RFE-2022-274

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. februar 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. St Hanshaugen

 

Saken gjelder:               Off market-salg. Brudd på god meglerskikk. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Den 11. mars 2022 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens andelsleilighet. Forut for annonsering kontaktet klageren en interessent med tilbud om å kjøpe boligen for 4 400 000 kroner. Interessenten var så i kontakt med megleren, som gav uttrykk for at prisantydningen ville bli satt lavere enn 4 400 000 kroner. Som følge av dette ønsket ikke lenger interessenten å akseptere klagerens tilbud, og endte med å kjøpe boligen off market for 4 350 000 kroner. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren krever at innklagede erstatter differansen mellom det hun mener er den forhåndsavtalte prisen og den endelige salgssummen. Totalt utgjør kravet 50 000 kroner.

 

Etter salget mottok klageren en faktura fra innklagede på 84 309 kroner. Klageren hevder imidlertid å ha inngått en muntlig avtale om at innklagede hadde krav på maksimalt 60 000 kroner i megleromkostninger. Klageren krever differansen tilbakebetalt, totalt 24 309 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Klagen gjelder meglerens opptreden i forbindelse med salg av klagerens bolig.

 

Erstatning

Etter klageren signerte oppdragsavtalen, skulle hun leie ut leiligheten for en periode. Hun ventet derfor til midten av juli før hun kontakten megleren og sa hun ville annonsere boligen i august. Selv om megleren skulle på ferie og ikke fikk igangsatt salgsprosessen, kontaktet han takstmann før han reiste.

 

Etter at takstmannen befarte leiligheten 1. august, gav han klageren en muntlig verdivurdering på 4 400 000 kroner. Klageren tok deretter kontakt med en interessent som hun visste hadde vært interessert i leiligheten over lenger tid. Klageren informerte interessenten om den muntlige verdivurderingen, og de ble enige om å inngå avtale om salg før annonsering. På bakgrunn av dette gav klageren et skriftlig bud på 4 400 000 kroner eksklusiv fellesgjeld til interessenten, og hun opplyste megleren om situasjonen. Megleren frarådet klageren å foreta det direkte salget, og han anbefalte henne å annonsere boligen på det åpne markedet først.

 

I forbindelse med et direkte salg vil utgifter for markedspakke og meglerarbeid reduseres. Etter å ha bedt megleren om råd, fikk klageren bekreftet at de totale salgskostnadene i dette tilfellet ville beløpe seg til mellom 50 000 og 60 000 kroner. Klageren aksepterte den nye avtalen om salgskostnader 1. august, uten å si opp oppdragsavtalen. På dette tidspunktet hadde megleren hverken igangsatt markedsføring eller vært i kontakt med interessenter.

 

Etter å ha inngått avtalen om salgskostnader, var det megleren som tok initiativ til å kontakte interessenten som klageren hadde vært i dialog med. I en telefonsamtale med interessenten 2. august informerte megleren om at han ville annonsere leiligheten for 4 200 000 kroner eksklusiv fellesgjeld. Megleren ville altså annonsere boligen for en lavere sum enn hva klageren og interessenten hadde diskutert. Megleren diskuterte aldri den nye verdivurderingen på 4 200 000 kroner med klageren. Den eneste summen de hadde diskutert var 4 400 000 kroner eksklusiv fellesgjeld.

 

Innklagede har uttrykt at endelig prisantydning ikke var avklart på tidspunktet da megleren henvendte seg til interessenten. Klageren stiller seg derfor uforstående til hvorfor megleren fremla en e-takst fra januar 2022 ovenfor interessenten. Hun forventet at megleren ville fremlegge en pris som interessenten allerede hadde blitt forelagt skriftlig.

 

På grunn av meglerens uttalelser om at leiligheten ville bli annonsert for en lavere sum enn forespeilet, ønsket ikke interessenten å kjøpe boligen for 4 400 000 kroner. Klageren måtte derfor forhandle med interessenten på nytt før kjøp ble inngått. Megleren bidro ikke i forhandlingene, men hans tidligere uttalelser medførte at salgssummen ble lavere enn opprinnelig. Salget endte med at interessenten inngav et direkte bud på 4 350 000 kroner eksklusiv fellesgjeld. Klageren videreformidlet budet til megleren som var på ferie og ikke fikk behandlet det.

