RFE-2022-235

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. februar 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Nordstrand

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I november 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Oppdraget ble fornyet 10. mai 2022 og sagt opp av klageren 25. mai 2022. Klageren har en rekke innsigelser til meglerens håndtering av oppdraget. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag.

 

Nemnda kom til at klagen avvises.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Prisøkninger i tilbudsbrev

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede 24. november 2021. Etter klageren var kommet tilbake fra utlandet, tok hun kontakt med megleren ettersom hun var klar for å selge leiligheten. Da megleren kom innom klageren 28. mars 2022, ga han uttrykk for at prisantydningen kunne oppjusteres. Videre fikk hun beskjed om at prisen på markedspakken ville øke fra 14 400 kroner til 20 900 kroner, samt at prisen for tilstandsrapporten ville øke fra 6 500 kroner til 8 500 kroner. Klageren sendte samme dag e-post til megleren med anmodning om å få oversendt tilbudsbrev med prisoversikt. Det viste seg da å være en prisøkning på flere av postene. Det stilles spørsmål om megleren hadde hjemmel til å oppjustere prisene, eller om dette innebar et kontraktsbrudd fra innklagedes side.

 

Prisantydning

Megleren foreslo en prisantydning på 3 000 000 kroner. Klageren spurte hva som ville skje dersom det ikke møtte noen på visning og en person innga bud på prisantydning. Megleren svarte at hun i en slik situasjon måtte selge leiligheten. Klageren er uenig i dette, og var ikke villig til å selge under 3 500 000 kroner. Klageren har pusset opp hele leiligheten, og gjort endringer slik at den nå er en 3- roms i stedet for en 2-roms. På denne bakgrunn ble prisantydningen satt til 3 380 000 kroner.

 

Takstmann og prisen for tilstandsrapport

Takstmannen som megleren rekvirerte skulle ha 9 500 kroner i betaling for utarbeidelse av tilstandsrapport. Klageren skulle etter avtalen med innklagede bare betale 8 500 kroner. Takstmannen møtte ikke opp til avtalt tidspunkt, og megleren rekvirere en annen takstmann til å komme på befaring 28. april 2022. Under befaringen la klageren frem dokumentasjon på arbeidet som var gjort på badet i 2012. Takstmannen tok bilder av disse dokumentene, i tillegg til tidligere tilstandsrapporter og egenerklæringsskjema fra forrige eier. Klageren fremla dokumentasjon på nytt kjøkken og nytt toalett, herunder dokumenter på rørleggerarbeid og elektrikerarbeid. Klageren sendte ham også bilder på arbeid utført på det gamle kjøkkenet.

 

Visninger

Megleren foreslo å holde de første visningene ved påsketider, den 17. og 23. april 2022.

 

Klageren var ikke fornøyd med de foreslåtte visningstidspunktene, og ga megleren beskjed om at det ikke var aktuelt å holde visning disse dagene. Det var for lang tid mellom første og andre visning. Megleren foreslo da å bare holde én visning, og at denne skulle avholdes 15. mai 2022. Da klageren viste til at hun hadde krav på to visninger i henhold til oppdragsavtalen, ble det satt opp visning 22. og 23. mai 2022. Klageren mener megleren har gjort en dårlig jobb hva gjelder planlegging av visningsdager. Leiligheten ble lagt ut for salg 15. mai 2022.

 

Øvrige forhold

Den 10. mai 2022 kom megleren innom i forbindelse med utfylling av egenerklæringen. Megleren leste opp innholdet i skjemaet, som deretter ble utfylt på meglerens PC og signert via bankID på mobil. I den forbindelse ble hun også bedt om å signere et annet dokument han hadde liggende på PC-en. Klageren fikk ingen grundig forklaring på hva dette dokumentet var. Klageren behersket ikke språket godt nok til å skjønne hva slags dokument hun ble fremvist. Klageren visste ikke hva hun signerte på, og har først i ettertid blitt gjort oppmerksom på at det var en bekreftelse på fornyelse av oppdraget.

