RFE-2022-267
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. februar 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Vest AS avd. Fana
Saken gjelder: Påstått brudd på god meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 29. april 2019 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede om salg av leiligheten sin. Leiligheten ble lagt ut for salg 18. mai 2019 med en prisantydning på 1 700 000 kroner pluss fellesgjeld. Da boligen fremdeles ikke var solgt etter seks måneder, valgte klageren å si opp oppdraget. Boligen ble deretter solgt gjennom et annet meglerforetak for 1 120 000 kroner pluss fellesgjeld. Innklagede har annullert fakturaen for oppsigelse av oppdraget.
Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget. Det er særlig trukket frem at megleren var fraværende, og det utførte arbeidet mangelfullt. Klageren krever 715 752,71 kroner i erstatning, for påløpte utgifter og differansen mellom oppnådd salgssum og meglerens prisantydning. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Megleren utførte mangelfullt arbeid og var fraværende i hele oppdragsperioden. Han nedprioriterte oppdraget og var svært lite tilgjengelig på telefon og e-post. Megleren fulgte ikke opp interessenter og hadde ingen fremdriftsplan for oppdraget. I tillegg overlot han ansvaret for visninger til klageren. Meglerens håndtering av oppdraget er den direkte årsaken til at leiligheten ikke ble solgt gjennom innklagede foretak.
Da megleren etter seks måneder fremdeles forholdt seg passivt, sa klageren opp oppdraget 7. oktober 2019. Megleren sendte straks en faktura som klageren ikke betalte. Klageren klaget inn fakturaen til meglerforetakets regionleder, og fakturaen ble annullert.
I ettertid har klageren fått opplyst at megleren ikke lenger arbeider for innklagede. Det er grunn til å tro at han ble fjernet fra sin stilling grunnet mangler ved hans arbeidsutførelse.
Klageren engasjerte senere et nytt meglerforetak til å forestå salget. Den nye megleren hadde en tydelig salgsstrategi og klageren fikk tett oppfølgning. Leiligheten ble solgt 7. februar 2020.
Meglerens sommel og uprofesjonelle arbeid førte til at salget ble vesentlig forsinket. Dette har påført klageren store økonomiske konsekvenser. Klageren har blant annet måtte innhente ny takst, nye bilder og leie boligstyling ettersom hun hadde flyttet ut fra leiligheten. I tillegg ble klageren belastet for utgifter til strøm, forsikring, felleskostnader og lån på leiligheten i den lange perioden den stod tom. Totalt har klageren blitt påført 135 752,71 kroner i ekstra utgifter. Tapet står i direkte årsakssammenheng med meglerens forsømmelser, og består av merutgifter klageren ikke ville pådratt seg om megleren hadde opptrådt korrekt.
I tillegg krever klageren erstatning for at hun måtte selge leiligheten til vesentlig lavere pris grunnet den pressende situasjonen. Leiligheten hadde en reell markedsverdi tilsvarende innklagedes prisantydning. Det at leiligheten senere ble solgt til en klart lavere pris, kan tilskrives manglene ved meglerens oppdragsutøvelse. Grunnet klagerens ubehagelige opplevelse med megleren og den vesentlige forsinkelsen, stod hun i en svært vanskelig situasjon. Klageren hadde av økonomiske grunner ikke anledning til å avslå det urimelig lave budet som ledet til salget. Differansen på 580 000 kroner mellom meglerens prisantydning og den endelige salgsprisen kreves erstattet.
I alt krever klageren 715 752,71 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren gjennomførte to fellesvisninger i henholdsvis mai og juni. Det ble i oppdragsperioden ikke oppnådd noe salg, og klageren valgte å si opp oppdraget 7. oktober 2019. Megleren sendte da ut faktura på 18 570 kroner i henhold til oppdragsavtalen. Fakturaen ble senere annullert. Klageren engasjerte så et annet meglerforetak, og boligen ble solgt den 7. februar 2020 for 1 120 000 kroner pluss fellesgjeld. Omsetningstiden for leiligheten var da 105 dager.
Megleren fulgte vanlig prosedyre ved gjennomføringen av oppdraget. Lovpålagte opplysninger ble innhentet og videreformidlet. Leiligheten ble så markedsført gjennom en digital markedsføringspakke og avisannonse i henhold til oppdragsavtalen. Megleren avholdt visninger og var tilgjengelig for klageren og eventuelle interessenter hele veien.
Årsaken til at leiligheten ikke ble solgt i oppdragsperioden er ikke mulig å kartlegge eksakt. Hvor raskt en bolig selges kan bero på tilfeldigheter. Det kan blant annet avhenge av hvilke interessenter som er i markedet akkurat da, andre tilgjengelige objekter, selgers forventninger om pris, osv. En megler kan ikke være ansvarlig for slike forhold.
Klageren har stått helt fritt til å si opp avtalen dersom hun var misfornlyd med prosessen. Megleren har imidlertid ikke gitt noen garanti om at boligen ville bli solgt i oppdragsperioden. Det ble kun garantert for at innklagede ikke ville kreve fullt vederlag om boligen ikke ble solgt.
Klageren har antydet at megleren ble fjernet fra sin stilling hos innklagede grunnet mangler ved hans yrkesutøvelse. Dette er totalt grunnløse og uriktige påstander.
For at det skal foreligge erstatningsplikt, må det foreligge et økonomisk tap som har sammenheng med meglers profesjonsansvar. Det er ikke tilstrekkelig at det bare foreligger utgifter i oppdragsperioden, eller at salgsprosessen fører til ekstra utgifter for oppdragsgiver. Det i denne saken ingen momenter som tyder på at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerens erstatningskrav kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
På en del punkter står det påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til under sin skriftlige saksbehandling. Det gjelder blant annet meglers håndtering av oppdraget.
Når det gjelder prisantydningen, er den ingen garanti for hva boligen vil bli solgt for, men meglers prisvurdering på et gitt tidspunkt. Det er markedet til enhver tid som bestemmer prisen. Nemnda bemerker at slik saken er opplyst, er det ikke grunnlag for å si at meglers prisantydning på tidspunktet var uforsvarlig. Misforholdet mellom prisantydningen og salgspris er i seg selv ikke avgjørende for om meglers prisantydning var uforsvarlig.
Det følger av det nemnda har kommet til over, at erstatningskravet ikke kan føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] får ikke medhold.