RFE-2022-266
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. februar 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Andreas Møller
Advokatfirmaet Møller AS
Innklaget: Park Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Park)
v/advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Uriktig opplysning om garasjeplass
Sakens spørsmål og bakgrunn
I august 2020 kjøpte klageren en aksjeleilighet som innklagede formidlet for 6 500 000 kroner. Leiligheten hadde en prisantydning på 6 490 000 kroner, og ble markedsført med garasjeplass. I ettertid har det vist seg at det er tale om en leid plass. Klageren mener at megleren har opptrådt i strid med sin opplysningsplikt ved å innta uriktige opplysninger i salgsdokumentene. Spørsmålet er om det foreligger brudd på god meglerskikk, herunder meglerens opplysningsplikt, samt om innklagede kan holdes erstatningsansvarlig for klagerens tap.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Berostillelse
Det faktum at klageren fremsatte en fristavbrytende reklamasjon ovenfor selger i oktober 2020, medfører ikke at saken bør stilles i bero. Det samme gjelder det faktum at klagerens representant i oktober 2022 orienterte selgersiden om at han var ny advokat på saken, og at kravet ble fastholdt. Dette ble gjort for å unngå at kravet gikk tapt på grunn av passivitet.
Uriktige opplysninger om garasjeplass
Flere steder i salgsoppgaven og i Finn-annonsens overskrift var det opplyst at det fulgte med garasjeplass til leiligheten. Blant annet stod følgende under avsnittet «parkering/garasje» i salgsoppgaven:
«Det medfølger en garasjeplass i [gate] i låst garasjeanlegg med elektrisk portåpner.
Garasjeanlegget ligger ca. 2 min. i gangavstand fra leiligheten.»
Kjøpekontrakten ble signert 13. august 2020, og megleren fortalte i denne forbindelse at det ikke var nødvendig å innta noe om parkeringsplassen i kontrakten. Det at klageren ikke nevnte noe spesifikt om parkeringsplassen i kjøpekontrakten, betyr altså ikke at hun frafalt kravet. Ettersom det fremkom i salgsoppgaven at garasjeplass fulgte med, var dette allerede en del av avtalen. Videre nevnte megleren at det skulle utformes en egen kontrakt for garasjeplassen.
Dagen etter ringte megleren og fortalte at det likevel ikke fulgte med garasjeplass. Klageren mottok altså ikke korreksjon fra megler eller andre før etter avtaleinngåelsen. Ettersom korreksjonen kom etter at bindende avtale ble inngått, var det for sent.
Meglerens opplysningsplikt reguleres av eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren plikter å trekke ut de relevante opplysningene og nedtegne disse i selve salgsoppgaven, jf. Gyldendal rettsdatas note 234 til eiendomsmeglingsloven § 6-7. Her fremgår det:
«Det er ikke tilstrekkelig at opplysninger gis i vedlegg, f.eks. ved at takst eller kommunale reguleringsplaner vedlegges salgsoppgaven, jf. NOU 2006: 1 s. 120»
Det å gi uriktige opplysninger utgjør åpenbart et brudd på meglerens opplysningsplikt. En garasjeplass er typisk av stor betydning for kjøpere, spesielt i områder med lite gateparkering. Den feilaktige opplysningen var av stor betydning for klageren.
Innklagede har anført at ansvaret alene bør ligge hos selgeren, og at megleren kun har stolt på informasjonen derfra. Megleren har imidlertid en aktiv og lovpålagt undersøkelsesplikt, og må på selvstendig grunnlag undersøke hvorvidt det medfølger garasjeplass til leiligheten.
Megleren har pr. telefon utrykt at informasjonen i salgsoppgaven var en «kjedelig trykkfeil» og en «kvalitetsglipp». Dette underbygges av et skriv fra selgeren til klagerens tidligere advokat. Her fremkom det blant annet:
«[Det kan] se ut som det kom en skrivefeil i prospektet, der jeg er helt enig med deg.»
Dersom megleren hadde fortalt at leiligheten ikke hadde egen parkeringsplass, ville boligen blitt solgt til en mye lavere pris. Sentrale garasjeplasser er attraktive og tilfører en betydelig merverdi til boligene de tilhører.
Ettersom leiligheten ble markedsført med tilhørende garasjeplass, hadde klageren en berettiget forventing om at plassen var eid og tilhørte den aktuelle seksjonen. Det er stor forskjell på å leie og eie en parkeringsplass. Ved siden av leieutgifter risikerer klageren at eieren av plassen ikke lenger vil leie ut, eksempelvis ved salg til noen som ønsker å benytte den selv. Videre vil klageren ved et eventuelt videresalg måtte opplyse om at det ikke medfølger garasjeplass, kun at det er mulig å leie inntil videre. Det vil utvilsomt redusere leilighetens verdi.
Innklagede er erstatningsansvarlig for tapet klageren har lidt som følge av den uriktige informasjonen i salgsdokumentene.
Påstand
På vegne av klageren er det fremsatt følgende påstand:
«Privatmegleren Park anses erstatningsansvarlig for klagers økonomiske tap som følge av manglene parkeringsplass tilhørende [adresse].»