 

Megleren hadde ikke fullmakt til å tilby interessenten en lavere salgssum enn det som var avtalt med klageren på forhånd. Megleren har opptrådt uetisk og i strid med sin aktsomhetsplikt ved å ikke ivareta klagerens interesser. Kjøpers rett til riktige opplysninger om boligen innebærer ikke en rett til å bli tilbudt en lavere kjøpesum enn verdivurderingen. Det fremstår som klanderverdig at megleren prutet ned en avtale som allerede var inngått. Det at megleren tilbød interessenten en lavere sum som ikke var diskutert med klageren, vitner om at megleren ikke har fulgt riktig prosedyre.

 

Det foreligger årsakssammenheng mellom meglerens uaktsomme opptreden og den endelige reduksjonen i salgssum. Ettersom megleren er forpliktet til å ivareta sine kunders interessenter, krever klageren erstatning for tapet. Erstatningskravet utgjør differansen mellom prisen avtalt på forhånd med kjøper og den endelige salgssummen, totalt 50 000 kroner.

 

Meglerens vederlag

I henhold til den muntlige avtalen mellom megleren og klageren, skulle klageren maksimalt betale 60 000 kroner i salgskostnader. Etter salget, krevde likevel megleren fullt vederlag tilsvarende 84 309 kroner. Differansen mellom avtalt maksimumspris og fakturert vederlag, er dermed 24 309 kroner. Siden det er avtalen av 1. august som gjelder, krever klageren at differansen tilbakebetales henne.

 

Det fremgår av oppdragsavtalen at normal timepris for megler utgjør 1 875 kroner pr. time ved estimert timebruk på 52 timer. Ifølge oppgjørsoppstillingen har megleren i dette tilfellet brukt 13,45 timer, noe som utgjør en timepris på 3 881 kroner. Dersom timeprisen hadde blitt beregnet ut fra dette, ville meglerens vederlag beløpt seg til 25 218 kroner. Klageren stiller seg undrende til om meglerens vederlag er i samsvar med etiske retningslinjer. På bakgrunn av at meglerens arbeidsbelastning ble betydelig redusert, burde han anbefalt klageren å si opp oppdragsavtalen. Han burde i det minste redusert vederlaget tilsvarende opplyst timepris i oppdragsavtalen.

 

Slik det fremgår av oppgjørsoppstillingen, har innklagede kun trukket fra visningshonorar og markedspakke. Innklagede har i tillegg uttrykt at tilretteleggelsesgebyret på 13 900 kroner gjør seg gjeldende i sin helhet. Klageren bestrider dette, da det kun ble bestilt fotograf og takstmann.

 

Innklagede hevder at megleren opplyste klageren om kostander ved å kun benytte oppgjørsoppdrag. Dette er ny informasjon for klageren, og den samsvarer ikke med hennes forståelse av muntlig avtale. Det ble heller ikke diskutert under telefonsamtalen 24. august, da klageren klaget for første gang.

 

Klageren krever 50 000 kroner i erstatning samt at innklagede tilbakebetaler henne 24 309 kroner. Totalt krever hun at innklagede betaler henne 74 309 kroner.

 

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Det stemmer at full markedspakke ikke var nødvendig ettersom eiendommen ble solgt off market. Markedspakken benyttes kun fullt ut ved markedsføring i det åpne marked. Dersom deler av markedspakken blir benyttet, kan man fakturere for disse.

 

Det ble ikke inngått noen muntlig oppdragsavtale, og innklagede bestrider at de totale salgskostnadene ville ende på mellom 50 000 og 60 000 kroner. Megleren opplyste klageren om kostnadene for å bruke megler ved et oppgjørsoppdrag. Kostnadene for oppsigelse av oppdragsavtalen fremgikk av avtalen. Uansett ble ingen av disse tilfellene relevante.

 

Det fremgår klart av SMS-korrespondansen at megleren rådet klageren til å markedsføre eiendommen i det åpne markedet, da dette erfaringsmessig gir best pris. Likevel ønsket klageren at megleren skulle kontakte interessenten hun hadde vært i dialog med. Hensikten bak dette var at klageren og interessenten skulle inngå en avtale om kjøp til den forhåndsavtalte prisen.

 

Megleren tok på klagerens initiativ kontakt med interessenten. Det stemmer ikke at megleren ble bedt om å ikke ta kontakt med interessenten. I SMS-en megleren mottok 3. august skriver klageren følgende:

 

«Men ta gjerne en telefon til de og hør om du får pushet de opp siste del.»