 

Da klageren mottok tilstandsrapporten 11. mai 2022, var det ikke nok tid til å endre denne før planlagt visning 22. og 23. mai 2022. Klageren hadde stor tillit til takstmann og megler, og leste derfor ikke nøye gjennom tilstandsrapporten før hun godkjente den. Hadde klageren hatt bedre tid til å lese, ville hun ha oppdaget feil i rapporten. Det fremgikk her at badet var fornyet i henhold til opplysninger i takst fra 2012, men at det ikke forelå noen øvrig dokumentasjon på dette. Klageren stiller seg spørrende til hva slags øvrig dokumentasjon takstmannen hadde behov for utover det klageren allerede hadde fremlagt og ellers var tilgjengelig. I tilstandsrapporten var BRA oppgitt til 67 kvm selv om det faktisk er 68 kvm. I tillegg var det kommentarer knyttet til tilstand på sluk og fallforhold på badet, mangel på styrt luftventilering, svakheter ved døren til soverommet og manglende røykvarsler m.m. Mye av informasjonen i boligannonsen var hentet fra tilstandsrapporten.

 

Megleren burde vært grundigere ved utarbeidelsen av annonsen, og ikke bare gjenbrukt formuleringene til takstmann. Annonsen inneholdt også flere uriktige opplysninger. Det vises til tilstandsrapport av 8. april 2022, men befaringsdato var 28. april 2022. Videre sto det at vaskemaskin medfulgte salget, uten at dette var avklart med klageren. Da megleren rettet opp feil i annonsen, ble det ikke inntatt opplysning om at komfyr var inkludert i prisen.

 

Den 11. mai 2022 sendte megleren e-post med forespørsel om klageren ville akseptere prisantydning på 3 380 000 kroner. Klageren var ikke fornøyd etter å ha sett FINN-annonsen, som i hovedsak fremstilte boligens negative sider og inneholdt flere uriktige opplysninger. Klageren var ikke villig til å selge for mindre enn 3 500 000 kroner. Megleren ringte klageren, og viste til feilene ved boligen, herunder at det manglet dokumentasjon knyttet til arbeidene på badet. Megleren mente derfor at leiligheten ikke ville bli solgt for mer enn 3 100 000 kroner.

 

I en e-post til megleren 15. mai 2022 skisserte klageren to alternativer; enten måtte prisantydningen justeres opp til 3 450 000 kroner, eller så måtte oppdraget avsluttes før annonsen var lagt ut på Finn.no. Megleren gikk med på å sette prisantydningen etter klagerens ønske.

 

En av naboene møtte på visning 23. mai 2022, hvor også klageren var til stede. Etter visningen var over, kunne naboen fortelle at megleren hadde opplyst at badet manglet dokumentasjon. Senere tok hun det opp med megleren, og viste til dokumentene fra 2012 som hun hadde gitt til takstmann. Megleren beklaget seg, og foreslo å sende melding til alle interessentene som hadde vært på visning for å informere om at slik dokumentasjon forelå. Hvis en slik melding ble sendt, hvorfor ville ikke flere inngi bud? Det ble kun mottatt ett bud, på 3 100 000 kroner.

 

Klageren bestemte seg til slutt for at hun ikke lenger ville samarbeide med megleren, og sendte e-post til megleren 24. mai 2022 om at hun sa opp oppdraget med virkning fra dagen etter. På dette tidspunkt visste ikke klageren at oppdraget var blitt fornyet, noe også megleren må ha vært klar over. Klageren savnet et skriftlig varsel fra megleren om at annonsen var fjernet fra Finn.no.

 

Klageren har mottatt en faktura fra innklagede på 50 410 kroner. Hun mener kravet ikke står i forhold til det arbeidet som er utført. Hun har lagt inn mye tid og arbeid under salgsprosessen, og har tapt penger på at boligen ikke har blitt solgt gjennom innklagede. Rentenivået har steget, mens boligprisene har sunket. Dette gjør det også vanskelig å få solgt leiligheten gjennom et annet meglerforetak.

 

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren fikk tilsendt en oppdatert versjon av tilbudsbrevet med nye priser 20. mars 2022, etter å ha etterspurt dette. Klageren ble også gitt informasjonen muntlig 28. mars 2022. Tilbudsbrev med nye priser ble oversendt i god tid før klageren valgte å fornye oppdraget. Klager virket da å være svært fornøyd med prisen. Innklagede kan ikke se at det foreligger kontraktsbrudd. Klageren fornyet oppdraget 10. mai 2022.

