RFE-2022-279

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. februar 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Røa

 

Saken gjelder:               Meglerens omsorgs- og opplysningsplikt og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I april 2022 kjøpte klagerne en seniorleilighet formidlet gjennom innklagede. Klagerne deltok i budrunden sammen med tre andre budgivere. Etter at klagerne ga seg på 8 900 000 kroner, ble boligen solgt en annen budgiver for 9 100 000 kroner. I ettertid angret kjøperne seg, og megleren kontaktet klagerne med spørsmål om de fortsatt var interessert i leiligheten. Klagerne endte med å legge inn bud på 8 700 000 kroner, som ble akseptert av selgeren.

 

Klagerne mener å ha betalt for mye for leiligheten, og stiller spørsmålstegn ved flere forhold knyttet til meglerens håndtering av oppdraget, herunder særlig budprosessen. Det anføres blant annet at megleren burde tatt mer hensyn til budgivernes alder under budrunden. Videre burde megleren ha minnet budgiverne på den estimerte markedsverdien, og opplyst om boligens oppussingsbehov, etter hvert som de innkomne budene lå langt over prisantydning. Spørsmålet er om megleren har misligholdt sin omsorgsplikt- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerne krever erstatning med 500 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i korte trekk anført: 

Klagerne var interessert i en seniorleilighet som lå ute for salg til en prisantydning på 6 500 000 kroner. Budrunde ble avholdt 22. april 2022. Etter hvert som prisen nærmet seg 8 000 000 kroner, stilte klagerne spørsmål rundt boligens prisantydning og markedsverdi. Megleren svarte da hver gang at man nærmet seg grensen. Etter at klagerne innga sitt siste bud på 8 900 000 kroner, la en annen budgiver inn bud på 9 100 000 kroner, som ble akseptert av selger.

 

Den 25. april 2022 ble klagerne oppringt av megleren, som lurte på om de fortsatt var interessert i leiligheten. Kjøperne, som var et ektepar på 85 år fra Sverige, hadde trukket seg fra handelen. Etter det opplyste hadde kjøperne reist ut av landet. Klagerne fikk tilbud om å kjøpe boligen for 9 100 000 kroner, noe de takket nei til. Megleren var altså komfortabel med å foreslå en pris som var 400 000 kroner mer enn deres siste bud, og 2 600 000 kroner mer enn prisantydning. Klagerne ble så tilbudt å kjøpe til prisen tilsvarende deres siste bud, til 8 900 000 kroner.

 

Klagerne opplevde budrunden som intens og stressende, og de undret seg over at kjøperne hadde trukket seg fra handelen. Klagerne var usikre på om kjøperne var seriøse interessenter, og om man i verste fall var i en stråsituasjon, og ba derfor megleren om mer informasjon. De fikk til svar at kjøperne var et eldre legeektepar, og at selgeren var jurist. Megleren opplyste senere at kjøperne hadde fått personlige problemer samtidig som formuen deres hadde blitt mindre. Formuen sto i aksjefond. Den eneste informasjonen klagerne hadde fått skriftlig fra megleren, var at kjøperne hadde trukket seg og ikke ville forhandle med klagerne.

 

Ifølge megleren skal selgeren ha bedt ham om å henvende seg til klagerne fordi de virket å kunne gjøre opp for seg. Megleren påpekte flere ganger at hvis ikke klagerne slo til, så ville kjøperne flytte til Norge og fastholde handelen. Megleren sa også at slike flotte folk som klagerne var ønsket i seniorsameiet. Klagerne oppfattet prosessen som stressende og manipulerende. Klagerne endte med å kjøpe boligen for 8 700 000 kroner ekskl. dokumentavgift.

 

Klagerne opplevde kjøpsprosessen som svært ubehagelig, og var inne på tanken om å selge boligen videre. Megleren frarådet dem å gjøre dette, da det ville medføre et økonomisk tap på minimum flere hundre tusen kroner. Megleren foreslo derfor utleie som et bedre alternativ.  For klagerne som er 75 år gamle, er det uaktuelt med utleie.

 

Videre hadde klagerne bedt om å få benytte blancoskjøte med tanke på et eventuelt videresalg, noe selgeren motsatte seg. Klagerne føler at de hverken fikk støtte eller hjelp fra megleren i forbindelse med kjøpet. Megleren har gitt tydelig beskjed om at hans oppgave kun er å sikre høyest mulig pris for selger.

