RFE-2022-280
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. februar 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Oslo Eiendomsmegling AS (Notar Oslo Sentrum)
v/advokat Kenneth A. Leren
Advokathuset Kristiansund AS
Saken gjelder: Forsinket oppgjør. Krav om forsinkelsesrenter
Sakens spørsmål og bakgrunn
I november 2021 inngikk klagerne oppdragsavtale med innklagede om salg av sin enebolig. Boligen ble solgt for 13 500 000 kroner. Ved overtakelsen 1. august 2022 manglet pantedokumentene, og utbetalingen av oppgjøret ble derfor forsinket med 32 dager. Klagerne hevder å ha krav på totalt 85 000 kroner i forsinkelsesrenter, og mener at en betydelig del av forsinkelsen skyldes mangler ved meglerens dokumenthåndtering. Kjøpernes bank har allerede innvilget klagerne 30 000 kroner. Det kreves at innklagede betaler det resterende beløpet på 55 000 kroner.
Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med oppgjøret, samt om klagerne kan gis medhold i sitt forsinkelsesrentekrav.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Det var flere hendelser som førte til forsinkelse av oppgjøret. For det første var kjøpernes bank for sent ute med å be om kjøpernes signatur på et pantedokument som måtte bevitnes og sendes fysisk til innklagede. Dokumentet ble sendt til feil adresse og forsvant deretter i posten. Banken har innvilget en delvis dekning på 30 000 kroner (tilsvarende omtrent ni dager) av de beregnede forsinkelsesrentene.
For det andre etterlyste klagerne oppgjøret i en SMS til innklagede 9.-10. august. Det var først på dette tidspunktet innklagede informerte banken om det uteblitte dokumentet. Klagerne mottok først melding av innklagede 12. august etter at de selv hadde purret på utbetalingen. Kjøperne fikk beskjed om problemet av banken 12. august og av innklagede 15. august. Nytt pantedokument med underskrifter og vitner ble raskt produsert og sendt 16. august. Dokumentet ankom innklagedes oppgjørsavdeling 19. august.
For det tredje ba innklagede kjøperne den 26. august om å signere en egenerklæring om konsesjonsfrihet knyttet til en ubebygd tomt. Disse dokumentene hadde ikke blitt forelagt kjøperne på et tidligere tidspunkt. Innklagede har ikke gitt noen forklaring på betydningen av dokumentene, og i e-post av 25. august fremstår de uviktige for fortgangen i oppgjøret. Disse dokumentene kunne og burde blitt håndtert tidligere. Klagerne tror dette medførte en ytterligere forsinkelse av oppgjøret.
Forsinkelsen skyldes hovedsakelig at megleren ikke sikret at alle nødvendige dokumenter var på plass ved overtakelsen. Det var kun innklagede som kunne vite om de hadde mottatt de nødvendige dokumentene for utbetaling av kjøpesummen. Hverken kjøperne eller klagerne ble informert om at dokumentene manglet før eller under overtakelsen. Innklagede burde varslet om at dokumentene manglet og utsatt overtakelsen og oppgjøret. I et slikt tilfelle kunne kjøperne og banken sendt dokumentene på nytt 2. eller 3. august, og dokumentene ville med stor sannsynlighet vært fremme senest 10. august. Megleren burde gjort mer og forsikret seg om at alle dokumenter var på plass.
Megleren kontaktet først banken 10. august ettersom dokumentene ikke var mottatt. Siden innklagede mener at dokumentene ble borte i posten, kunne situasjonen oppstått selv om dokumentene hadde blitt sendt i god tid. Dette innebærer at så lenge megleren ikke forsikret seg om at dokumentene kom frem, men ventet i nærmere to uker med å etterlyse dem, ville oppgjøret uansett blitt mer enn to uker forsinket, uavhengig av forsendelsesdato.
Megleren har et ansvar overfor begge både kjøper og selger etter eiendomsmeglingsloven og har et særlig ansvar for dokumenthåndteringen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9. Meglerens ansvar for dokumenthåndteringen tilsier at både kjøper og selger må kunne stole på at alt går som normalt hvis de ikke hører noe annet fra megler. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke informere partene om at dokumentene manglet ved overtakelse.
Det er videre høyst kritikkverdig at innklagede ikke tar stilling til sin rolle i dokumenthåndteringen, men bare viser til kjøpers ansvar. På denne måten skyver innklagede ansvaret over på partene og maner til konflikt.
