RFE 2022-184

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. mars 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Røa

 

Saken gjelder:               Brudd på opplysnings- og veiledningsplikten, herunder god meglerskikk. Krav på vederlagsnedsettelse

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klageren solgte leiligheten sin gjennom innklagede meglerforetak 11. november 2021. Oppdragsavtalen ble inngått i juli 2021. Forut for salget var det oppdaget fuktproblematikk i taket, som skulle undersøkes nærmere. Klageren ønsket å sikre profesjonell veiledning i forbindelse med salget og var i kontakt med megler hos innklagede, som lovet å følge opp forholdet. Det ble opplyst om fuktproblematikken i salgsdokumentene. I etterkant av kontraktsmøte, men før overtakelsen reagerte kjøperen på det han mente var mangelfull informasjon. Kjøperen holdt på bakgrunn av dette tilbake 500 000 kroner av oppgjøret. Spørsmålene i saken er om megleren har brutt sin veilednings- og opplysningsplikt, herunder handlet i strid med god meglerskikk, og om megleren har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i hovedsak anført: 

Megleren var kjent med at det var en pågående skadesak knyttet til fukt i taket over naboleiligheten. Likevel fulgte han ikke opp saken på tilstrekkelig måte, til tross for at han hadde forsikret klageren om dette. I etterkant av kontraktsmøte, men før overtakelsen reagerte kjøperen på det han mente var mangelfull informasjon. Kjøperen ville på bakgrunn av dette holde tilbake 500 000 kroner av oppgjøret. Megleren veiledet klageren i spørsmålet om tilbakeholdet og rådet henne til å godta dette, slik at kjøpet kunne gjennomføres.  Dette var også en løsning som var omforent med boligselgerforsikringen.

 

I etterkant viste det seg at innklagede ikke kunne dokumentere hva som var blitt sendt ut eller mottatt av informasjon vedrørende fuktproblematikken. Dette kompliserte prosessen for klageren overfor kjøper av leiligheten. Ytterligere en rapport knyttet til problemene med taket ble oversendt megleren fra styreleder den 3. november. Klageren ble ikke orientert og ble først måneder senere gjort oppmerksom på rapporten. Den ble heller ikke videresendt til kjøperen. Kjøper var eneste budgiver, og megleren forsikret klageren om at han ville sende over all informasjon til den som endte opp som kjøper. Kjøperen hadde også etterspurt informasjon. Det var ingen budrunde, så det var god tid til å besørge dette. Noe av årsaken til at det var vanskelig å få flere interessenter på banen var rett og slett usikkerheten rundt dette med fuktproblematikken i tak. Her burde megleren ha rådet klageren til å utsette salget til ytterligere undersøkelser var gjort.

 

Meglerforetaket kan ikke dokumentere informasjonsflyten, da de ikke lengre har tilgang på meglerens e-poster. Megleren sluttet hos innklagede kort tid etter salget. Rapporten datert 3. november 2021 ble aldri oversendt kjøper. I vertfall foreligger det ingen dokumentasjon på at dette ble gjort. Det må kunne forventes at megleren har orden på informasjonen som han selv innhenter før salg, og videreformidler denne i forbindelse med salgsprosessen. Boligselgerforsikringsselskapet vil kun gi dekning, dersom forholdet viser seg å være en mangel. Klageren måtte derfor føre saken videre på egen hånd. Megleren bistod ikke med den støtte og veiledning som han beroliget klageren med før salget. Det er heller ikke gitt at klageren får forsinkelsesrenter på det tilbakeholdte beløpet, slik megleren var tydelig på at hun kunne få.

 

Meglerforetakets forklaring knyttet til sannsynligheten for at kjøper har mottatt rapporten som ble oversendt fra styreleder er grunnløs. For det første fremgår det av e-posten at den har to vedlegg, Mycoteams rapport samt et vedlegg som het «Vurdering av takkonstruksjon pdf». Ingen av disse rapportene er relevante og dette var ikke den rapporten som styreleder sendte. De rapportene det vises til var begge sendt kjøperen og var henvist til i salgsoppgaven. Interessenter ble også oppfordret til å henvende seg til megleren for å få tilsendt disse. Det er meglers plikt å oversende den informasjonen som fremgikk av rapporten. Meglerforetaket kan ikke høres med at dette innebærer at megleren ville hatt en sekretærfunksjon for styret i borettslaget.

 

I tillegg til plikten til å videreformidle viktig informasjon om boligen er det meglers plikt å arkivere denne type korrespondanse. Dette har medført at klageren har måttet engasjere advokat for å ivareta sine interesser, noe som ikke hadde vært nødvendig, dersom megleren hadde oppfylt sine forpliktelser.

 

Det foreligger et klart grunnlag for vederlagsnedsettelse. Vurderingen av omfanget overlates til nemndas skjønn, men bør ligge i området 50 %-100 %.

 

 

Innklagede har i hovedsak anført:

I forbindelse med utarbeidelse av salgsoppgaven ble megleren kjent med at det forelå en mangel i tilknytning til taket. Dette ble det gitt risikoopplysninger om flere steder i salgsoppgaven. På side 8 ble det opplyst om følgende;

 

«Planlagte påkostninger: Det er funnet fukt på innsiden av taket på den ene loftsleiligheten. Styret er i gang med å innhente tilbud på utbedring av dette. Kostnadsforløpet er uvisst ifølge styreleder.»

 

I egenerklæringen pkt. 11, om hvorvidt selger har kjent til utettheter i tak er dette besvart med ja. Selger har videre opplyst om:

 

«Har blitt informert om at det har vært fuktinnsigelse ved takvindu i min nabos leilighet.»

 

Det er videre under pkt. 24 opplyst om:

 

«Det er utført en vurdering av takkonstruksjonen i forbindelse med fuktinnsigelse loftsvindu, OPAK. Mycoteam har utført en analyserapport i forbindelse med takkonstruksjon.»

 

På side 54 i salgsoppgaven, referat fra generalforsamlingen, fremkommer det at:

 

«Låneopptak ifb. med fuktskade/utbedringer. Styret fikk, etter dialog med nærliggende borettslag, undersøkt vårt tak for mulig feilkonstruksjon. Det ble påvist 100% fukt i takbjelkene og dette må utbedres. Styret hentet inn priser fra tre selskap og her fått tilbud fra ett av disse tre, De sier det vil koste 45 000 kroner for å finne ut årsaken til fukten, selskapet anslår at det kan fort bli høyere kostnader. Styret søker om lån på 45 000 kroner for å få selskapet til å redegjøre første feil. Styret vil søke om mer lån ved behov – om selskapet da finner flere feil ved taket som må rettes opp i. Fordi dette går som vedlikehold anser styret dette som en sak som ikke må godkjennes av generalforsamlingen, men foreslår at vedtaket er til orientering. Kommentarer: undersøk mer med forsikringsselskap. Pass på å velge et takselskap med gode referanser. Ellers godkjent.»

 

Megleren henvendte seg til styreleder 1. november for å få en oppdatering på eventuelle planer for utbedring. Styreleder svarte da følgende:

 

«Hei vi hyret inn et selskap for å se på dette som har laget en rapport. Jeg mener rapporten er for diffus og mangelfull og ikke kommer med noen klare konklusjoner om hva som må gjøres eller ikke. De skriver «Det er ikke store feil som tilsier at taket må byttes omgående. Men summen av feil kan skape problemer i fremtiden.» men jeg synes ikke funnene ellers i rapporten er særlig betryggende. Du kan se den i sin helhet lagt ved i mailen. Jeg har purret mange ganger på å få mer svar fra selskapet som utførte arbeidet og skrev rapporten. Håper å få den innen kort tid.»

 

I meglerforetakets systemer fremstår rapporten som videresendt. Men det har ikke lykkes foretaket å finne hvem som var mottaker. Ettersom klageren selv hevder å ikke ha fått den, er det sannsynlig at den er oversendt kjøperen som også var eneste budgiver.

 

I forbindelse med overtakelsen krevde kjøper å få holde tilbake 500 000 kroner av oppgjøret. Megleren rådet klageren til å godta tilbakeholdet slik at det ble et gjensidig tilbakehold.

 

I etterfølgende dialog mellom meglerforetaket og klageren er klageren tilbudt 10 000 kroner som endelig løsning i saken.

 

Manglende veiledning – overtakelse og tilbakehold

Kjøper har en rett til ensidig tilbakehold, jf. avhendingsloven § 4-15.

