av kjøpet ble klageren forelagt en prosjekttegning av leiligheten, og ikke byggetegningene som viste vesentlige endringer i forhold til prosjekttegningen. Dette på tross av at byggetegningen datert 1. desember 2006 ble oversendt innklagede den 26. mars 2007, mer enn tre måneder før klageren kjøpte leiligheten. Klageren ville aldri underskrevet kjøpekontrakten dersom han hadde blitt forelagt informasjonen som fremgikk av byggetegningen.

Klageren mener byggetegningen viser en vesentlig forskjell fra prospekttegningen på fasade sør. Klageren viser til at arkitekten sa at hun ville «endre fasadeuttrykket», «introdusere et mer spennende, eksklusivt og friskt format» og «bryte med opprinnelig tegning». Den opprinnelige prospekttegningen ble av henne karakterisert som «enkel, klassisk og kjedelig». Tiltakene som ble iverksatt, hadde som formål å gi bygget et mer «moderne uttrykk». Dette ble ikke kommunisert til klageren.

Klageren bemerker særskilt

1) Endring av vinduene fra å være vertikale til horisontale. Fjerning av vindusbånd. Reduksjon av vindusstørrelse (med omtrent 1/3 sammenlignet med vinduene på prosjekttegningen). Klageren foretrekker ikke små, horisontale vinduer og endring av form og størrelse og disse forhold faller ikke under forbeholdet i kontrakten om at vindusplasseringen kan avvike noe.

2) Endring av fasadeuttrykk. Fra symmetrisk til asymmetrisk gjennom bruk av irregulære mønstre og flere ulike vindusstørrelser. Videre bruk av farget (gul) glassplate i stedet for blank, gjennomsiktig (som vist i prospekttegningen) for å skape fargespill.

Ifølge klageren ble byggetegningene først forelagt ham 28. november 2007.

Klageren presiserer at han krever økonomisk kompensasjon på grunn av brudd på opplysningsplikten og god meglerskikk.

Innklagede anfører:

Innklagede kan ikke se at brudd på opplysningsplikten i seg selv berettiger til erstatning eller annen økonomisk kompensasjon. Det bestrides at innklagede har brutt sin opplysningsplikt eller god meglerskikk. Før øvrig mener innklagede at klageren fremstiller enkelte fakta feil og at han gir en lite troverdig beskrivelse av det forhold han bygger sitt resonnement på.

Prospektet er utarbeidet i samarbeid mellom utbyggeren og innklagede og er i etterkant godkjent av oppdragsgiver.

I boligprosjektets mange faser er det produsert en rekke tegninger til internt bruk og for eksempel til underleverandører. Innklagede er oppført på felles adresseliste og mottar derfor kopi av mange ulike tegningssett med detaljbeskrivelser for hele eller deler av prosjektet.

Disse tegningene er vanligvis ikke av interesse, langt mindre av vesentlig interesse for kjøpere. De er til tider svært «tekniske» og formentlig vanskelig for legfolk og har som interne arbeidsdokumenter en karakter av «midlertidighet». Det har derfor aldri vært forutsatt at alle slike tegninger blir videresendt kjøperne eller supplert til prospektet.

Innklagede har ikke kompetanse eller tid til å studere forsendelsene for å avdekke vesentlige uoverensstemmelser. Innklagede har innarbeidet en rutine der oppdragsgiver (utbygger) leverer en skriftlig «Endringsmelding» som ved tekst og tegning introduserer endringer som antas å være vesentlige og av betydning for kjøperne. Slik endringsmelding er ikke mottatt og innklagede fant derfor ikke grunn til å videresende tegningene somklageren viser til. Innklagede anser klagerens påstand om at det er holdt tilbake informasjon for uriktig.

Innklagede viser også til at klageren var innforstått med at det kunne forekomme endringer. Innklagede viser til prospektet, under punktet om forbehold, der det blant annet står følgende:

«Denne beskrivelsen er utarbeidet for å orientere aktuelle kjøpere om bygningens viktigste bestanddeler og funksjoner. … Enkelte illustrasjoner i tegningsmaterialet … kan vise forhold som ikke er i samsvar med leveransen, for eksempel … vindusform … .

Videre kan vindusplasseringen i den enkelte leiligheten avvike noe fra de generelle planer, blant annet som følge av den endelige arkitektoniske utforming av bygget.

Alle opplysninger i denne salgsoppgave er gitt med forbehold om rett til endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, forutsatt at det ikke reduserer den generelle standard vesentlig.

Kjøper aksepterer uten prisjustering at utbygger har rett til å foreta slike endringer.»

Innklagede kan ikke se at endringene klageren påberoper seg er av vesentlig karakter. Slik innklagede ser det, faller endringen innenfor de forbeholdene som er tatt.

