RFE-2022-293
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. februar 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Strømmen Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Strømmen)
Saken gjelder: Budgivning. God meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 1. juni 2021 kjøpte klageren en leilighet formidlet gjennom innklagede foretak. Under budrunden inngav klageren bud på 3 500 000 kroner med akseptfrist klokken 13:00. Budet ble ikke akseptert, og klokken 13:01 inngav en annen budgiver (budgiver 2) et høyere bud. Budrunden fortsatte og endte med at klageren fikk tilslag på et bud på 3 650 000 kroner. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt utgjør erstatningskravet 150 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klokken 12:30 inngav klageren bud på 3 500 000 kroner med akseptfrist klokken 13:00. Klokken 13:01 inngav budgiver 2 et høyere bud.
Klokken 13:11 ringte megleren til klageren for å informere om budgiver 2 sitt bud. Under samtalen bemerket klageren at det var rart at budrunden fortsatte til tross for at akseptfristen klokken 13:00 hadde utløpt. Til dette svarte megleren at budgiver 2 hadde fått tilsnakk for å være treg.
På dette tidspunktet visste klageren hverken at budgiver 2 inngav budet sitt etter akseptfristens utløp eller at budet på 3 500 000 kroner ikke var akseptert. Dersom megleren hadde opplyst klageren om dette under samtalen, ville hun mest sannsynlig ikke deltatt videre i budrunden. Likevel var det ikke før noen måneder etter budrunden at klageren fikk vite at budgiver 2 inngav bud etter akseptfristen klokken 13:00.
Det stemmer at innklagede sendte budvarsel om budgiver 2 sitt bud klokken 13:02. Varselet informerte imidlertid hverken om at budet ble inngitt etter akseptfristens utløp eller at klagerens bud ikke var akseptert. Klageren vet at meglere ikke kan akseptere bud på vegne av selger, men i dette tilfellet burde han sørget for en nøytral budrunde hvor nødvendig informasjon ble meddelt partene. Ut fra denne informasjonen kunne klageren, på et tilstrekkelig grunnlag, tatt valget om å hun ønsket å delta videre i budrunden. Etter oppmuntring fra megleren, endte budrunden imidlertid med at klageren fikk tilslag på sitt forhøyede bud på 3 650 000 kroner.
Megleren har med dette opptrådt i strid med god meglerskikk. Han har både lurt klageren til å bli med videre i budrunden og påvirket henne til å forhøye budet sitt.
Noen dager etter overtakelsen, som var 30. juni 2021, tok klageren kontakt med megleren angående feil og mangler i leiligheten. Megleren avfeide dette raskt, og sa at slike ting måtte klageren regne med. Han fortalte også en historie om hva som skjedde da han kjøpte bolig, og han uttrykte at klageren ikke ville komme noen vei med saken sin. I tillegg sa megleren at klageren skulle sende han en e-post slik at han kunne ta det videre med selgeren. Klageren hørte aldri noe mer. Megleren burde fulgt opp saken og gitt klageren en tilbakemelding.
Som kjøper var klageren avhengig av tillitt til at megleren utførte oppdraget sitt på en forsvarlig måte. Klageren krever at innklagede erstatter differansen mellom budet på 3 500 000 kroner og 3 650 000 kroner. Totalt utgjør kravet 150 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren forsøkte både under budrunden og i ettertid å forklare klageren reglene for budhåndtering. I tillegg inviterte han klageren til meglerkontoret for å forklare hvordan budprosessen fungerer, og hvordan forløpet i dette tilfellet var. Klageren avslo imidlertid tilbudet.
Budrunde er betegnelse på en type auksjon ved omsetning av eiendom der overbud følger bud. En megler administrerer bud fra alle interessenter som enhver har anledning til å høyne det foregående budet.
I dette tilfellet snakket megleren med budgiver 2 på telefon rett før klokken 13:00, og han fikk beskjed om at budgiver 2 ville forhøye budet sitt. Megleren videreformidlet dette til selgeren som dermed ikke aksepterte klagerens bud, men valgte å vente på det nye budet. Megleren var i telefonsamtale med selgeren helt frem til det nye budet ble registrert klokken 13:01. Deretter videreformidlet han budet til alle parter, og han tok kontakt med interessentene for å følge opp budrunden videre.
Meglere kan ikke akseptere bud på vegne av selger uten å ha mottatt en skriftlig budaksept. Megleren hadde ikke mottatt budaksept for klagerens bud, og hadde dermed ikke myndighet til å akseptere det på vegne av selgeren.
På den annen side skal kjøpere få skriftlig budaksept som bekrefter at handel er kommet i stand. I dette tilfellet ble det ikke videreformidlet noen aksept av klagerens bud på 3 500 000 kroner.
Dersom et bud står til akseptfristen og det ikke blir inngitt nye bud, så betyr ikke det at budgiveren har vunnet budrunden. Vedkommende må først motta skriftlig aksept. Når et bud står over akseptfristen, betyr det at budet utløper på tid og blir ugyldig. I dette tilfellet valgte selgeren å ta risikoen for at budgiver 2 faktisk ville inngi et høyere bud. Dersom budgiver 2 ikke hadde forhøyet budet sitt, ville selgeren stått uten et gyldig bud.
Klageren skriver at hun ikke visste at det var inngitt et høyere bud. Meglere har ikke lov til å videreformidle bud som ikke foreligger. Budgiver 2 sitt bud ble inngitt klokken 13:01. Ifølge meglersystemets SMS-logg mottok klageren en SMS med budvarsel klokken 13:02. Det tilsier at klageren ble kjent med budet to minutter etter akseptfristen klokken 13:00 og ett minutt etter budforhøyelsen til budgiver 2 ble registrert. Ettersom bud må behandles og registreres manuelt før utsendelse, kan ikke megleren se hvordan han kunne videreformidlet budet på en raskere måte.
Klagerens bud på 3 500 000 kroner løp ut på tid klokken 13:00. Det ble aldri akseptert av selgeren, og det forelå ingen handel. Klageren valgte dermed å delta videre i budrunden og fikk til slutt tilslag på budet på 3 650 000 kroner. Klagerens erstatningskrav må dermed avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Når et bud løper ut på tid, og budgiver ikke har mottatt informasjon om at selger har akseptert budet innen budgivers akseptfrist, vil budrunden normalt fortsette. Dette skjedde også her. Nemnda finner det klart at megler ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører derfor ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.