 

Megleren kjenner seg ikke igjen i beskrivelsen av telefonsamtalen med interessenten. På det tidspunktet var ikke endelig prisantydning avklart. Megleren anslo imidlertid at den ville bli omkring 4 200 000 kroner eksklusiv fellesgjeld. Dette var tidlig i august, og anslaget kan anses å innebære en naturlig prisutvikling siden meglerens e-takst fra 27. januar på 4 300 000 kroner inklusiv fellesgjeld. Dette er også en prisantydning klageren fremla for interessenten, men da var fellesgjelden utelatt.

 

I en samtale med megleren har klageren uttrykt at hun forespeilet interessenten en salgssum på 4 400 000 kroner. Megleren spurte da om dette var eksklusiv eller inklusiv fellesgjeldandelen. Klageren hadde ikke hensyntatt dette, og måtte derfor ta en ny runde med forhandlinger med interessenten. En meglers rolle er å ivareta begge parters interesse samt sørge for at avtalen inngås på riktige vilkår. Det fremgår tydelig av SMS-en sendt til klageren 2. august at interessenten ikke før på dette tidspunktet var klar over den medfølgende fellesgjelden.

 

Til tross for den nye informasjonen om fellesgjeld, ønsket interessenten likevel å by mer. Innklagede kan ikke se dette som noe annet enn positivt. En naturlig forklaring på at en interessent byr mer, kan være fordelen med å kjøpe eiendom off market. Dette er ikke upåregnelig ettersom man kan hevde at selger tar en risiko ved å selge eiendommen uten noen form for konkurranse.

 

På grunn av ferie ble ikke arbeidet etter salget foretatt samme dag. Det ble likevel igangsatt ved første anledning, og det var ingen tvil om at avtalen var inngått.

 

Megleren tilbød aldri interessenten en lavere salgssum. Megleren snakket med interessenten om verdivurderingen fra januar samt sannsynligheten for at denne måtte justeres etter markedets positive utvikling.

 

Når det kommer til vederlag, ble det inngått en provisjonsbasert avtale. Tilbudet om en timesbasert avtale ble avslått og er derfor irrelevant.

 

Klageren har etterspurt en forklaring på innholdet av eiendomsmeglerpakke 2. Den består av reguleringskart med reguleringsbestemmelser, arealbekreftelse og formuesverdi. Den refererer til «utlegg eiendomsinformasjon» i oppdragsavtalens punkt 3. Klageren har valgt å undertegne en provisjonsbasert avtale, og etter oppdragsavtalens punkt 2b), har megleren krav på vederlag når handel er kommet i stand.

 

 

Markedspakken på 20 900 kroner ble trukket fra salgskostnadene. Ettersom det ble tatt bilder av leiligheten og foto var inkludert i markedspakken, ble denne delen på 2 972 kroner lagt til manuelt. Helt frem til klageren valgte å selge eiendommen off market, var hensikten å selge eiendommen i det åpne markedet.

 

Tilretteleggingsgebyret innebærer klargjøring av oppdraget. I dette tilfellet var klargjøringen av salget igangsatt, og gebyret vil dermed ikke bortfalle. Det var blant annet gjort bestillinger, iverksatt fotografering og rekvirert takstmann.

 

Innklagede kan hverken se at megleren har opptrådt uaktsomt eller at klageren har lidt et tap. Klagerens krav om erstatning og tilbakebetaling av vederlag kan dermed ikke føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse samt erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Erstatningskravet

Forutsetninger for at meglerforetaket blir erstatningsansvarlig, er at megler har utvist uaktsomhet, at klageren har lidt et økonomisk tap, og at det er årsakssammenheng mellom meglers eventuelle forsømmelse og tapet. Klageren har ikke sannsynliggjort at hun har lidt noe økonomisk tap og/eller at megler har vært uaktsom. Kravet kan derfor ikke føre frem.

 

Meglers vederlag

Klageren har gjort gjeldende at det var muntlig avtalt med megleren at meglerforetaket skulle ha maksimalt 60 000 kroner i honorar, noe meglerforetaket har bestridt. Det er klageren som her har den såkalte bevisbyrden, det vil si at det er klageren som må sannsynliggjøre at en slik avtale ble inngått. Klageren har ikke gjort det. Fakturaen er også i samsvar med den signerte oppdragsavtalen.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.