Klageren har henvendt seg til utbyggeren for å få hevet kjøpet. Utbyggeren har hatt møte med klageren og foretatt inspeksjon på byggeplassen. I følge utbyggerens påfølgende utsagn bekreftes det overfor innklagede at det foreligger en endring, men at vindusarealet i motsetning til det klageren tidligere har hevdet, skal være større enn det opprinnelige avtalte og at endringene som helhet må oppfattes som en forbedring av leveransen. Innklagede tror noe av uoverensstemmelsen vil være vanskelig å vurdere fordi klageren prosederer med to sett tegninger og ikke tegninger og det faktiske bygg, som ifølge innklagede er det relevante. Innklagede har vært på befaring og «oppfatter endringen som likeverdig med det opprinnelig presenterte».

Innklagede mener begrepet «stil», hva enten det refererer seg til begrepets betydning i profesjonell eller folkelig forstand, er misvisende og vanskelig å begripe.

Etter innklagedes oppfatning er klagerens påstand om brudd på opplysningsplikt og meglerskikk grunnløs og det foreligger ikke grunnlag for krav om erstatning eller kompensasjon.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren mener innklagede forsøker å bortforklare den enkle kjensgjerning at det er forskjell på en prospekttegning og en byggetegning både formelt og substansielt (arkitektonisk). Ifølge klageren gjør innklagede dette ved å unnlate å bruke begrepet «byggetegning» og i stedet bruke begreper som «en rekke tegninger», «ulike tegningssett», «disse tegningene» osv.

Videre påpeker klageren at han ikke har blitt forelagt en eneste byggetegning, til tross for at disse var i innklagedes besittelse flere måneder i forkant av hans kjøp. Klageren mener byggetegningen er av stor interesse fordi den i større grad viser et riktig bilde av leiligheten. Han mener all informasjon som er relevant for, og som kan påvirke et mulig boligkjøp, bør gjøres tilgjengelig for potensiell kjøper. I hans tilfelle ville han ikke kjøpt leiligheten om han hadde sett byggetegningene.

Når det gjelder forbeholdene i kontrakten, henviser klageren til at

«Alle opplysninger i denne salgsoppgave er gitt med forbehold om rett til endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, forutsatt at det ikke reduserer den generelle standarden vesentlig.»

Etter klagerens mening er endringene fra prospekttegningen til byggetegningen verken hensiktsmessige eller nødvendige og har bidratt til å redusere den generelle standarden vesentlig. Klageren påpeker at hovedpunktet for klagen var at han ikke ble informert om disse endringene, selv om de var iinnklagedes besittelse. Klageren ble forelagt og måtte signere på en teknisk og detaljert reguleringsplan fra Plan- og bygningsetaten og elektronisk utskrift av grunnboken, men ikke byggetegningen av uviss grunn.

Til slutt ønsker klageren å kommentere det at innklagede hevder klageren fremstiller faktum feil. Innklagede opplyser at vindusarealet faktisk er større enn det opprinnelig planlagte. Utbyggeren har relatert denne målingen til byggetegningen, og ikke prospekttegningen med tanke på hva som ble endelig utformet.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede gjør Reklamasjonsnemnda oppmerksom på at klageren har undertegnet protokollen og ikke notert de aktuelle forholdene som en mangel.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren gjør oppmerksom på at han var forpliktet til å ta over leiligheten etter hva han fikk opplyst av Reklamasjonsnemndas sekretariat.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om økonomisk kompensasjon på grunn av manglende opplysninger.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda presiserer at den ikke tar stilling til om bygget er i samsvar med kontrakten med de aktuelle forbehold, da dette er et forhold mellom kjøper og selger.

Spørsmålet er om innklagede ved ikke å videreformidle byggetegningene har forsømt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-1 (2).

Reklamasjonsnemnda legger til grunn at innklagede hadde hatt byggetegningene i hende i tre måneder på salgstidspunktet, og spørsmålet er om disse burde vært forelagt klageren.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning skulle innklagede ha vedlagt kontrakten korrekte byggetegninger merket revidering. Det var gått lang tid siden megleren fikk korrekte byggetegninger og endringene var av en slik karakter at de kunne ha betydning for interessenter. Innklagede kan ikke basere seg på å videreformidle bare de «endringsmeldinger» som entreprenøren sender ut. Eiendomsmeglerens plikter etter eiendomsmeglingsloven beror ikke på hva selgeren anser som viktig å meddele i form av særskilt sirkulære til megleren.

Om klageren har lidt et økonomisk tap og størrelsen på dette, kan Reklamasjonsnemnda ikke ta stilling til.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Oslo, den 30. mai 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant