RFE-2023-006
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. Februar 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Cathrin Myre Skram
Advocator Advokatfirma AS
Innklaget: Privatmegleren Ålesund
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen, brudd på omsorgsplikten, herunder god meglerskikk
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne kjøpte bolig under oppføring formidlet gjennom innklagede foretak i november 2020. Klagerne har trukket frem en rekke forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som de mener er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med sin omsorgsplikt, herunder god meglerskikk, ved håndteringen av salgsoppdraget.
Nemnda behandlet klagen 12. desember 2022, men kom til at saken skulle stanses i påvente av dom i tingretten i saken mellom klagerne og utbygger (selger). Behandling av saken har fortsatt i nemnda etter at det foreligger rettskraftig (endelig dom) dom i tingretten. Saken i tingretten gjaldt klagerens krav om utbetaling av tilbakeholdt kjøpesum (kr 554 250) og krav om dagmulkt. Klagerne tapte saken i tingretten, og deres anke til lagmannsretten ble nektet fremmet, da lagmannsretten fant det klart at anken ikke ville føre frem.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Klagerne inngikk kjøpekontrakt med selger av eiendommen 24. november 2020. Innklagede var engasjert til å bistå med salget. Klagerne er forbrukere, og boligen de kjøpte var et byggeprosjekt, det ble derfor inngått kjøpekontrakt etter bustadoppføringsloven.
Meglerens opptreden underveis i salgsprosessen representerer brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
Kontraktsinngåelsen
Av kontraktens § 13 fremgikk det følgende:
«Kjøper har mottatt følgende bilag, og har forut for avtaleinngåelsen gjort seg kjent med innholdet i disse:
– Selgers beskrivelse av eiendommen
– Meglers salgsoppgave
– Grunnboksutskrift, datert 07.09.2020 for eiendommen
– Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser
– Opplysninger fra kommunen
– Målebrev/arealbekreftelse/kart»
Klagerne fikk ikke innsyn i disse bilagene under kontraktsmøte. Vedleggene ble først mottatt, etter gjentatte purringer fra klagernes advokat i januar 2022. Bilagene var på dette tidspunktet sentrale i forbindelse med en pågående tvist mellom klagerne og selger. Det er fra innklagedes side hevdet at salgsoppgaven skal være sendt, men det foreligger ikke dokumentasjon på hva som er sendt eller hvor det er sendt.
Det vises til meglers plikter etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 hva gjelder informasjon kjøper skal ha før handel sluttes. Kjøperne mottok denne informasjonen først i overkant av et år etter kontraktsinngåelsen. Dette er i strid med opplysningsplikten, og således i strid med god meglerskikk.
Overtakelse – innkalling
I desember 2021 mottok klagerne en e-post fra megler med innkalling til overtakelse:
«mandag førstkommende 20.12 klokken 14.00».
På dette tidspunktet var ikke boligen klar for overtakelse. Det gjenstod en del arbeider, samt at det ikke forelå midlertidig brukstillatelse. Det var derfor ikke mulig å få gjennomført overtakelsen på denne datoen.
Klagerne ble ikke informert om at midlertidig brukstillatelse ikke var på plass, de hadde heller ikke mottatt garantidokumentene. Det er i strid med plan- og bygningsloven og således i strid med god meglerskikk å forsøke å gjennomføre overtakelse uten at det foreligger midlertidig brukstillatelse, det vises til Rundskriv 7/14 «Kontrakt, oppgjør og klientmiddelbehandling i eiendomsmeglingsvirksomhet» pkt. 3.4.
Det er meglers ansvar å sørge for at garantidokumenter er oversendt kjøper, samt at midlertidig brukstillatelse foreligger. Det forelå ikke midlertidig brukstillatelse, og garantidokumenter var heller ikke oversendt kjøperne. Innkallelse til formell overtakelsesforretning i desember 2021 var heller ikke fremlagt av megleren.
Ettersom overtakelsen ikke kunne gjennomføres 20.desember 2021, innkalte megleren muntlig til ny overtakelse 7. januar 2022. Da det ikke var oversendt formell innkalling, slik loven krever jf. bustadoppføringsloven § 15, ga klagerne tilbakemelding på at de ikke ville gjennomføre overtakelsen denne datoen. Megleren sendte deretter e-post med innkalling til overtakelse 12. januar 2022. Vedlagt innkallingen lå den midlertidige brukstillatelsen, datert 21. desember 2021, samt entreprenørgarantien datert 27. november 2020.
Overtakelse – gjennomføring
Grunnet diskusjoner rundt deponering av kjøpesummen ble overtakelsen utsatt fra 12. desember til 13. desember 2022.
Under overtakelsen kom det til høylytte diskusjoner mellom megleren og klagerne om hva de hadde og ikke hadde krav på i samsvar med salgsoppgaven. På dette tidspunktet hadde ikke klagerne fått seg oversendt bilagene som var ment å følge kjøpekontrakten. Megleren argumenterte høylytt for at klagerne ikke hadde rett på dagmulkt grunnet en muntlig avtale inngått på meglerens kontor. Når det gjaldt den påståtte avtalen, vises det til at megleren har bistått selger med å få klagerne til å fraskrive seg krav på dagmulkt. Fra meglerens side ble det anført at en slik avtale var inngått muntlig. Klagerne har ikke inngått noen slik muntlig avtale hverken med megleren eller selger. Avtalen skulle angivelig gå ut på at klagerne fraskrev seg dagmulkt mot å få en vederlagsfri utebod. Men en slik utebod var allerede inkludert i kjøpesummen. Dette fremgikk blant annet av salgsoppgaven hvor det stod at:
«utvendig sportsbod leveres med betonggulv».
For det tilfelle at klagerne hadde inngått en slik muntlig avtale med selger, burde megleren forstått at verdien av en slik utebod stod i misforhold til et evt. dagmulktkrav og informert klagerne om deres rettigheter. Det vises her til bustadoppføringsloven § 3, samt rundskriv 21/11 «Formidling av bolig under oppføring (prosjektmegling)» pkt. 2.3.
Megleren skal være kjent med bustadoppføringsloven § 3 hvor det fremgår at slik avtale ikke kan inngås, da vilkårene vil være dårligere for forbrukeren enn det som fremgår av loven Det vises også til at klagerne på dette tidspunktet ikke var kjent med innholdet i salgsoppgaven, slik at dersom en slik avtale var aktuell skulle megleren ha informert om at uteboden allerede var inkludert i leveransen. Klagerne avviser at en slik avtale ble inngått.
Klagerne er forbrukere og megleren har en særlig omsorgsplikt. Det vises til tidligere nemndspraksis, RFE-2016-97 og RFE-2016-31. I begge disse sakene ble megleren felt for brudd på reglene om god meglerskikk grunnet manglende omsorg for forbrukere ved kjøp etter bustadoppføringsloven.
Klagerne stiller videre spørsmål ved meglerens objektivitet og uavhengighet da megleren i korrespondanse, og som dokumentert under overtakelsesforretningen, på en uakseptabel måte taler selgers sak uten å informere forbrukene om deres rettigheter.
Det foreligger brudd på god meglerskikk når det gjelder følgende forhold:
1) Manglende informasjon ved kontraktsinngåelse, vedlegg blir først oversendt etter gjentatte purringer i overkant av ett år etter signering.
2) Megleren har ikke formriktig innkalt til overtakelse, jf. bustadoppføringsloven § 15
3) Megler har forsøkt å gjennomføre overtakelse uten at garantibevis var oversendt. Det ble heller ikke informert om at midlertidig brukstillatelse ikke forelå.
4) Megleren gav klagerne uriktig informasjon hva gjaldt krav om dagmulkt og oppfylte ikke de plikter hun hadde til å gi informasjon vedr. tilbakehold av kjøpesummen.
5) Megleren forsøkte å presse klagerne til å fraskrive seg krav på dagmulkt, og opplyste at det var inngått en muntlig avtale om å frafalle kravet mot en kostnadsfri utebod.
Innklagede har i hovedsak anført:
Kontraktsinngåelsen
Alle vedleggene fulgte som del av salgsoppgaven og ble sendt klagerne på e-post forut for avtaleinngåelsen. I innklagedes elektroniske logg fremgår det at salgsoppgaven ble sendt den 19. oktober 2020 kl.14:41:19. Deretter ble den sendt på nytt 7. september 2021 kl. 07:10:18.
Dokumentene ble også sendt fra meglerens e-post den 16. august 2021 kl. 10:51, samt igjen kl. 11:14 som PDF-fil. Alle dokumentene var også tilgjengelige under kontraktsmøtet.
I den elektroniske budgivnings løsningen tryggbudgivning.no, var det i tillegg link til alle salgsdokumentene.
På avtaletidspunktet hadde ikke klagerne engasjert advokat. At dokumentene ikke ble sendt advokaten tidligere, skyldtes at første henvendelsen fra advokaten med forespørsel om å få seg oversendt dokumentene først ble mottatt 17. januar 2022.
Overtakelsesforretningen
Når det gjelder innkalling til overtakelse 20. desember 2021, var det selger som hadde den forutgående dialogen med kjøperen og avtalte tidspunkt. Megleren ble kun orientert om innkallingen. Dette var også i tråd med kjøpekontraktens § 9 andre ledd, hvor det stod;
«Selger innkaller til overtakelsesforretning….».
Ifølge selgers opplysning til megleren var boligen klar til overtakelse 20. desember 2021.
Det klagerne har hevdet var en innkalling til overtakelsesforretning, var en oversendelse til kjøpers bank med signert kontrakt og informasjon om avtalt dato for overtakelse med anmodning om innbetaling av kjøpesummen.
Megleren var på formiddagen 20. desember 2021 i kontakt med kommunen pr. telefon og fikk der gjennom bekreftet at alt var ok i forhold til brukstillatelsen. Det fremkommer også av selve tillatelsen at søknaden var komplett på samme dato. Meglerens plikt til undersøkelser er med dette i varetatt. Det er ikke forsøkt å gjennomføre overtakelse uten brukstillatelse
Megleren og selger oppfattet at det var enighet om å møtes igjen til overtakelsen den 7. januar 2022. Dette ble avtalt muntlig, uten at det ble sendt noen nærmere innkalling. Da det ble avdekket at dette ikke var oppfattet som en avtalt dato, ble det fra meglerens side sendt innkalling til overtakelse den 12. januar 2022.
Overtakelse – gjennomføring
Det var manglende innbetaling som var årsaken til utsettelse av overtakelsen fra 12. til 13. januar. Selger ønsket ikke å akseptere overtakelse uten innbetaling av fullt oppgjør til klientkonto.
Deponeringsmuligheter i forbindelse med overtakelse
Klagerne ble gitt utførlig beskrivelse av hvilke muligheter som fulgte av bustadoppføringsloven hva gjaldt deponering og tilbakehold. Det ble også under møtet den 20. desember 2021 opplyst, diskuter og lagt til rette for tilbakehold, for å sikre klagernes rettigheter. Tilbakeholdet ble protokollført.
Leveranse og dagmulktskrav
Kjøpers rettigheter vedrørende dagmulkt fremkom av kjøpekontrakten. Innklagede henviser også til forbrukerinformasjon knyttet til dette i sine kjøpekontrakter. Megleren oppfattet også ut fra telefonsamtaler med klagerne, at de var godt informert om sine rettigheter vedrørende dagmulkt.
Megleren har ikke ytt mer bistand til den ene parten enn den andre vedrørende rett til dagmulkt. Megleren var til stede under møtet mellom partene som ble avholdt på meglerens kontor 16. september 2021 hvor kjøpers krav om dagmulkt og utebod ble diskutert. Møtet ble avsluttet med at megleren spurte klagerne konkret om de nå var enige om at dagmulkten var frafalt, mot at utebod ble levert som ønsket av selger. Dette ble bekreftet. Det ble også gjentatt i e-post fra selger til klagerne som oppfølging etter møtet og der gjennom også bekreftet. Megleren har ikke fremtvunget avtalen, megleren har heller ikke foreslått at dagmulkten skal frafalles eller gitt særskilt bistand til den ene eller andre parten knyttet til dette
Når det gjelder dagmulktskravet, herunder hvorvidt den ekstra uteboden klagerne har fått levert var en del av leveransen eller ikke, er fortsatt omtvistet og gjenstand for behandling i tingretten i tvist mellom klagerne og selger/utbygger. Salgsprospektet ble skrevet på bakgrunn av selgers leveransebeskrivelse og selger godkjente det ferdige prospektet. Klagerne krever, slik innklagede ser det, utebod basert på opplysninger i prospektet de hevder å ikke ha sett
Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk:
1) Prospekt med vedlegg er sendt kjøper før avtaleinngåelsen og flere ganger etterpå.
2) I henhold til kjøpekontrakten § 9, er det selger som innkaller kjøper til overtakelse med minst 7 dagers skriftlig varsel. Megleren fikk bekreftet av selger at klagerne var innkalt til overtakelse den 20. desember 2021, og at dette var en dato partene var blitt enige om. I møtet den 20. desember avtalte partene ny dato. Ytterligere formell innkalling ble derfor ikke sendt. Ettersom klagerne ikke mente seg innkalt til ny overtakelse ble dette akseptert av selger, og megler sendte formell innkalling.
3) Meglers omsorgsplikt er tilstrekkelig ivaretatt gjennom at megleren forsikret seg om at garanti var stillet. Det ble sendt varsel til klagerne den 18. november 2020 om forsinket garanti. Garanti var stillet 27. november 2020 innen normal saksbehandlingstid etter at kontrakten var signert. Megleren forsikret seg om at brukstillatelse var på plass til overtakelsen.
4) Megleren gav utfyllende informasjon til klagerne om deres rettigheter til tilbakehold. Megleren har ikke på noe tidspunkt presset klagerne til ikke å holde tilbake deler av kjøpesummen.
5) Megleren har heller ikke forsøkt å presse klagerne til å frafalle krav om dagmulkt. Selger er ikke gitt særskilt bistand for å få klagerne til å fraskrive seg et slikt krav. Megleren må har anledning til å referer til møteinnhold, uten at dette er særskilt bistand til en av partene.
Megler har ivaretatt sin omsorgsplikt og opptrådt i tråd med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers omsorgsplikt herunder god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen på de vesentlige punkter ikke fører frem.
Saken reiser flere spørsmål.
- Kontraktsinngåelsen
Det er uenighet mellom partene om de bilag det er vist til i kjøpekontrakten § 13, ble oversendt sammen med utkastet til kjøpekontrakt eller uansett var tilgjengelig på kontraktsmøte. Innklagede har ikke dokumentert at bilagene ble oversendt, og nemnda legger derfor til grunn av dette ikke skjedde. Det er en feil fra meglers side. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, men det har ikke fått noen praktisk betydning for klagerne. Nemnda legger imidlertid til grunn at de hadde mottatt salgsoppgaven. Det fremgår for øvrig av kontrakten § 13 at klagerne har signert på at de har mottatt bilagene og gjort seg kjent med disse. Nemnda nevner i den forbindelse at klagerne ikke har sannsynliggjort at de etterspurte disse bilagene før advokaten kom på banen. Nemnda kan heller ikke se at denne feilen fra meglers side har hatt noen økonomiske konsekvenser for klagerne.
- Overtakelsesforretningen
Det er flere klagepunkter vedrørende overtakelsen, som nemnda ikke finner kan føre frem. Men det kan reises spørsmål om megler ved den planlagte overtakelsen 20. desember 2021 kun kunne basere seg på at kommunen i telefon hadde bekreftet at det forelå midlertidig brukstillatelse, eller om megler skulle avventet den skriftlige bekreftelsen, som etter det opplyste kom dagen etter. Nemnda behøver ikke å ta stilling til dette, da overtakelsen ble utsatt fordi klagerne ikke hadde anledning til å stille.
- Informasjon om tilbakehold og overtakelsesforretningen
Når det gjelder informasjon om tilbakehold og det som skjedde på overtakelsesforretningen, står det i det vesentlige påstand mot påstand som nemnda ikke forsvarlig kan ta stilling til under nemndas skriftlige saksbehandling, hvor partene og eventuelle vitner ikke forklarer seg.
- Informasjon om dagmulkt
Som nevnt innledningsvis, anket klagerne tingrettens dom til lagmannsretten, men lagmannsretten nektet anken fremmet da det var klart den ikke kunne føre frem. Når det gjelder dagmulktskravet, fant lagmannsretten på samme måte som tingretten det klart at det ikke var avtalt frist for overtakelse, og at tidspunktet 1. september 2021 er et «tidsanslag». Lagmannsretten uttaler også at retten ikke kan se at klagerne, som forbrukere, kunne forstå avtalen på annen måte, og fortsetter:
«Det kan ikke få betydning at megler ikke har skriftliggjort for dem at utbygger ikke har forpliktet seg til et fast overtakelsestidspunkt og at det ikke kan kreves dagmulkt ved forsinkelse, jf. Finanstilsynets rundskriv 21/2011, punkt 2.3. Den skriftlige avtalen er i seg selv så vidt klar at det ikke er avtalt frist for overtakelse.
[…]
Med bakgrunn i avtalen § 9 første ledd hadde [klagerne] heller ingen berettiget forventning om at selger var bundet av frist etter bustadoppføringslova § 10 første ledd da de ble orientert om at overtakelse kan ventes i løpet av oktober og heller ikke da det først ble innkalt til overtakelse i desember 2021.»
Ut fra det resultat tingretten og lagmannsretten kom til, finner nemnda det klart at klagen på dette punkt ikke kan føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Privatmegleren Ålesund opptrådte i strid med god meglerskikk da bilagene til kjøpekontrakten ikke ble oversendt klagerne i forkant av kontraktsmøte. For øvrig fører klagen ikke frem.