Endelig bemerkes det at innklagede har en formulering i sin standardkjøpekontrakt pkt. 4.1 hvor det fremgår at selgeren er innforstått med at oppgjør forbeholder seg en rimelig ekspedisjonstid, regnet fra dato for konferering av skjøte, for utbetaling av oppgjør – normalt 12 – 15 virkedager. Klagerne er svært usikre på om denne formuleringen er i henhold til god meglerskikk og dagens praksis.
Klagerne har fått opplyst fra øvrige meglerforetak at normal oppgjørstid maksimalt kan være fem til syv virkedager i henhold til god meglerskikk. Dette innebærer at utbetalingen i dette tilfellet tok 25 dager lenger tid enn normalt. Fullt beregnede forsinkelsesrenter for 25 dager ved gjeldende satser er 85 000 kroner. Klagerne har fått tilkjent 30 000 kroner fra kjøperne/banken, og krever derfor 55 000 kroner for de 16 dagene forsinkelse som skyldes innklagede. Subsidiært kreves 30 000 kroner i forsinkelsesrenter for perioden 1.-10. august.
Innklagede har i hovedsak anført:
Tre dager før den avtalte overtakelsen kontaktet megleren kjøpernes bank for å sjekke at alt var i orden. Finansrådgiveren i banken bekreftet dette og fortalte at pantedokumentet var sendt til innklagede. Finansrådgiveren mente at megleren kunne forvente å motta dette innen avtalt overtakelsestidspunkt og oversendte også en kopi av dokumentet for å forsikre at alt var i orden. Megleren hadde dermed en berettiget forventning om at dokumentet var underveis.
Pantedokumentet ble imidlertid ikke mottatt som forespeilet. Årsaken var trolig at det ble sendt til en adresse i Oslo, og ikke til Notars oppgjørsavdeling i Ålesund slik kjøpekontrakten tilsa. I tillegg ble dokumentet i utgangspunktet både utformet og sendt for sent.
Med dagens postgang kunne ikke megleren fastslå at pantedokumentet ikke ville komme frem før i midten av uke 32. Den 10. august sendte derfor megleren en e-post til finansrådgiveren og orienterte om at pantedokumentet hverken hadde kommet til kontoret i Oslo eller oppgjørsavdelingen i Ålesund. Oppgjørsavdelingen opplyse derfor om at banken måtte fremskaffe et nytt pantedokument med nye signaturer og vitner. Den 11. august spurte oppgjørsavdelingen om det var mulig å utforme elektroniske dokumenter, uten at finansrådgiveren besvarte dette. Først 12. august svarte en annen finansrådgiver på e-posten med å spørre hvilke kunder det gjaldt. Oppgjørsavdelingen responderte umiddelbart og oversendte etterspurte opplysninger. På samme tid bistod megleren klagerne med beregning av forsinkelsesrenter og hvordan de kunne kreve dette fra kjøper.
Først den 19. august mottok megleren pantedokumentene. Det gikk deretter ti virkedager før oppgjøret ble mottatt av klagerne 2. september. Dette er kortere tid enn de 12-15 virkedagene kjøpekontrakten punkt 4.1 opererer med. I mellomtiden ble det også utformet egenerklæring om konsesjonsfrihet som ble sendt til kjøperne for signatur 26. august og signert 29. august.
Dersom oppgjøret skulle blitt utbetalt i henhold til kjøpekontrakten punkt 4.1, ville det vært 16.-19. august, som er 12-15 virkedager etter overtakelsen. Det faktum at det gikk ytterligere 10-13 dager skyldes utelukkende bankens håndtering av pantedokumentet som ble mottatt 15 dager etter overtakelsen, og dermed 17-18 dager etter det som er allmenn praksis. Hele forsinkelsen på 10-13 dager konsumeres dermed av bankens forsinkelse på 15-18 dager.
Hovedregelen er at ingen del av kjøpesummen kan disponeres over på vegne av selgeren før det er etablert rettsvern for kjøpers erverv, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd og Prop. 188 L (2012-2013) side 29 og 56. Megleren har ansvar for at penger ikke blir utbetalt før skjøte eller pantebrev er tinglyst, og at pantobligasjoner ikke blir slettet uten at panthaveren får riktig oppgjør. I kravet til god meglerskikk ligger at megler skal dra omsorg for begge parters interesser. Megleren skal blant annet gjennomføre oppdraget på en slik måte at partene ikke utsettes for en uakseptabel risiko, jf. Rt-2012-335.