 

Da leiligheten ikke lenger var stylet, ble det tydelig at den hadde et oppussingsbehov. Det at oppussing må påregnes, burde fremgått av overskriften i salgsoppgaven, og blitt formidlet til budgiverne underveis i budrunden. Oppussingsarbeidet har vært en psykisk belastning for klagerne, i tillegg er de blitt påført et økonomisk tap i form av renteutgifter og doble boutgifter.

 

For det første stiller klagerne seg spørrende til om de opprinnelige kjøperne var seriøse interessenter. Videre om klagerne har betalt markedspris for boligen, eller om budrunden ble gjennomført på gale premisser slik at det ble oppnådd en kunstig høy pris.

 

For det andre stiller klagerne spørsmål om en salgssum på 8 700 000 kroner eller 9 100 000 kroner kan regnes som markedsverdi når megleren selv har uttalt at man ikke vil kunne oppnå noe i nærheten av denne summen ved et videresalg.

 

For det tredje burde megleren ha handlet annerledes for å ivareta både selgers og kjøpers interesser under budrunden og da kjøperne senere trakk seg fra handelen. Megleren burde blant annet tatt mer hensyn til budgivernes alder.

 

For det fjerde burde megleren ha gjort oppmerksom på kjent markedsverdi og boligens oppussingsbehov etter hvert som budene økte og gikk langt over prisantydning.

 

For det femte burde megleren opplyst i salgsoppgavens overskrift at oppussing av boligen måtte påregnes.

 

Megleren har handlet i strid med god meglerskikk, og ikke oppfylt sin omsorgsplikt overfor kjøper og selger, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Klagerne krever erstatning med 500 000 kroner på bakgrunn av hva de mener er boligens markedsverdi.

 

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerne deltok i budrunden og hadde nest høyeste bud på 8 900 000 kroner. Eiendommen ble solgt til en annen budgiver for 9 100 000 kroner. I ettertid angret kjøper seg, og megleren kontaktet klagerne med spørsmål om de fortsatt var interessert. Klagerne var interessert, men ikke til en pris tilsvarende salgssummen. Klagerne innga bud på 8 700 000 kroner, som ble akseptert av selger. Samtidig inngikk selger avtale med opprinnelig kjøper om at de skulle dekke deler av prisdifferansen med 250 000 kroner, mens selgeren selv skulle bære tapet på 150 000 kroner.

 

Megleren oppfattet kjøperen som en seriøs interessent. Megleren sjekket finansieringen, og fikk bekreftet at den var i orden. Til tross for at de angret og ønsket å komme seg ut av avtalen, var meglerens klare inntrykk at de ville stå ved avtalen dersom ikke en annen interessent endte med å kjøpe boligen.

 

Markedspris er boligens verdi på salgstidspunktet. Det var totalt fire budgivere som deltok i budrunden. Som en naturlig konsekvens av at det var flere interesserte ble boligen solgt til en høy pris. Påstanden om at budrunden foregikk på feil premisser, eller at man var i en stråsituasjon avvises på det sterkeste. Budkrigen mellom opprinnelig kjøper og klager drev prisen opp til det som da ble markedsprisen.

 

En sjelden gang oppstår situasjonen hvor kjøper ønsker å gå fra handelen. Megleren handlet raskt på forespørsel fra kjøperen for å sjekke om klagerne, som hadde det nest høyeste budet, fortsatt var interessert. Megleren var i dialog med alle involverte parter og forsøkte å løse saken på en best mulig måte for alle. Innklagede kan ikke se at megleren burde håndtert saken på en annen måte.

 

Både opprinnelig kjøper og klagerne er pensjonister. Begge deltok i budrunden og var i dialog med megler uten å være representert ved fullmektig. Megleren var i dialog med klagerne vedrørende tidligere salgssummer. Klagerne fikk kl. 11:21 tilsendt en lenke til en tilsvarende leilighet som ble solgt ca. 10 måneder tidligere for 7 190 000 kroner. Denne leiligheten hadde en mer tilbaketrukket beliggenhet fra trikken og fremsto som mer moderne. Klagerne var derfor kjent med prisnivået på denne typen leiligheter, og la inn et bud på 7 500 000 kroner kl. 11:29.