 

Det fremgår av oppdragsavtalens punkt 3 at det tas forbehold om prisøkninger. Det første tilbudet ble gitt i november 2021, mens eiendommen første ble markedsført i mai 2022. En prisjustering på tjenestene var dermed å forvente gitt forbeholdet i oppdragsavtalen.

 

Megleren har informert klageren om at markedet vil forvente aksept ved bud på prisantydning, ikke at selger er bundet til å akseptere. Videre er det informert om at prisantydning ikke skal settes lavere enn hva selger var villig til å akseptere på markedsføringstidspunktet. Megleren har etterkommet klagerens ønske om å endre prisantydningen.

 

Innklagede kan ikke se at det er noe vesentlig avvik mellom forespeilet pristilbud og regning. Nye priser etter nyttår var for så vidt forventet, men takstbransjen var sent ute med å presentere sine nye prislister i henhold til den nye forskriften for avhendingslova (tryggere bolighandel) som trådte i kraft 1. januar 2022. Megleren kunne ikke forutse den endelige prisen da det første tilbudet ble gitt. I det andre tilbudet hadde megler oppjustert seg i henhold til forventet pris, etter å ha konferert med en bygningssakkyndig. Likevel ble fakturaen noe høyere enn forventet. Megler hadde i utgangspunktet ikke trengt å føye seg etter klagerens ønske, men valgte likevel å imøtekomme henne ved å tilby seg å dekke mellomlegget på 1 000 kroner som avslag i provisjonen ved et salg. Boligen ble som kjent ikke solgt og følgelig falt rabatten bort.

 

Klageren hadde et ønske om at eiendommen skulle legges ut i markedet så snart som mulig. Ut ifra det presenterte megleren flere alternativer, men ble møtt med skepsis fra klageren. Innklagede bestrider påstanden om at megler har opptrådt på annen måte enn med gode intensjoner overfor klageren. Megleren kjenner seg ikke igjen i klagerens beskrivelse av å ikke ha blitt forklart hva hun fylte ut og signerte på. Den 10. mai 2022 brukte megleren deler av kvelden sin på å sitte ned med klageren for å fylle ut både egenerklæring og fornyelse av oppdragsavtalen.

 

Det var en forutsetning for det videre salgsarbeidet at fornyelsen kom på plass før oppdraget løp ut på tid. Det er i samsvar med god meglerskikk å innhente fornyelse i forholdsmessig god tid før oppdragets utløp. Oppdraget ble fornyet på samme vilkår, og kopi av oppdragsfornyelsen ble oversendt klageren umiddelbart etter signering. Det var ingenting som tilsa at klageren ikke forsto hva dette innebar, snarere tvert imot. Som klageren selv påpeker, kunne det til tider være utfordringer med kommunikasjonen. Megler tok seg derfor ekstra god tid med klageren og utviste over normalt med service og tilpasninger.

 

Innklagede bestrider påstanden om at klageren/takstmannen ikke hadde tid til å endre tilstandsrapporten. Klageren ble gitt muligheten til å komme med tilbakemeldinger. At klageren, til tross for oppfordring og viktigheten av å gjøre det, velger å ikke lese rapporten «nøyaktig», kan ikke megleren eller takstmannen stilles ansvarlig for. Dokumentene som klageren fremla for takstmann, var tidligere salgsoppgave. Dette gir ingen garanti for badets utførelse og står seg ikke som dokumentasjon alene. Ut over dette ser innklagede ingen grunn til å kommentere takstmannens faglige vurderinger.

 

Megleren har utarbeidet annonse og salgsoppgave i tråd med kravene til balansert markedsføring. Både eiendommens positive og negative sider er trukket frem. Videre har klageren godkjent både tilstandsrapporten og salgsoppgaven.

 

Alle feil som klageren påpekte ved sin korrektur av salgsoppgaven, ble rettet opp. Megler ba i denne sammenheng også om klagerens bekreftelse på prisantydning. Klageren ønsket en høyere prisantydning enn meglerens objektive vurdering. Megleren plikter å estimere en pris og gi sine beste råd ut fra denne. Etter en samtale mellom klageren og megleren var de overensstemte om en prisantydning på 3 450 000 kroner. Megler gikk med på å endre prisantydningen, selv om den var høyere enn meglerens objektive vurdering skulle tilsi. Det hadde ikke vært riktig overfor interessenter å markedsføre med meglerens prisantydning dersom klageren ikke kunne akseptere denne. Klageren var generelt motvillig til å ta imot råd, og stilte stadig ultimatum om å avslutte oppdraget.

