RFE-2022-286
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. februar 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sandvika Eiendomsmegling AS (EIE Bærum)
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I oktober 2021 kjøpte klageren en enebolig med hybel som innklagede formidlet for 14 900 000 kroner. Boligen hadde en prisantydning på 15 300 000 kroner. Etter kjøpet viste det seg at hybelen hadde mangler og var i dårligere stand enn klageren forventet. I tillegg oppdaget klageren at han må betale en årlig velavgift på 2 750 kroner som det ikke var opplyst om. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 50 000 kroner.
Klageren har inngått et forlik med selgerne om 180 000 kroner i prisavslag.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Hybelens tilstand
På den første visningsdagen var hybelen stengt, og klageren fikk beskjed om at megleren hadde glemt nøklene. Klageren dro derfor tilbake på den andre visningsdagen, men fikk også da beskjed om at megleren ikke hadde nøkler til hybelen. Klageren fikk derfor ikke besiktiget hybelen før han innga bud. Megleren opplyste imidlertid at den kunne leies ut umiddelbart, og at man fint kunne få mellom 9 000 og 10 000 kroner pr. måned. Dette la klageren vekt på når han innga bud, og var viktig for hans finansiering. Megleren som foresto visningen, var meglerfullmektig.
Klagerens første bud var på 14 500 000 kroner. Deretter ga megleren utrykk for at hybelen var i god stand og kunne leies ut umiddelbart til en god sum. I tillegg forklarte megleren at selgerne ikke ville akseptere bud med forbehold. På denne måten dro megleren opp klagerens bud til 14 900 000 kroner, til tross for at han var eneste budgiver.
I ettertid har det vist seg at hybelen lider av synlige og åpenbare mangler på badet med tilhørende rørsystem. Hybelen er heller ikke mulig å leie ut før den har gjennomgått en baderomsrenovering. I tillegg ble det funnet mus på overtakelsen.
Megleren har gitt klageren uriktige opplysninger om hybelen. I tillegg til ikke å sørge for at hybelen var tilgjengelig for besiktigelse på noen av visningsdagene. Klageren ønsket å presisere dette forholdet i avtalen med selgerne, men megleren avviste dette da det ble benyttet en standardmal. Megleren har opptrådt svært uryddig. Klageren ville aldri inngitt et høyere bud dersom han hadde visst om hybelens tilstand. Det virker som om megleren ikke visste hva han solgte.
Kostnader til velforeningen
Etter kjøpet fikk klageren forelagt en grunnboksutskrift. Der fremgikk det at det var pliktig medlemskap i velforeningen. Da klageren spurte hva dette var, fikk han til slutt opplyst fra megleren at kostnadene til dette var 200 kroner i året. Det har imidlertid vist seg at de årlige kostnadene til velforeningen fra 2022 er 2 750 kroner i året.
Salgsoppgaven inneholdt ingen opplysninger om de faste kostnader til velforeningen, og grunnboksutskriften var heller ikke inntatt. Salgsoppgaven var altså misvisende i forhold til minstekravene i eiendomsmeglerloven, og oppfylte ikke kravene når det gjaldt opplysninger megler er pliktige å innta.
Krav om erstatning
Klageren sitter igjen med en følelse av å ha blitt lurt. Det kan virke som at megleren har samarbeidet med selger for å tildekke feil og mangler ved eiendommen, gi misvisende opplysninger, samt unnlate å innta lovpålagte opplysninger i salgsoppgaven.
I etterkant av kjøpet fremmet klageren et krav om 360 000 kroner mot selgerne. I rettsmekling ble det inngått et forlik som innebar et prisavslag på 180 000 kroner. Klageren har derimot ikke fått dekket kostnader til advokat eller medgått egentid. Ettersom meglerens opptreden er den direkte skadevoldende årsak, og megleren er å bebreide for at tvist har oppstått, krever klageren at innklagede dekker hans kostnader forbundet med tvisten, på totalt 50 000 kroner.
Det bemerkes at selv om klageren er advokat, arbeider han ikke med fast eiendom og har ingen fordypning i dette.
Innklagede har i korte trekk anført:
Hybelens tilstand
Selgerne hadde ikke overlevert nøklene til hybelen før den første visningsdagen. Eiendomsmeglerfullmektigen som gjennomførte visningene, forsøkte derfor å skaffe til veie nøkler til den andre visningsdagen. Selgerne var imidlertid i utlandet og det var følgelig umulig å få tak i nøklene. Dette er beklagelig. Visningen ble gjennomført etter beste evne.
