RFE-2022-283
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. februar 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Romerike Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling avd. Lillestrøm)
v/advokat Sven Soot
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I august 2017 kjøpte klageren en leilighet for 4 800 000 kroner som innklagede formidlet. Leiligheten hadde en prisantydning på 4 990 000 kroner. Ved kjøpet ble leiligheten markedsført med fire soverom. Klageren har nå solgt leiligheten videre for 5 810 000 kroner gjennom innklagede. Ved videresalget opplyste den nye megleren om at leiligheten ikke kunne markedsføres med mer enn to soverom. Spørsmålet er om megleren i 2017 brøt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 400 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Ved kjøpet ble leiligheten markedsført med fire soverom. I forbindelse med at klageren nylig ønsket å videreselge leiligheten, ble innklagede kontaktet. Den nye megleren opplyste om at det bare kunne oppgis to soverom under nøkkelinformasjon, ettersom de to øvrige rommene ikke er godkjent for varig opphold.
Klageren bestrider ikke at det bare er to godkjente soverom i leiligheten, noe det også var opplyst om i salgsoppgaven fra 2017. Likevel stod det under nøkkelinformasjonen i 2017 at det var fire soverom. Klageren måtte da kunne anta at de samme forutsetningene også ville gjelde ved salget. Annonseringen i 2017 var villedende, og klageren er skadelidende for dette ved å ikke kunne selge eiendommen under de samme forutsetninger som da han kjøpte. Det at leiligheten kun kan markedsføres med to soverom gjør at den treffer en helt annen kjøpergruppe og gjør den mindre attraktiv i den aktuelle prisklassen.
Klageren krever 400 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
I 2017 ble boligen annonsert på FINN.no som en tiltalende og innholdsrik 4(6)-roms over to plan. Det fremgikk under punktet «Fakta om eiendommen» i FINN-annonsen at det var to oppholdsrom, fire soverom og to bad. Gjennom hele prospektet ble de to rommene omtalt som «innredete rom». Det fremgikk videre at de to innredete rommene «gjør at leiligheten i praksis er en 6-roms». For øvrig ble leiligheten omtalt som en 4- roms.
I tilstandsrapporten fremgikk blant annet følgende under avsnittet «Arealer -Kjeller»:
«Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige eller betegnes som P-rom.» Dette gjentas også̊ under kommentar areal. Under avsnittet om romfordeling – kjeller fremkommer det at dette består av «Gang, bad, stue, 2 stk. innredet rom brukt som soverom»
Videre fremkom det av egenerklæringsskjemaet at selgeren var kjent med at var utført arbeider i kjelleren i 2016/2017 og at dette ikke var godkjent hos bygningsmyndighetene.
Det er rent faktisk to mulige måter man kan se for seg at man angir antall soverom. Det ene er at man legger inn det antall rom som er i faktisk bruk som soverom, og som man har grunn til å tro er godkjent. Det antall rom som legges inn i fagsystemet til megler er det som senere vises på̊ Finn.no som «antall soverom». Videre, at rom man vet eller antar ikke er godkjent for aktuell bruk ikke tas med her. Disse rommene som brukes som soverom, men som ikke fremgår i søkefeltet for antall, beskrives i stedet i annonseteksten og prospektet. Eksempelvis vil en bolig med fire rom benyttet som soverom, men hvor to ikke er godkjent bli angitt med formelen 2 (som søkbar), mens det i annonsen omtales at det også er ett tredje og fjerde rom som benyttes som soverom. Altså formelen 2 + 2. Alternativet er, som i denne saken, at man legger samme bolig søkbar med 4 soverom, og i annonseteksten omtaler at 2 av disse ikke er godkjent. Altså formelen 4 minus 2.
Ved Bransjenormen 2014 ble det i Vedlegg 1 om «nøkkelinformasjon» gjennom forklaringstekst til punktet «antall soverom» presisert følgende:
«*** Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken.»
Oppfatningen i bransjen var som følge av dette at det var tillatt å opplyse om f.eks. fire soverom, og så i teksten opplyse at to ikke var godkjent. Dette tilsier at det er i tråd med markedsføringsloven å angi det antall som benyttes som soverom. Bransjenormen fra 2014 anføres å være gjeldende på̊ tidspunktet for markedsføringen av boligen.
Sett hen til informasjonen som fremgikk i annonseteksten, prospektet, egenerklæringen og tilstandsrapporten, måtte klageren forstå̊ at det kun var to godkjente soverom, og for øvrig at to innredede rom ble benyttet som soverom.
Leiligheten er nå videresolgt for 5 810 000 kroner. At den någjeldende bransjenormen førte til at boligen ikke kunne annonseres med fire soverom, kan ikke legges megler til last.
Det bestrides at megleren har opptrådt i strid med markedsføringsloven og dermed brutt god meglerskikk, eller opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Klageren har krevd 400 000 kroner i erstatning. Innklagede er ikke kjent med bakgrunnen for dette beløpet, men påpeker at det må være både faktisk og rettslig årsakssammenheng mellom den ansvarsbetingende handlingen og det konstaterbare tapet. Det blir for øvrig vanskelig å ta stilling til den anførte kompensasjonen, da denne ikke er begrunnet noe videre. Det bestrides på generelt grunnlag at klageren er påført noe økonomisk tap.
På vegne av innklagede nedlegges følgende påstand:
«Innklagde vil på bakgrunn av ovennevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem.»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
I denne saken er det på det rene at det var kun to godkjente soverom. På salgstidspunktet i august 2017 gjaldt den såkalte bransjenormen fra 2014, som i dag er endret.
Meglers opplysningsplikt ved første salget
Nemnda skal ta stilling til om megler har overholdt opplysningsplikten ved det første salget i 2017. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megler skal sørge for at kjøper får alle opplysninger denne har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen.
Spørsmålet er derfor om det var tilstrekkelig at det fremgikk av tilstandsrapporten og selgers egenerklæring at «soverommene» i kjelleren ikke var godkjent, når dette ikke fremgikk av selve salgsoppgaven.
Nemnda har kommet til at megler her ikke har overholdt opplysningsplikten. Det er ikke tilstrekkelig å opplyse at boligen var markedsført som bolig med 4(6) rom, og at rommene i kjelleren blir brukt som soverom. Det kan ikke forventes at en kjøper (vanlig forbruker) skal forstå at dette kan tilsi at rommene ikke var godkjent.
Meglers opplysningsplikt ved det andre salget
Det følger av det nemnda har kommet til over, at megler har overholdt opplysningsplikten ved det andre salget og opptrådt i henhold til Forbrukertilsynets veileder for markedsføring av bolig fra oktober 2018 (bransjenormen 2018).
Erstatningskravet
Klageren har fremsatt et erstatningskrav på 400 000 kroner. Det er flere vilkår som må være oppfylt for at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig på objektivt grunnlag for meglers forsømmelse, jf. skadeserstatningsloven § 2-1. Slik saken er opplyst, har nemnda ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Romerike Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling avd. Lillestrøm) har ikke overholdt opplysningsplikten ved salget i 2017. For øvrig fører klagen ikke frem.