For at en megler skal ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, må han ha opptrådt på en uforsvarlig måte. Det er ikke tilfellet her. Megleren har tvert imot ivaretatt begge parters interesser på en betryggende og god måte. Megleren har sørget for at hjemmelsovergangen var tinglyst, og at det var etablert rettsvern på vegne av kjøpernes bank før det ble disponert over kjøpesummen. Det finnes ingen alternative handlemåter som ville avverget klagerens tap, all den tid banken ikke sørget for at pantedokumentet ble mottatt før 19. august.
Innklagede erkjenner at megleren kan kritiseres for at overtakelsen ble gjennomført før pantedokumentet ble mottatt. Dette har imidlertid ikke betydning for klagernes erstatningskrav, siden tapet og den ansvarlige for tapet (banken) ville vært det samme om overtakelsen hadde blitt utsatt til 2. september.
Klageren har gjort et poeng av at signering av egenerklæringen om konsesjonsfrihet i seg selv medførte forsinkelse. Dette er innklagede uenig i. Egenerklæringen ble signert digitalt og medførte ingen forsinkelse etter dokumentet var signert av kjøperne. Det var noe usikkerhet hos Statens kartverk med hensyn til hvorvidt det var påkrevet med egenerklæring om konsesjonsfrihet, ettersom den aktuelle eiendommen var under to mål. Siden huset ble solgt med en tilleggstomt ble den totale tomtestørrelsen ca. 2,1 mål. Boligen og tilleggstomten hadde imidlertid ulike matrikkelnummer, og kommunen trengte flere dager før de kunne gi megleren et bekreftende svar på hvorvidt det var påkrevet med egenerklæring. At megleren måtte vente på en slik avklaring innebærer ikke at megleren har opptrådt klanderverdig og erstatningsbetingende.
Kravet om forsinkelsesrenter kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder forsinket oppgjør og krav om forsinkelsesrenter.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Standardkontrakten punkt 4.1
Klagerne har anført at de er svært usikre på om standardkontrakten punkt 4.1 er i strid med god meglerskikk. Det er vist til at det tar normalt 12-15 virkedager å foreta oppgjøret. Selv om en tidsangivelse på 12-15 virkedager kan være noe lang sammenholdt med andre kontrakter, finner ikke nemnda at bestemmelsen er i strid med god meglerskikk. Det er også i utgangspunktet avtalefrihet her.
Spørsmålet om forsinkelsesrenter
Klagerne (selgerne) har krevd forsinkelsesrenter for 25 dager basert på at et normalt oppgjør tar 7 dager. Da banken imidlertid har dekket halvparten av beløpet, er kravet overfor meglerforetaket renter for 16 dager tilsvarende 55 000 kroner. Standardkontrakten punkt 4.1 opererer med en tidsramme på 12-15 dager. Meglerforetakets eventuelle ansvar kan da bare bli forsinkelsesrenter i åtte dager, det vil si 27 500 kroner.
I utgangspunktet er det kjøpers ansvar at pantedokumentet er megler i hende tidsnok.
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig for dette beløpet, må megleren i forbindelse med oppgjøret ha utvist uaktsomhet når det gjelder tiden for oppgjør. Slik nemnda forstår faktum, hadde megler forventninger om at pantedokumentet skulle være megler i hende senest ved overtakelsen 1. august. Da det ikke skjedde, skulle megler (eller annen i meglerforetaket) fulgt opp dette i løpet av noen få virkedager, det ble ikke gjort før onsdag 10. august. Megler har her vært uaktsom. Megler skulle heller ikke avventet om det var nødvendig med egenerklæring om konsesjonsfrihet. Dette skulle vært underskrevet og klargjort før overtakelsen.
Det følger av skadeserstatningsloven § 2-1 at meglerforetaket er objektivt ansvarlig for meglers forsømmelse her. Erstatningen fastsettes til 27 500 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Oslo Eiendomsmegling AS (Notar Oslo Sentrum) må betale 27 500 – tjuesjutusenfemhundre – kroner til [klagerne].