 

Megleren informerte klagerne om kjøpers ønske om å gå fra handelen mandag 25. april 2022 og spurte samtidig om de fortsatt var interesserte i boligen. Dialogen mellom megleren og klagerne pågikk over flere dager, og megleren oppfordret henne til å tenke seg nøye om før de tok en beslutning. Fire dager senere sendte klagerne på eget initiativ en e-post med bud på 8 700 000 kroner. Megleren sitter i åpent kontorlandskap og dialogen som pågikk er kjent for kollegaer av megleren.

 

Meglerens omsorgsplikt innebærer blant annet å gi korrekt informasjon om salgsobjektet, gi råd til partene og jobbe for å oppnå en best mulig pris for eiendommen. Klagerne var ikke forpliktet til å by på eiendommen på nytt etter at den var blitt solgt til opprinnelig kjøper. Dette var noe de selv valgte å gjøre.

 

I forkant av budgivningen var alle involverte budgivere på visning. Det var satt opp to visninger slik at interessentene skulle få god mulighet til å besiktige boligen og stille spørsmål til megleren. Klagerne møtte på begge visningene og var til stede mesteparten av visningstiden. Man har også sett salgsoppgaven hvor prisantydningen var oppgitt til 6 500 000 kroner. Salgsoppgaven beskriver leiligheten på en nøktern måte, hovedsakelig med faktaopplysninger og uten superlativer. Det er også referert til tilstandsgrader vurdert av takstmann, hvor det var en overvekt av tilstandsgrad 2. Dette gir ikke kjøper forventninger om en bolig uten oppussingsbehov. Vedlagt lå tilstandsrapport som beskrev boligen, og hva kjøper kan forvente i forhold til standard. Megleren ga med dette tilstrekkelige opplysninger om prisantydning, og tilstrekkelige opplysninger for klagerne til å kunne vurdere oppussingsbehov.

 

Ved signering av budet bekreftet man å legge det inn på bakgrunn av salgsoppgaven og foretatt visning. Innklagede bestrider at oppussingsbehov skulle stått i overskriften.

 

Innklagede har forståelse for at budrunden kan oppleves stressende, og at man kan bli usikker når man først har mistet boligen for deretter å få muligheten på nytt. Dette er ingen vanlig situasjon, men skjer av og til. Klagerne har selv valgt å inngi bud på nytt på et prisnivå de selv har satt. Megleren er en mellommann, og har formidlet partenes ønsker, noe som resulterte i at klagerne til slutt fikk kjøpe boligen. Megleren er ikke part i handelen, og kan ikke stå ansvarlig dersom klagerne angrer på kjøpet.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Klagen gjelder flere forhold, hvor nemnda vil kommentere det sentrale.

 

Omstendighetene rundt kjøpet

Klagerne har stilt seg spørrende til om de opprinnelige kjøperne var seriøse interessenter. Dette er en helt udokumentert påstand som ikke kan legges til grunn.

 

Når det gjelder markedspris, er det den prisen markedet vil betale til enhver tid. En meglers foreslåtte prisantydning er meglers prisvurdering på et gitt tidspunkt, men er ingen «garanti» for hva markedsprisen blir. Det kan vise seg at prisen kan ligge høyt over prisantydningen, eller klart under prisantydningen.

 

Når det gjelder meglers håndtering etter at de første kjøpene i utgangspunktet hadde trukket seg fra kjøpet, kan nemnda ikke se at megler kan kritiseres her. Megler tok kontakt med klagerne, og de stod helt fritt til om de skulle inngi et nytt bud og til hvilken pris. Nemnda legger til grunn at klagernes alder ikke tilsa spesiell oppmerksomhet fra meglerens side.

 

Nemnda finner også at megleren ikke hadde en oppfordring til under budrunden å gjøre klagerne oppmerksom på oppussingsbehovet. Boligen er fra 1970, og det var opplysninger om boligens standard i salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Klagerne hadde også vært på visning før budrunden.

 

Erstatningskravet

Klagerne har krevd 500 000 kroner i erstatning på bakgrunn av hva de mener er «riktig» markedsverdi. Nemnda finner det klart at kravet ikke kan føre frem da vilkårene for erstatning ikke er oppfylt. Det er ikke sannsynliggjort at klagerne har lidt et økonomisk tap, og at megler har vært uaktsom.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klagerne] gis ikke medhold.