Innklagede har i korte trekk anført:
Avvisning
Antallet prosesskriv og innholdet i disse viser at saken ikke er egnet til skriftlig behandling i nemnda. Saken bør derfor avvises etter vedtektenes punkt 5.1 bokstav e, og eventuelt bli prøvet ved de ordinære domstoler med parts- og vitneforklaringer.
Berostillelse
Dersom nemnda ikke avviser saken, bør den stilles i bero.
Klageren har reklamert ovenfor selgeren om de samme forhold som klagen gjelder, og denne tvisten er ikke avklart. Innklagede har fått opplyst at klagerens tidligere advokat den 26. oktober 2021 sendte et krav om prisavslag og varsel om rettslige skritt. Den 10. oktober 2022 sendte klagerens nåværende advokat en ny reklamasjon til selgeren og opplyste at man er i ferd med å kartlegge tapet og fastholder reklamasjonen.
Uriktige opplysninger om garasjeplass
Subsidiært gitt at nemnda verken avviser eller stiller saken i bero, kan klagen ikke føre frem.
Opplysningen om parkeringsplass ble gitt av selgeren. Opplysningen ble ikke korrigert når utkast til salgsoppgaven ble oversendt for kontroll/gjennomgang. E-posten selgeren sendte i den forbindelse viser klart at selgeren hadde lest gjennom og vurdert salgsdokumentasjonen da han samtidig kom med en annen detaljert merknad. Selgeren har lang erfaring med kjøp og salg av fast eiendom, og det var ingen grunn for megleren til å anta at opplysningen ikke stemte. Selgeren korrigerte heller ikke opplysningen på kontraktsmøtet eller ved overtakelsen. Megleren mottok ingen annen dokumentasjon som tilsa at opplysningen var uriktig.
Det bemerkes at opplysningene fra selgeren var veldig konkrete, dels detaljerte og med følgende beskrivelse:
«Parkering/Garasje
Det medfølger en garasjeplass i [gate] i låst garasjeanlegg med elektrisk portåpner.
Garasjeanlegget ligger ca. 2 min. i gangavstand fra leiligheten.»
Selv om det alltid kan argumenteres for at megleren skulle foretatt ytterligere undersøkelser, var det med utgangspunkt i disse opplysningene, ingen foranledning for megler til å undersøke forholdet nærmere.
Klageren inntok heller ingen presiseringer om garasjeplass i kjøpekontrakten, holdt tilbake deler av kjøpesummen eller anmerket noe i overtakelsesprotokollen. Uansett har klageren ikke ønsket å overta leiekontrakten for parkeringsplassen.
Selv om det kan rettes kritikk mot megler for at det ble gitt en nøytral beskrivelse av at det fulgte med garasjeplass, og det ikke fremkom tydelig at dette var en leid plass, er ikke vilkårene for erstatningsansvar til stede.
Uansett eide klageren naboleiligheten fra før, og «kuppet» den aktuelle leiligheten uten å etterspørre noen nærmere informasjon om garasjeplassen. Siden leiligheten ble «kuppet» foregikk mye av dialogen mellom klager og selger uten direkte involvering fra megleren. Ut fra klagerens opptreden på kjøpstidspunktet, er det sannsynlig at hun ville budt det samme selv om det hadde blitt opplyst at det var en leid plass. Det er ubestridt at klageren fikk tilbud om å overta leieplassen. Dersom hun var bekymret for gateparkering, ville dette problemet vært løst ved å overta leieavtalen. Når man i tillegg tar i betraktning den tid som har gått fra budaksept, samt at det ikke ble gjort noen anmerkninger i kontrakten eller ved overtakelsen, fremstår klagerens beskrivelse av garasjeplassens økonomiske betydning som oppkonstruert.
Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.
Påstand
På vegne av innklagede er det fremsatt følgende påstand:
Prinsipalt klagen stilles i bero til reklamasjonen mellom kjøper og selger er avklart.
Subsidiært klagen kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Spørsmålet om avvisning/berostillelse
Nemnda finner at det ikke er grunnlag for å avvise saken eller stille den i bero slik meglerforetaket har gjort gjeldende.
Har megleren overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten?
Det er på det rene at det var gitt feil opplysninger både i Finn-annonsen og salgsoppgaven om garasjeplass. Når det gjelder garasjeplass, er det ett av flere viktige forhold ved en bolig som megler må kontrollere. Megler kan ikke bare støtte seg på opplysninger gitt av selger.
Dette gjelder både vilkårene (eierforhold/kostnad) for garasjeplassen og størrelsen på den. Megler har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Erstatningskravet
Det følger av skadeserstatningsloven § 2-1 at meglerforetaket er objektivt erstatningsansvarlig for meglers uaktsomhet. Ut fra det nemnda har kommet til over, har megler her vært uaktsom, og dette grunnvilkåret for erstatning er oppfylt. Klageren har bedt om at nemnda kun tar stilling til om meglerforetaket er erstatningsansvarlig, og ikke utmåling av en eventuell erstatning. Nemnda legger dette til grunn.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Park Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Park) har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten og utvist uaktsomhet. Meglerforetaket er erstatningsansvarlig, men nemnda har ikke tatt stilling til størrelsen på en eventuell erstatning og kravet om årsakssammenheng.