 

Når kjøper krever tilbakehold har selger to valg, enten å være enig i tilbakeholdet slik at det kan behandles som et gjensidig tilbakehold, med den følge at det må være enighet dersom beløpet skal tilfalle den ene eller den andre. Eller selger kan nekte å overskjøte eiendommen, jf. avhendingsloven § 5-5. Det siste alternativet ville ført til et langt høyere konfliktsnivå og ble av meglerforetaket vurdert som uklokt. Megleren gav derfor råd om avtalt tilbakehold, som den beste løsningen. Rådgivningen rundt dette kan ikke sees som noen pliktforsømmelse.

 

Manglende oversikt og manglende opplysninger om rapport

Det har vært vanskelig for meglerforetaket å dokumentere hva som har skjedd og ikke. Megleren sluttet rett etter salget, i tillegg til at det underveis i salgsprosessen har vært mangelfull logging. Meglerforetaket er nærmest til å sikre notoritet for at informasjon er gitt.

 

Foretakets IT avdeling jobbet for å finne ut av dette og lykkes med å finne en e-post som bekreftet at rapporten var oversendt. Dessverre var det ikke mulig å finne ut av hvem som var mottaker. Likevel, med tanke på at klageren sier at hun ikke har mottatt rapporten, er det mest sannsynlig at den er sendt til kjøper.

 

Videre er det uklart om megleren har videresendt rapporten eller diskutert innholdet i denne med klageren. Megler må kunne forutsette at det er en velfungerende kommunikasjon mellom styret og dets medlemmer og at megleren ikke skal inneha en slags sekretærfunksjon for styret i borettslaget.

 

Ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

For det tilfelle at nemnda skulle komme til at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, må det tas stilling til størrelsen på vederlagsnedsettelsen.

 

En eventuell pliktforsømmelse vil kun relatere seg til manglende dokumentasjon på at rapporten ble oversendt kjøper. Dersom det ikke kan dokumenteres å foreligge noe økonomisk tap, må det foretas en helhetlig og skjønnsmessig vurdering, jf. Ot.prp. nr. 16.

 

Klageren begrunner et økonomisk tap med at rapportens manglende funn av mangler i forkant av salget ville beroliget interessentene og således ført til en høyere salgssum. Det er ikke hold i dette. Styreleder var klar på at rapporten var diffus og mangelfull og at det ikke kunne utledes noe konkret av den. Megleren kunne på bakgrunn av dette ikke «friskmelde» taket. Det ville vært brudd på meglerens omsorgsplikt ovenfor interessentene.

 

Det er ikke noe økonomisk tap å hensynta ved vurderingen. Meglerforetaket erkjenner dog at de på bakgrunn av manglende loggføring ikke uomtvistelig kan dokumentere hvorvidt rapporten ble oversendt kjøper.

 

Feilen har ikke hatt noen innvirkning. Tilbakeholdet ble uansett besluttet på annet grunnlag.

 

 

Reklamasjonsnemndas bemerkninger

 

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten og veiledningsplikten og krav om nedsettelse av meglers vederlag.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Meglers opplysningsplikt

Når det gjelder problemene med taket, var det flere steder i salgsoppgaven gitt opplysninger om risiko knyttet til taket. Nemnda finner det klart at megler her har overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Slik saken står for nemnda, har ikke nemnda grunnlag for å ta stilling til om megler har forsømt seg når det gjelder å informere selger (klager) og/eller budgiver vedrørende eventuell ny informasjon om takproblemene. Opplysningene i salgsoppgaven ga tilstrekkelig informasjon om at det her var problemer. Når det gjelder rapporten, som begge parter har brukt mye tid på, og som direkte gjelder naboleiligheten, kan ikke nemnda se at den sier noe mer enn det som allerede fremgikk av salgsoppgaven.

 

Meglers veiledningsplikt overfor selger (klager)

Slik nemnda forstår det, mener klager at megler skulle rådet henne til å avvente salget til fuktproblematikken var nærmere avklart. Etter nemndas syn foreligger det ikke tilstrekkelige holdepunkter for om megler skulle gitt et slikt råd. Megler har derfor ikke brutt sin veiledningsplikt her.

 

Vederlagsnedsettelse

Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved gjennomføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette gjelder kun vederlag og ikke utlegg megler har hatt på vegne av klageren. Ut fra det resultat nemnda har kommet til over, er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse helt eller delvis.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.