 

Etter mottak av bud på 3 100 000 kroner, ønsket klageren å si opp oppdraget. Megleren ble ikke gitt muligheten til å forhandle med budgiveren. Videre ønsket ikke klageren at det skulle avholdes privatvisninger. Klageren gjorde det dermed vanskelig for megleren å utføre sitt arbeid.

 

Det var ikke fremlagt noe dokumentasjon på badets utførelse, noe det ble opplyst om i salgsoppgaven som klageren har godkjent. Videre stemmer det at megleren bekreftet overfor klagerens nabo at det manglet slik dokumentasjon. Etter første visning fremla klageren dokumentasjon på rørarbeid og elektrikerarbeid ved flytting av kjøkkenet. Dette utgjorde ingen dokumentasjon på at badet ble pusset opp i 2012. Det samme gjaldt for kvitteringen på membran på badet. Opplysningene om baderom ble hentet fra salgsoppgaven fra da klageren kjøpte eiendommen i 2012. Den gang forelå det heller ikke noen dokumentasjon på arbeidet utført på badet. «Oppussingen» klageren senere har gjort er angivelig å bytte klosettet og trekke rørledning fra bad til kjøkken. Å påstå at salget er trenert fordi megleren overholdt sin opplysningsplikt overfor potensielle kjøpere er helt urimelig. Uansett viser tilbakemeldinger fra interessenter at det ikke var utelukkende manglende dokumentasjon på bad som gjorde at man vegret seg for å legge inn bud på leiligheten.

 

Megleren var kun gitt 9 dager på å forsøke å selge leiligheten, før klageren bestemte seg for å si opp oppdraget. Ifølge statistikk fra Eiendom Norge lå gjennomsnittlig omsetningstid i [kommunen] på 16 dager pr. 31. mai 2022. Den dagen klageren ønsket å si opp oppdraget var det mye aktivitet rundt boligen og en pågående budrunde. Megleren opplevde flere ganger under salgsprosessen å bli motarbeidet av klageren. Selv om det virket som klageren angret på igangsettingen av salget, valgte hun likevel å drøye helt frem til megleren hadde mottatt bud med å si opp oppdraget. Innklagede bestrider at klagerens språkutfordringer har blitt misbrukt. Megleren har tilrettelagt ekstra godt med bl.a. hjemmebesøk ved utfyllingen av egenerklæringsskjema og fornyelse av oppdragsavtalen. Det er derimot klagers ansvar å sette deg inn i kontraktsvilkårene som megleren gjentatte ganger har minnet om.

 

Innklagede bestrider påstanden om at megleren ikke skal ha etterspurt informasjon om badet. Klageren ble bedt om å oppgi slik informasjon i egenerklæringsskjema. Da klageren ble gjort oppmerksom på at interessenter var skeptiske til å kjøpe eiendommen uten dokumentasjon på badet, opplevde megleren at dette gikk inn på klageren. Megleren uttrykte medfølelse og beklaget for hvordan klageren opplevde situasjonen. I ettertid kan det se ut som om klageren oppfattet dette som en form for tilståelse, fremfor trøst, noe det absolutt ikke var.

 

Megleren har gjennomført oppdraget i henhold til gjeldende lover, forskrifter og interne rutiner. I tillegg har megleren ytt ekstra god service i tråd med kravet til god meglerskikk. Ved oppsigelsen av oppdraget ble klageren fakturert i henhold til avtalen. Innklagede registrerer at eiendommen er blitt solgt for 3 600 000 kroner, og kan ikke se at klageren har lidt noe økonomisk tap.

 

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

 

«DNB Eiendom frifinnes. Megler har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

 

I alle tilfeller foreligger det uansett ikke et økonomisk tap, og klager har derfor ikke krav på erstatning.»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen avvises.

 

Det følger av nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) at en sak kan avvises fra nemndsbehandling dersom «saken ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går utover klageorganets effektivitet». Nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) svarer til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015-2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål.» Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget.

 

Saken reiser bevisspørsmål som nemnda ikke kan ta stilling til ved sin skriftlige saksbehandling.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Saken avvises.