Til tross for at klageren ikke hadde besiktiget hybelen, innga han et bud uten forbehold. Eiendomsmeglerfullmektigen har opplyst at klageren fortalte at han ikke ville inngi et høyere bud nettopp fordi han ikke hadde sett hybelen.
Klageren er advokat, og det var heller ingen andre som innga bud på eiendommen. Det var derfor ingen «stresset situasjon». Involverte fra innklagedes side oppfattet klageren som rolig og besluttsom.
Kjøpesummen ble avtalt til 14 900 000 kroner. Dette gjenspeiler et betydelig avslag sett i forhold til prisantydningen på 15 300 000 kroner.
Kostnader til velforeningen
Innklagede har tidligere beklaget at velavgiften ikke ble opplyst/avdekket tidligere i salgsprosessen. Dette burde vært oppdaget. Selgerne hadde imidlertid ikke opplyst om avgiften, og megleren avdekket den heller ikke under saksbehandlingen. Det ble på bakgrunn av klagerens spørsmål gjort flere undersøkelser med ulike velforeninger i området, før det omsider ble funnet korrekt beløp. Det vises også her til klagerens inngåtte forlik.
Krav om erstatning
Klagerens anklager om at megleren bevist har samarbeidet med selger for å hindre tilgang og tildekke feil, avvises. Innklagede har ingen bindinger til noen av partene og har aldri solgt for selgerne tidligere. Ansvarlig megler kjenner ikke til oppdragsgiver fra før.
Klageren har inngått forlik med selgerne og fått tilkjent 180 000 kroner for de forhold klagen gjelder. Innklagede kan ikke se at det er grunnlag for erstatning, og anser saken som avsluttet og oppgjort.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Hybelens tilstand
Det er på det rene at klageren ikke hadde tilgang til hybelen under visningen. Det forelå imidlertid en tilstandsrapport, og det kan derfor ikke være avgjørende at hybelen ikke ble befart. Selv om det var uheldig at eiendomsmeglerfullmektigen på visningen ikke hadde nøkler til hybelen, har ikke megleren vært erstatningsbetingende uaktsom her. Megler må i utgangspunktet kunne stole på tilstandsrapporten. Kjøperen innga også bud uten forbehold.
Klageren har gjort gjeldende at megleren avviste, under henvisning til at det var en standardkontrakt, at klageren kunne ta inn i kjøpekontrakten at hybelen ikke var mulig å befare under visningen. Nemnda kan ikke se at meglerforetaket har kommentert dette. Det er heller ikke sagt noe om dette var tatt opp med selger. Nemnda legger derfor til grunn klagerens anførsel. Megler har her opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, men det er ikke sannsynliggjort at dette i vår sak har fått noen praktiske konsekvenser for klageren.
Kostnader til velforeningen
Meglerforetaket har i realiteten erkjent ansvar når velavgiften ikke ble opplyst/avdekket tidligere i salgsprosessen. Nemnda finner at megler her har vært uaktsom.
Erstatningskravet
Det følger av skadeserstatningsloven § 2-1 at meglerforetaket er erstatningsansvarlig på objektivt grunnlag for meglers uaktsomhet. I utgangspunktet er derfor meglerforetaket erstatningsansvarlig for meglers forsømmelse når det gjelder velavgiften. Kravet gjelder advokatutgiftene i forbindelse med rettstvisten som endte med rettsforlik. Kravet er på 50 000 kroner. Nemnda legger til grunn at manglene ved hybelen utgjorde den største delen av saken. Nemnda har ikke hatt noen av rettsdokumentene eller advokatens timeliste tilgjengelig. Erstatningen må derfor fastsettes skjønnsmessig. Erstatningen fastsettes til 15 000 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Sandvika Eiendomsmegling AS (EIE Bærum) har handlet i strid med god meglerskikk og vært uaktsom når det gjelder unnlatt opplysning om velavgiften. Meglerforetaket må betale 15 000 – femtentusen – kroner i erstatning til [klageren]. Megleren har også handlet i strid med god meglerskikk når det gjelder nektelsen av å ta inn i kontrakten at klageren ikke hadde fått tilgang til hybelen.